Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 776715 \ CV EXPL 11-9484 \ AW 169 IK
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap Montirius Real Estate B.V.
gevestigd te Rotterdam
eisende partij
gemachtigde mr. G.J. Houweling
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. M. Doomernik
Partijen worden hierna Montirius en [gedaagde partij] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 oktober 2011
- de brief van 4 november 2011 van de zijde van [gedaagde partij] met bijlagen;
- de brief van 26 januari 2012 van de zijde van Montirius met een bijlage.
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 31 januari 2012.
2. De feiten
2.1. [gedaagde partij] huurt van Montirius de bedrijfsruimte aan [straat en nummer] te [woonplaats] tegen een huurprijs van € 3.050,65 exclusief btw per maand.
2.2. Bij beschikking van 1 oktober 2009 heeft de kantonrechter de Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: BHAC) te Arnhem benoemd om advies uit te brengen over de huurprijs van de door [gedaagde partij] gehuurde bedrijfsruimte.
2.3. De BHAC heeft in een online folder Kvk als haar werkwijze beschreven dat zij op zoek gaat naar circa vijf vergelijkbare panden, waarvoor suggesties kunnen worden gedaan en dat het daarbij moet gaan om middenstandsbedrijfsruimten die qua ligging en grootte vergelijkbaar zijn met het pand in kwestie.
2.4. Bij brief van 4 januari 2011 heeft de BHAC het concept-deskundigenrapport naar partijen gestuurd.
2.4.1. Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagde partij] bij e-mail van 21 januari 2011 de BHAC voorgesteld nog een aantal panden mee te nemen in de berekening, namelijk die van collega- ondernemers: [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C], en verder die van andersoortige bedrijfsruimtes zijnde niet horeca: [Bedrijf D] en [Bedrijf E], omdat het aantal vergelijkende panden dat de commissie in ogenschouw heeft genomen, drie panden, niet voldoende representatief is.
2.4.2. [gedaagde partij] heeft op 22 januari 2011 met de heer [naam medewerker] van de BHAC gebeld met de mededeling dat het vergelijkingspand [Bedrijf F] in de referteperiode gerund werd door de pandeigenaar zelf en dat er dus geen sprake was van een huurcontract.
2.4.3. De BHAC heeft bij brief van 29 maart 2011 aan [gedaagde partij] medegedeeld, dat zij in eerste instantie zes huurders dan wel verhuurders had aangeschreven met het verzoek om medewerking te verlenen, dat er door niet meer dan drie medewerking is verleend, dat drie vergelijkingspanden het minimum aantal is dat zij hanteert en dat zij van mening is dat de drie vergelijkingspanden een goed beeld schetsen van het ter plaatse geldende huurprijspeil, dat de door [gedaagde partij] aangegeven vergelijkingspanden niet vergelijkbaar zijn, dat volgens haar gegevens er bij [Bedrijf F] wel sprake is van een huurcontract en dat er naar haar oordeel dan ook al met al geen reden is het rapport aan te passen.
2.5. Het deskundigenrapport is bij brief van 29 maart 2011 aan partijen gestuurd. Daaruit zijn de volgende gegevens van belang.
2.5.1. Als peildatum voor de advieshuurprijs is de datum van 1 juli 2009 aangehouden. De referentieperiode loopt gelet daarop van 1 juli 2004 tot 1 juli 2009.
2.5.2. De navolgende vergelijkingspanden zijn in het onderzoek betrokken:
1. [pand X]
2. [pand Y]
3. [pand Z]
2.5.3. De BHAC heeft in verband met de grootte van het oppervlak voor Bistro [Bedrijf F] een neerwaartse correctie van 15% doorgevoerd en voor [pand Z] een neerwaartse correctie van 15% alsmede een opwaartse correctie van 10%.
2.5.4. De BHAC adviseert de huurprijs aan de hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 juli 2009 te stellen op een bedrag van € 41.126,-- per jaar exclusief btw dan wel niet belast met btw.
2.6. [gedaagde partij] heeft bij brief van 15 mei 2011 zijn bezwaren tegen het deskundigenrapport uitvoerig uiteengezet. Nogmaals geeft [gedaagde partij] daarin aan, dat er in de referteperiode geen sprake was van een huurcontract bij [Bedrijf F], waarvoor hij verwijst naar een bijgevoegde verklaring van de pandeigenaar in kwestie, die daarin onder meer verklaart dat het hem bevreemdt dat er huurcijfers omtrent [Bedrijf F] in het rapport staan, dat die cijfers niet van hem of van zijn boekhouder afkomstig zijn en dat niemand van de commissie daarover contact met hem heeft gezocht, en verder dat de door [gedaagde partij] voorgestelde zaken [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C] bereid zijn mee te werken aan het onderzoek van de commissie.
2.7. Bij brief van 29 september 2011 heeft de BHAC het herziene deskundigenrapport aan de gemachtigde van [gedaagde partij] toegestuurd met de begeleidende mededeling dat de opmerking van [gedaagde partij] ten aanzien van één van de vergelijkingspanden juist bleek te zijn en dat andere vergelijkingspanden in het rapport zijn meegenomen.
Het gaat daarbij om de navolgende vergelijkingspanden:
1. [pand X]
2. [pand W];
3. [[pand Z]
4. [pand V]
Daarbij heeft de BHAC in verband met de grootte van het oppervlak voor [pand W] en [pand V] een neerwaartse correctie van 15% doorgevoerd en voor [pand Z] een neerwaartse correctie van 15% alsmede een opwaartse correctie van 10%. Het rapport sluit met de conclusie en het advies de huurprijs aan de hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 juli 2009 te stellen op een bedrag van € 40.715,-- per jaar exclusief btw dan wel niet belast met btw.
3. De vordering en het verweer
3.1. Montirius vordert:
1. nadere vaststelling van de huurprijs van de ten processe bedoelde bedrijfsruimte ex artikel 7:303 lid 1 BW vanaf 1 juli 2009 (artikel 7:304 lid 2 jo 7:303 lid 1 BW) zoals deze is vastgesteld in het deskundigenrapport van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland van maart 2010;
2. een bedrag van € 10.972,76 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 september 2011 tot aan de dag van de volledige betaling;
3. een bedrag van € 834,03 aan buitengerechtelijke kosten;
4. de huur van € 3.513,38 per maand vanaf september 2011 maandelijks voor de duur van de huurovereenkomst, uiterlijk op de eerste dag van de maand, te indexeren per de eerste dag van ieder kalenderjaar krachtens de contractuele bepalingen als overeengekomen tussen partijen bij het aangaan van de ten processe bedoelde huurovereenkomst;
5. een bedrag van € 4.500,-- aan kosten van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland, die Montirius betaald heeft;
6. de proceskosten en de nakosten, welke nakosten zonder betekening € 131,-- bedragen en indien betekening noodzakelijk is € 191,-- bedragen.
3.2. Montirius baseert haar vordering op de volgende, zakelijk weergegeven, stellingen.
De huurprijs dient per 1 juli 2009 vastgesteld te worden op € 3.427,17 ex btw per maand. [gedaagde partij] heeft over het jaar 2009 derhalve € 376,52 x 6 = € 2.259,12 te weinig betaald.
De huurprijs dient per 1 januari 2010, na indexering, vastgesteld te worden op € 3.468,30 per maand. [gedaagde partij] heeft maandelijks te weinig betaald € 417,65 x 12 maanden = € 5.011,80.
De huurprijs dient per 1 januari 2011, na indexering, vastgesteld te worden op € 3.513,38. [gedaagde partij] heeft tot en met de maand augustus 2011 maandelijks te weinig betaald € 462,73 x 8 maanden = € 3.701,84.
De totale huurachterstand van juli 2009 tot en met augustus 2011 bedraagt € 10.972,76.
Montirius vordert tevens betaling van de kosten van de commissie. [gedaagde partij] heeft een redelijke huurverhoging geweigerd, waardoor Montirius gehouden was deze kosten te maken.
3.3. [gedaagde partij] voert het volgende, zakelijk weergegeven, verweer.
Montirius is niet ontvankelijk. Het rapport van maart 2011 kan niet als grondslag dienen.
Voor het geval Montirius wel ontvankelijk wordt verklaard, geldt het volgende.
Ook de herziene versie van het rapport van de BHAC is niet deugdelijk. Er is, anders dan in het rapport vermeld, geen sprake van geringe medewerking van huurders of verhuurders. De exploitanten van [bedrijf B] en [Bedrijf C] hebben aangegeven nimmer door de BHAC te zijn benaderd. Ook de pandeigenaar van [bedrijf A] is niet op de hoogte van een eventueel onderzoek naar huurprijzen op [naam straat]. Hij heeft direct huurprijsgegevens van 2004 tot en met 2010 aangeleverd en zijn medewerking verleend aan Willemsen makelaars om zijn pand op te meten. De door de BHAC opgenomen twee nieuwe panden, [pand W] en [pand V], zijn geen vergelijkingspanden vanwege de ligging. Beide panden liggen in de binnenstad en nier aan [naam straat] of in de omgeving.
Indien in de plaats van deze twee panden [bedrijf A] als vergelijkingspand wordt meegenomen, moet de huurprijs per 1 juli 2009, waarbij de methode van de BHAC gehanteerd wordt, gesteld worden op € 29.899,-- per jaar exclusief btw. Indien ook [bedrijf B] en [Bedrijf C] worden meegenomen, hetzij één van hen, hetzij beiden, dan wordt het jaarbedrag, maximaal € 31.982, --. Een huurprijs van € 34.000,-- met ingang van 15 juli 2009 is meer dan redelijk. [gedaagde partij] moet gelet daarop nog geld terugkrijgen.
Montirius moet de kosten van het rapport dragen. Montirius heeft bij brief van 28 augustus 2008 [gedaagde partij] voorgesteld een gewijzigde huurprijs van € 58.000,-- overeen te komen en daarbij aangegeven dat de marktconforme huurprijs van de locatie van de bedrijfsruimte op [naam straat] op minimaal € 70.000,-- per jaar kan worden geschat. Die bedragen liggen ver af van het, ondeugdelijke, advies van de BHAC.
[gedaagde partij] maakt bezwaar tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten. De werkzaamheden van de gemachtigde van Montirius hebben zich beperkt tot een kort inhoudelijk briefje en een nog kortere aanmaning.
4. De beoordeling
4.1. Artikel 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs. Aan die voorwaarde is voldaan, eerst in de vorm van het deskundigenrapport van maart 2011, waarvan ten tijde van de betekening van de dagvaarding niet voorzienbaar was dat dit rapport herzien zou worden, en later in de vorm van het op 29 september 2011 afgegeven en door Montirius overgelegde, herziene deskundigenrapport. Montirius kan dan ook ontvangen worden in haar vordering.
4.2. Montirius vordert een nadere huurprijs met ingang van 1 juli 2009 en baseert zich daarbij op het deskundigenadvies van de BHAC. [gedaagde partij] bestrijdt de juistheid van dat advies. Daarop kan, zo voert [gedaagde partij] aan, niet worden afgegaan.
4.3. De BHAC is benoemd om advies uit te brengen over de nadere huurprijs van de door Montirius aan [gedaagde partij] verhuurde bedrijfsruimte. Daarbij is bepaald dat de BHAC als grondslag de in artikel 7:303 lid 2 BW genoemde maatstaf dient te nemen. Die objectieve maatstaf houdt in dat gelet dient te worden op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Van belang is na te gaan in hoeverre de huurprijs marktconform is.
4.4. Om uit te maken of er in deze zaak sprake is van een huurprijs die marktconform is, is een deskundigenadvies ingewonnen bij de BHAC. De BHAC hanteert daarbij de werkwijze dat zij op zoek gaat naar circa vijf vergelijkbare panden, waarvoor suggesties kunnen worden gedaan en waarbij het moet gaan om middenstandsbedrijfsruimten die qua ligging en grootte vergelijkbaar zijn met het pand in kwestie. De kantonrechter kan zich met deze werkwijze verenigen. Deze werkwijze sluit aan bij, dan wel is een nadere uitwerking van de in artikel 7:303 lid 2 BW vermelde grondslag.
4.5. Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter in beginsel het advies van de BHAC volgt; slechts ingeval van motiveringsgebreken of inconsistentie wijkt de kantonrechter af van het advies. In het eerste uitgebrachte deskundigenadvies van maart 2011, dat Montirius aan haar eis ten grondslag heeft gelegd, heeft de BHAC vergelijkingspanden in haar onderzoek betrokken, die alle gesitueerd zijn aan [naam straat], dan wel in een zijstraat daarvan. In zoverre voldoet de keuze voor deze vergelijkingspanden aan het criterium ‘ter plaatse’. Het gaat immers om panden die in de directe omgeving van onderhavig pand zijn gelegen en in zoverre vergelijkbaar zijn.
4.6. Er zijn echter, anders dan in de beschreven werkwijze, slechts drie panden in het onderzoek betrokken. Daarover schrijft de BHAC aan [gedaagde partij] bij brief van 29 maart 2011 dat drie vergelijkingspanden het minimum is dat zij hanteert, dat in dit geval de reden van het aantal gelegen is in het feit dat niet door meer huurders dan wel verhuurders medewerking is verleend, dat er in eerste instantie zes huurders dan wel verhuurders aangeschreven zijn met het verzoek om medewerking te verlenen en verder dat zij van mening is dat de drie vergelijkingspanden een goed beeld schetsen van het ter plaatse geldende huurprijspeil.
4.7. [gedaagde partij] had echter suggesties gedaan voor vergelijkbare panden, gesitueerd aan [naam straat] dan wel een zijstraat daarvan. Volgens de door de BHAC beschreven werkwijze staat zij open voor suggesties. In de brief van 29 maart 2011 doet de BHAC de suggesties van [gedaagde partij] af met de, niet onderbouwde, mededeling dat die panden door haar als niet vergelijkbaar worden aangemerkt.
4.8. [gedaagde partij] heeft verder als bezwaar geuit dat het vergelijkingspand [Bedrijf F] niet in aanmerking kan komen omdat [Bedrijf F] geen huurcontract heeft. Daarop reageert de BHAC in haar brief van 29 maart 2011 met de opmerking dat door haar de huurgegevens van de huurder zijn ontvangen en dat door de huurder nogmaals is bevestigd dat er een huurcontract aanwezig is. [gedaagde partij] houdt echter vol dat daar geen sprake van is en ondersteunt deze visie met een schriftelijke verklaring van de eigenaar van het pand in kwestie. Het leidt uiteindelijk tot afgifte van een herzien deskundigenrapport van 29 september 2011. De kantonrechter plaatst vraagtekens bij deze gang van zaken. Met name is onbegrijpelijk dat de BHAC zich baseert op huurgegevens die, zo verklaart de eigenaar van het pand [Bedrijf F], niet van hem afkomstig zijn. Een nadere verklaring daarvoor van de zijde van de BHAC had voor de hand gelegen, maar is niet gegeven.
4.9. In het vizier komt vervolgens het herziene rapport van 29 september 2011. Montirius baseert zich niet op dit rapport, omdat het eerste voor haar als definitief geldt. De kantonrechter deelt dit standpunt niet, nu kennelijk ook de BHAC haar eerste rapport niet als zodanig beschouwt. De kantonrechter betrekt dit rapport dan ook in het oordeel. Daarin zijn vier vergelijkingspanden betrokken, waarvan twee panden die in het vorige onderzoek meegenomen zijn en twee nieuwe die niet aan [naam straat], dan wel directe omgeving gelegen zijn. Ook in dit rapport is de passage opgenomen dat de BHAC huurders dan wel verhuurders van vergelijkbare panden heeft benaderd om de benodigde gegevens te verkrijgen en dat vanwege de geringe medewerking van de huurders dan wel verhuurders van de aangewezen vergelijkingspanden de advisering vertraging heeft opgelopen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan er niet van uitgegaan worden dat de BHAC inderdaad tegen een muur van geringe medewerking is opgelopen. [gedaagde partij] heeft suggesties gedaan. Uit de door [gedaagde partij] overgelegde schriftelijke verklaringen van de eigenaren van [bedrijf B] en [Bedrijf C] (de door [gedaagde partij] gesuggereerde panden) blijkt, dat zij nimmer door de commissie zijn benaderd en dat zij wel bereid zouden zijn geweest om medewerking te verlenen.
4.10. Een belangrijk element om te kiezen voor een bepaald vergelijkingspand is, ook in de optiek van de BHAC getuige de door haar beschreven werkwijze, de ligging daarvan. Het verdient de uitdrukkelijke voorkeur panden aan te wijzen die in de directe omgeving gelegen zijn. De locatie speelt immers een belangrijke rol bij de huurprijsbepaling. De BHAC is echter uitgeweken naar panden die elders, in de binnenstad, gelegen zijn. Daarvoor zou aanleiding kunnen zijn indien duidelijk is dat er geen, dan wel onvoldoende vergelijkingspanden in de directe omgeving ter beschikking staan. Daarvan is echter, gelet op de daartoe strekkende verklaringen van enkele vergelijkingspanden ter plaatse, niet gebleken. Dat de BHAC is uitgeweken, is dan ook onverklaarbaar. De panden in de binnenstad, niet gelegen aan [naam straat] dan wel in de directe naaste omgeving, laten zich niet vergelijken met de specifieke situatie ter plaatse in het gebied van [naam straat]. Dat de BHAC in eerste instantie, in het kader van haar rapport van maart 2011, gekozen heeft voor twee panden aan [naam straat] en één in een zijstraat daarvan, geeft aan dat ook zij van mening is dat het criterium van de ligging van de panden in kwestie de doorslag moet geven.
Daarbij komt dat er niet naar elders uitgeweken had hoeven te worden. Uit de door [gedaagde partij] overgelegde schriftelijke verklaringen is voldoende duidelijk geworden dat er in de directe omgeving bereidheid was medewerking te verlenen. Dat de BHAC niettemin de betreffende panden noch het door [gedaagde partij] gesuggereerde pand [bedrijf A] heeft benaderd, kan zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet begrepen worden. De kantonrechter acht gelet op het vorenstaande de, niet beargumenteerde, keuze van de BHAC niet representatief. Het deskundigenadvies kan daarom bij gebreke van een deugdelijke onderbouwde motivering niet worden overgenomen.
4.11. De panden [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C] komen, gelet op de ligging, in aanmerking. Montirius heeft tegen de keuze voor [bedrijf A] aangevoerd dat de vergelijking met het restaurant van [gedaagde partij] mank gaat omdat [bedrijf A] een andere uitstraling heeft, een smaller front, gedateerd is en geen modern strak pand. Geen van de nabij gelegen panden is echter naar het oordeel van de kantonrechter volledig uitwisselbaar. Met verschillen dient uiteraard rekening te worden gehouden. [bedrijf A] is het naburige pand en leent zich, ook qua uitstraling en front, uitstekend voor vergelijking.
4.12. [gedaagde partij] heeft eigenmachtig met behulp van een door hem ingeschakelde makelaar gegevens verzameld met betrekking tot [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C]. Daaruit is hem gebleken, waarbij hij de berekeningsmethodiek van de BHAC heeft gevolgd, dat een jaarhuurprijs van € 34.000,-- met ingang van 15 juli 2009 redelijk en billijk is en dat hij als gevolg daarvan geld van Montirius terug moet krijgen. Op dat laatste gaat de kantonrechter niet in. Er is immers geen reconventionele vordering ingediend.
4.13. Montirius heeft de juistheid van de door [gedaagde partij] aangeleverde gegevens op zichzelf niet bestreden. Uitgegaan wordt dan ook van de juistheid van die gegevens. Omdat die gegevens afkomstig zijn van panden die zich, zoals hiervoor ook is vastgesteld, goed lenen voor een vergelijkend onderzoek, acht de kantonrechter zich met die gegevens voldoende geïnformeerd en ontbreekt de noodzaak alsnog een nieuwe deskundige aan te wijzen. De benodigde gegevens zijn immers al voorhanden. Daarnaast geldt dat de toegepaste berekeningsmethodiek niet ter discussie is gesteld en dat die dus overgenomen kan worden. Er is gelet op de uitkomst geen aanleiding de huurprijs nader vast te stellen. Die vordering wordt dan ook afgewezen, alsmede de daaraan verbonden nevenvorderingen.
4.14. Montirius heeft als meest gerede partij de kosten van de BHAC voorgeschoten. De nadere huurprijsvaststelling is immers geïnitieerd door Montirius. De aanzet daartoe vormde de brief van Montirius van 28 augustus 2008 aan [gedaagde partij] waarin zij schrijft dat de huidige huurprijs van € 3.050,65 per maand in redelijkheid niet marktconform kan worden genoemd, nu de marktconforme huurprijs van de locatie van de bedrijfsruimte op [naam straat] op minimaal € 70.000,-- per jaar kan worden geschat, maar dat zij evenwel bereid is genoegen te nemen met een gewijzigde huurprijs van € 58.000,-- per jaar. De door de BHAC geadviseerde en niet overgenomen huurprijs van € 40.715,-- per jaar benadert dat bedrag niet. De kosten van de deskundige dienen dan ook voor rekening van Montirius te komen. Ook deze vordering wordt afgewezen.
4.15. Montirius wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt Montirius in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde partij] begroot op € 600,-- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op