Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 219517 / HA ZA 11-1213
Vonnis van 4 april 2012
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ARNHEM,
zetelend te Arnhem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. V.A. Textor te Arnhem,
tegen
[eisers]
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.B.R. Daniels te Arnhem.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [eiser] c.s. (en waar gedaagde sub i of 2 alléén bedoeld wordt: [eiser] respectievelijk [eiser sub 2]) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 oktober 2012;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte wijziging eis in reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 14 december 2011;
- de rolverwijzing d.d. 22 december 2011;
- de akte wijziging eis van de Gemeente;
- de antwoord-akte van [eiser] c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser sub 2] heeft op 20 november 1989 van haar rechtsvoorgangers [betrokkene] het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 1552, en plaatselijk bekend [adres], gekocht en geleverd gekregen.
[eiser sub 2] is gehuwd met [eiser].
2.2. De Gemeente is eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 3167, en plaatselijk bekend [adres I] en [adres II] te Arnhem.
2.3. In de gemeentelijke 'Richtlijnen voor de uitgifte van snippergroen in Arnhem' van juni 2010 staat - onder meer - het volgende.
4.4 Vaststelling snippergroenprijs
Het toegestane gebruik op grond van het bestemmingsplan en algemene economische ontwikkelingen zijn bepalend voor de snippergroenprijs. Deze prijs wordt jaarlijks vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op voordacht van de dienst Stadsontwikkeling in de Nota Grondprijzen. Onderhandelen over deze prijs is niet mogelijk.
Koop
Snippergroen kan worden verkocht voor gebruik als tuin. Het eigendom van de betreffende gronden wordt middels een notariële transportakte van de gemeente Arnhem overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De prijs bedraagt € 77,00 per m² (prijspeil 2010), dit bedrag is exclusief kosten koper (…).
Huur
De prijs bedraagt € 7,24 m² (prijspeil 2010) en is een afgeleide van de in de Nota grondprijzen vastgestelde grondprijs voor snippergroen. De huurprijs van het snippergroen wordt, afhankelijk van de in de Nota Grondprijzen vastgestelde snippergroenprijs, al dan niet jaarlijks geïndexeerd.
2.4. De Gemeente heeft op 12 juli 2010 [eiser] c.s. - onder meer - het volgende geschreven.
Tijdens een gehouden controle in juli 2010 door één van mijn medewerkers van de afdeling Vastgoedbeheer is geconstateerd dat u wellicht een strook openbaar groen achter uw woning in gebruik heeft genomen.
Graag zouden wij met u in contact komen voor het maken van een afspraak voor het bekijken van de situatie ter plaatse. (…)
2.5. Op 26 juli 2010 heeft de Gemeente - onder andere - het volgende aan [eiser] c.s. geschreven.
Op 20 juli 2010 heeft een medewerker van de gemeente Arnhem (…) tijdens een gehouden controle geconstateerd dat u een strook openbaar groen achter uw woning zonder toestemming van de gemeente in gebruik heeft genomen. In uw geval gaat het om circa 90 m² gemeentegrond. De oorspronkelijke kadastrale grenzen kunt u terugzien op de bijgevoegde kadastrale kaart. (…)
Graag vernemen wij van u of u geïnteresseerd bent in de aankoop van de betreffende strook grond. Indien geen behoefte bestaat tot de aankoop van de grond zal de betreffende strook weer als openbaar groen worden ingericht.
Wanneer u geïnteresseerd bent in de aankoop van de strook grond wordt eerst onderzoek gedaan door de gemeentelijke Grond Uitgifte Commissie (GUC) of de gemeentegrond voor verkoop in aanmerking komt. (…) Ook andere afdelingen van de gemeente (…) dienen adviezen te geven over de verkoop van de grond. (…) Als de Grond Uitgifte Commissie en de gemeentelijke afdelingen positief adviseren willen wij u in de gelegenheid stellen de strook openbaar groen te kopen.
Tijdens het bezoek aan, op 20 juli 2010, heeft u (…) te kennen gegeven dat u geïnteresseerd bent in een mogelijke aankoop van de strook grond achter uw huidige erfafscheiding.
Op dit moment heeft u daar betegeling aangebracht en een composthoop geplaatst. (…)
2.6. [eiser] c.s. hebben op 1 augustus 2010 als volgt gereageerd.
In antwoord op uw schrijven van 26 juli j.l. berichten wij u als volgt. In uw schrijven rept u over 90 m² grond die wij wederrechtelijk in gebruik zouden hebben.
Wij hebben het perceel in de huidige staat gekocht in 1989. Het pand werd aangeboden incluis de eerste 50 m² van de thans betwiste strook grond. Wij zijn hiervan derhalve al meer dan 20 jaar bezitter/gepretendeerd eigenaar. De kas en de achteruitgang waren ten tijde van de verkrijging al geplaatst. (…) Voor deze strook grond beroepen wij ons dan ook op extensieve verjaring. Wij verzoeken u mee te werken aan het verlijden van een akte van verjaring dienaangaande.
De resterende 40 m², welke wij na het gereed komen van het rond 1990 in gebruik kregen, willen wij graag verwerven tegen een koopsom van € 77/m² k.k.
(…)
2.7. De Gemeente heeft in haar brief van 9 september 2010 gereageerd.
Op 27 augustus 2010 hebben onze medewerkers van het Vastgoedbedrijf Arnhem (…) een bezoek aan u gebracht inzake uw beroep op verjaring van de strook grond achter uw woning aan de [adres]. U heeft tijdens dit bezoek videobeelden laten zien waaruit de verjaring van de grond zou moeten blijken.
Na bestudering van de videobeelden, een bezoek aan uw buurman en het raadplegen van de gemeentelijke archieven, is niet onomstotelijk vast komen te staan dat hier sprake is van verjaring.
Op uw verzoek hebben wij nogmaals gekeken naar de verkoopprijs van de strook grond. In de brief van 26 juli 2010 hebben wij de strook grond achter uw woning aangemerkt als snipper groen met een bijbehorende verkoopprijs van € 77,- per m². Gezien het feit dat in de nabijheid van de grond zich een wel (…) bevindt, is het grond die in zijn algemeenheid drassig en moerasachtig is. Hierdoor ligt de waarde van de grond lager dan snippergroen dat niet moerasachtig en drassig is. Derhalve volstaat in dit geval een verkoopprijs van € 40,- per m².
In uw geval gaat het om circa 90 m² gemeentegrond. U kunt deze grond aankopen, onder voorbehoud van interne goedkeuring van de gemeentelijke afdelingen en de Grond Uitgifte Commissie, voor een totaalprijs van € 3.600,- (…) kosten koper. Hier komen de kosten van 6% overdrachtsbelasting en notariskosten bij.
(…)
2.8. [eiser] c.s. hebben op 27 september 2010 als volg geantwoord.
(…)
Wij zijn van mening, dat het stuk grond van circa 50 m² door bevrijdende verjaring (…) ons eigendom is geworden. Dat stuk behoorde tot de achtertuin toen wij het in 1989 kochten. De kas, het poortje en het groen stonden er toen al alsmede de afzetting voor de sloot en aan het einde van de sloot. We hebben vanaf die tijd - dus meer dan 20 jaar - die grond onafgebroken in gebruik gehad en als tuin onderhouden. (…)
Het stuk grond van circa 40 m², dat rond 1993 in verband met de verlegging van de sloot, tot onze tuin behoort, willen wij van de gemeente kopen.
(…)
2.9. Bij brief van 11 oktober 2010 hebben [eiser] c.s. te kennen gegeven in te stemmen de aankoop van 90 m² grond tegen een prijs van € 3.600,00 kosten koper, te vermeerderen met de overdrachtsbelasting en notariskosten.
2.10. De Gemeente heeft in een brief van 9 maart 2011 - onder meer - het volgende aan [eiser] c.s. geschreven.
Op 4 maart 2011 heeft u een gesprek gehad met twee van onze medewerkers (…).
In dit gesprek is ter sprake gekomen dat de gemeente de strook grond achter uw woning niet kan verkopen vanwege het feit dat deze strook grond wellicht in de toekomst onderdeel uit gaat maken van een Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het formaliseren van de bestaande situatie is daardoor alleen mogelijk via het verhuren van de in gebruik genomen grond.
(…)
2.11. [eiser] c.s. hebben op 30 maart 2011 de Gemeente schriftelijk bericht niet met dit voorstel in te stemmen. Zij hebben zich opnieuw op verjaring beroepen.
2.12. De Gemeente heeft in haar brief van 4 april 2011 [eiser] c.s. opnieuw de mogelijkheid geboden de strook grond van 90 m² te huren. Het beroep op verjaring is wederom afgewezen.
2.13. De raadsman van [eiser] c.s. heeft zich bij brief van 21 april 2011 tot de Gemeente gewend. In die brief staat - onder meer - het volgende.
(…)
Cliënt heeft zich van meet af aan op het standpunt gesteld dat een gedeelte van het betreffende stuk grond, 50m2 daarvan, vanaf het moment dat hij de woning aan de [adres] in eigendom heeft verkregen, op 20 november 1989, in gebruik heeft gehad in de veronderstelling ook dat het betreffende stuk grond onderdeel uitmaakte van het gekochte perceel. Die veronderstelling vond ondermeer zijn grondslag in de feitelijke situatie ter plekke, hierin bestaande dat er destijds een sloot liep over het betreffende stuk grond dat als de natuurlijke erfafscheiding werd gezien, temeer nu er in die sloot ook een hekwerk met prikkeldraad was geplaatst en de tuin ook doorliep tot aan die sloot, er een broeikas was geplaatst die deels op het betreffende stuk grond stond én er aan de andere zijde van de tuin bij de buren een muur was opgetrokken van ca. 3 meter hoog die nagenoeg doorliep tot aan die sloot. Er was dus sprake van een min of meer afgebakend stuk grond, bestaande uit één geheel en deels bebouwd dus ook met de kas.
Nadat cliënt er door de gemeente Arnhem mee geconfronteerd was dat het betreffende stuk grond blijkens de kadastrale gegevens géén onderdeel uitmaakte van het door hem in 1989 gekochte perceel, heeft hij de vorige eigenaar(…) daarop aangesproken nu er destijds immers met geen woord door deze gerept was dat het laatste stukje tuin tot aan de sloot géén eigendom was en dus niet bij de koop (…) betrokken was. Aan cliënt is toen alsnog gebleken dat die vorige eigenaar het stukje grond van ca. 50 m 2 dat grensde aan de sloot altijd gehuurd had van de gemeente Arnhem voor het symbolische bedrag van een gulden per jaar. (….)
Waar cliënte ervan uit heeft te gaan dat de gemeente in ieder geval vanaf november 1989 geen 'huur' meer heeft ontvangen voor het betreffende stukje grond en cliënt sindsdien nooit is verzocht om de huurovereenkomst betreffende dat stukje grond over te nemen c.q. voor te zetten en hij er evenmin op is aangesproken destijds om dat stukje grond weer ter beschikking aan de gemeente te stellen terwijl de gemeente er alle aanleiding toe had om ervan uit te (kunnen) gaan dat de bestemming daarvan niet gewijzigd zou zijn en dat het gebruik van het stuk grond nadien 'gewoon' is voortgezet, zij het niet langer door een 'houder' dus, is daarmee de verjaringstermijn ex artikel 3:306 vanuit Pro dat oogpunt in november 1989 gaan lopen met als gevolg dat cliënt wel zeker eigenaar is geworden van dat stukje grond. (…)
2.14. De raadsman van [eiser] c.s. en de Gemeente hebben hierna nog verder gecorrespondeerd. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. De Gemeente vordert na vermeerdering van eis samengevat -, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
1. dat de rechtbank [eiser] c.s. gebiedt om binnen één maand na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, het gebruik door/van [eiser] c.s. van een gedeelte van circa 290 m² van het de Gemeente in eigendom toebehorende perceel, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 3167 te Arnhem, te staken en gestaakt te houden, eventuele door [eiser] c.s. aldaar aangebrachte voorzieningen te verwijderen, eventuele schade na verwijdering van voornoemde voorzieningen te herstellen en dat gedeelte van het aan de Gemeente in eigendom toebehorende perceel ontruimd te houden;
2. dat de rechtbank de Gemeente op de voet van het bepaalde in artikel 3:299 Burgerlijk Pro Wetboek machtigt om, indien en voorzover [eiser] c.s. binnen de hiervoor onder 1. bedoelde termijn niet dan wel niet volledig hebben voldaan aan het hiervoor onder 1. bedoelde gebod, het hiervoor onder 1. bedoelde gebod te doen uitvoeren door derden op kosten van [eiser] c.s., met de veroordeling van [eiser] c.s. van de op die uitvoering te vallen kosten op vertoon van de door die derden ter zake aan de Gemeente verstrekte rekeningen, althans op vertoon van de in dit vonnis in goede justitie te vermelden bescheiden te voldoen, althans
3. dat, indien de onder 2. bedoelde machtiging niet wordt verstrekt, [eiser] c.s. worden veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [eiser] niet dan wel niet volledig binnen de hiervoor onder 1. bedoelde termijn uitvoering hebben gegeven aan het onder 1. bedoelde gebod;
4. dat [eiser] c.s. worden veroordeeld in de kosten van het geding, waaronder begrepen het verschuldigde griffierecht en het tot aan dit vonnis begrote bedrag aan salaris van de advocaat, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans van de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
5. dat [eiser] c.s. worden veroordeeld in de na dit vonnis vallende kosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans van de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2. De Gemeente legt - samengevat - aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] c.s.
zonder recht of titel een strook grond van circa 90 m², die deel uitmaakt van het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 3167, in gebruik hebben genomen en deze strook hebben ingericht als onderdeel van de tuin, behorende bij het hen in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 1522, en plaatselijk bekend [adres]. Zo hebben zij op die strook onder meer een kas opgericht en een erfafscheiding geplaatst.
Daarnaast, zo stelt de Gemeente, hebben [eiser] c.s. zonder recht of titel een strook grond van circa 200 m², die eveneens deel uitmaakt van het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 3167, in gebruik genomen. [eiser] c.s. hebben op die strook grond onder meer een tegelpad en een laag hekwerk aangebracht.
3.3. [eiser] c.s. voeren verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. [eiser] c.s. vorderen na wijziging van eis samengevat - dat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
1. de rechtbank voor recht zal verklaren dat [eiser] c.s. , althans [eiser sub 2], middels extinctieve verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond van circa 50m², die deel uitmaakt van het de Gemeente in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 3167, en grenzend aan het [eiser sub 2] in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 1521, welke strook grond feitelijk reeds meer dan 20 jaar onderdeel uitmaakt van de tuin behorende bij de op het perceel kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 1521 gelegen woning, plaatselijk bekend [adres],
althans de rechtbank een zodanige verklaring zal afgeven als de rechtbank juist voorkomt;
2. de Gemeente zal worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] c.s. van € 1.665,00 terzake de door [eiser] c.s. buiten rechte gemaakte kosten van juridische bijstand;
3. de Gemeente zal worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie, waaronder begrepen de nakomsten.
3.6. [eiser] c.s. leggen - zakelijk weergegeven - aan hun vorderingen ten grondslag dat zij de bedoelde strook sinds november 1989, het moment waarop zij het hen in eigendom toebehorende perceel hebben gekocht, in bezit hebben genomen en ook daadwerkelijk bezitsdaden hebben verricht ten aanzien van de strook grond, zodat zij thans door extinctieve verjaring eigenaar zijn geworden van die grond.
3.7. De Gemeente voert verweer.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.9. [eiser] c.s. vorderen bovendien in voorwaardelijke reconventie - samengevat - dat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente zal worden veroordeeld
primair: tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ter zake de strook grond van ca. 90 m² aldus dat de Gemeente binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking verleent aan de overdracht daarvan aan [eiser] c.s., althans aan [eiser sub 2], ten overstaan van een notaris, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de Gemeente nalaat om aan die veroordeling te voldoen, na het verstrijken van voormelde termijn van 14 dagen,
subsidiair: tot nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen ter zake het stuk grond van 90 m², althans tot het gestand doen van haar voorstel dienaangaande gedurende een maand na het wijzen van dit vonnis, althans tot het opnieuw in redelijkheid in voortgezette onderhandeling treden met [eiser] c.s. dienaangaande, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij nalaat om na betekening van dit vonnis daaraan te voldoen,
met veroordeling van de Gemeente in de kosten in voorwaardelijke reconventie, waaronder begrepen de nakosten.
3.10. [eiser] c.s. leggen - zakelijk weergegeven - aan hun vordering ten grondslag dat tussen partijen primair een perfecte koopovereenkomst voor de strook grond van circa 90 m² tot stand is gekomen, nu de Gemeente op onterechte gronden het door haar gemaakte voorbehoud heeft ingeroepen.
Voor zover geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, is de Gemeente - gelet op de fase waarin de onderhandelingen zich ten tijde van het afbreken daarvan bevonden - op grond van de eisen van de redelijkhheid en de billijkheid gehouden met [eiser] c.s. verder te onderhandelen over de totstandkoming van de huurovereenkomst voor deze strook grond.
3.11. De Gemeente voert verweer.
3.12. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. In de onderhavige procedure ligt ter beoordeling voor of [eiser] c.s. een strook grond van circa 290 m² zonder recht of titel in gebruik hebben genomen, zoals de Gemeente stelt en [eiser] c.s. gemotiveerd betwisten.
4.2. De bedoelde strook grond kan in drie deelstroken worden onderverdeeld, te weten een strook van circa 50 m², die direct grenst aan het perceel van [eiser] c.s. en die zij in 1989 in gebruik hebben genomen en hebben ingericht als tuin, daarachter ligt een strook grond van circa 40 m² die [eiser] c.s. in 1993 in gebruik hebben genomen en eveneens als onderdeel van de tuin hebben ingericht, en daar weer achter een strook grond van circa 200 m² waarop [eiser] c.s. een laag hekwerk en een tegelpad hebben aangebracht.
Strook grond van circa 40 m²
4.3. Mede in het licht van de overgelegde en (deels geciteerde) correspondentie hebben [eiser] c.s. ten aanzien van de strook grond van circa 40 m² in de onderhavige procedure (impliciet) erkend dat zij de betreffende strook grond (in 1993) zonder recht of titel in bezit hebben genomen. De vordering tot de ontruiming c.a. zal ten aanzien van die strook grond dan ook worden toegewezen op de wijze als hierna volgt.
Strook grond van circa 200m²
4.4. [eiser] c.s. hebben betwist dat zij de strook grond van 200 m² in bezit hebben genomen. Zij hebben evenwel in de antwoord-akte erkend op die strook grond om hen moverende redenen een tegelpad en een laag hekwerk te hebben geplaatst. Zij hebben aangevoerd bereid te zijn op vrijwillige basis de door hen aangebrachte zaken op die strook grond te verwijderen.
Gelet op het voorgaande zal de vordering tot ontruiming van die strook grond als hierna volgt worden toegewezen.
Strook grond van 50 m²
4.5. Ten aanzien van de strook grond van circa 50 m² hebben [eiser] c.s. in conventie aangevoerd en in reconventie gesteld dat die strook grond ten tijde van de koop en de levering van het hun in eigendom toebehorende perceel al bij hun rechtsvoorgangers [betrokkene] in gebruik was als (onderdeel van de) tuin. Aan dat gebruik lag weliswaar een huurovereenkomst tussen de Gemeente en [betrokkene] ten grondslag, maar [eiser] c.s. hebben die strook grond vanaf 20 november 1989 op dezelfde wijze gebruikt zonder een daaraan ten grondslag liggende huurovereenkomst. Ze hebben, aldus [eiser] c.s., ten aanzien van die strook grond bezitsdaden verricht, onder meer door het in stand houden van de door [betrokkene] aangebrachte voorzieningen zoals de erfafscheiding en de kas, die deels op die strook is geplaatst.
4.6. De Gemeente heeft primair - kort gezegd - aangevoerd dat de huurovereenkomst tussen haar en [betrokkene] op de voet van artikel 3:111 BW Pro er aan in de weg staat dat [eiser] c.s. vanaf 20 november 1989 de strook grond voor zichzelf zijn gaan houden.
Voor zover dit verweer niet slaagt, zo vervolgt de Gemeente, hebben [eiser] c.s. geen bezitsdaden verricht, althans heeft zij uit de handelingen van [eiser] c.s. niet begrepen en ook niet hoeven begrijpen dat [eiser] c.s. zodanige bezitsdaden heeft verricht dat zij daaruit had moeten afleiden dat [eiser] c.s. een inbreuk op haar eigendomsrecht pleegden, althans zo begrijpt de rechtbank het standpunt van de Gemeente.
4.7. Vast staat dat tussen de Gemeente en [betrokkene] een huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot de onderhavige strook grond en dat [betrokkene] uit hoofde van die huurovereenkomst de strook grond heeft ingericht als (onderdeel van de) tuin.
Juist is dat, zoals de Gemeente heeft betoogd, op grond van het interversieverbod, zoals neergelegd in artikel 3:111 BW Pro, een persoon die krachtens een rechtsverhouding voor eem ander is gaan houden daarmee onder dezelfde titel voortgaat zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht. Gesteld noch anderszins is gebleken dat sprake is van (een) handeling(en) van de Gemeente waardoor verandering is gebracht in het door [betrokkene] als houder aangevangen gebruik van de strook grond.
[betrokkene] moet geacht worden huurder te zijn gebleven tot het moment van verkoop, derhalve tot 20 november 1989.
De Gemeente laat evenwel ten onrechte buiten beschouwing dat [eiser] c.s. door de enkele koop van het perceel plaatselijk bekend [adres] van [betrokkene] niet is getreden in de verplichtingen van [betrokkene] die voortvloeien uit de huurovereenkomst tussen [betrokkene] en de Gemeente. Een wettelijke grondslag voor een dergelijke 'indeplaatsstelling' ontbreekt. [eiser] c.s. zijn derhalve geen huurder geworden.
Mede in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 4 juni 2004 (LJN: AO6014) staat artikel 3:111 BW Pro in beginsel dan ook niet in de weg aan een beroep op bevrijdende verjaring door een rechtsopvolger van [betrokkene], in casu [eiser] c.s., als deze rechtsopvolger de voorheen gehuurde strook grond in bezit heeft genomen.
4.8. Het gaat erom of [eiser] c.s. zich tegenover de Gemeente als eigenaar dusdanig anders zijn gaan gedragen dan de voormalige huurder [betrokkene] dat aangenomen moet worden de Gemeente haar bezit heeft verloren. [eiser] c.s. hebben in dat verband enkel aangevoerd dat zij de onderhavige strook grond, net als [betrokkene], voortdurend hebben ingericht als deel van de tuin, behorende bij hun perceel [adres]. Dit zijn echter handelingen die ook door anderen dan een bezitter, zoals bijvoorbeeld een huurder of bruiklener, verricht kunnen worden. Deze handelingen behoeven op zichzelf niet te duiden op de pretentie van [eiser] c.s. dat zij eigenaar van deze strook grond zijn.
[eiser] c.s. hebben niet voldoende concreet onderbouwd welke andere relevante gedragingen zij eventueel hebben verricht. Evenmin hebben zij voldoende concreet aangevoerd dat hun machtsuitoefening voor de Gemeente waarneembaar was, zodat de Gemeente tijdig maatregelen kon nemen om de inbreuk op haar recht te beëindigen. Aan eventuele bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
4.9. De vordering in conventie tot ontruiming zal worden toegewezen. Gelet op de bereidheid van [eiser] c.s. om de grond zo nodig weer aan de Gemeente terug te geven, ziet de rechtbank geen aanleiding om de Gemeente te machtigen de ontruiming te doen plaatsvinden op kosten van [eiser] c.s. Naar het oordeel van de rechtbank volstaat het opleggen van een dwangsom.
Bijgevolg zal de vordering in reconventie, de verklaring voor recht dat [eiser] c.s. door bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van de onderhavige strook grond, worden afgewezen.
4.10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de in conventie gevorderde dwangsom worden beperkt tot € 500,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.
in voorwaardelijke reconventie
4.11. Nu de vorderingen in conventie worden toegewezen, wordt toegekomen aan de beoordeling van de vorderingen in voorwaardelijke reconventie.
4.12. [eiser] c.s. stellen primair dat een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen hen en de Gemeente voor wat betreft de strook grond van - in totaal - 90 m², nu niet alleen overeenstemming over de te kopen onroerende zaak maar ook over de koopprijs bestaat. Zij vorderen dan ook nakoming van die koopovereenkomst.
Zij stellen voorts dat de Gemeente ten onrechte een beroep op het door haar gemaakte voorbehoud van goedkeuring door - onder meer - de Gronduitgifte Commissie heeft gedaan.
De Gemeente heeft - onder verwijzing naar de (deels geciteerde) correspondentie tussen partijen en het door de Gronduitgifte Commissie gegeven negatieve verkoopadvies - gemotiveerd betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarvan in rechte nakoming gevorderd kan worden.
In het licht van die gemotiveerde betwisting hebben [eiser] c.s. hun stelling dat de Gemeente ten onrechte het voorbehoud heeft ingeroepen niet, althans onvoldoende, (nader) onderbouwd, zodat de vordering moet worden afgewezen.
4.13. [eiser] c.s. hebben in voorwaardelijke reconventie voorts gesteld dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten, die de Gemeente thans gestand zal moeten doen, althans dat de Gemeente, gelet op de fase waarin de onderhandelingen over de te sluiten huurovereenkomst zich bevonden op het moment van afbreken, met hen zal moeten verder onderhandelen, temeer nu haar eerste aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst volstrekt onvoorwaardelijk is gedaan door de Gemeente en zij een zwaarder wegend belang hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst dan de Gemeente bij het niet-sluiten van de huurovereenkomst.
4.14. De Gemeente heeft allereerst gemotiveerd betwist dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Zij heeft onder meer gewezen op de brief van 30 maart 2011 van de zijde van [eiser] c.s. waarin [eiser] c.s. haar aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst van de hand wijzen. Ook het herhaalde aanbod in haar brief van 4 april 2011 is door [eiser] c.s. afgewezen.
4.15. Voorts heeft de Gemeente aangevoerd dat zij bij het voeren van onderhandelingen met burgers over het sluiten van een huurovereenkomst het gelijkheidsbeginsel in acht behoort te nemen. Zij is, aldus de Gemeente, gebonden aan standaardvoorwaarden, althans zij heeft weinig mogelijkheden om van die voorwaarden af te wijken.
De Gemeente is, zo heeft zij ter gelegenheid van de comparitie van partijen verklaard, nog wel bereid het eerder door haar gedane aanbod gestand te doen.
4.16. De rechtbank is met de Gemeente van oordeel dat, nu [eiser] c.s. het aanbod van de Gemeente tot tweemaal toe hebben afgewezen, er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Door deze weigering van [eiser] c.s. kan voorts niet worden aangenomen dat de onderhandelingen zich in een zodanige (eind)fase bevonden dat de Gemeente zich niet meer mocht terug trekken, althans dat van de Gemeente kan worden verlangd dat zij de onderhandelingen met [eiser] c.s. voortzet. De gestelde maar niet (nader) onderbouwde zwaarwegende belangen van [eiser] c.s. leiden niet tot een ander oordeel.
De vorderingen van [eiser] c.s. moeten worden afgewezen.
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
4.17. [eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van de Gemeente worden in conventie begroot op:
- dagvaarding € 97,81
- griffierecht 560,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.561,81
In reconventie worden de kosten aan de zijde van de Gemeente begroot op € 452,00 aan salaris advocaat.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. gebiedt [eiser] c.s. om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gebruik van een gedeelte van circa 290 m² van het de Gemeente in eigendom toebehorende perceel, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie T, nummer 3167 te Arnhem, te staken en gestaakt te houden, en gebiedt [eiser] c.s. voorts om eventuele door hen aldaar aangebrachte voorzieningen te verwijderen, om eventuele schade na verwijdering van voornoemde voorzieningen te herstellen en om dat gedeelte van het aan de Gemeente in eigendom toebehorende perceel ontruimd te houden;
5.2. veroordeelt [eiser] c.s. om aan de Gemeente een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in rechtsoverweging 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
5.3. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.561,81, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt [eiser] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7. wijst de vorderingen af,
5.8. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 452,00,
5.9. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2012.