Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 237142 / KG ZA 12-652
Vonnis in kort geding van 21 december 2012
in de zaak van
[eiser]
eiser,
advocaat mr. M.F.H. van Delft te Leusden,
tegen
[gedaagde]
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad. Zij hebben geen samenlevingscontract gesloten of een andere regeling in vermogensrechtelijke zin getroffen.
2.2. Op 31 december 2007 hebben partijen tezamen de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 280.000,00, waardoor zij ieder voor de helft eigenaar daarvan zijn geworden. Op deze woning rust een hypotheek van € 342.500,00. Aan de hypotheek is een levensverzekering gekoppeld.
2.3. Na het verbreken van de relatie is [eiser] in de zomer van 2009 uit de woning vertrokken. [gedaagde] bewoont nog steeds de woning. [eiser] is thans woonachtig in een appartement, dat aan hem in eigendom toebehoort.
2.4. Op 24 november 2009 is de woning door [makelaar A] Makelaars Taxateurs O.G. (hierna: [makelaar A]) getaxeerd op een bedrag van € 450.000,- (vrije onderhandse verkoopwaarde).
2.5. Bij (inmiddels onherroepelijk geworden) vonnis van 21 juni 2010 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank op vordering van [eiser] het volgende beslist:
5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen één (1) week na betekening van dit vonnis aan [makelaar B] Makelaardij OG te [woonplaats] de verkoopopdracht te verstrekken ter zake de verkoop van de woning aan de [adres] te [..] [woonplaats],
5.2. machtigt [eiser] om namens [gedaagde] de opdracht te verstrekken aan [makelaar B] Makelaardijk OG te [woonplaats], na ommekomst van één (1) week na betekening van dit vonnis, indien [gedaagde] weigerachtig is aan het bepaalde onder 5.1. te voldoen,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
(…)
2.6. Aan [makelaar B] Makelaardij OG (hierna: [makelaar B]) is vervolgens de opdracht tot verkoop van de woning verstrekt.
2.7. Deze rechtbank heeft bij (inmiddels onherroepelijk geworden) vonnis van 7 maart 2012 (gecorrigeerd op 2 april 2012) onder meer overwogen en beslist:
4.8. Partijen hebben ter zitting overeenstemming bereikt over een aantal aspecten met betrekking tot het onderhoud en de verkoop van de woning. Ten aanzien van een aantal afspraken gold een opschortende voorwaarde, te weten het bericht van partijen aan de rechtbank dat zij geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de verkoop van de woning aan de man. Dit bericht is aan de rechtbank gezonden, zodat thans vaststaat dat partijen het volgende zijn overeengekomen:
1. De vraagprijs voor de woning zal worden verlaagd naar € 449.000,- k.k.;
2. De vrouw zal haar medewerking verlenen aan verkoop van de woning. In geval van verkoop van de woning zal zij de woning vrijwillig verlaten, binnen een termijn van maximaal drie maanden na verkoop;
3. De partijen dragen ieder voor de helft de kosten van de verkoop van de woning met uitzondering van de kosten die door de man reeds aan de makelaar zijn voldaan;
4. In geval van bezichtiging van de woning, zal de makelaar de vrouw hierover via de e-mail en/of zakelijk telefoonnummer benaderen, waarna de vrouw binnen twee dagen bezichtiging van de woning mogelijk maakt;
5. De vrouw verleent haar medewerking aan het plaatsen van een “te koop-bord” (in de voortuin van de woning);
6. Voor wat betreft het onderhoud aan de woning zal de makelaar aangeven welk onderhoud op korte termijn nodig is omwille van de verkoop van de woning. Partijen zullen dan zelf inventariseren wat de kosten van dit onderhoud zullen zijn. Wanneer zij tot een afspraak over het te plegen onderhoud komen, zullen de kosten van dit onderhoud worden gedeeld.
(…)
4.13. Ten aanzien van de vordering van de man als weergegeven onder r.o. 3.2. onder h. bepaalt de rechtbank dat, ingeval van verkoop van de woning, de man recht heeft op restitutie van de door hem ingebrachte € 10.000,-. Verdeling van een eventuele overwaarde van de woning zal, overeenkomstig de vordering van de man, geschieden door op de verkoopopbrengst allereerst de dan resterende hypothecaire schuld en verkoopkosten in mindering te brengen, vervolgens de ingebrachte € 10.000,- aan de man te restitueren en het alsdan resterende bedrag bij helfte te verdelen.
(…)
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. gelast de wijze van verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap als overwogen in r.o. 4.8. en r.o. 4.13.,
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
(…)
2.8. Verkoop van de woning gebaseerd op een vraagprijs van € 449.000,- is tot dusver niet mogelijk gebleken.
2.9. Op 12 april 2012 is de woning door [makelaar A] getaxeerd op een bedrag van
€ 395.000,- (vrijwillige onderhandse verkoopwaarde).
2.10. Eind mei 2012 heeft [eiser] [gedaagde] voorgesteld om de onverdeelde helft van [gedaagde] in de woning te kopen voor een bedrag van € 197.500,-, zodat de koopsom voor de woning
€ 395.000,- zou bedragen. Partijen hebben hierover gesproken. Bij brief van 27 juli 2012 heeft de heer E.J. [makelaar B] namens [makelaar B] [gedaagde] om een reactie gevraagd op dit bod.
2.11. Op 8 oktober 2012 heeft [eiser] het vonnis van 7 maart 2012 aan [gedaagde] laten betekenen, alsmede een concept koopakte waarin is opgenomen dat [eiser] de onverdeelde helft van [gedaagde] in de woning koopt voor een bedrag van € 197.500,-.
2.12. Bij e-mailbericht van 7 november 2012 heeft [makelaar B] [eiser] onder meer bericht:
Naar aanleiding van je verzoek, hierbij een update over de huidige marktomstandigheden met betrekking tot de verkoop van de woning aan de [adres] te [woonplaats].
De woningmarkt raakt steeds verder in het slop. Het aantal woningverkopen ligt op een teleurstellend laag niveau.
(…)
Kortom, weinig vraag naar woningen in een markt met een toenemend aanbod.
Aan de woning aan de [adres] is de laatste tijd ook geen onderhoud verricht, waardoor de waarde en verkoopbaarheid nog verder dalen in deze markt met veel aanbod.
In de huidige markt zou ik een vraagprijs van EUR 399.500,= k.k. adviseren.
Verwachte opbrengst/markwaarde circa EUR 375.000,= k.k.
2.13. Op 16 november 2012 is de woning door [makelaar A] getaxeerd op een bedrag van € 370.000,- (vrijwillige onderhandse verkoopwaarde).
2.14. Bij brief van 19 november 2012 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde] het voorstel gedaan om de onverdeelde helft van [gedaagde] in de woning te kopen voor een bedrag van
€ 187.500,- zodat de koopsom voor de woning € 375.000,- zou bedragen. Dit heeft niet geleid tot overeenstemming tussen partijen.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter
I. [gedaagde] gelast haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering aan [eiser] van de aan [gedaagde] in eigendom toebehorende onverdeelde helft van de woning zijnde het vrijstaande woonhuis/praktijkruimte met ondergrond erf, tuin en verder aanhorigheden, plaatselijk bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummer 1874, groot 0 hectare, 16 are, 5 centiare, en zulks voor een koopsom/bedrag ad € 187.500,- (zegge: eenhonderdzevenen-tachtigduizendenvijfhonderd euro) zulks binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis onder de bijzondere voorwaarde dat het [gedaagde] is gegund om met een andere koper een overeenkomst te doen sluiten tezamen met [eiser] voor een totaal bedrag dat minimaal
€ 10.000,- (zegge: tienduizend euro) hoger is dan (voor het totaal) € 375.000,- (zegge: driehonderdvijfenzeventigduizend euro) en zulks zonder enig voorbehoud, voor het gehele object voornoemd, zulks binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis, waarbij de levering in beide gevallen zal dienen te geschieden uiterlijk binnen één maand na het sluiten van die koopovereenkomst,
II. primair
gelast dat bij gebreke aan het vorenstaande dit vonnis ingevolge artikel 3:300 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de plaats zal treden van de medewerking aan de levering van [gedaagde],
subsidiair
gelast dat aan [gedaagde] een dwangsom wordt opgelegd ad € 10.000,- per overtreding en voorts een bedrag ad € 1.000,- per dag dat de overtreding voortduurt in het geval [gedaagde] in gebreke zal zijn medewerking te verlenen aan het gestelde onder I.,
III. [gedaagde] gelast op straffe van verbeurte van een dwangsom per datum levering/eigendoms-overdracht de litigieuze woning ter vrije beschikking te stellen aan [eiser], mitsdien te verlaten en derhalve leeg en ontruimd onder gelijktijdige overhandiging van de huissleutels, en
IV. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Met de aard van het gevorderde en het daaraan ten grondslag gelegde acht de voorzieningenrechter het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen gegeven.
4.2. Kernvraag is of [gedaagde] gelast dient te worden om haar medewerking te verlenen aan het verkopen en leveren aan [eiser] van haar onverdeelde helft van de aan partijen gezamenlijk in eigendom toebehorende woning.
4.3. Vastgesteld kan worden dat [gedaagde] nadat de voorzieningenrechter van deze rechtbank bij vonnis van 21 juni 2010 haar had veroordeeld om aan makelaar [makelaar B] de opdracht te verstrekken om de woning te verkopen hieraan heeft voldaan. Vervolgens heeft de rechtbank bij vonnis van 7 maart 2012 de verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap gelast zoals overwogen in het vonnis. In die overwegingen is vastgelegd dat partijen ter zitting overeenstemming hadden bereikt en wel in die zin dat [gedaagde] (onder meer) haar medewerking zou verlenen aan de verkoop van de woning en dat de vraagprijs van de woning zou worden verlaagd naar € 449.500,- k.k.. Daarnaast is overeengekomen dat [gedaagde] de woning vrijwillig zou verlaten ingeval van verkoop ervan.
4.4. Er zijn vervolgens enkele bezichtigingen van de woning geweest, maar dat heeft niet geleid tot verkoop van de woning. Op 12 april 2012 is de woning door [makelaar A] getaxeerd op een bedrag van € 395.000,-. Eind mei 2012 heeft [eiser] [gedaagde] voorgesteld om de onverdeelde helft van [gedaagde] in de woning te kopen voor een bedrag van € 197.500,-, zodat de koopsom voor de woning € 395.000,- zou bedragen. [gedaagde] heeft hier niet mee ingestemd. Op 7 november 2012 heeft [makelaar B] een vraagprijs geadviseerd van € 399.500,- en een verwachte opbrengst van € 375.000,-. [makelaar A] heeft op 16 november 2012 de woning getaxeerd op een bedrag van € 370.000,-. Nadien heeft [eiser] [gedaagde] voorgesteld om haar onverdeelde helft in de woning te kopen voor een bedrag van € 187.500,- zodat de koopsom voor de woning € 375.000,- zou bedragen. Dit heeft niet geleid tot overeenstemming tussen partijen.
4.5. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat zij ook wil dat de woning zo spoedig mogelijk wordt verkocht, maar dat zij het niet eens is met het bedrag dat [eiser] wil betalen voor haar deel in de woning en dat er een taxatie door een onafhankelijke makelaar moet plaatsvinden. De voorzieningenrechter verwerpt de verweren van [gedaagde] en overweegt daartoe als volgt.
4.6. De woning is onlangs, in november 2012, op verzoek van [eiser] door twee makelaars getaxeerd, te weten [makelaar A] en [makelaar B], op een bedrag van respectievelijk
€ 370.000,- en € 375.000,-. Weliswaar hebben de beide taxaties niet inpandig plaatsgevonden, maar vast staat dat [makelaar A] in 2009 – toen wel ook inpandig – alsook in april van dit jaar de woning nog heeft getaxeerd en dat [makelaar B] de verkopende makelaar is, zodat ervan uitgegaan kan worden dat de makelaars/taxateurs in voldoende mate op de hoogte zijn van de staat waarin (het binnenwerk van) de woning verkeert. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat zij wil dat de woning voor een bedrag van tussen de € 400.000,- en
€ 450.000,- wordt verkocht. Verkoop van de woning gebaseerd op een vraagprijs van
€ 449.000,- is het afgelopen jaar evenwel niet mogelijk gebleken. Het standpunt van [gedaagde], nog los van de omstandigheid dat zij zelf heeft nagelaten om tijdig een taxatierapport over te leggen (waaruit blijkt dat een dergelijke opbrengst reëel is), kan gelet op de huidige marktomstandigheden in samenhang bezien met de beide taxaties dan ook niet gevolgd worden.
4.7. Verder acht de voorzieningenrechter nog van belang dat [eiser] degene is die dubbele woonlasten heeft, namelijk de kosten voor het appartement waarin hij woont en de helft van de lasten van de onderhavige woning, terwijl [gedaagde] alleen de helft van de woonlasten van de woning hoeft te betalen (naast een vrij beperkte gebruikersvergoeding) en nog in de woning woont.
4.8. Nu [eiser] niet langer kan worden genoodzaakt om in een onverdeelde boedel te blijven zitten en [gedaagde] geen andere verweren heeft gevoerd tegen de vorderingen van [eiser] liggen deze voor toewijzing gereed. Hierbij zij opgemerkt dat [eiser] coulancehalve nog een bijzondere voorwaarde heeft geformuleerd in zijn vordering onder I. namelijk dat [gedaagde], indien zij binnen twee weken nog een koper vindt die een hoger bedrag (minimaal € 10.000,- ) wil betalen dan het totaalbedrag van € 375.000,- zij (tezamen met [eiser]) met die koper een koopovereenkomst mag sluiten, welke voorwaarde ook zal worden toegewezen.
4.9. De gevorderde dwangsom onder III. zal worden beperkt als volgt.
4.10. Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. gelast [gedaagde] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering aan [eiser] van de aan [gedaagde] in eigendom toebehorende onverdeelde helft van de woning zijnde het vrijstaande woonhuis/praktijkruimte met ondergrond erf, tuin en verder aanhorigheden, aan de [adres] te [..] [woonplaats], plaatselijk bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummer 1874, groot 0 hectare, 16 are, 5 centiare, en zulks voor een koopsom/bedrag van
€ 187.500,- (zegge: eenhonderdzevenentachtigduizendenvijfhonderd euro), onder de bijzondere voorwaarde dat het [gedaagde] is gegund om met een andere koper een overeenkomst te doen sluiten tezamen met [eiser] voor een totaal bedrag dat minimaal € 10.000,- (zegge: tienduizend euro) hoger is dan (voor het totaal) € 375.000,- (zegge: driehonderdvijfenzeventigduizend euro) en zulks zonder enig voorbehoud, voor het gehele object voornoemd, zulks binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis, waarbij de levering in beide gevallen zal dienen te geschieden uiterlijk binnen één maand na het sluiten van die koopovereenkomst,
5.2. gelast dat indien [gedaagde] niet voldoet aan het bepaalde onder I. dit vonnis ingevolge artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de medewerking aan de levering van [gedaagde],
5.3. gelast [gedaagde] per datum levering/eigendomsoverdracht de woning ter vrije beschikking te stellen aan [eiser], mitsdien te verlaten en derhalve leeg en ontruimd onder gelijktijdige overhandiging van de huissleutels,
5.4. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.3. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B.J.M. Vermulst op 21 december 2012.