Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 817441 \ CV EXPL 12-2794 \ 407
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Giesbers-Weeren Bouw & Onderhoud B.V.
gevestigd te Wijchen
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. L. Paulus
tegen
[verhuurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. P.A.C. van Buul
Partijen worden hierna Giesbers en [verhuurder] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 juni 2012 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties
- de brief van de gemachtigde van [verhuurder] van 10 augustus 2012 met producties ten behoeve van de comparitie
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 14 augustus 2012.
2. De feiten
2.1. Giesbers huurt van [verhuurder] de bedrijfsruimte met omliggend terrein aan de [adres] In de door partijen op 16 en 17 januari 2002 ondertekende huurovereenkomst staat dat de huur is aangegaan voor de duur van vijf jaar ingaande uiterlijk op 1 juli 2002, of zoveel eerder als de oplevering van de nieuwbouw kan geschieden, en lopende tot en met 30 juni 2007. In een aanvulling op deze overeenkomst is vastgelegd dat de huurbetalingsverplichting ingaat op 22 augustus 2002 en dat alle overige bepalingen van de huurovereenkomst ongewijzigd blijven.
2.2. Op 22 augustus 2006 heeft Giesbers aan [verhuurder] geschreven:
“Middels dit schrijven zeggen wij per heden, 22 augustus 2006, de huurovereenkomst m.b.t. de bedrijfsruimte aan [adres] op.
Wij refereren aan de aanvulling op de huurovereenkomst waarvan een kopie als bijlage is toegevoegd. (…)”
2.3. Hierop heeft [persoon A] van [bedrijf A] bij brief van 31 augustus 2006 namens [verhuurder] als volgt gereageerd:
“(…) De opzegging is gezien de ingangsdatum van de verhuur (01-07-2002), zie hiertoe het gestelde in artikel 3.1. van de huurovereenkomst, niet tijdig verricht en derhalve kan er geen sprake zijn van een beëindiging van de huurovereenkomst per 30-06-2007.
De eerstvolgende opzeggingsmogelijkheid is derhalve per 30-06-2012. (…)”
2.4. Partijen hebben vervolgens overleg gevoerd. De uitkomst daarvan is schriftelijk vastgelegd door [persoon A] voornoemd in zijn brief van 7 december 2006. Voor zover hier van belang staat daarin het volgende:
“(…) Overleg heeft inmiddels geresulteerd in het zoeken naar een oplossing die voor beide partijen acceptabel is, derhalve los van het bereiken van overeenstemming omtrent de al dan niet tijdigheid van de gedane opzegging. Dit geschilpunt blijft derhalve bestaan tussen partijen.
Vanuit verhuurder is kenbaar gemaakt dat hij geen bezwaren heeft tegen een onderhuurovereenkomst voor een gedeelte van de kantoorruimte op de 1e verdieping (…) dat thans feitelijk gezien overtallig is voor huurder. Tevens bestaat de mogelijkheid (…) om de vigerende huurovereenkomst te wijzigen, in die zin dat er een rechtstreekse huurovereenkomst wordt gesloten met een te vinden huurder voor dit gedeelte van het gehuurde en de huurovereenkomst met huurder te beperken voor dit metrage.
Door [bedrijf A] zal een (onder-)huurder voor de overtallige meters (…) worden gezocht in opdracht van huurder (…)
Tevens zal het gehele pand te huur worden aangeboden; op het moment dat er hiervoor een geschikte kandidaat wordt gevonden zal tussen verhuurder en huurder kunnen worden gekomen tot een ontbinding van de vigerende huurovereenkomst (…)”
2.5. Voor ongeveer 25% van het gehuurde vloeroppervlak is een onderhuurder gevonden, die op 30 juni 2012 uit het pand is vertrokken.
2.6. Giesbers is begin 2011 uit het pand vertrokken.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1. Giesbers vordert thans dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte c.a. aan [adres] per 30 juni 2012 is geëindigd. Giesbers vordert voorts veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten.
3.2. Ter onderbouwing van haar vordering voert Giesbers aan dat zij de huurovereenkomst bij brief van 22 augustus 2006 heeft opgezegd. Omdat zij in die brief geen datum heeft genoemd geldt de opzegging als een opzegging tegen de eerst mogelijke datum. [verhuurder] heeft dat ook zo begrepen, althans moeten begrijpen. In ieder geval verzetten de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat [verhuurder] een beroep doet op het ontbreken van een vóór 1 juli 2011 ontvangen nieuwe opzegging.
3.3. [verhuurder] voert gemotiveerd verweer. Dat verweer zal, voor zover nodig, hierna aan de orde komen.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1. [verhuurder] vordert op zijn beurt, na verbetering van zijn eis, dat de kantonrechter de huurovereenkomst met betrekking tot [adres] ontbindt per 30 september 2012, althans per de datum van dit vonnis en Giesbers veroordeelt tot betaling van een bedrag van
- € 27.495,35 inclusief BTW ter zake de huur voor het tweede kwartaal van 2012 (inclusief de indexering over het eerste kwartaal)
- € 26.876,93 inclusief BTW aan huur voor het derde kwartaal van 2012
- € 4.763,62 aan contractuele boete.
Daarnaast vordert [verhuurder] dat Giesbers wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding van € 48.000,00 wegens vermindering van de waarde van de onroerende zaak en € 19.873,00 wegens courtage van de makelaar.
Tot slot vordert [verhuurder] veroordeling van Giesbers in de proceskosten.
4.2. [verhuurder] baseert zijn vordering op de stelling dat Giesbers niet aan haar verplichtingen heeft voldaan door de huur vanaf 2011 structureel te laat of in het geheel niet te betalen. Hij stelt voorts dat Giesbers op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gehouden is het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken. Nu zij dit niet heeft gedaan is er sprake van een toerekenbare tekortkoming. Beide tekortkomingen zijn grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Vanwege de niet tijdige betaling van de huur is Giesbers ook de contractuele boetes verschuldigd. Verder heeft [verhuurder] zich genoodzaakt gezien over te gaan tot verkoop van de onroerende zaak. Dat was niet gebeurd als Giesbers zich aan de huurovereenkomst had gehouden. In verhuurde staat zou het pand meer opbrengen dan thans het geval is. De schade is door de heer [persoon B] van [bedrijf B] begroot op € 48.000,00. De courtage voor de ingeschakelde makelaar bedraagt € 16.700,00 exclusief BTW. De schade en makelaarskosten komen voor rekening van Giesbers, aldus [verhuurder].
4.3. Giesbers voert gemotiveerd verweer.
5. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2. Giesbers beroept zich op de stelling dat de opzeggingsbrief van 22 augustus 2006 moet worden aangemerkt als een opzegging per 30 juni 2012. Uit de overgelegde stukken en de verklaringen van partijen ter zitting blijkt echter duidelijk dat Giesbers met haar brief beoogde de huur medio 2007 te beëindigen. Zij wilde immers haar vestiging te Nijmegen samenvoegen met de vestiging te Wijchen. Voortzetting van de huurovereenkomst was dus voor haar bedrijfsmatig en financieel gezien niet meer nodig of zelfs ongunstig. Met het oog hierop hebben partijen naar een oplossing gezocht in de vorm van mogelijke onderverhuur en het zoeken naar een nieuwe huurder. Hoewel dit niet het door Giesbers beoogde resultaat was, hebben partijen daarmee wel het debat dat met de opzeggingsbrief werd ingeleid beëindigd. Giesbers kan daarom niet volhouden dat de opzeggingsbrief bedoeld was als een opzegging per 30 juni 2012.
5.3. Iets anders is dat het voor beide partijen duidelijk was dat Giesbers van de huurovereenkomst af wilde en dat die wens door de getroffen regeling niet was vervallen. Dat blijkt onder meer uit het feit dat partijen overeenkwamen naar een andere huurder voor het gehele pand te zoeken. Verder is Giesbers begin 2011 uit het gehuurde vertrokken. Zij heeft in de dagvaarding toegelicht dat in dat kader met [verhuurder] overleg is gevoerd over het verdere gebruik van het gehuurde. Ter zitting is dit nog toegelicht. De heer [persoon C] heeft namens Giesbers verklaard dat hij op 10 januari 2011 een gesprek met [verhuurder] heeft gehad. Daarin is aan de orde gekomen dat Giesbers op zoek wilde naar een huurder voor het hele pand, waarop [verhuurder] zou hebben gezegd dat Giesbers alleen voor de periode tot en met 30 juni 2012 een regeling zou kunnen treffen, maar dat hij zeggenschap had over de periode daarna. [verhuurder] heeft in reactie hierop enkel erkend dat hij zich een gesprek herinnert, waarin is gesproken over het zoeken naar een huurder, maar niet over de einddatum van 30 juni 2012. Deze betwisting is, gelet op de concrete uiteenzetting van Giesbers, ontoereikend. Desgevraagd heeft [verhuurder] ter zitting nog verklaard dat hij geen reden heeft gehad te veronderstellen dat Giesbers wilde terugkomen op de eerdere opzegging.
5.4. De kantonrechter concludeert dan ook dat [verhuurder] steeds moet hebben geweten dat Giesbers wilde komen tot beëindiging van de huurovereenkomst. De opzeggingsbrief, de in vervolg daarop getroffen regeling, alsmede alle overige omstandigheden leiden ertoe dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [verhuurder] zich er thans op beroept dat er geen nieuwe opzegging is gevolgd vóór 1 juli 2011.
5.5. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht zal toewijzen.
5.6. Omdat [verhuurder] in conventie in het ongelijk wordt gesteld moet hij ook de proceskosten betalen. Deze worden aan de zijde van Giesbers begroot op € 81,17 voor het uitbrengen van de dagvaarding, € 109,00 aan vast recht en € 300,00 voor salaris gemachtigde.
5.7. Het voorgaande betekent dat de reconventionele vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen. De met de ontbinding samenhangende vordering tot schadevergoeding wordt eveneens afgewezen.
5.8. Giesbers heeft aangevoerd dat alle huurbetalingen tot en met 30 juni 2012 inmiddels zijn voldaan. Dat is niet weersproken, zodat de daartoe strekkende vorderingen zullen worden afgewezen.
5.9. Giesbers heeft verder verweer gevoerd tegen de gevorderde boetes. Niet ter discussie staat dat de huur telkens voor de eerste van het kwartaal had moeten worden voldaan. Nu zij niet aan deze verplichting heeft voldaan is zij boetes verschuldigd. Op grond van de overeenkomst was Giesbers niet gerechtigd over te gaan tot opschorting van haar betalingsverplichting. Ook kan zij zich er niet achter verschuilen dat de factuur niet steeds voor de eerste van het kwartaal door haar is ontvangen. Niet gesteld of gebleken is immers dat het te betalen termijnbedrag niet bekend was. [verhuurder] heeft de boetes berekend op € 4.003,04 exclusief BTW en € 4.763,62 inclusief BTW. Dit is toewijsbaar.
5.10. Omdat ieder van partijen in reconventie gedeeltelijk in het ongelijk wordt gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
6. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte c.a. aan [adres] op 30 juni 2012 is geëindigd;
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, die aan de zijde van Giesbers worden begroot op € 490,17;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
veroordeelt Giesbers om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 4.763,62 inclusief BTW;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op