Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 222479 / HA ZA 11-1443
Vonnis van 16 mei 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN HERWIJNEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Tiel,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. A.J. de Gier te Utrecht,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE TIEL,
zetelend te Tiel,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. H.H. van Gaal te Arnhem.
Partijen zullen hierna Van Herwijnen en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 januari 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 5 april 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De gemeente is eigenaar van de onroerende zaak “De Zwerfkei”, gelegen aan de Kwelkade 1 te Tiel (hierna: het pand).
2.2. Van Herwijnen is een onderneming die zich richt op investeringen in en herontwikkeling/renovatie van vastgoed in Tiel en omstreken. Van Herwijnen heeft diverse panden in Tiel in eigendom, waaronder het pand genaamd “Bellevue”, gelegen aan de Ophemertsedijk, welk perceel grenst aan het perceel van het onderhavige pand.
2.3. De gemeente heeft het pand te koop aangeboden via een openbare inschrijvingsprocedure. Daartoe is op 20 augustus 2011 in de krant “De Gelderlander” en op 17, 24 en 31 augustus 2011 in de krant “Zakengids Tiel” een advertentie geplaatst. Tevens is voornoemde advertentie vermeld op de website “Funda” en op de website van Makelaardij Rivierenland te Tiel.
2.4. In deze advertenties is melding gemaakt van de verkoop bij openbare inschrijving, de tijdstippen waarop het pand kon worden bezichtigd en dat nadere informatie kon worden verkregen bij Makelaardij Rivierenland. Deze ‘nadere informatie’ betrof een verkoopbrochure en een begeleidende brief van Makelaardij Rivierenland. Daarnaast is in de advertentie aangegeven dat de geïnteresseerden uiterlijk 30 september 2011 vóór 15.00 uur een onherroepelijke bieding konden doen bij notaris mr. R. Kok te Tiel.
Voorts is in deze advertenties, voor zover relevant in deze procedure, het navolgende vermeld:
“(…) Bij de selectie van de koper zijn zowel de koopsom, de planning als de invulling die de koper aan het object wenst te geven van belang.
(…)
De minimale inzetprijs bij de inschrijving bedraagt € 420.000,- k.k.
(…)”
2.5. In de verkoopbrochure is onder meer het navolgende vermeld:
“(…)
Inleiding
(…)
Bij de selectie van de koper zijn zowel de koopsom, de planning als de invulling die de koper aan het object wenst te geven van belang. (…)
Procedure
(…)
De bieding en de uitgebreide schriftelijke beschrijving van het voorgenomen gebruik dienen uiterlijk vrijdag 30 september 2011 om 15.00 uur ten kantore van de Notarispraktijk Mr. Roland Kok te Tiel te worden overhandigd. Het openen van de enveloppen zal op 30 september 2011 vanaf 15.00 uur plaatsvinden. (…)
Algemeen
(…)
Voorwaarden voor verkoop
bij inschrijving In bijlage 8 van deze prospectus zijn de voorwaarden
opgenomen waaronder de openbare verkoop zal plaatsvinden.
(…)”
2.6. Als bijlage 8 van de prospectus zijn onder meer de Akte houdende bijzondere inschrijvingsvoorwaarden (hierna: de Akte Inschrijvingsvoorwaarden) en de Algemene Voorwaarden voor de verkoop bij openbare inschrijving van Registergoederen 1996 (hierna: de AVIN) bijgevoegd.
2.7. In de Akte Inschrijvingsvoorwaarden is onder meer het navolgende bepaald:
“(…)
6. Algemene inschrijvingsvoorwaarden
Op deze inschrijving zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de verkoop bij inschrijving van registergoederen 1996, hierna te noemen: “AVIN”,
(…)
7. Bijzondere inschrijvingsvoorwaarden
(…)
G. Voorbehoud recht van beraad
De eigenaar maakt gebruik van zijn recht van beraad als vermeld in artikel 8 AVIN. Indien de eigenaar vervolgens wil gunnen zal hij daarvan doen blijken uit een vóór het verstrijken van de beraadtermijn op te maken akte van gunning. (…)”
2.8. In artikel 8 van de AVIN is onder meer het navolgende bepaald:
“(…)
GUNNING, BERAAD, NIET GUNNING EN AFGELASTING
Artikel 8
1. De koopovereenkomst ingevolge de verkoop bij inschrijving komt tot stand door de gunning. (…)
2. De verkoper heeft het recht niet te gunnen of zich omtrent het al of niet gunnen te beraden.
De termijn van beraad eindigt de eerste werkdag volgende op de zitting om vijf uur in de middag of zoveel eerder als de verkoper mocht hebben gegund.
3. (…) Het staat de verkoper vrij aan een ander dan de hoogste bieder te gunnen.
4. (…)
7. De verkoop bij inschrijving kan, zolang niet is gegund, steeds en zonder opgave van redenen worden afgelast.”
2.9. In het kader van de openbare inschrijving heeft notaris mr. Kok op 30 september 2011 voor 15.00 uur een bieding ontvangen van Van Herwijnen, ad € 305.000,-- en een bieding van een andere inschrijver, ad € 50.000,--.
2.10. Bij brief van 3 oktober 2011 heeft Makelaardij Rivierenland aan Van Herwijnen onder meer het navolgende bericht:
“(…) Middels dit schrijven willen wij u graag informeren over de verkoop van het onroerend goed gelegen aan de Kwelkade 1 te Tiel.
Bij Notarispraktijk Mr. R. Kok zijn vrijdag 30 september jl. geen passende biedingen uitgebracht. Op basis hiervan heeft de Gemeente Tiel besloten om niet tot gunning over te gaan. (…)”
2.11. Van Herwijnen heeft bij brief van 3 oktober 2011 aan de gemeente het navolgende bericht:
“(…) Wij hebben afgelopen vrijdag onze bieding ingebracht.
(…)
De maximale (bedoeld zal zijn ‘minimale’, de rechtbank) inschrijfprijs die de gemeente had ingesteld was bij navraag bij verschillende makelaars als te hoog omschreven.
Ons verzoek is dan ook onze inschrijving en hoogste bod te honoreren, kunnen we even telefonisch overleggen? (…)”
2.12. De notaris mr. Kok heeft op 7 oktober 2011 een akte van niet-gunning opgemaakt. In deze akte staat vermeld dat blijkens het proces-verbaal van inschrijving, opgemaakt door de notaris op 30 september 2011, voor het pand twee rechtsgeldige biedingen zijn gedaan. Voorts is vermeld dat de gemeente, na beraad, heeft verklaard het pand aan geen van beide bieders te gunnen.
2.13. Bij brief van 14 oktober 2011 heeft de notaris mr. Kok aan mr. De Gier onder meer het navolgende bericht:
“(…)
Op 30 september j.l. om 15.00 uur heeft conform de algemene en bijzondere voorwaarden de veiling plaatsgevonden van opgemeld registergoed.
Op dat tijdstip waren mij twee (2) biedingen bekend en deze biedingen waren op de rechtsgeldige wijze aangebracht voor of tijdens de zitting.
(…)
Vervolgens zijn nadien nog 2 andere biedingen uitgebracht, echter deze zijn niet aangeboden zoals omschreven in de voorwaarden en zijn derhalve niet in de procedure meegenomen. (…)”
2.14. Op 14 oktober 2011 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank aan Van Herwijnen verlof verleend tot het doen leggen van conservatoir beslag tot levering op het pand.
2.15. Op 17 oktober 2011 heeft de deurwaarder op verzoek van Van Herwijnen en ten laste van de gemeente het pand met erf/tuin in conservatoir beslag tot levering genomen.
2.16. Bij vonnis in kort geding van 27 januari 2012 is aan Van Herwijnen bevolen het conservatoire beslag op te heffen en opgeheven te houden. Van Herwijnen heeft aan dat bevel gevolg gegeven.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Van Herwijnen vordert, samengevat, primair dat de gemeente zal worden veroordeeld, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, om over te gaan tot algehele en onvoorwaardelijke medewerking aan de overdracht van de eigendom van de onroerende zaken aan de Kwelkade 1 te Tiel aan haar tegen een koopsom van € 305.000,00 kosten koper.
Subsidiair vordert zij, samengevat, dat de gemeente zal worden veroordeeld over te gaan tot hervatting van de onderhandelingen met Van Herwijnen en die met een positieve insteek te vervolgen met een zo hoog mogelijk tempo, met als intentie en doel om overeenstemming te bereiken met Van Herwijnen over verkoop en levering aan haar van deze onroerende zaken, met als uitgangspunt de door Van Herwijnen gedane bieding van € 305.000,00 kosten koper.
Meer subsidiair vordert Van Herwijnen dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van de schade die Van Herwijnen door de handelwijze van de gemeente lijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Dit alles onder verbeurte van een dwangsom en onder vergoeding van de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
3.2. De gemeente voert verweer. Op de grondslag van de vordering en het verweer wordt hieronder nader ingegaan.
in reconventie
3.3. In reconventie heeft de gemeente gevorderd dat Van Herwijnen wordt geboden het conservatoire beslag op te heffen en opgeheven te houden, op straffe van een dwangsom en onder veroordeling in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente c.q. wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis.
3.4. Van Herwijnen voert verweer. Op de grondslag van de vordering en het verweer wordt hieronder nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Van Herwijnen heeft aan haar primaire vordering het volgende ten grondslag gelegd. De partijen zijn in een contractuele verhouding tot elkaar komen te staan door de uitschrijving van en de inschrijving op de openbare verkoopprocedure, in combinatie met hetgeen voortvloeit uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW), artikel 6:162 BW en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Van Herwijnen stelt dat daaruit voortvloeit dat de gemeente in de omstandigheden van dit geval gehouden is de onroerende zaak aan haar te gunnen dan wel te leveren tegen de door haar geboden prijs. Van Herwijnen was immers de hoogste bieder, terwijl door de gemeente het vertrouwen is gewekt dat zou worden gegund aan de hoogste bieder. Weliswaar heeft de gemeente het recht van gunning, maar dat wordt in dit geval misbruikt, zo stelt Van Herwijnen, om niet aan haar te hoeven verkopen. Ook stelt Van Herwijnen dat verkoop buiten de procedure om onrechtmatig is jegens de inschrijvers.
4.2. De gemeente voert aan dat van misbruik geen sprake is. Zij heeft in de advertenties in de Gelderlander en de Zakengids Tiel, op de website Funda en op de website van de makelaar die het verkoopproces begeleidt, kenbaar gemaakt dat de minimale inzetprijs
€ 420.000,00 kosten koper bedroeg. De bieding van Van Herwijnen ligt daar ver onder. Daarom heeft zij gebruik gemaakt van haar recht om niet te gunnen. De inschrijvingsprocedure is dus reglementair verlopen, zo stelt de gemeente. Van misbruik van de inschrijvingsprocedure is geen sprake. De gemeente raakte op maandag 3 oktober 2011 bekend met zowel de twee biedingen die reglementair zijn gedaan, als met de twee biedingen die na het verstrijken van de inschrijvingstermijn nog bij de notaris waren binnengekomen. De reglementair verrichte biedingen zijn niet door de gemeente gebruikt om ‘inzicht in de markt’ te krijgen. Het staat haar vrij, zo stelt de gemeente, om thans door onderhandeling te proberen de onroerende zaken passend te verkopen. Zij wijst erop dat zij Van Herwijnen uitdrukkelijk heeft uitgenodigd een nader bod te doen. De gemeente voelt zich gesteund door het vonnis in kort geding van 27 januari 2012, waarbij het conservatoire beslag is opgeheven omdat de voorzieningenrechter van oordeel was dat meer dan summierlijk was gebleken van de ondeugdelijkheid van het gepretendeerde recht op levering van Van Herwijnen.
4.3. Hierover wordt als volgt overwogen. In artikel 8 lid 2 van de AVIN heeft de gemeente zich het recht voorbehouden niet te gunnen. Van Herwijnen was zich van dit recht ook bewust. Uitgangspunt is dan ook dat de gemeente niet gehouden is de onroerende zaak aan Van Herwijnen te gunnen. Vast staat ook dat de gemeente als minimale inschrijfprijs heeft aangekondigd een bedrag van € 420.000,00. Weliswaar heeft Van Herwijnen gesteld dat zij hiervan geen kennis heeft genomen, doch het is niet betwist dat de gemeente voorafgaand aan de inschrijvingsprocedure in advertenties in de Gelderlander en in de Zakengids Tiel, alsmede op Funda en de website van Rivierenland Makelaardij, een minimale inschrijfprijs van € 420.000,00 bekend heeft gemaakt. Het (hoogste) bod van Van Herwijnen, € 305.000,00, ligt aanzienlijk beneden deze minimale inschrijfprijs.
4.4. Van Herwijnen heeft gesteld dat de gemeente misbruik maakt van haar recht om niet te gunnen. Zij gunt namelijk wél, zo stelt Van Herwijnen, alleen niet aan haar als hoogste bieder maar aan een ander, wellicht een bieder die niet aan de inschrijvingsprocedure heeft meegedaan. Het recht van gunning is niet bedoeld om aan de uitkomsten van de inschrijvingsprocedure voorbij te gaan en verder te onderhandelen met een ander.
4.5. Dat de gemeente wel heeft gegund, is niet gebleken. Van Herwijnen heeft daartoe ook onvoldoende gesteld. De gemeente heeft erkend dat zij in onderhandeling is met twee geïnteresseerden. Dat is echter wat anders dan een gunning. De rechtbank is, anders dan Van Herwijnen, niet van oordeel dat de gemeente slechts van haar recht om niet te gunnen gebruik kan maken indien zij de onroerende zaak besluit niet te verkopen. Dat valt in de bijzondere noch de algemene voorwaarden te lezen. Ook brengen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dat niet mee. Er is evenmin voldoende gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat de gemeente de inschrijvingsprocedure oneigenlijk heeft gebruikt om andere gegadigden een kennisvoorsprong te geven. Van Herwijnen heeft weliswaar gesteld dat er (mogelijk) twee andere bieders zijn geweest die hun bod na het sluiten van de inschrijvingstermijn aan de notaris bekend hebben gemaakt, en dat over de gang van zaken daaromtrent onduidelijkheid is ontstaan, maar de rechtbank ziet niet in waarom die omstandigheid tot de conclusie zou moeten leiden dat de gemeente aan Van Herwijnen dient te gunnen tegen een prijs die ver onder de door haar gewenste minimale inschrijfprijs ligt. Van Herwijnen heeft nog gesteld dat de notaris aanvankelijk heeft medegedeeld dat er geen andere biedingen waren. Daarvan heeft zij bewijs aangeboden. Die stelling maakt echter voor de beoordeling geen verschil. Ook als er geen andere biedingen zijn geweest, is de gemeente immers gezien haar recht om niet te gunnen, niet gehouden om aan Van Herwijnen als hoogste bieder te gunnen.
4.6. Van Herwijnen wordt evenmin gevolgd in haar stelling dat zij erop mocht vertrouwen dat de gemeente aan haar zou gunnen. Vast staat dat in artikel 8 lid 2 van de AVIN het recht om niet te gunnen is opgenomen. Daaruit blijkt in wezen al dat Van Herwijnen op gunning niet mocht vertrouwen. Ook als Van Herwijnen niet bekend was, voorafgaand aan haar inschrijving, zoals zij stelt, met de minimale inschrijfprijs, dan nog mocht zij er niet op vertrouwen dat aan haar als hoogste bieder zou worden gegund. Niet alleen waren voor de gunning niet slechts de prijs, maar ook andere aspecten, zoals de planning en het toekomstig gebruik van de onroerende zaak, van belang, bovendien mocht Van Herwijnen er niet zonder meer van uit gaan dat de gemeente ook bij een haars inziens te lage prijs zou verkopen. Daaruit volgt dat geen sprake is van een contractuele rechtsplicht van de gemeente om aan Van Herwijnen te verkopen.
4.7. Voor de subsidiaire vordering, tot dooronderhandeling, heeft Van Herwijnen geen andere grondslag gesteld dan hiervoor besproken. Ook die vordering moet dus worden afgewezen. Daar komt bij dat de gemeente zich bereid heeft verklaard met Van Herwijnen te onderhandelen en haar heeft uitgenodigd een bod te doen. De gemeente heeft bij die onderhandeling nog steeds de minimale inschrijfprijs van € 420.000,00 voor ogen. De rechtbank ziet niet in waarom dat de gemeente niet vrij zou staan.
4.8. Voor de meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding ziet de rechtbank gezien het voorgaande evenmin grond. Ook die vordering zal worden afgewezen.
4.9. Van Herwijnen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 560,00
- salaris advocaat € 904,00 (2 punten × tarief II)
Totaal € 1.464,00
4.10. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis. Voor toewijzing van de wettelijke handelsrente over de proceskostenveroordeling bestaat geen grond, aangezien tussen de partijen geen sprake is van een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW, nog afgezien van de vraag of over een proceskostenveroordeling ooit handelsrente zou kunnen worden toegewezen.
in reconventie
4.11. Tussen de partijen staat vast dat het conservatoire beslag inmiddels is opgeheven naar aanleiding van het kortgedingvonnis van 27 januari 2012. Gesteld noch gebleken is dat Van Herwijnen van dit kortgedingvonnis hoger beroep ingesteld heeft. Desondanks moet worden aangenomen dat de gemeente nog belang heeft bij haar reconventionele vordering het beslag opgeheven te houden, al was het maar omdat de uitspraak van de bodemrechter een andere waarde heeft dan een dergelijke uitspraak in kort geding. Nu de vordering in conventie wordt afgewezen is er onvoldoende grond voor een conservatoir beslag. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Het belang van de gemeente bij het kunnen verkopen en leveren van de onroerende zaak weegt zwaarder dan het belang van Van Herwijnen. De vordering het beslag opgeheven te houden is dan ook toewijsbaar.
4.12. Van Herwijnen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat tijdens de comparitie niet is gesproken over de reconventionele vordeirng, zullen de kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 226,00 wegens salaris advocaat (1 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00). Ook over deze proceskostenveroordeling is, om de redenen als onder 4.10 vermeld, slechts de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW toewijsbaar.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Van Herwijnen in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.464,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4. gebiedt Van Herwijnen het conservatoire beslag op het pand met erf en tuin, kadastraal bekend gemeente Tiel, sectie D nummer 7402, groot 5 are en 28 centiare en nummer 7326, groot 50 centiare, opgeheven te houden,
5.5. veroordeelt Van Herwijnen om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.4 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 200.000,00 is bereikt,
5.6. veroordeelt Van Herwijnen in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 226,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2012.