Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 784794 \ CV EXPL 11-7618 \ 407
uitspraak van 20 april 2012
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.S. Watson (Property Continental Europe) B.V.
gevestigd te Renswoude
eisende partij
gemachtigde mr. B. Polman
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. D.J. Pijl
Partijen worden hierna Watson en [gedaagde partij] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 december 2011
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 6 maart 2012.
2. De feiten
2.1. Watson huurt sinds 1 september 1995 de bedrijfsruimte (winkelruimte ter grootte van ongeveer 180 m2) aan het [straat en nummer] te Beuningen van [gedaagde partij]. De huurprijs bedroeg in juli 2009 op jaarbasis € 42.026,52 exclusief BTW. Met ingang van 1 september 2011 bedraagt de huur € 44.137,80 per jaar.
2.2. Op 2 juli 2009 heeft Watson de kantonrechter te Nijmegen ex artikel 7:304 lid 2 BW verzocht een deskundige te benoemen ter vaststelling van een redelijke huurprijs op de voet van artikel 7:303 BW. Dit verzoek is aanvankelijk afgewezen, maar in hoger beroep op 19 oktober 2010 toegewezen.
2.3. De door het gerechtshof benoemde deskundigen, drie leden van de bedrijfshuuradviescommissie bij de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland met expertise op het gebied van bedrijfsruimte als de onderhavige, hebben op 27 september 2011 een advies uitgebracht. Zij hebben geconcludeerd dat de huurprijs op 1 juli 2009 is te stellen op een bedrag van € 31.890,00 per jaar exclusief BTW. Dit komt neer op een prijs van € 185,41 per vierkante meter uitgaande van een oppervlak van 172 m2.
2.4. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een nader vast te stellen huurprijs.
3. De vordering en het verweer
3.1. Watson vordert thans, onder overlegging van het advies van de bedrijfshuuradviescommissie, dat de kantonrechter de huurprijs met ingang van 2 juli 2009 vaststelt op € 31.890,00 exclusief BTW per jaar. Zij vordert tevens [gedaagde partij] te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen zij ingevolge de huurprijsvaststelling teveel zal hebben betaald, dit te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betalingsdata tot aan de dag van voldoening. Tot slot vordert Watson [gedaagde partij] te veroordelen in de door haar betaalde kosten van het onderzoek door de bedrijfshuuradviescommissie ad € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2011 tot aan de dag van voldoening, en in de proceskosten.
3.2. Aan haar vordering legt Watson de vaststaande feiten ten grondslag. Zij stelt zich op het standpunt dat er geen reden is om af te wijken van het advies van de bedrijfshuuradviescommissie. Zij is ook na 1 juli 2009 de geldende huur blijven betalen, dus meer dan de geadviseerde huurprijs. Zij maakt daarom aanspraak op terugbetaling van dat meerdere. Nu [gedaagde partij] in het ongelijk wordt gesteld moet hij ook de kosten van het advies en de proceskosten dragen, aldus Watson.
3.3. [gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer.
3.4. De stellingen van partijen zullen, voor zover van belang, hierna aan de orde komen.
4. De beoordeling
4.1. De vordering is gebaseerd op artikel 7:303 BW. In het eerste lid van dat artikel is bepaald – kort gezegd en voor zover hier van belang – dat zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De vordering moet op grond van artikel 7:304 BW vergezeld gaan van een advies van een deskundige omtrent de nadere huurprijs. Het advies van de bedrijfshuuradviescommissie is bij de dagvaarding overgelegd, zodat Watson ontvankelijk is in haar vordering.
4.2. In artikel 7:303 lid 2 BW is verder bepaald dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatste, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Op deze manier wordt iedere in de vergelijking te betrekken huurprijs herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering.
4.3. De bedrijfshuuradviescommissie is in haar advies uitgegaan van een totale oppervlakte van het gehuurde van 172 m2 en een frontbreedte van ongeveer 11 meter. Daarbij heeft zij de ruimte op de begane grond op 100% gewaardeerd. De bij het advies betrokken vergelijkingspanden zijn:
[adres 1] (oppervlakte 128 m2, frontbreedte ca. 6 meter)
[adres 2] (oppervlakte 172 m2, frontbreedte ca. 11 meter)
[adres 3] (oppervlakte 83 m2, frontbreedte ca. 8 meter)
[adres 4] (oppervlakte 244 m2, frontbreedte ca. 11 meter)
[adres 5] (oppervlakte 168 m2, frontbreedte ca. 21 meter).
4.4. [gedaagde partij] is van mening dat de bedrijfshuuradviescommissie geen deugdelijk advies heeft uitgebracht. Hij voert daartoe aan dat de gekozen vergelijkingspanden niet vergelijkbaar zijn, althans dat de bedrijfshuuradviescommissie deze niet vergelijkbaar heeft gemaakt. Meer in het bijzonder wijst [gedaagde partij] op de volgende punten:
- in de vergelijking zijn hoofdzakelijk panden betrokken die verhuurd zijn aan grote, landelijk opererende, winkelketens, die als “trekker” van een winkelcentrum gunstiger huurprijzen kunnen bedingen dan een kleine lokale ondernemer;
- in het rapport is niets opgenomen omtrent de staat van de panden, de frontbreedte in verhouding tot de totale oppervlakte, de ligging, de bereikbaarheid voor klanten en leveranciers alsmede parkeergelegenheid;
- verschillen tussen de panden zijn niet vertaald in wegingsfactoren die herleid kunnen worden tot vierkante meterprijzen; er is geen gebruik gemaakt van zoneringsmethoden zoals de ITZA-methode. De bedrijfshuuradviescommissie heeft het vloeroppervlak telkens op 100% gewaardeerd;
- er is een taxatierapport van de [medewerker makelaarskantoor] van 28 mei 2008 waarin het pand [adres 1] met toepassing van de ITZA-methode veel hoger wordt gewaardeerd dan in het rapport van de bedrijfshuuradviescommissie, namelijk op € 302,53 per m2;
- de adviesprijs is bijna 25% lager dan de op 1 juli 2009 geldende huurprijs;
- uit de website die de WPM-groep in samenwerking met het Hoofdbedrijfschap Detailhandel onderhoudt (www.huurprijsvergelijker.nl) volgt dat de prijs per vierkante meter in het centrum van Beuningen circa € 330,00 bedraagt;
- de bedrijfshuuradviescommissie is niet onpartijdig, maar heeft banden met Watson;
- privileges die de huurder op grond van de huurovereenkomst heeft (een voorkeursrecht van koop en het recht van onderverhuur), zijn niet in de geadviseerde huurprijs verdisconteerd;
- het gehuurde is niet 172 maar 180 m2 groot.
4.5. Bij de beoordeling van de bezwaren van [gedaagde partij] stelt de kantonrechter voorop dat het vrijwel onmogelijk is om met het gehuurde identieke vergelijkingspanden te vinden ter vaststelling van een redelijke huurprijs. Juist om individuele verschillen te matigen is ervoor gekozen uit te gaan van vijf vergelijkingspanden en een gemiddelde huur berekend over een periode van vijf jaren. Dit betekent dat niet ieder verschil dat [gedaagde partij] signaleert de conclusie rechtvaardigt dat het advies van de bedrijfshuuradviescommissie ondeugdelijk is. Daarvoor is meer nodig.
4.6. Van belang is dat beide partijen door de bedrijfshuuradviescommissie in de gelegenheid zijn gesteld vragen te stellen en opmerkingen te maken en vergelijkingspanden aan te dragen. Het is vervolgens aan de bedrijfshuuradviescommissie om op basis van ervaring en intuïtie vergelijkingspanden te selecteren. Daarbij geldt bovendien dat zij voor het verkrijgen van gegevens afhankelijk is van de medewerking vanuit de desbetreffende panden. Van de door [gedaagde partij] aangedragen vergelijkingspanden heeft de bedrijfshuuradviescommissie er twee in haar advies betrokken. Zij heeft voorts toegelicht dat zij heeft gekozen voor vergelijkingspanden binnen het overdekte gedeelte van het winkelcentrum, omdat het gehuurde pand daar ook is gelegen. Omdat deze panden de vergelijkbaarheid met het gehuurde op het punt van ligging, bereikbaarheid en parkeergelegenheid het beste benaderen komt deze keuze de kantonrechter begrijpelijk en aanvaardbaar voor. Daarnaast is de stelling van [gedaagde partij] dat de geselecteerde vergelijkingspanden hoofdzakelijk zijn verhuurd aan grote winkelketens feitelijk onjuist, nu dat in ieder geval voor twee van de vergelijkingspanden niet geldt. Overigens is het ook maar de vraag of dit verwijt gevolgen zou (moeten) hebben, aangezien het gehuurde eveneens bij een grote winkelketen in gebruik is.
4.7. [gedaagde partij] heeft aangevoerd dat de panden aan het [straat en 3 nummer] aan de vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn geweest. De bedrijfshuuradviescommissie heeft hierover echter opgemerkt dat zij dit niet heeft kunnen vaststellen. In ieder geval kan dit niet uit de in het rapport weergegeven huurprijsontwikkeling worden opgemaakt. Evenmin blijkt daaruit dat de grote winkelketens (“trekkers”) gunstiger huurprijzen hebben bedongen. De stelling van [gedaagde partij] is enkel gebaseerd op veronderstellingen en wordt verder niet onderbouwd. De kantonrechter gaat er daarom aan voorbij.
4.8. Verder heeft [gedaagde partij] erop gewezen dat de huur voor het pand aan het [adres 1] lange tijd kunstmatig laag is gehouden en dat de huur voor het pand op [adres 3] niet geïndexeerd is. Hiervoor geldt, evenals overigens voor het bezwaar dat hiervoor onder 4.7. is besproken, zo dat juist zou zijn, dat nu juist om dit soort verschillen te ecarteren is gekozen voor vergelijking met vijf vergelijkingspanden en een gemiddelde huurprijs over vijf jaar.
4.9. Van belang is voorts dat het in beginsel aan de bedrijfshuuradviescommissie is te beslissen over de voor de huurprijsbepaling te hanteren methode. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom een andere methode dan door de commissie is toegepast meer op zijn plaats zou zijn. De enkele stelling dat deze – mogelijk – tot een hogere waardering zou leiden is daartoe niet voldoende. De bedrijfshuuradviescommissie heeft verder toegelicht dat er naar haar oordeel geen correcties ten opzichte van het gehuurde nodig zijn op basis van ligging en/of grootte in oppervlakte en dat er geen structurele bouwkundige verbeteringen en/of ingrijpende wijzigingen zijn aangebracht die de huurprijs in structurele zin sterk beïnvloeden. Daarmee heeft zij voldoende toegelicht waarom zij, anders dan [gedaagde partij] bepleit, de toepassing van wegingsfactoren achterwege heeft gelaten. [gedaagde partij] heeft niet concreet gemaakt waarom hij vindt dat dit niet het geval is, zodat er geen reden is aan te nemen dat eventuele verschillen tot een andere huurprijswaardering zouden leiden. Aan deze eventuele verschillen wordt voldoende tegemoet gekomen door uit te gaan van een gemiddelde huurprijs over een periode van vijf jaren. Het bezwaar van [gedaagde partij] wordt daarom verworpen.
4.10. De kantonrechter heeft geen aanleiding te veronderstellen dat de bedrijfshuuradviescommissie niet onpartijdig zou zijn, enkel omdat zij wel vaker in verband met door Watson gehuurde of verhuurde panden heeft geadviseerd. [gedaagde partij] heeft zijn stelling op dit punt onvoldoende geconcretiseerd, zodat de kantonrechter deze zal passeren.
4.11. Ook het bezwaar van [gedaagde partij] tegen de door de bedrijfshuuradviescommissie voor het gehuurde gehanteerde oppervlakte wordt verworpen, omdat in de huurovereenkomst een oppervlakte van circa 180 m2 wordt genoemd en 172 m2 daarvan niet zodanig afwijkt dat van een foutieve inmeting gesproken kan worden. De bedrijfshuuradviescommissie hanteert in dit verband een tolerantie van maximaal 5% en de kantonrechter volgt de commissie daarin.
4.12. Dat andere taxateurs een andere berekeningswijze hanteren en daarmee tot een hogere huurprijsvaststelling komen, betekent nog niet dat het advies van de bedrijfshuuradviescommissie onjuist is. Hoewel het verschil groot is, leidt dat op zichzelf niet tot een dergelijke conclusie. Bij dit oordeel speelt tevens mee dat de taxatie waar [gedaagde partij] naar verwijst in een andere tijd is uitgevoerd (namelijk toen de gevolgen van de economische crisis nog niet in volle omvang zichtbaar waren) en dat onbekend is met welk doel dat toen is gebeurd. Een algemene mededeling op internet van een huurprijs per vierkante meter in het centrum van Beuningen geeft evenmin aanleiding om aan te nemen dat de bedrijfshuuradviescommissie in deze specifieke situatie onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd.
4.13. [gedaagde partij] heeft er tot slot op gewezen dat de bedrijfshuuradviescommissie geen rekening heeft gehouden met privileges van de huurder die waardeverhogend werken. Dat argument kan echter alleen opgaan als deze privileges niet gelden ten aanzien van de vergelijkingspanden. Dat is niet gesteld of gebleken, zodat het argument van [gedaagde partij] moet worden verworpen.
4.14. Alles overziend komt de kantonrechter tot de slotsom dat de bezwaren van [gedaagde partij] onvoldoende gewicht in de schaal leggen om het advies van de bedrijfshuuradviescommissie terzijde te stellen of om een nader onderzoek te laten doen. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering van Watson zal toewijzen op de hierna te melden wijze.
4.15. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde partij] handelde in de uitoefening van een bedrijf of beroep is over de toe te wijzen bedragen alleen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijsbaar.
4.16. [gedaagde partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Deze worden aan de zijde van Watson begroot op € 79,16 voor het uitbrengen van de dagvaarding, € 851,00 aan vast recht en € 600,00 voor salaris van de gemachtigde.
5. De beslissing
De kantonrechter
stelt de huurprijs voor de bedrijfsruimte aan het [straat en nummer] te Beuningen met ingang van 2 juli 2009 op € 31.890,00 per jaar exclusief BTW;
veroordeelt [gedaagde partij] aan Watson terug te betalen hetgeen zij vanaf 2 juli 2009 teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens te rekenen vanaf de datum waarop feitelijk is betaald tot aan de dag van volledige terugbetaling;
veroordeelt [gedaagde partij] in de door Watson gedragen kosten van de bedrijfshuuradviescommissie ad € 2.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2011;
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten die aan de zijde van Watson worden begroot op € 1.530,16;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijs af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2012.