Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 209355 / HA ZA 10-2501
Vonnis van 27 juni 2012
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WVGH BEHEER B.V.,
gevestigd te Leiden,
2. de commanditaire vennootschap
GRONDVERMOGEN I C.V.,
gevestigd te Leiden,
3. de commanditaire vennootschap
GRONDVERMOGEN II C.V.,
gevestigd te Leiden,
eiseressen,
advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. D.M.S. Gribling te Amsterdam.
Partijen zullen hierna als eiseressen en gedaagden, maar ook als WVGH Beheer, GrondVermogen I, GrondVermogen II, [gedaagde notariskantoor], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aangeduid worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 december 2011
- de akte na tussenvonnis van gedaagden
- de antwoordakte na tussenvonnis van eisers.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het tussenvonnis van 21 december 2011 is WVGH Beheer de gelegenheid geboden zich over een aantal onderwerpen in verband met de ABC-transacties uit te laten. Dit zijn
- een nadere onderbouwing van de stelling dat een aantal transacties als ABC-transacties gezien moet worden die de argwaan van [gedaagde notariskantoor] hadden moeten oproepen (4.42; hierna 2.4 e.v.),
- de kennis aan de zijde van de Stichting, GIB en de notaris van de AB-transacties (4.43; hierna 2.10 e.v.),
- de vraag wat [gedaagde notariskantoor] op grond van haar kennis van zaken had moeten doen (4.46; hierna 2.17-2.24)
- de vraag naar het causaal verband en de schade (4.47; hierna 2.35 e.v.).
De rechtbank zal hierna op deze onderwerpen ingaan.
De advisering over de commanditaire vennootschap met één beherend vennoot
2.2. Alvorens deze onderwerpen nader te behandelen gaat de rechtbank in op het commentaar dat gedaagden leveren op het tussenvonnis. Zij stellen dat de rechtbank voor een belangrijk deel van haar beslissingen geleid is door de onjuiste opvatting dat de commanditaire vennootschap met één beherend vennoot geen afgescheiden vermogen heeft. Dat heeft de rechtbank echter niet overwogen. Het door de rechtbank (in het tussenvonnis onder 4.21-4.30) onderschreven verwijt aan gedaagden houdt in dat zij een veel te dubieus standpunt hebben ingenomen op grond van het arrest 1 juli 1993, NJ 1993, 687. Dat hadden zij niet mogen doen. Dat de Hoge Raad later duidelijker is geworden, heeft met die beslissing niet te maken. Dat [gedaagde notariskantoor] ten tijde van de advisering waar het om gaat zich op recenter jurisprudentie heeft gebaseerd, is gesteld noch gebleken. Het arrest van 14 maart 2003, NJ 2003, 327, is in deze zaak, waar het niet draait om de vraag of een commanditaire vennootschap met één beherend vennoot een afgescheiden vermogen heeft, maar om de vraag of de notaris zijn adviserende taak heeft uitgeoefend op een wijze zoals in redelijkheid van hem verwacht mocht worden, niet aan de orde.
2.3. De rechtbank ziet dus geen reden om terug te komen op haar beslissingen in het tussenvonnis.
Welke transacties lijken malafide ABC-transacties?
2.4. Met de vraag welke transacties malafide ABC-transacties lijken te zijn is het best aan te duiden wat hier aan de orde is. Het gaat immers volgens WVGH Beheer om transacties waarbij voor GrondVermogen werd gekocht nadat grond eerder verkocht was, waarbij een opvallend prijsverschil bestaat tussen de eerste en de tweede transactie en waar om diverse redenen de vrees bestaat dat GrondVermogen benadeeld is doordat er tussen de oorspronkelijke, eerste verkoper (A) en haar (C) een partij zit (B) die de potentiële winst geheel of grotendeels heeft afgeroomd.
2.5. Dit wantrouwen wordt volgens WVGH Beheer gewekt door een aantal omstandigheden die in combinatie bezien en beoordeeld moeten worden. Bij het nu volgende zal de rechtbank uitgaan van achttien transacties.
- Het tijdsverloop tussen de eerste en de tweede transactie. Dit is in negen gevallen minder dan zes maanden en in drie minder dan een jaar. In de overige zes gevallen ligt het tijdsverloop tussen de negentien en de zesendertig maanden.
- De steeds terugkerende partij B. In elf gevallen blijkt reeds uit de akte van overdracht B-C dat B een door een zekere M.H. [betrokkene] bestuurde vennootschap is. Volgens WVGH Beheer is zijn betrokkenheid zelfs in alle achttien gevallen aantoonbaar.
- De dubbelrol van deze [betrokkene], die ook als rentmeester betrokken was bij de commanditaire vennootschappen GrondVermogen I en II.
- De prijzen. De vierkante meterprijs ligt in negen gevallen boven de 100% – in één hiervan is de koopprijs B-C zelfs 206,25 maal zo hoog als de prijs A-B – en in de andere gevallen tussen de 36% en de 98% hierboven.
2.6. De rechtbank stelt bij het volgende voorop dat zij de stelling van gedaagden dat het om interessante onroerende zaken ging waarbij een doorlopende prijsstijging een gegeven was, zodat daarom de hogere prijzen B-C op zichzelf niet op ontoelaatbare ABC-transacties behoefden te wijzen, passeert. Anders geformuleerd houdt deze stelling immers in dat bij interessante grondtransacties de prijsstijging geen indicatie voor een ontoelaatbare ABC-transactie inhouden. In zijn algemeenheid is dit reeds onjuist omdat een even algemene stelling inhoudt dat een grondtransactie pas echt interessant is indien niet al een groot gedeelte van de winst genomen is door een ander (de B van de ABC-transactie). In dit geval is deze laatste stelling des te belangrijker omdat de B van de ABC-transactie meerdere malen dezelfde persoon is.
2.7. Anders dan gedaagden lijken te begrijpen, stelt WVGH Beheer niet dat bij iedere transactie waaraan een eerdere vooraf is gegaan, het prijsverschil verklaard dient te kunnen worden ten overstaan van de notaris. WVGH Beheer stelt juist dat de samenhang van omstandigheden die de notaris bekend zijn, hem tot het stellen van vragen behoort te brengen. De rechtbank gaat hier nog uitgebreid op in 2.10 e.v.
2.8. Het is onjuist in dit geval een formele grens van een tijdsverloop van zes maanden te hanteren tussen de overdracht A-B en de overdracht B-C of het optreden van exact dezelfde vennootschap als partij B te eisen als criteria voor mogelijk ontoelaatbare ABC-transacties. Het gaat niet om mechanische toepassing naar de letter van de checklist ABC-transacties van de KNB – als die letter dit al zou inhouden – maar om het oordeel en het advies van een notaris, een hoog gekwalificeerde deskundige, in concrete zaken.
2.9. Voorkomen moet worden, aldus gedaagden, dat met achteraf verkregen wetenschap wordt geoordeeld over een eerder gemaakte afweging. Vervolgens verdelen zij de transacties die hebben plaatsgevonden in de periode van 10 mei 2007 tot en met 18 augustus 2008 naar onderwerp in groepen ter beoordeling. Zo stellen zij vast dat het tijdsverloop bij vier transacties die plaatsvonden in mei, augustus, september en december 2007, ligt tussen zeseneenhalve maand en negentien maanden en dat er bij twee transacties in mei 2007 geen prijsverschil was, zodat voor de hier bedoelde transacties niet voldaan is aan de criteria van de ongeoorloofde ABC-transactie. Met deze manier van analyseren doen zij echter precies wat ook in hun ogen niet mag, met achteraf verkregen wetenschap oordelen over een eerder gemaakte afweging. De rechtbank passeert dit betoog dan ook.
De concrete ABC-transacties
2.10. [gedaagde notariskantoor] werd geconfronteerd met onder meer de volgende transacties.
perceel Datum Tijdsverloop na A-B Hoogte m2-prijs in vergelijking met A-B Betrokkene B (‘[betrokkene]’ betekent een uiteindelijk door [betrokkene] bestuurde vennootschap)
Elst 10 mei 2007 25 mnd 190% Suncope
Haastrecht 10 mei 2007 6,5 mnd 183% [betrokkene]
Assen 19 juni 2007 6 mnd 250% [betrokkene]
Eemnes 16 augustus 2007 10 mnd 220% [betrokkene]
Duiven 3 september 2007 9 mnd 296% [betrokkene]
Gilze en Rijen 20 september 2007 28 mnd 20625% Suncope
Gieten 28 december 2007 36 mnd 163% [betrokkene]
Nuland 4 maart 2008 2 mnd 136% [betrokkene]
Beekbergen 31 maart 2008 1 mnd 198% [betrokkene]
Didam 10 april 2008 4 mnd 225% [betrokkene]
Maarsseveen 18 augustus 2008 0 mnd 150% [betrokkene]
2.11. Het gaat hier uitsluitend om de transacties waarin uit de transportakte B-C bij eerste lezing blijkt dat het prijsverschil AB-BC groot is en dat een door dezelfde persoon bestuurde B tweemaal of vaker opduikt. Chronologisch gezien, dus niet met achteraf verkregen wetenschap, valt bij de transactie van 10 mei 2007 al op dat de uiteindelijk verkrijgende C, GrondVermogen, bijna het dubbele betaalt van de eerder betaalde m2-prijs. Direct al in mei en juni 2007 gaat het hierbij om een prijsverschil na een betrekkelijk kort tijdsverloop – zeseneenhalve maand en zes maanden – terwijl vanaf de tweede van de hier genoemde transacties [betrokkene] achter partij B zit.
2.12. De rechtbank wijst erop dat de betrokkenheid van [betrokkene] volgens WVGH Beheer na enig onderzoek bij alle transacties blijkt. Dit is niet betwist. De rechtbank komt hierop nog terug, maar beperkt zich op deze plaats tot de constateringen bij eerste lezing van de transportaktes omdat daaruit mag worden afgeleid of een verdergaande onderzoeksplicht van de notaris, die mogelijk tot een waarschuwingsplicht leidde, bestond.
2.13. Als erkend staat vast dat [betrokkene] als rentmeester optrad voor GrondVermogen,
2.14. Gedaagden stellen dat de betrokkenheid van [betrokkene] geen achterdocht behoefde te wekken omdat hij werkzaam was als rentmeester en daardoor betere contacten had met grondeigenaren dan GIB zelf. Hij kocht via zijn contacten percelen aan die hij als ‘lauwe grond’ kon doorverkopen aan onder meer GIB. Met andere woorden: juist de kennis en ervaring van [betrokkene] konden betekenen dat GIB gunstige aankopen deed.
2.15. Met nog weer andere woorden betekent het door gedaagden aangevoerde echter dat de grondaankopen in het bijzonder voor [betrokkene] zelf interessant waren. Kennelijk heeft hij gewacht tot doorverkoop van de grond – lauw of warm, dat laat de rechtbank in het midden – voor hem interessant genoeg was en vervolgens GIB de koop aangeraden. Die wachttijd, in het overzichtje hierboven variërend tussen zesendertig maanden en nihil, leverde hem een zeer aanzienlijke winst op. De voor de hand liggende vraag is of hij, mede gelet op de voor de notaris onmiddellijk evidente belangenverstrengeling bij de rollen van [betrokkene], niet een beter advies aan GIB had gegeven als hij haar de AB-transactie had aanbevolen in plaats van de BC-transactie. Dat de laatste transactie GIB, althans de commanditaire vennoten, de beloofde winst heeft opgeleverd, is ten aanzien van geen van de transacties tot nu toe gebleken. Volgens WVGH Beheer waren zij desastreus.
2.16. Volgens gedaagden is er geen sprake geweest van enig overwicht tegenover de kopende GIB. Daargelaten dat GIB niet bedoeld was als uiteindelijk verkrijger, stelt de rechtbank vast dat de vraag of dit overwicht bestond, irrelevant is, nu de rechtbank heeft geoordeeld dat degenen die gewaarschuwd moesten worden, de commanditaire vennoten waren.
Waarschuwingsplicht en andere verplichtingen van de notaris vanaf 19 juni 2007
2.17. Gedaagden merken op dat een notaris een zekere beoordelingsvrijheid toekomt bij het maken van een afweging tussen zijn geheimhoudingsplicht en zijn waarschuwingsplicht. Deze beoordelingsvrijheid, betogen zij, brengt mee dat het handelen van een notaris dienaangaande slechts marginaal kan worden getoetst.
2.18. De rechtbank wil gedaagden hier in zoverre in volgen, dat de rechtbank niet zonder meer op de stoel van de notaris kan gaan zitten. Dat is een van de redenen waarom zij ervoor kiest slechts na te gaan of er sprake is van constateringen bij eerste lezing van de transportaktes waaruit moet worden afgeleid of een verdergaande onderzoeksplicht van de notaris, die mogelijk tot een waarschuwingsplicht leidde, bestond. Voorts zit er een element van marginale toetsing in de afweging tussen de waarschuwings- en de geheimhoudingsplicht – aangenomen dat er in casu van een geheimhoudingsplicht sprake was. Dit houdt onder meer in dat de notaris in evidente gevallen van mogelijke benadeling de waarschuwingsplicht boven de geheimhoudingsplicht moet stellen.
2.19. Gelet op al deze omstandigheden en criteria is de rechtbank van oordeel dat de notaris uiterlijk op 19 juni 2007 verplicht was de commanditaire vennoten te waarschuwen omdat zich mogelijk ABC-transacties voordeden die hen ernstig benadeelden. De redenen voor dit oordeel zijn achtereenvolgens:
- De commanditaire vennoten betaalden uiteindelijk voor de aankopen waarom het gaat ten behoeve van de verkrijger C.
- De commanditaire vennoten waren door hun positie, die de notaris bekend was, niet in staat zich zelf actief met de aankopen en het aankoopbeleid te bemoeien, zoals in het tussenvonnis van 21 december 2011 uitvoerig is overwogen.
- Op 19 juni 2007 had er drie maal een ABC-transactie plaatsgevonden waarbij het verschil in prijs tussen de koop AB en de koop BC in de buurt van een verdubbeling kwam, bij de derde keer deze zelfs ruim overtrof, terwijl de tweede en de derde transactie BC binnen korte tijd na de transacties AB plaatsvonden.
- Op 19 juni 2007 was duidelijk dat twee maal dezelfde persoon als bestuurder van een koper/verkoper B optrad.
- Die persoon had – via diverse vennootschappen – eigen belangen die haaks stonden op de belangen van GIB. Het waren namelijk verkoperbelangen terwijl GIB koper was; [betrokkene] was zelf belanghebbende bij de verkoper en adviseerde de koper.
2.20. De situatie die bestond vanaf 19 juni 2007 bracht naar het oordeel van de rechtbank niet alleen mee dat de notaris verplicht was de commandieten te waarschuwen omdat zich mogelijk ABC-transacties voordeden die hen benadeelden. Een onmiddellijk gevolg van deze verplichting is dat de onderzoeksplicht van de notaris bij de volgende transacties verzwaard werd. Hij diende daarbij na te gaan of er opnieuw van een uitzonderlijke prijsstijging tussen AB en BC sprake was en of er opnieuw sprake was van directe of indirecte betrokkenheid van [betrokkene] bij partij B. Onweersproken is de stelling van WVGH Beheer dat deze rechercheplicht ertoe zou leiden dat betrokkenheid van [betrokkene] aan verkoperzijde bij alle grondaankopen vanaf 19 juni 2007 zou blijken. Geconcludeerd moet dan ook worden dat alle grondtransacties ten behoeve van GrondVermogen vanaf 19 juni 2007 besmet waren in die zin dat de notaris er niet zonder meer zijn medewerking aan behoorde te verlenen.
2.21. In het algemeen geldt het volgende, waarbij de rechtbank zich baseert op de annotatie van Kleyn bij het arrest Dicky Trading II (HR 26 januari 1996, LJN: AD2476, NJ 1996, 607).
2.22. De notaris is niet lijdelijk meer als het er om gaat een cliënt, maar ook een derde, tegen zichzelf en/of tegen een ander te beschermen. De Hoge Raad heeft de notaris daar geplaatst, waar hij thans maatschappelijk het beste zal functioneren. Het publiek moet bij de gang naar de notaris niet alleen kunnen rekenen op een juiste juridische voorlichting – zoals in deze zaak benadrukt is in de in het tussenvonnis onder 2.9 en 2.10 geciteerde prospectusteksten – op een adequate vastlegging in een notariële akte, waar dat nodig is, maar ook op een zodanige begeleiding, dat de persoon die bij de notaris komt er op kan rekenen dat zijn belangen voldoende beschermd worden door de begeleiding van de notaris. Dit laatste is in de onderhavige zaak uitgebreid tot de commanditaire vennoten, die niet bij de notaris zijn gekomen, maar van geen andere kant dan van de notaris waarschuwingen konden verwachten.
2.23. Indien en voor zover gedaagden betogen dat zelfs als de commanditaire vennoten gewaarschuwd waren, zij nog niet naar buiten mochten treden om dienovereenkomstig te handelen, stuit hun betoog af op het gegeven dat het de commanditaire vennoten wel vrij stond om via de beherend vennoot transacties tegen te houden.
2.24. Samenvattend had de notaris bij alle grondtransacties ten behoeve van GrondVermogen vanaf 19 juni 2007 nader onderzoek moeten doen, MOT-meldingen moeten doen en hetzij de commanditaire vennoten moeten waarschuwen hetzij, onafhankelijk van de reacties vanuit GrondVermogen I en/of II – zie 2.37 hieronder – zijn ministerie moeten weigeren.
overdrachtsbelasting
2.25. Wat de overdrachtsbelasting betreft, geven gedaagden nu helderheid. GIB heeft ervoor gekozen, zo betogen zij, geen beroep te doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting en het is aan partijen, niet aan de notaris, om deze keuze te maken. Ten onrechte overweegt de rechtbank dat de vrijstelling niet het belang van GIB betreft, stellen gedaagden, omdat de positie van de beherend vennoot nu eenmaal is dat hij de beheersdaden verricht. Dit laatste is zeker juist: de beherend vennoot verricht beheersdaden. Daaraan de gevolgtrekking verbinden dat hij dat dus ook in zijn eigen belang doet, is echter niet juist. Het economische belang ligt – zeker in de constructie zoals zij had behoren te zijn, waarin de stichting eigenaar wordt ten behoeve van de commanditaire vennoten – niet bij de beherend vennoot. Dit had de notaris zich bewust behoren te zijn in de situatie waarin een beroep op de vrijstelling gedaan had kunnen worden maar dit uitbleef, waarbij de rechtbank meeweegt dat er voor het achterwege laten van het beroep op de vrijstelling geen steekhoudende reden is aangevoerd. Dat het niet de bedoeling was de gronden langer dan tien jaar te houden wil immers in de eerste plaats niet zeggen dat het ook uitgesloten was en betekent in de tweede plaats niet dat het zinloos zou zijn toch de kans van de vrijstelling, zij het mogelijk gevolgd door een naheffing, te nemen.
Tussenconclusies
2.26. In het tussenvonnis van 21 december 2011 is onder 4.1-4.4 overwogen dat GrondVermogen I en II niet meer bestaan en onder 4.5 dat zij niet ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen.
2.27. In het tussenvonnis zijn de verwijten die WVGH Beheer gedaagden maakt, samengevat. Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies wat die verwijten betreft.
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben de structuur van de c.v.’s niet opgezet volgens de wens van GIB en de stichting en die opzet evenmin later aangepast naar aanleiding van vragen hierover van GIB. Volgens de beide prospectus zou de eigendom bij de bewaarder, de Stichting, komen te liggen. In de aktes van oprichting wordt deze echter bij GIB gelegd. Het bestuur van de Stichting mag volgens de statuten geen handelingen ter verkrijging van onroerende zaken verrichten. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben nadrukkelijk geadviseerd over de structurering van de commanditaire vennootschappen en aangeraden de eigendom niet bij de bewaarder, maar bij de beherend vennoot te leggen.
2.28. Uit het tussenvonnis (4.14-4.15, 4.35) volgt dat dit verwijt gegrond is en dat de gekozen constructie, ten aanzien waarvan het publiek onjuist werd voorgelicht in het bijzonder door de onjuiste invulling die gegeven is aan het begrip economische eigendom riskant was voor de commanditaire vennoten (4.16 e.v.).
Gedaagden hebben GIB onjuist geïnformeerd naar aanleiding van vragen over de consequenties van een faillissement, zoals blijkt uit [gedaagde sub 3]s mail van 26 september 2007.
2.29. Dat dit verwijt opgaat volgt uit de overwegingen 4.17-4.31 en 4.36 van het tussenvonnis.
Zij hebben ten onrechte de Stichting toegestaan de door beleggers gestorte gelden op hun derdengeldrekening aan te houden in plaats van bij een bankinstelling en ze hebben geen depotovereenkomst opgesteld.
2.30. In het tussenvonnis is onder 4.37-4.40 overwogen dat gedaagden hiervan geen afzonderlijk verwijt valt te maken.
Gedaagden hebben ten onrechte goedkeuring gegeven aan het besteden van de gelden op hun derdengeldrekening voor de aankoop van de percelen terwijl niet was voldaan aan de voorwaarden van de Overeenkomst tot Beheer en Bewaring (art. 3 lid Pro 2), die bepaalt dat opdracht tot betaling uitsluitend gegeven mag worden als de Stichting eigenaar wordt.
2.31. Hiervoor geldt hetzelfde als overwogen onder 2.30. In het tussenvonnis is onder 4.37-4.40 overwogen dat gedaagden hiervan geen afzonderlijk verwijt valt te maken.
Gedaagden hebben niet gewaarschuwd tegen ABC- en daarmee gelijk te stellen transacties.
2.32. Uit hetgeen hierboven is overwogen, in het bijzonder uit overweging 2.24, volgt dat ook dit verwijt opgaat.
Zij hebben in de aktes van levering geen beroep gedaan op de vrijsteling van overdrachtsbelasting die mogelijk is voor levering van gronden die agrarisch gebruikt worden.
2.33. Uit overweging 2.25 hierboven volgt dat dit verwijt door de rechtbank onderschreven wordt.
De zorgplicht van de notaris, zo stellen eiseressen, strekt zich niet alleen uit tot zijn cliënten/opdrachtgevers, maar ‘tot alle bij de rechtshandeling betrokken partijen’ en tot die groep behoren volgens eiseressen ook de commanditaire vennoten.
2.34. Deze stelling heeft de rechtbank in het tussenvonnis (4.5-4.13) onderschreven.
De schade
2.35. WVGH Beheer stelt dat de schade van de commanditaire vennoten bestaat uit hun volledige inleg, maar dat gaat naar het oordeel van de rechtbank te ver.
2.36. De situatie waarin de notaris zijn waarschuwingsplicht was nagekomen of zijn ministerie had geweigerd, worden vergeleken met die waarin dat niet is gebeurd. Wat had moeten gebeuren, heeft de rechtbank onder 2.24 aangegeven.
2.37. Voor het vaststellen van het causaal verband tussen het aan de notaris verweten gedrag en de schade is niet van belang wat de commanditaire vennootschappen in feite in die situatie gedaan zouden hebben. De omstandigheid, dat het waarschuwen van de commanditaire vennoten ondanks de duidelijkheid van die waarschuwing mogelijk niet tot actie van hen of een verandering van het standpunt bij de beherend vennoot had geleid, speelt bij het vaststellen van het causaal verband geen rol (vergelijk HR 26 januari 1996, LJN: AD2476, NJ 1996, 607, Dicky Trading II).
2.38. Er moet dus vanuit gegaan worden dat een aantal ABC-transacties – de transacties vanaf 19 juni 2007 – niet tot stand had behoren te komen. Tegenover de daarvoor betaalde aankoopprijzen staan de uiteindelijk ten behoeve van de commanditaire vennoten verkregen onroerende zaken. De schade ligt dus in het verschil tussen de betaalde aankoopprijzen en de huidige waarde in het economisch verkeer van deze zaken. De waarde in het economisch verkeer die zij ten tijde van de aankopen vertegenwoordigden, is niet van belang, omdat het niet gaat om aankopen die voor een lagere prijs hadden moeten plaatsvinden, maar om aankopen die uiteindelijk niet hadden mogen plaatsvinden. Tegenover het verlies, de aankoopprijzen, staat de waarde van de thans aanwezige onroerende zaken.
2.39. De schade uit het niet aanvragen van de vrijstelling overdrachtsbelasting is eenvoudig vast te stellen, maar daarbij moet rekening worden gehouden met de kans op naheffing.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
2.40. In beginsel is de vordering tot schadevergoeding, als de schade komt vast te staan, toewijsbaar zowel tegen [gedaagde notariskantoor] als opdrachtnemer als tegen [gedaagde sub 2] in persoon als de verantwoordelijke notaris. De vraag is of [gedaagde sub 3] slechts aansprakelijk is te houden voor de gevolgen van handelingen die hij zelf – als waarnemer voor [gedaagde sub 2] – heeft verricht of hoofdelijk aansprakelijk is, zoals WVGH Beheer stelt. De rechtbank is van oordeel dat het standpunt van WVGH Beheer in dezen juist is. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben het dossier gezamenlijk bewerkt en de oorzaken van het tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde notariskantoor] lopen dan ook samen. De conclusie moet zijn dat de drie gedaagden hoofdelijk voor de schade aansprakelijk zijn.
Slotoverwegingen
2.41. In het voorgaande zijn alle beslissingen over de aansprakelijkheid van de gedaagden genomen. Aan de orde is nog slechts het vaststellen van de schade aan de hand van de hierboven aangegeven criteria. Partijen dienen zich uit te laten over de wijze waarop dit moet gebeuren.
2.42. In de eerste plaats dient te worden vastgesteld wat de huidige waarde in het economisch verkeer is van de vanaf 19 juni 2007 verworven percelen. Een van de mogelijkheden om deze vast te stellen is het benoemen van een of meer deskundigen. De meest eenvoudige weg om dit te bereiken lijkt aansluiten bij de beschikking van 19 september 2011 in de verzoekschriftzaak 213796/HA RK 11-72, waarin een voorlopig deskundigenonderzoek is gelast. Hierbij zou de vraagstelling beperkt moeten worden tot:
- Wat is de huidige waarde van de vanaf 19 juni 2007 verworven onroerende zaken?
- Heeft u verder nog opmerkingen op uw vakgebied die voor de zaak van belang kunnen zijn?
Toegevoegd kan worden een vraag over de bepaling van de omvang van de schade die is geleden door het achterwege laten van de verzoeken om vrijstelling omzetbelasting.
2.43. Partijen dienen zich over het onder 2.41 en 2.42 aan de orde gestelde bij akte uit te laten. Hun aktes zullen gelijktijdig genomen kunnen worden.
2.44. Uiteraard bestaat de mogelijkheid de rechtbank te vragen een comparitie van partijen te beleggen om de meest efficiënte verdere aanpak van de zaak te bespreken. Het vonnis tot benoeming van een deskundige kan dan, met instemming van partijen, ter zitting gewezen worden.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 11 juli 2012 voor het nemen van aktes door beide partijen over hetgeen is vermeld onder 2.43,
3.2. op deze aktes zal niet meer gereageerd worden door de wederpartij,
3.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2012.