Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 207676 / HA ZA 10-2204
Vonnis van 9 mei 2012
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. M.J.H. van Baalen te Wageningen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. L.T.G. Battiato-Derksen te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 augustus 2011
- het deskundigenbericht.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank verwijst allereerst naar hetgeen zij in haar tussenvonnis van
17 augustus 2011 heeft overwogen en beslist.
2.2. In voornoemd tussenvonnis heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wat is de waarde van het perceel kadastraal bekend onder: Gemeente Opheusden sectie C nummer 4448 groot 52 are en 5 centiare per mei 2007 bij onderhandse verkoop? Bij de taxatie gelden de volgende 3 uitgangspunten:
A. U dient uit te gaan van de staat waarin het perceel zich in mei 2007 bevond.
B. De potentiële koper(s) van het perceel zijn geen eigenaar van de woning en schuren gelegen aan de [adres]
C. Er dient te worden uitgegaan van de bestemming die het perceel in mei 2007 had.
2. Wilt u nog iets opmerken over de taxaties van [taxateur1] en [taxateur2]?
3. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het deskundigenonderzoek, zijn van belang voor een goed begrip van de zaak?
2.3. De deskundige heeft de voornoemde vragen – zakelijk weergegeven – als volgt beantwoord:
1. Rekening houdend met de aard, de ligging, gebruiksmogelijkheden, de in de vraagstelling genoemde uitgangspunten en alle ander factoren welke op de waardering van invloed zijn wordt het perceel bij onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik per mei 2007 getaxeerd op totaal € 28.500,--.
2. De taxatie van [taxateur1] (hierna: [taxateur1]) vermeldt een foutieve oppervlakte van de opstallen en de agrarische grondprijs in zijn algemeenheid komt de deskundige te laag voor.
Wat betreft de taxatie van [taxateur2] merkt de deskundige op dat marktpartijen met name eigenaren van naburige percelen zijn.
Vraag 3 heeft de deskundige als volgt beantwoord:
Antwoord op vraag 3 voornoemd:
Voor en goed begrip van de zaak, is volgens ondergetekende het volgende van belang. In geval van verkoop van een dergelijk perceel grond met opstallen (in de toenmalige staat), is voor de waardering met name bepalend:
- De bestemming van het perceel met opstallen en daarmee gepaard gaande gebruiksmogelijkheden.
- De liggen van het perceel met opstallen.
- De staat van het perceel met opstallen.
Ondergetekende is van mening dat een dergelijk perceel in bedrijfsmatig opzicht niet aantrekkelijk is voor een agrarische ondernemer, met name vanwege de ligging, de geringe kavelgrootte, de perceelsvorm en de ongelijkmatige ligging.
Marktpartijen voor een dergelijk perceel grond met opstallen zouden naar de mening van ondergetekende particulieren zijn, die bijvoorbeeld hobbymatig enkele paarden/pony’s, of schapen zouden willen houden.
In de praktijk van ondergetekende komen dergelijke transacties regelmatig voor, waarbij opvalt dat in dergelijke gevallen vrijwel altijd een hogere prijs per centiare wordt betaald dan de gemiddelde agrarische grondprijs in het betrokken gebied.
Dit komt onder andere ook door de aanwezigheid van opstallen, hoe eenvoudig ook van aard soms.
De uitsluiting in veel bestemmingsplannen van de nieuwbouw van bijv. schuilstallen of andere opstallen op percelen agrarische grond, maakt dergelijke percelen schaarser.
Heel vaak betreft het dan percelen grond met een “sec” agrarische bestemming, hetwelk in de praktijk een hobbymatig gebruik niet in de weg staat.
De discussie over de bestemming die het perceel op de waardepeildatum had of enkel een agrarische bestemming is naar de mening van ondergetekende hierbij minder relevant.
2.4. Partijen zijn na het concept deskundigenrapport in de gelegenheid gesteld tot het maken van opmerkingen en het doen van verzoeken. In de reacties van partijen heeft de deskundige aanleiding gezien zijn rapport op bepaalde punten aan te passen. Naar het oordeel van de rechtbank is de deskundige hiermee in voldoende mate ingegaan op de door partijen gemaakte opmerkingen. Na het definitieve rapport hebben partijen afgezien van een akte na deskundigenbericht en is vonnis gevraagd. De rechtbank ziet gelet hierop, maar ook overigens, geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de bevindingen van de deskundige en zal dit rapport tot uitgangspunt nemen bij haar verdere beoordeling. Niet gesteld of gebleken is dat de deskundige in redelijkheid niet tot zijn standpunt heeft kunnen komen doordat het kennelijk onjuist of onlogisch is.
2.5. De vraag is of [eiseres] door het aangaan van de koopovereenkomst is benadeeld. Vast staat dat [eiseres] en [gedaagde] medio 2007 een prijs ad € 14.660,-- zijn overeengekomen voor het perceel, van welk perceel de deskundige de waarde van destijds bij onderhandse verkoop, vrij van huur en gebruik heeft getaxeerd op € 28.500,--. [eiseres] heeft voor het perceel dus aanzienlijk minder ontvangen dan wat het perceel op dat moment waard was. De rechtbank acht dit bedrag zo substantieel (ruim 94% van de koopprijs) dat daarmee naar het oordeel van de rechtbank vaststaat dat [eiseres] is benadeeld door het aangaan van de koopovereenkomst.
2.6. Nadeel alleen echter, is niet voldoende voor het aannemen van misbruik van omstandigheden. Ter onderbouwing van haar stelling dat er sprake is van misbruik van omstandigheden heeft [eiseres], samengevat, het volgende aangevoerd. Begin 2007 verkeerde [eiseres] zowel lichamelijk als geestelijk in moeilijke omstandigheden. Om die reden had de GGD ook besloten [gedaagde] in te schakelen om [eiseres] te helpen haar leven weer op te pakken. Zij verwijst hiervoor naar diverse medische stukken waaronder een verklaring van haar huisarts van 20 oktober 2010. Hierin staat, voor zover relevant:
Relevante voorgeschiedenis:
(…)
2007: recidiverende depressie
Hieronder in chronologische volgorde enige aanvulling mbt deze depressie.
Med hiervoor: sertraline sinds 2005
xanax sinds 2001
lexapro sinds 2007
Behandeling toendertijd en actueel: maatschappelijk werk
(…)
27-06-07 S Gaat aardig, huis op orde, wacht vol spanning op
S bezoek ARBO medewerkers
S [betrokkene1], maatschp. werk heeft contact
09-05-07 S gaat steeds beter, opgewekt, heeft wat contacten
P Xanax 2->1 dd
12-02-07 S Somberheid neemt toe, angstig, apathie neemt weer
S toe
(…)
Ook voert [eiseres] aan dat er een vertrouwensrelatie ontstond tussen haar en [gedaagde], doordat [gedaagde] haar op verschillende manieren ondersteunde. Ten slotte heeft [eiseres] aangevoerd dat het initiatief tot het sluiten van de koopovereenkomst bij [gedaagde] lag, ook omdat hij wist dat zij krap bij kas zat en dat hij heeft getracht zijn doel te bereiken door een taxatierapport op te laten maken waarin bewust een te lage waarde is aangehouden.
2.7. [gedaagde] heeft betwist dat er sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. Hij voert daartoe aan dat hij niet door de GGD is ingeschakeld, maar door [eiseres] zelf en dat het niet ging om hulpverlening bij het “oppakken van het leven”, maar om schoonmaakactiviteiten. [gedaagde] erkent dat er tijdens het uitvoeren van de schoonmaakwerkzaamheden in de woning van [eiseres] een goede band is ontstaan tussen hem en [eiseres] en dat hij regelmatig bij haar op bezoek kwam voor een praatje of om haar ergens mee te helpen. Volgens [gedaagde] echter, lag het initiatief tot de verkoop bij [eiseres] en had zij ook al bij Het Gelders Landschap gepolst of er interesse was in haar eigendom. Ook voert hij aan dat het enkele feit dat [eiseres] depressief zou zijn, nog niet maakt dat iemand afhankelijk of makkelijk te beïnvloeden is of dat er sprake is van een abnormale geestestoestand. Hij wijst ter onderbouwing op de hiervoor geciteerde doktersverklaring waarin bij 9 mei 2007 staat vermeld dat het steeds beter gaat en dat de medicatie werd afgebouwd en bij 27 juni 2007 staat vermeld dat het aardig gaat. Ook wijst hij erop dat [eiseres] kennelijk vanaf medio 2007 tot 2010 de huisarts niet meer heeft bezocht in verband met haar klachten. Ten slotte heeft [gedaagde] ter onderbouwing van zijn standpunt diverse schriftelijke verklaringen overgelegd en er op gewezen dat hij op voordracht van [eiseres] in november 2007 een mantelzorgcompliment heeft gekregen. [gedaagde] ontkent dat er in het taxatierapport bewust een te lage prijs is aangehouden.
2.8. Zoals in het tussenvonnis van 27 april 2011 reeds overwogen, zijn de feiten en omstandigheden die hebben plaatsgevonden/gespeeld na het sluiten van de koopovereenkomst betreffende het perceel niet relevant voor het vaststellen van het wilsgebrek ten tijde van het aangaan van de overeenkomst en zal de rechtbank deze niet bij de beoordeling betrekken. Wat betreft de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst zullen deze in onderling verband en samenhang bezien dienen te worden.
2.9. Vast staat dat er sprake is van aanzienlijk nadeel (zie hiervoor 2.5.) hetgeen een wegingsfactor is bij de beoordeling of er sprake is van misbruik van omstandigheden. Ook was er sprake van bijzondere omstandigheden: [eiseres] had last van depressieve klachten en zij slikte hiervoor medicijnen. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat hij op de hoogte was van het medicijngebruik van [eiseres]. Bovendien bestond er een vertrouwensrelatie tussen [eiseres] en [gedaagde]. [gedaagde] zegt zelf dat er een goede band tussen hen was ontstaan. Daar komt bij dat de hulp van (de onderneming van) [gedaagde] was ingeroepen om [eiseres] te helpen omdat zij zelf haar huishouden niet op orde kon houden. Ten slotte wist [gedaagde] dat [eiseres] krap bij kas zat en dat zij daarom overwoog het perceel te verkopen. Voorshands is in voldoende mate vast komen te staan dat er bij [eiseres] sprake was van afhankelijkheid die bij [gedaagde] kenbaar was of in ieder geval had moeten zijn. Overigens is daarvoor niet vereist dat [gedaagde] met alle bijzondere omstandigheden bekend was. Ook is voorshands in voldoende mate vast komen te staan dat [eiseres] door deze afhankelijkheid is bewogen tot de verkoop aan [gedaagde]. Zij wilde immers graag dat (de onderneming van) [gedaagde] haar zou blijven helpen, maar kon dit niet betalen uit haar inkomsten.
2.10. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, maken dat er sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. [gedaagde] moet dan echter wel hebben geweten, althans zich hebben moeten realiseren, dat het aangaan van de overeenkomst nadelig zou zijn voor [eiseres]. Anders was er immers geen reden voor hem om haar te weerhouden van het aangaan van de koopovereenkomst nu zij te kennen had gegeven het perceel te willen verkopen omdat zij krap bij kas zat. Conform de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering draagt [eiseres] de bewijslast op dit punt. De rechtbank zal [eiseres] dan ook toelaten tot bewijslevering van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [gedaagde] wist althans behoorde te weten dat het sluiten van de overeenkomst inhoudende de verkoop van het perceel aan [gedaagde], nadelig was voor [eiseres].
2.11. Als [eiseres] slaagt in de bewijslevering is er sprake van misbruik van omstandigheden en is de onder 1) in de dagvaarding gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. Ook is dan haar vordering tot opheffing van het nadeel toewijsbaar tot een bedrag gelijk aan het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de door de deskundige getaxeerde waarde.
2.12. Indien [eiseres] niet slaagt in de bewijslevering, komt de rechtbank toe aan beoordeling van de subsidiaire grondslag: dwaling.
2.13. Voor wat betreft de overige ingestelde vorderingen verwijst de rechtbank naar haar tussenvonnis van 27 april 2011.
2.14. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. draagt [eiseres] op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [gedaagde] wist althans behoorde te weten dat het sluiten van de overeenkomst inhoudende de verkoop van het perceel aan [gedaagde], nadelig was voor [eiseres],
3.2. bepaalt dat, voor zover [eiseres] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van een nog aan te wijzen rechter in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
3.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 23 mei 2012 voor het opgeven door [eiseres] van de getuigen en van hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op alle dagen in de maanden juni tot en met augustus 2012, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
3.4. verwijst voor het geval [eiseres] op die roldatum heeft medegedeeld geen getuigenbewijs te willen leveren of geen getuigen of verhinderdata heeft opgegeven de zaak naar de achtste rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor vonnis of, maar alleen indien [eiseres] daarom op de onder 3.3. bedoelde roldatum heeft verzocht, naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van [eiseres], waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren,
3.5. bepaalt voorts dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn en, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,
3.6. bepaalt dat de partijen alle schriftelijke (bewijs)stukken die zij nog in het geding willen brengen uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toegezonden moeten hebben,
3.7. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2012.