Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 787090 \ CV EXPL 11-11143 \ 390
uitspraak van 8 oktober 2012
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Rijn en IJssel Projectontwikkeling B.V.
gevestigd te Zoetermeer
eisende partij
gemachtigde mr. M.H.F. van der Lek-Langenhof
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Palazzo B.V.
gevestigd te Duiven
gedaagde partij
gemachtigde mr. dr. H.H. van Steijn
Partijen worden hierna Rijn en IJssel en Palazzo genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 juni 2012 en de daarin genoemde processtukken
- de brief van 2 juli 2012 aan de zijde van Palazzo
- de akte van 23 juli 2012 aan de zijde van Rijn en IJssel
- de antwoordakte van 27 augustus 2012 aan de zijde van Palazzo.
2. De verdere beoordeling van het geschil
2.1. De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 18 juni 2012.
2.2. Palazzo heeft aangevoerd dat er over het jaar 2005 een eindafrekening is opgemaakt, en dat zij de verschuldigde kosten voor dat jaar reeds heeft voldaan. Volgens Palazzo heeft Rijn en IJssel over het jaar 2005 daarom niets meer van haar te vorderen.
Na daartoe bij tussenvonnis van 18 juni 2012 in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft Palazzo bij brief van 2 juli 2012 haar verweer op dit punt nader toegelicht. Daarbij heeft zij verwezen naar de bij akte van 2 mei 2012 door haar in het geding gebrachte stukken. Bij brief van 13 april 2006 heeft Rijn en IJssel een bedrag van € 2.497,01 in rekening gebracht bij Palazzo ter zake verrekening elektra en warmte betreffende de periode 11 september 2003 tot 30 april 2004. Blijkens de bijgevoegde specificatie heeft Rijn en IJssel rekening gehouden met de door Palazzo in die periode betaalde voorschotten. Bij brief van 9 juni 2006 heeft Rijn en IJssel een bedrag van € 5.391,69 in rekening gebracht bij Palazzo ter zake verrekening en warmte over de (aansluitende) periode 1 mei 2004 tot en met 31 december 2005. Uit de bijgevoegde specificatie valt af te leiden dat Rijn en IJssel rekening heeft gehouden met de reeds door Palazzo betaalde voorschotten in deze periode. Verder heeft Rijn en IJssel Palazzo bij brief van 5 september 2006 een afrekening doen toekomen betreffende de kosten voor de bijkomende leveringen en diensten in de periode 2005, te weten € 901,56.
Palazzo heeft bij haar laatste akte betalingsbewijzen overgelegd, waaruit kan worden afgeleid dat zij de volgende betalingen aan Rijn en IJssel heeft verricht: Op 29 juni 2006 een bedrag ad € 2.497,01 ter zake ‘elektra en warmte 06 24 V00021’, op 4 september 2006 een bedrag ad € 5.391,69 ter zake ‘elektra en warmte verrekening 1 mei 2004 t/m 31 dec 2005’ en voorts op 3 oktober 2006 een bedrag van € 901,56 ter zake ‘eindafrekening servicekosten 2005’. Hoewel Palazzo deze betalingsbewijzen pas bij haar laatste akte heeft overgelegd, waardoor Rijn en IJssel daarop niet meer heeft kunnen reageren, gaat de kantonrechter er vanuit dat de door Palazzo gestelde betalingen zijn verricht. Daarbij betrekt de kantonrechter dat deze bedragen overeenkomen met de bedragen zoals genoemd in de door Rijn en IJssel verzonden brieven. De kantonrechter is van oordeel dat Palazzo er op grond van bovengenoemde brieven – waarin wordt gesproken van ‘verrekening van elektra en warmte’ en ‘afrekening van kosten voor leveringen en diensten’ over 2005 – op mocht vertrouwen dat daarmee een eindafrekening was opgemaakt en dat Rijn en IJssel – na betaling van de hiervoor genoemde bedragen door Palazzo – niets meer van haar te vorderen had ten aanzien van elektra, warmte en bijkomende leveringen en diensten. De vordering betreffende het jaar 2005 zal daarom worden afgewezen.
2.3. Vervolgens dient te worden beoordeeld of Palazzo gehouden is de door Rijn en IJssel gevorderde kosten over de jaren 2006 tot en met 2010 te voldoen en welke verdeelsleutel moet worden gehanteerd bij de door doorbelasting van deze kosten aan Palazzo. De kantonrechter neemt bij de beoordeling de door Rijn en IJssel bij akte van 23 juli 2012 overgelegde overzichten (productie 20 en 21) als uitgangspunt.
2.4. Ten aanzien van de verdeling van de onderhoudskosten is de kantonrechter van oordeel dat een verdeelsleutel van 25% per verdieping dient te worden gehanteerd, met uitzondering van de onderhoudskosten voor glasbewassing. Rijn en IJssel heeft in haar akte van 23 juli 2012 niet betoogd dat de verdeling van 25% per verdieping niet zou volstaan. Enkel ten aanzien van de verdeelsleutel van 50% voor de onderhoudskosten voor glasbewassing heeft Rijn en IJssel zich blijkens de toelichting op de specificaties op het standpunt gesteld dat de toerekening van glasbewassing op 50% moet worden gesteld omdat alleen opdracht is verstrekt tot het bewassen van de twee verhuurde verdiepingen. Palazzo heeft deze verdeelsleutel niet gemotiveerd weersproken, zodat van een verdeelsleutel van 50% zal worden uitgegaan tot (medio) 2009, aangezien [X] (medio) 2009 is vertrokken, zodat volstaan kon worden met het bewassen van de verdieping van Palazzo. Voor de bewassingskosten over 2009 wordt uitgegaan van 25%. De kosten over 2010 bedragen ongeveer de helft van de kosten over 2009 zodat over dat 2010 wel een percentage van 50% wordt genomen.
2.5. De kantonrechter zal voor wat betreft de verdeling van de kosten voor elektriciteit en warmte uitgaan van de verdeling zoals weergegeven in r.o. 4.11 van het tussenvonnis van 18 juni 2012. De nadere akten van partijen geven de kantonrechter geen aanleiding om van deze verdeelsleutel af te wijken. Palazzo stelt wel dat dat percentage 30% zou moeten zijn, maar onderbouwt dat niet. Dat lag wel op haar weg nu zij over 2005 heeft ingestemd met de in het tussenvonnis genoemde verdeelsleutel.
Tot (medio) 2009 zal Palazzo 37,50% van de elektriciteitskosten dienen te dragen en 33,33% van de warmtekosten. De kantonrechter ziet aanleiding de verdeelsleutel voor deze kosten na het vertrek van [X] – conform het voorstel van Rijn en IJssel – allebei op 30% vast te stellen. Het verweer van Palazzo dat de door Rijn en IJssel gevorderde kosten over de jaren 2009 en 2010 niet opeisbaar zijn, omdat ze formeel niet in rekening zijn gebracht, faalt. De kosten zijn immers bij dagvaarding van 7 november 2011 bij Palazzo in rekening gebracht. Palazzo heeft in de akte van 27 augustus 2012 bezwaar gemaakt tegen de verdeelsleutel (30%), maar ten onrechte nagelaten aan te geven welke verdeelsleutel wel juist zou zijn en waarom. Dit verweer wordt daarom, als zijnde onvoldoende onderbouwd, gepasseerd. Palazzo heeft voorts nog aangevoerd dat Rijn en IJssel heeft nagelaten de kosten van vast recht, energie en warmte over de jaren 2009 en 2010 te onderbouwen met verbruiksgegevens en eenheidsprijzen. De kantonrechter passeert dit verweer. Allereerst gaat Palazzo er ten onrechte vanuit dat Rijn en IJssel ingevolge het tussenvonnis gehouden was deze kosten nader te onderbouwen. Daarnaast voert Palazzo dit verweer voor het eerst in de allerlaatste akte van deze procedure en is het daarom tardief. De kantonrechter wijst in dit verband nog op het gestelde in de dagvaarding onder 2.13.
2.6. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en uitgaande van de door Rijn en IJssel in de akte van 23 juli 2012 bij productie 20 en 21 overgelegde overzichten, is over de periode 2006 tot en met 2010 in beginsel een bedrag van € 31.362,02 toewijsbaar. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
€ 7.913,67 kosten 2006
€ 5.649,51 kosten 2007
€ 6.498,92 kosten 2008
€ 6.021,22 kosten 2009 (dat is € 6.482,07 minus € 460,85 bewassingskosten)
€ 5.278,70 kosten 2010
------------- +
€ 31.362,02
De kantonrechter noteert daarbij dat de vordering voor wat betreft de in rekening gebrachte kosten en omzetbelasting niet is betwist en dat geen kosten voor de noodverlichting meer in rekening zijn gebracht.
Rijn en IJssel heeft in haar overzichten nog geen rekening heeft gehouden met de posten die zij in de dagvaarding op de gefactureerde bedragen in mindering heeft gebracht. De kantonrechter brengt daarom de navolgende posten – zoals in de dagvaarding vermeld – op het toewijsbare bedrag in mindering.
€ 4.813,78 creditering productie 8 dagvaarding
€ 5.283,60 betaling voor bijkomende leveringen en diensten mei 2008 t/m mei 2009 (12 mnd a € 370 plus btw)
€ 9.653,88 bankgarantie
-------------- +
€ 19.751,26
Gelet op het voorgaande is een bedrag van € 11.610,76 toewijsbaar.
2.7. Rijn en IJssel heeft op grond van artikel 8.5 van de algemene bepalingen een boete gevorderd omdat Palazzo, ondanks herhaalde verzoeken, heeft nagelaten een nieuwe bankgarantie te stellen. Blijkens voormelde bepaling verbeurt de huurder in dat geval een boete van ƒ 500,00, dat is € 226,90, per dag dat hij daarmee in gebreke blijft. Rijn en IJssel vordert een totale boete van € 131.148,20, berekend over de periode 27 maart 2010 tot 26 oktober 2011. Palazzo heeft de verschuldigdheid van deze boete betwist. Verwezen wordt naar r.o. 3.3 (laatste drie zinnen) van het tussenvonnis van 18 juni 2012.
Uit artikel 8.1 van de algemene bepalingen volgt dat de bankgarantie dient als waarborg voor de juiste nakoming van de huurovereenkomst door de huurder. Onderdeel van de huurovereenkomst betreft de verplichting van de huurder om voor bepaalde bijkomende leveringen en diensten te betalen. Gelet op hetgeen hiervoor in r.o. 2.6 is overwogen, is Palazzo tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting om de bijkomende kosten en leveringen te voldoen. Rijn en IJssel was derhalve gerechtigd om de bankgarantie uit te winnen. In artikel 12.3 van de algemene bepalingen is echter vermeld dat de verhuurder elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten verstrekt aan de huurder, met de melding van de wijze van berekening daarvan en van het aandeel van huurder in die kosten. Vaststaat dat Rijn en IJssel zich niet aan deze bepaling heeft gehouden. Door deze handelwijze is Palazzo in een nadeliger positie gebracht, omdat het voor haar thans moeilijk, zo niet onmogelijk is, om na te gaan of de kosten terecht in rekening zijn gebracht en daarover eventueel een vruchtbare discussie te voeren met Rijn en IJssel. Op grond van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de billijkheid eist dat de door Rijn en IJssel op grond van artikel 8.5 van de algemene bepalingen gevorderde boete moet worden gematigd tot nihil. Door pas jaren later een eindafrekening op te stellen heeft Rijn en IJssel het over zich afgeroepen dat er daarover een discussie zou ontstaan. Toewijzing van deze gevorderde boete zou naar het oordeel leiden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
2.8. Rijn en IJssel heeft voorts op grond van artikel 14.2 van de algemene bepalingen een boete gevorderd, omdat Palazzo haar betalingsverplichting jegens Rijn en IJssel niet correct is nagekomen. Over de jaren 2005 tot en met 2010 vordert Rijn en IJssel een boete van € 16.647,27. Ook ten aanzien van deze gevorderde boete geldt hetgeen hiervoor onder r.o. 2.7 is overwogen. Tegenover de verplichting van Palazzo om de onderhouds- en energiekosten te voldoen, staat de verplichting van Rijn en IJssel om elk jaar rubrieksgewijs een overzicht van deze kosten te verstrekken, onderbouwd met de wijze van berekening en de verdelingssleutel. Nu Rijn en IJssel heeft nagelaten om elk jaar tijdig een kostenoverzicht met onderbouwing te verstrekken, is de kantonrechter in de gegeven omstandigheden van oordeel dat de billijkheid eist dat ook deze gevorderde boete moet worden gematigd tot nihil.
2.9. Rijn en IJssel heeft een bedrag aan buitengerechtelijke kosten gevorderd, waarvan de verschuldigdheid door Palazzo is betwist.
De door Rijn en IJssel gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten komt op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In het onderhavige geval ziet de kantonrechter echter aanleiding om deze vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv. te matigen, en wel op grond van de volgende omstandigheden:
- de gevorderde vergoeding komt in ruime mate uit boven het tarief van 15% van de (oorspronkelijke) hoofdsom, dat gewoonlijk voor buitengerechtelijke werkzaamheden aan de opdrachtgever in rekening wordt gebracht;
- de aard en de omvang van de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden kunnen de toewijzing van het gevorderde bedrag niet rechtvaardigen;
- de toe te wijzen vordering is aanzienlijk lager dan de oorspronkelijk gevorderde hoofdsom, nu de gevorderde boetes worden gematigd tot nihil.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal dan ook gematigd worden toegewezen, en wel tot het door de kantonrechter gehanteerde forfaitaire tarief. Rekening houdend met de toewijsbare hoofdsom zal een bedrag ad € 800,00 exclusief BTW worden toegewezen.
2.10. De gevorderde en niet, althans niet gemotiveerd betwiste rente is toewijsbaar als na te melden.
2.11. Rijn en IJssel heeft betaling van nakosten gevorderd. De kantonrechter beschikt thans over onvoldoende feitelijke gegevens om de nakosten vooraf (voorwaardelijk) te begroten. Daarom wijst de kantonrechter dit deel van de vordering af. Indien over (de hoogte van) de nakosten in de executiefase een geschil ontstaat, dan is daarvoor in artikel 237 lid 4 Rv een aparte (verzoekschrift-)procedure voorgeschreven.
2.12. Partijen worden beide voor een deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom ieder hun eigen kosten dragen.
3. De beslissing
De kantonrechter
3.1. veroordeelt Palazzo om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis aan Rijn en IJssel te betalen een bedrag van € 12.410,76, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 11.610,76 vanaf de vervaldata van de verschillende termijnen tot aan de dag van volledige betaling;
3.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.3. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
3.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.J. Engberts en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2012.