Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Nevenlocatie Arnhem
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 12/1860
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 27 november 2012
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 319.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) van € 431,92 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 januari 2012 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij faxbericht van 9 maart 2012, ontvangen door de rechtbank op diezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2012 te Arnhem.
Namens eiser is daar verschenen [gemachtigde], werkzaam bij [A]. Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [B] (taxateur).
2. Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met garage en overkapping/luifel. De inhoud van de woning is ongeveer 498 m³, de inhoud van de garage is ongeveer 30 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 234 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 299.000. Daartoe wijst eiser op:
? een door een taxateur opgestelde taxatiekaart waarop de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op
€ 299.588. Op deze taxatiekaart staan vier vergelijkingsobjecten vermeld;
? een taxatierapport van [C], werkzaam bij [D], die de woning op 14 juli 2010 heeft getaxeerd op € 300.000 (naar de waardepeildatum 1 januari 2009). Op de bij dit taxatierapport behorende taxatiekaart staan drie vergelijkingsobjecten vermeld.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
? dat de door hem in bezwaar aangedragen vergelijkingsobjecten weliswaar niet identiek zijn aan zijn woning, maar dat dit de vergelijkingsobjecten niet ongeschikt maakt ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde. Eiser wijst erop dat de verschillen in de taxatie tot uitdrukking zijn gekomen;
? dat hij met verweerder van mening is dat het vergelijkingsobject [A-straat 2] het beste vergelijkingsobject is en dat dit vergelijkingsobject de door hem verdedigde waarde onderbouwt;
? dat het vergelijkingsobject [A-straat 2] qua opstal en qua ligging nagenoeg identiek is aan zijn woning, maar dat dit vergelijkingsobject iets beter is gelegen. Het vergelijkingsobject betreft volgens eiser een “hoek-geschakelde woning” met meer privacy en een eigen achterom. Het huis van eiser daarentegen is gelegen tussen twee andere woningen. Voorts heeft dit vergelijkingsobject 132 m² meer grond, aldus eiser;
? dat er ten aanzien van de woning een taxatierapport is opgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2009 waarin de waarde is getaxeerd op € 300.000, maar dat in de bijbehorende taxatiekaart het vergelijkingsobject [A-straat 2] niet is genoemd. Wanneer rekening wordt gehouden met enkel [A-straat 2] bedraagt de getaxeerde waarde geen € 300.000 maar € 295.000.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 27 maart 2012 door [B], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 319.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Het is niet noodzakelijk dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning van eiser. Wel moet bij de vaststelling van de waarde van de woning met de zich voordoende verschillen (op een beredeneerde wijze) rekening worden gehouden. De rechtbank merkt in dat kader op dat het voldoende is dat verweerder de WOZ-waarde heeft onderbouwd met minimaal één goed vergelijkbaar vergelijkingsobject. Voorts staat het verweerder vrij om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
In het licht van de taxatie zijdens eiser, heeft verweerder met zijn taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 319.000. Ter motivering geldt het volgende.
De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de deskundigheid van de taxateur(s) van eiser en/of de taxateur van verweerder. Voorts hebben beide taxateurs hun taxaties (mede) gebaseerd op een aantal vergelijkingsobjecten. Beide taxateurs hebben de woningen aan de [A-straat 3] en de [A-straat 2] als vergelijkingsobject gehanteerd ter onderbouwing van de door hen getaxeerde WOZ-waarde. Zij hebben echter beiden een eigen methodiek om, op basis van (de transactieprijzen van) de vergelijkingsobjecten, de waarde van de woning van eiser te taxeren. De taxateur van eiser heeft eerst de waarde van de opstal(len) en de waarde per m³ aan de hand van het boekje “(Her)bouwkosten woningen 2008” van Reed Business berekend en vervolgens, nadat hij een waarde heeft toegekend aan de bijgebouwen, de resterende waarde toegerekend aan de grond c.q. de waarde per m³. Gemachtigde van eiser heeft in dat kader ter zitting verklaard dat de herbouwkosten van een woning overal (nagenoeg) hetzelfde zullen zijn en dat het verschil in grondprijs afhankelijk is van een aantal factoren, waaronder de ligging. De taxateur van verweerder is bij zijn taxatie daarentegen eerst uitgegaan van een vaststaande grondstaffel c.q. een vaste waarde per m², welke is gebaseerd op een groot aantal transactieprijzen en de gronduitgifteprijzen, en heeft vervolgens, nadat hij een waarde heeft toegekend aan de bijgebouwen, de resterende waarde toegerekend aan de opstal c.q. de waarde per m³. Beide taxateurs hebben hun eigen methodiek consequent toegepast, dat wil zeggen zowel ten aanzien van de woning van eiser als ten aanzien van de door hen genoemde vergelijkingsobjecten. Zij hanteren deels ook dezelfde vergelijkingsobjecten. Zij komen echter ieder op een andere waarde uit. Beide methoden zijn naar het oordeel van de rechtbank verdedigbaar. Het verschil in methodiek maakt echter wel dat beide taxatierapporten niet met elkaar kunnen worden vergeleken. Zo bestaan er zowel ten aanzien van de woning van eiser als ten aanzien van de door beide taxateurs gehanteerde vergelijkingsobjecten aan [A-straat 3] en de [A-straat 2] forse verschillen tussen de door beide taxateurs gehanteerde waarde per m² en de waarde per m³, terwijl zij over het aantal m² en m³ niet verschillen. Niet gebleken is dat één van beide taxatiemethoden beter is dan de andere. De rechtbank kent dan ook aan beide taxaties een gelijk gewicht toe. Daarbij dient in de taxatie zijdens eiser echter het referentieobject [A-straat 4] te worden geschrapt, omdat dit niet goed vergelijkbaar is door het meenemen van de garage in de inhoud van de woning.
Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de woning op de waardepeildatum op geen van de door beide taxateurs geschatte waarden juist kan worden geacht. Er zijn wel voldoende aanknopingspunten om de waarde van de woning zelf in goede justitie te bepalen. De rechtbank stelt de waarde van de woning van eiser, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, vast op ]
€ 312.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
Gelet op het bovenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand met betrekking tot de bezwaarfase vastgesteld op € 436 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het hoorgesprek met een waarde per punt van € 218 en een wegingsfactor 1) en met betrekking tot de beroepsfase op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Vergoeding van de kosten van de taxateur
Aan eiser is onder andere een bedrag van € 481,90 (inclusief BTW) in rekening gebracht in verband met het opstellen van het taxatierapport. Dit bedrag is als volgt gespecificeerd:
? 5 uur tegen een tarief van € 80 per uur en verhoogd met 19% BTW, oftewel € 476;
? kosten kadastraal bericht eigendom en kadastrale kaart: 2 x € 2,95 = € 5,90.
In het arrest van 13 juli 2012 met nummer 11/02035 (LJN:BX0904) heeft de Hoge Raad onder andere het volgende overwogen:
“4.3.12. De vaststelling van de hoogte van de vergoeding voor een taxatieverslag blijkt in de praktijk in procedures over de toepassing van de Wet WOZ regelmatig aanleiding te geven tot geschillen. In aanmerking genomen dat de beslissing over het te hanteren uurtarief vooral van feitelijke aard is, is het wenselijk dat de gerechten in feitelijke instantie beleid ontwikkelen voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een vergoeding te hanteren uurtarieven.”
De gerechten in feitelijke instantie hebben, overeenkomstig de wens van de Hoge Raad, beleid ontwikkeld voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een proceskostenvergoeding te hanteren uurtarieven (zie de uitspraak van Hof Amsterdam van 8 november 2011, nr. 11/00923, LJN:BY2756). Op grond van dit beleid bedraagt het te vergoeden uurtarief voor het taxeren van een woning € 50 (exclusief BTW). Aangezien eiser de door de taxateur aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen, dient dit tarief te worden verhoogd met 19% BTW. Omdat het hier een taxatie van een woning betreft waarbij een inpandige opname heeft plaatsgevonden, acht de rechtbank, gezien eerdergenoemd beleid, een tijdsbesteding van vier uur redelijk en aannemelijk. Dit betekent dat de kosten van het taxatierapport tot een bedrag van € 238 (€ 50 verhoogd met 19% BTW x 4 uur) voor vergoeding in aanmerking komen.
Tevens dient verweerder de kosten van de kadastrale uittreksels te vergoeden tot een bedrag van € 5,90.
De voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen derhalve in totaal € 1.553,90.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 312.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.553,90;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 27 november 2012
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.