Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 813461 \ CV EXPL 12-3127 \ 475
uitspraak van 3 december 2012
vonnis
in de zaak van
de stichting Stichting atelierbeheer Slak
gevestigd te Arnhem
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. P.A.C. de Vries
tegen
[huurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. M.F. van Willigen
Partijen worden hierna Slak en [huurder] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 juli 2012 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte in conventie, tevens akte vermeerdering eis in reconventie met producties ten behoeve van de comparitie van partijen van de zijde van [huurder];
- de brief van 16 oktober 2012 met een akte tot overlegging producties, tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties van de zijde van Slak;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 23 oktober 2012 en de door Slak ter zitting overgelegde stukken.
2. De feiten
2.1. In de periode 1 oktober 2002 tot 1 september 2009 verhuurde Slak aan [huurder] een atelierwoning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur (2002) € 150,00 per maand en laatstelijk (2009) € 225,00 per maand. De woning maakt deel uit van het voormalig kazerneterrein Saksen Weimar Kazerne. Op dit terrein bevinden zich meerdere gebouwen, waarin onder meer atelierwoningen zijn gevestigd. Op het complex zijn er in totaal 145 zelfstandige woon- en werkruimten, die verschillen van grootte.
2.2. In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is bepaald:
“De huurder is voorts bij vooruitbetaling een bedrag van € 180,- per maand verschuldigd als verrekenbaar voorschot op de kosten van bijkomende leveringen en diensten die de verhuurder ten behoeve van de huurder verricht, waaronder:
1. Elektra
2. Gas
3. Water
4. Afvalstoffenheffing
5. Onroerende zaak-belasting gebruikersdeel
6. Rioolrecht
7. Zuiveringslasten
Het bedrag dat de huurder verschuldigd is als voorschot op de kosten van bijkomende leveringen en diensten kan door de verhuurder op grond van een redelijke calculatie worden gewijzigd.
De verhuurder verstrekt aan de huurder jaarlijks een gespecificeerd overzicht van voornoemde kosten. Verschillen tussen de gemaakte kosten en door de huurder betaalde voorschotbedragen zullen worden verrekend. Eventuele tekorten zullen afzonderlijk in rekening worden gebracht.
Bij de jaarafrekening worden 2,5 % van het totaalbedrag als administratiekosten geboekt.”
2.3. Voor de berekening van de servicekosten hanteert Slak een verdeelsleutel. De verdeelsleutel wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld door het betaalde bedrag aan voorschotten van een individuele huurder in een bepaalde periode te delen door het betaalde bedrag aan voorschotten van alle huurders tezamen in diezelfde periode.
2.4. Slak heeft aan [huurder] over de periode 1 oktober 2007 tot 1 oktober 2008 een bedrag van in totaal € 3.263,68 aan servicekosten in rekening gebracht. In deze afrekening heeft Slak de verdeelsleutel 0,01380 gehanteerd. Over de periode 1 oktober 2008 tot 31 augustus 2009 heeft Slak aan [huurder] een bedrag van in totaal € 3.293,89 in rekening gebracht. De verdeelsleutel die voor deze afrekening werd gehanteerd was 0,01830.
2.5. Op 29 juni 2011 heeft [huurder] de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen inzake de afrekening van de servicekosten over de voornoemde periodes. [huurder] heeft bezwaar gemaakt tegen de door Slak, bij de berekening van de servicekosten, gehanteerde verdeelsleutel.
2.6. De Huurcommissie heeft op 14 december 2011 uitspraak gedaan onder de zaaknummers [nummers], waarin zij heeft vastgesteld dat de betalingsverplichting van [huurder] met betrekking tot de servicekosten over de periode 1 oktober 2007 tot 1 oktober 2008 in totaal € 1.655,27 en over de periode 1 oktober 2008 tot 31 augustus 2009 in totaal € 1.363,25 bedraagt.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1. Slak vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
1. de uitspraak van de Huurcommissie van 14 december 2011 met zaaknummers [nummers] vernietigt en voor recht verklaart dat er een betalingsverplichting op [huurder] rust ten aanzien van servicekosten van de woning over de periode 1 oktober 2007 tot 1 oktober 2008, op basis van de verdeelsleutel 0,01380, voor een totaalbedrag van € 3.263,68 (inclusief btw en administratiekosten), alsmede ten aanzien van de servicekosten van de woning over de periode 1 oktober 2008 tot en met 31 augustus 2009, op basis van de verdeelsleutel 0,01830, voor een totaalbedrag van € 3.293,89 (inclusief btw en administratiekosten);
subsidiair
2. de uitspraak van de Huurcommissie van 14 december 2011 met zaaknummers [nummers] vernietigt en voor recht verklaart dat er een, nader te bepalen, betalingsverplichting op [huurder] rust met betrekking tot de periodes 1 oktober 2007 tot 1 oktober 2008 en 1 oktober 2008 tot en met 31 augustus 2009;
primair en subsidiair
- [huurder] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de som van de voornoemde bedragen, voor wat betreft de bedragen vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van die bedragen, tot aan de dag van betaling;
- [huurder] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 714,00 inclusief btw vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
- [huurder] veroordeelt om binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis de proceskosten te betalen, almede een bedrag van € 450,00 aan leges voor de zaak bij de Huurcommissie, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de hiervoor gestelde termijn indien [huurder] nog niet tot betaling hiervan is overgegaan.
3.2. Slak legt het volgende aan haar vordering ten grondslag.
Slak is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Zij kan immers op grond van artikel 6 van Pro de huurovereenkomst haar berekeningwijze van de servicekosten door middel van een redelijke calculatie wijzigen. Bij deze berekening houdt Slak rekening met het aantal verhuurde vierkante meters. De Huurcommissie is hieraan echter voorbij gegaan. Zij heeft de verdeelsleutel 1/145 gehanteerd, hetgeen impliceert dat alle 145 ruimtes even groot zijn. Dat is niet het geval. Daar komt bij dat de Huurcommissie er geen rekening mee heeft gehouden dat [huurder] in de periode vóór 1 oktober 2007 de berekening van de servicekosten, zoals Slak dat heeft gedaan, heeft aanvaard. Ook heeft de Huurcommissie er geen rekening mee gehouden dat de huurprijs van de woning maar € 225,00 is en dat er in de woning ook gewerkt kan worden. Dit laatste heeft invloed op de consumptie van energie- en andere kosten. Slak is, gelet op het voorgaande, van mening dat de door de Huurcommissie gehanteerde verdeelsleutel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij stelt zich daarom op het standpunt dat de uitspraak van de Huurcommissie moet worden vernietigd. Verder is zij van mening dat er ten aanzien van de servicekosten op [huurder] een betalingsverplichting rust op basis van de door Slak gehanteerde berekeningswijze, waarbij rekening is gehouden met de grootte van de verhuurde ruimte. Slak vordert daarom dat de kantonrechter dit voor recht verklaart. Indien de kantonrechter een ander oordeel is toegedaan, vordert Slak subsidiair de vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie met een verklaring voor recht dat op [huurder] een betalingsverplichting rust overeenkomstig het Servicekostenbeleid van de Huurcommissie. Slak heeft ter verkrijging van betaling buiten rechte haar vordering uit handen moeten geven. [huurder] moet daarom ook de buitengerechtelijke incassokosten betalen. Daarnaast maakt Slak aanspraak op de wettelijke rente.
3.3. [huurder] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van Slak dat, voor zover relevant, hierna aan de orde zal komen.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1. [huurder] vordert, na vermeerdering van zijn eis, in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Slak veroordeelt aan hem te betalen een bedrag van € 2.724,63. Subsidiair en meer subsidiair vordert [huurder] de betaling van Slak van een bedrag van € 964,81 respectievelijk € 834,00. Voorts vordert hij de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening, met de veroordeling van Slak in de proceskosten in reconventie.
4.2. [huurder] legt het volgende aan zijn reconventionele vordering ten grondslag.
[huurder] stelt dat hij aan Slak een bedrag van € 2.724,63 onverschuldigd heeft betaald, waarmee Slak onrechtvaardig is verrijkt. Dit bedrag is als volgt berekend:
- totaal van de verschuldigde servicekosten vastgesteld door de
Huurcommissie (€ 1.655,27 + € 1.363,25) € 3.018,52
- som van zuiveringslasten, onroerend zaakbelasting
en reinigingsrechten 2007/2008 gedeeld door 145 € 84,73
- som van zuiveringslasten, onroerend zaakbelasting
en reinigingsrechten 2008/2009 gedeeld door 145 € 122,12 +
_________
Totaal € 3.225,37
[huurder] heeft aan Slak reeds een bedrag van in totaal € 5.725,00 aan voorschotten over de onderhavige periodes betaald. Daarnaast zou Slak aan [huurder] € 225,00 aan schadevergoeding betalen, zodat Slak ten behoeven van [huurder] een bedrag van in totaal € 5.950,00 in kas heeft waarmee de servicekosten kunnen worden afgerekend. Het voorgaande betekent dat [huurder] een bedrag van € 2.724,63 (€ 5.950,00 -/- € 3.225,37) teveel heeft betaald. Als de kantonrechter van oordeel is dat [huurder] dit bedrag niet onverschuldigd heeft betaald, maakt hij aanspraak op de onverschuldigde betalingen die hij subsidiair en meer subsidiair heeft gevorderd. Hij stelt daartoe dat Slak, ten onrechte, de leegstandskosten niet in mindering heeft gebracht op de aan [huurder] in rekening gebrachte servicekosten. Bovenop hetgeen [huurder] onverschuldigd aan Slak heeft betaald, maakt hij aanspraak op de wettelijke rente hierover.
4.3. Slak voert verweer tegen de reconventionele vordering van [huurder] dat, voor zover relevant, hierna aan de orde zal komen.
5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2. [huurder] voert aan dat Slak niet aan haar verplichting ex artikel 7:259 lid 4 BW Pro heeft voldaan doordat zij niet inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt of de door haar gehanteerde verdeelsleutels bij de berekening van de servicekosten kloppen. Hij stelt zich daarom op het standpunt dat de door Slak gehanteerde verdeelsleutels onjuist en niet onderbouwd zijn. De verdeling die de Huurcommissie hanteert is in deze situatie het meest redelijk, aldus [huurder].
5.3. De kantonrechter oordeelt als volgt.
Op grond van artikel 7:259 lid 4 BW Pro moet Slak, na verstrekking van de afrekening servicekosten, desgevraagd [huurder] de gelegenheid geven tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden en of van afschriften daarvan. Kortom, Slak moet aan [huurder] kunnen verantwoorden hoe zij haar servicekosten heeft berekend. De kantonrechter is van oordeel dat Slak hieraan niet heeft voldaan. Zij heeft tijdens de comparitie van partijen weliswaar haar berekeningwijze nader toegelicht, echter zij heeft de onderliggende gegevens, waarop haar berekening is gebaseerd, niet voldoende geconcretiseerd en onderbouwd met stukken. Hierdoor is niet komen vast te staan of er bij de berekening van de servicekosten rekening is gehouden met de leegstand, hetgeen Slak heeft gesteld en [huurder] heeft betwist. Evenmin is komen vast te staan dat het aantal vierkante meters, waar Slak bij haar berekening vanuit is gegaan, juist is. Er zijn geen stukken zoals een plattegrond overgelegd waaruit dat blijkt. Dat had wel op de weg van Slak gelegen nu [huurder] de juistheid van de onderliggende gegevens bij het berekenen van het voorschot heeft betwist. Daar komt bij dat Slak tijdens de comparitie van partijen heeft verklaard dat zij bij de berekening van het voorschot, naast de oppervlakte van de verhuurde ruimte, gebruik maakt van kengetallen die zijn gebaseerd op ervaring. Zij heeft niet inzichtelijk gemaakt wat deze kengetallen zijn en welke invloed die hebben op de hoogte van het voorschot. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het voorgaande ertoe moet leiden dat de vordering van Slak moet worden afgewezen.
5.4. Gelet op het voorgaande neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie als uitgangspunt bij de beoordeling van het geschil in reconventie. De reconventionele vordering is gebaseerd op onverschuldigde betaling. Nu niet is komen vast te staan dat de gegevens waarop Slak haar berekening van de servicekosten heeft gebaseerd kloppen, wijst de kantonrechter de reconventionele vordering toe, met dien verstande dat het hierin begrepen bedrag aan schadevergoeding van € 225,00 wordt afgewezen. Tijdens de comparitie van partijen heeft Slak immers betwist dat zij aan [huurder] schadevergoeding moet betalen, zodat dit niet is komen vast te staan.
5.5. De in reconventie gevorderde wettelijke rente is niet betwist en wordt daarom eveneens toegewezen.
5.6. Slak wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie en in reconventie dragen. Voor het salaris van de gemachtigde in reconventie wordt 1 punt gerekend, nu de conventionele en de reconventionele vordering gezamenlijk zijn behandeld tijdens de comparitie van partijen.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt Slak in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie
III. veroordeelt Slak tot betaling aan [huurder] van een bedrag van € 2.499,63, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
IV. veroordeelt Slak in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde;
V. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VI. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2012.