Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 234209 / KG ZA 12-489
Vonnis in kort geding van 15 oktober 2012
in de zaak van
de stichting
WOONSTICHTING VRYLEVE,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Lobith, gemeente Rijnwaarden,
eiseres,
advocaat mr. D. van Hijkoop te Doetinchem,
tegen
[gedaagde],
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna Vryleve en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] huurt van Vryleve, de rechtsopvolger van woningbouwvereniging De Goede Woning, een woning staande en gelegen aan de [adres en woonplaats]. In de algemene huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Artikel 12
(…)
2. Huurder zal alle noodzakelijke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde alsook aan de tot het gehuurde behorende voorzieningen of van direct aangrenzende woningen, die niet tot het einde van de huur kunnen worden uitgesteld, gedogen.
2.2. Vryleve wil groot onderhoud uitvoeren aan de door [gedaagde] gehuurde woning, die onderdeel uitmaakt van een twee-onder-een-kap woning. De werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd bestaan uit: het vervangen van het dak, inclusief het in dat dak verwerkt asbesthoudend materiaal, het vervangen van bestaande balkonhekken en schoorstenen, het herstellen van het kapotte voegwerk, het isoleren van de spouwmuur en het aanbrengen van ventilatie.
2.3. In totaal zal aan een complex van 58 woningen groot onderhoud worden uitgevoerd, waarbij was gepland dat de woning van [gedaagde] medio september 2012 en daarmee als eerste zou worden gerenoveerd.
2.4. Vryleve heeft [gedaagde] (en de bewoners van de andere woningen) bij brief van 20 maart 2012 geïnformeerd over het uit te voeren groot onderhoud. Vryleve heeft tijdens een persoonlijk gesprek met [gedaagde] op 24 april 2012 de voorgenomen onderhoudswerkzaam-heden doorgesproken. Tijdens dat gesprek heeft [gedaagde] aangegeven dat hij niet zal toelaten dat er werkzaamheden aan zijn woning zullen worden verricht.
2.5. Bij brief van 21 mei 2012 heeft Vryleve [gedaagde] verzocht om op zijn besluit terug te komen. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.
2.6. Daarna is Vryleve opnieuw met [gedaagde] in gesprek gegaan, hetgeen niet tot een ander resultaat heeft geleid. Vryleve heeft [gedaagde] vervolgens bij brief van 18 juli 2012 gevraagd om zijn mening te herzien, bij gebreke waarvan een procedure zou worden gestart.
2.7. Bij brief van 31 juli 2012 heeft Vryleve [gedaagde] nogmaals op de hoogte gesteld van de uit te voeren werkzaamheden die in september 2012 stonden gepland. Daarnaast is voor alle bewoners een informatieavond georganiseerd.
2.8. Bij brief van 6 september 2012 aan [gedaagde] betekend bij exploot van 7 september 2012 heeft de advocaat van Vryleve [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk binnen drie dagen zijn toestemming te geven voor het uitvoeren van de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.
2.9. Inmiddels zijn de werkzaamheden aan het complex van 58 woningen in volle gang, maar is het groot onderhoud aan de twee-onder-een-kapwoning, waar de woning van [gedaagde] onderdeel vanuit maakt, uitgesteld.
3. Het geschil
3.1. Vryleve vordert dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt binnen 24 uur na betekening van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom toe te staan c.q. te gedogen de uitvoering door of namens Vryleve van de door haar aangegeven werkzaamheden aan zijn woning te [adres en woonplaats], een en ander zoals in de dagvaarding nader is aangegeven, althans die werkzaamheden toe te staan, c.q. te gedogen zoals de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.
3.2. Vryleve legt kort gezegd aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gerechtigd is de werkzaamheden uit te voeren dan wel dat [gedaagde] gehouden is deze aangekondigde werkzaamheden toe te staan. Dit volgt ook uit artikel 12 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst.
3.3. [gedaagde] voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Met de aard van het gevorderde en het daaraan ten grondslag gelegde acht de voorzieningenrechter het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening gegeven.
4.2. Kernvraag in dit kort geding is of [gedaagde] gehouden is Vryleve toe te staan om groot onderhoud uit te voeren aan de door [gedaagde] gehuurde woning.
4.3. [gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat hij in het verleden vervelende ervaringen heeft gehad met Vryleve en dat bij het reeds uitgevoerde onderhoud aan twee woningen van het complex een enorme hoeveelheid stof is vrijgekomen, waar de bewoners veel last van hebben ondervonden. Omdat [gedaagde] 1000 miniaturen in zijn woning heeft staan en nieuwe vloerbedekking heeft op zijn bovenverdieping verzet hij zich tegen het uitvoeren van de werkzaamheden aan en in het door hem gehuurde.
4.4. Op grond van het bepaalde in artikel 7:220, eerste lid van het BW dient de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde te gedogen. Een soortgelijke bepalingen is opgenomen in artikel 12, tweede lid, van de algemene huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst.
4.5. Voldoende aannemelijk is geworden dat de werkzaamheden die moeten worden verricht dringend zijn; zo wordt het in het dak verwerkte asbesthoudende materiaal verwijderd, worden bestaande balkonhekken en schoorstenen vervangen, wordt het kapotte voegwerk hersteld en de spouwmuur geïsoleerd. Een deel van de werkzaamheden dient in verband met de veiligheid in en rond de woning te worden uitgevoerd. Omdat de woning zal worden geïsoleerd is daarnaast het aanbrengen van ventilatie in de woning noodzakelijk om gezondheidsklachten te voorkomen. Onweersproken is gebleven dat de staat van onderhoud van de woning van [gedaagde] (alsook de woning van de buurman van [gedaagde] aan de [adres], welke woning de andere helft vormt van de twee-onder-een-kap woning) achteruit gaat en dat de verwachting is dat op niet al te lange termijn de woning niet langer waterdicht zal zijn. Bij uitstel van de werkzaamheden zullen de onderhoudskosten voor Vryleve steeds groter worden.
4.6. De aanwezigheid van de 1000 miniaturen en de pas nieuwe vloerbedekking maken niet dat groot onderhoud niet mogelijk is. Zeer wel begrijpelijk is dat het voor [gedaagde] vervelend is dat hij van de uit te voeren werkzaamheden enige overlast zal ondervinden. Onvoldoende aannemelijk is evenwel geworden dat het voor [gedaagde] onmogelijk is om de miniaturen voor een korte periode op te bergen of af te schermen/dekken. Dit geldt ook voor de nieuwe vloerbedekking die met bijvoorbeeld een plastic zeil zou kunnen worden afgedekt. In dat verband heeft Vryleve ter zitting aangegeven dat mocht er toch stofoverlast ontstaan zij dit onmiddellijk correct zal oplossen, zoals zij dit ook heeft gedaan bij de woningen die als eerste werden gerenoveerd (en waarover [gedaagde] ter zitting zijn zorgen heeft geuit). Ten aanzien van de stofoverlast, die ontstaan is tijdens werkzaamheden aan de spouwmuur van de eerste twee gerenoveerde woningen, heeft Vryleve bovendien verklaard dat inmiddels een andere werkwijze wordt gebezigd, zodat dat probleem reeds preventief wordt/is opgelost. Het voorgaande leidt er dan ook toe dat [gedaagde] dient te gedogen dat de werkzaamheden aan de door hem gehuurde woning zullen worden verricht.
4.7. Dat [gedaagde] geen vertrouwen meer heeft in Vryleve vanwege bepaalde ervaringen in het verleden, wat daar verder ook van zij, maakt het voorgaande niet anders.
4.8. Nu [gedaagde] geen andere redenen heeft aangevoerd op grond waarvan Vryleve de onderhoudswerkzaamheden niet zou kunnen of mogen verrichten, terwijl Vryleve door de weigering van [gedaagde] de werkzaamheden toe te staan in verzuim raakt in de nakoming van haar contractuele huurverplichtingen, ligt de vordering voor toewijzing gereed ligt. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als volgt.
4.9. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Vryleve worden begroot op:
- dagvaarding € 94,33
- griffierecht 575,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.470,33
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] binnen 24 uur na betekening van dit vonnis toe te staan c.q. te gedogen dat door of namens Vryleve de volgende werkzaamheden aan zijn woning te [adres en woonplaats] worden uitgevoerd, te weten:
- het vervangen van het dak, inclusief het in dat dak verwerkt asbesthoudend materiaal,
- het vervangen van bestaande balkonhekken en de schoorstenen,
- het herstellen van het kapotte voegwerk,
- het isoleren van de spouwmuur,
- en het aanbrengen van ventilatie,
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Vryleve een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Vryleve tot op heden begroot op € 1.485,33,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B.J.M. Vermulst op 15 oktober 2012.