Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 10/1839
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 26 januari 2012
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Duiven, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de volgende onroerende zaken (hierna ook: de bedrijfsunits), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010:
WOZ-object WOZ-waarde
[A-straat 1] € 504.000
[A-straat 2] € 216.000
[A-straat 3] € 216.000
[A-straat 4] € 216.000
[A-straat 5] € 216.000
[A-straat 6] € 432.000
[A-straat 7] € 216.000
[A-straat 8] € 423.000
[A-straat 9] € 144.000
totaal € 2.593.000
Hierbij zijn tevens de aanslagen onroerende zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 april 2010 de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 21 mei 2010, ontvangen door de rechtbank op 25 mei 2010, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2011 te Arnhem. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [A], WOZ-taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen nadere inlichtingen te verschaffen. Hiervan is op 5 augustus 2011 een schorsingsbesluit aan partijen gezonden.
Verweerder heeft schriftelijk gereageerd bij brief van 31 mei 2011.
Eiser heeft daarop gereageerd bij brief van 18 oktober 2011.
Verweerder heeft bij brief van 26 oktober 2011 een nadere reactie ingediend.
Partijen hebben vervolgens desgevraagd de rechtbank toestemming gegeven te bepalen dat een nadere zitting achterwege kan blijven.
Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
2. Feiten
2.1 De onderhavige bedrijfsunits zijn gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw uit 1972 dat is gelegen op een bedrijventerrein. De bedrijfsunits zijn afzonderlijke WOZ-objecten. De bedrijfsunits 8 en 26 (bekend onder [A-straat 2]), 14 en 20 (bekend onder [A-straat 6]), en 10 en 24 (bekend onder [A-straat 8]) zijn samengevoegd. De bedrijfsunits zijn in gebruik bij verschillende gebruikers.
2.2 De bedrijfsunits hebben de volgende indeling:
bedrijfsunit bruto vloer-oppervlak (bvo) gebruik
[A-straat 1] 980 m² productieruimte
[A-straat 2] 420 m² productieruimte
[A-straat 3] 420 m² productieruimte
[A-straat 4] 420 m² productieruimte
[A-straat 5] 420 m² productieruimte
[A-straat 6] 840 m² opslag/magazijn
[A-straat 7] 420 m² opslag/magazijn
[A-straat 8] 840 m² showroom
[A-straat 9] 280 m² productieruimte
3. Geschil
3.1 In geschil zijn de WOZ-waarden van de bedrijfsunits op de waardepeildatum 1 januari 2009. Eiser bepleit een waarde van in totaal € 2.135.000. Daartoe wijst eiser onder meer op een door hem overgelegd taxatierapport van taxateur [B], makelaar en taxateur [C] (hierna: [B]), van 28 februari 2011.
3.2 Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 13 januari 2011 door [A], WOZ-taxateur (hierna: [A]).
3.3 Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen en verweerder komt tot de tegengestelde conclusie. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Voor zover verweerder zich op het standpunt heeft gesteld dat het door eiser vlak vóór de zitting ingediende taxatierapport als tardief buiten beschouwing dient te blijven, onderschrijft de rechtbank dat standpunt niet. Verweerder is in de gelegenheid gesteld om een reactie in te dienen op het rapport en ook overigens is niet gebleken dat verweerder door de late indiening is geschaad in zijn verdediging.
4.2 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen, voor zover hier van belang, bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur of door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden.
4.4 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende WOZ-waarden ligt bij verweerder.
4.5 In het taxatierapport van [A], dat door verweerder is ingebracht, is uitgegaan van de methode van huurwaardekapitalisatie. Niet is in geschil dat deze methode voor de onderhavige objecten dient te worden gehanteerd. Taxateur [A] heeft voor alle bedrijfsunits de jaarhuurwaarde vastgesteld op € 49/m² bruto vloeroppervlak. Daarbij heeft [A] zich gebaseerd op de permanente marktanalyse van de gemeente Duiven, waaruit blijkt dat voor vergelijkbare bedrijfspanden (ligging A2 locatie, grootte van meer dan 100 m²) in 2009 huurprijzen zijn gerealiseerd van minimaal € 51 en maximaal
€ 131. Deze gegevens zijn echter door verweerder – ondanks daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld – niet nader onderbouwd of toegelicht. Dit hoeft in dit geval evenwel aan de aannemelijkheid van de huurwaarde niet af te doen, aangezien ook uit de eigen huurgegevens van eiser kan worden afgeleid dat een huurwaarde van € 49 niet te hoog is. In het door eiser overgelegde rapport van taxateur [B] zijn de huurwaarden vermeld van [A-straat 8], [A-straat 3], [A-straat 6], [A-straat 4], [A-straat 5], [A-straat 7] en [A-straat 9], de bedrijfsunits die op 1 januari 2009 waren verhuurd. Afgezet tegen de in het rapport van [B] vermelde vrij verhuurbare vloeroppervlakken, komen deze huurwaarden uit op respectievelijk € 51/m²,
€ 47/m², € 49/m², € 55/m², € 54/m², € 55/m² en € 52/m², hetgeen een gemiddelde van € 52/m² vrij verhuurbaar vloeroppervlak oplevert. Door taxateur [A] zijn deze gegevens vertaald naar bruto vloeroppervlak, waardoor de huurprijzen neerkomen op gemiddeld € 50/m². Gelet hierop, is de door [A] gehanteerde huurwaarde van € 49/m² naar het oordeel van de rechtbank een goede weerspiegeling van de huurwaarde op 1 januari 2009.
4.6 Eiser heeft hiertegen aangevoerd dat de huurprijs voor [A-straat 4] en [A-straat 5] tevens een vergoeding inhoudt voor het verharde buitenterrein dat aan die units ter beschikking is gesteld, zodat de huurprijs in werkelijkheid
€ 10/m² minder bedraagt. Verweerder heeft dit gemotiveerd betwist en ook de rechtbank acht aannemelijk dat de huurwaarde wordt bepaald door de vierkante meters van de bedrijfsunit zelf en dat het gebruik van het buitenterrein daarin niet afzonderlijk is opgenomen. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanknopingspunt om de door taxateur [A] gehanteerde huurwaarde te hoog te oordelen.
4.7 Eiser heeft voorts aangevoerd dat de mate van leegstand op 1 januari 2009 tot uitdrukking dient te komen in de huurwaarde. De rechtbank volgt dit betoog niet. In de eerste plaats is weliswaar door eiser gesteld dat sprake is van structurele leegstand, maar daarbij heeft eiser gewezen op de duur van de leegstand die met name sinds 2009 een aanvang heeft genomen. Op de peildatum van 1 januari 2009 zelf was echter nog geen sprake van zodanig structurele leegstand dat daardoor de huurprijzen onder druk komen te staan. In dit verband heeft verweerder ook gewezen op advertenties voor de bedrijfsunits van eiser uit 2009, waaruit niet blijkt dat de huurprijzen naar beneden zijn bijgesteld. In de tweede plaats dient leegstand volgens de door [A] gehanteerde Taxatiewijzer kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2009, van de VNG te worden onderscheiden in structurele leegstand, mutatieleegstand en aanloopleegstand. Laatstgenoemde categorie is hier niet aan de orde. De structurele leegstand dient volgens paragraaf 2.4.3 van de Taxatiewijzer in beginsel tot uiting te komen in de exploitatiekosten. Mutatieleegstand dient als risico-opslag bovenop het risicovrije (basis)rendement tot uitdrukking te komen, aangezien huurderving als gevolg van mutatieleegstand een kostenpost is waarvan niet bekend is wanneer de belegger daarmee te maken krijgt. Echter, in het geval van bedrijfsverzamelgebouwen liggen de mutaties volgens de Taxatiewijzer hoger en zal de berekening van de leegstand (ook) worden meegenomen in de exploitatiekosten en in mindere mate bij de berekening van het onverwachte rendement. Dit betekent dat in onderhavig geval in beginsel zowel structurele leegstand als mutatieleegstand in de exploitatielasten tot uiting dienen te worden gebracht. Eiser heeft geen concrete gronden aangevoerd waarom de Taxatiewijzer op dit punt onjuiste uitgangspunten hanteert. Gelet hierop, en nu in de Taxatiewijzer tevens uitdrukkelijk wordt stilgestaan bij de gevolgen van de economische recessie, heeft [A] naar het oordeel van de rechtbank terecht het leegstandsrisico tot uitdrukking gebracht in de hoogte van de kapitalisatiefactor en niet door een verlaging van de huurwaarde. Voor zover taxateur [B] bij zijn waardering wel de huurwaarde heeft bepaald met inachtneming van huurderving als gevolg van leegstand, is dat rapport in zoverre minder bruikbaar.
4.8 De door taxateur [A] gehanteerde bruto kapitalisatiefactor bedraagt 10,5. Daarbij is [A] voor de exploitatiekosten uitgegaan van onderhoudskosten van 6% van de huur, vaste lasten van 3% en beheerskosten van 2%. Voor het leegstandsrisico heeft [A] 8% van de huurwaarde opgenomen. In de Taxatiewijzer wordt voor bedrijfspanden uit de periode 1940-1990 uitgegaan van onderhoudskosten van 7-8% van de huurwaarde, geldt voor de vaste lasten een bandbreedte van 3,5-9% en voor beheerskosten een bandbreedte van 2-3%. Voor het leegstandsrisico geeft de taxatiewijzer een bandbreedte van 5-8%. De taxateur heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat het gebouw eenvoudig van opzet is en dat daarom weinig onderhoudskosten worden gemaakt zodat een percentage onder de bandbreedte van de taxatiewijzer is gerechtvaardigd. Daarbij vallen volgens [A] gemiddeld genomen de exploitatiekosten binnen de bandbreedte van de Taxatiewijzer. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Ook indien ervan wordt uitgegaan dat de onderhoudskosten relatief laag zijn, hetgeen ook door eiser niet is betwist, dan dient dit naar het oordeel van de rechtbank in beginsel aanleiding te zijn om de onderkant van de in de Taxatiewijzer aangehouden bandbreedte te kiezen. De taxateur heeft niet aannemelijk gemaakt waarom de onderkant van die bandbreedte voor de onderhavige situatie ongeschikt is. De hierboven aangehaalde motivering inzake de opzet van het gebouw acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Ten aanzien van de vaste lasten is de taxateur eveneens, en zonder nadere motivering, afgeweken van de bandbreedte. Gelet hierop, heeft [A] niet aannemelijk gemaakt dat hij is uitgegaan van de juiste bepaling van de nettohuur als percentage van de brutohuur. Dat hij voor de beheerskosten en de leegstand binnen de bandbreedtes van de taxatiewijzer is gebleven en hij bij het leegstandsrisico voor de bovenkant van de bandbreedte heeft gekozen, maakt dit anders, aangezien de door hem gekozen percentages in beginsel ieder een eigen afweging behoeven en moet worden aangenomen dat de keuze van de percentages voor beheerskosten en leegstandsrisico niet afhankelijk zijn van de inschatting van de kosten voor onderhoud en vaste lasten.
4.9 Voor de brutokapitalisatiefactor van 10,5 heeft de taxateur voorts verwezen naar de permanente marktanalyse. In het door verweerder verstrekte overzicht staat vermeld dat de kapitalisatiefactor voor vergelijkbare objecten in 2009 tussen de 10,5 en 11,5 bedraagt. Ook deze gegevens zijn echter door verweerder, ondanks dat hij daartoe uitdrukkelijk door de rechtbank is uitgenodigd, niet nader onderbouwd of toegelicht, zodat, zeker nu eiser de gehanteerde factor betwist, niet kan worden vastgesteld hoe de kapitalisatiefactor in de permanente marktanalyse tot stand is gekomen. Gelet hierop en gelet op het overwogene onder 4.8, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport de vastgestelde WOZ-waarden van de bedrijfsunits niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.10 In het door eiser overgelegde taxatierapport is een kapitalisatiefactor van 10 aangehouden. Ter zitting heeft eiser evenwel gesteld dat in het geval de leegstand niet in de huur maar in de kapitalisatiefactor moet worden meegenomen, de factor lager dient te zijn, namelijk 9,1. Eiser heeft dit standpunt echter evenmin nader onderbouwd en het door hem overgelegde taxatierapport kan niet als onderbouwing dienen, omdat daarin wordt uitgegaan van andere uitgangspunten. Ook eiser is er derhalve niet in geslaagd de door hem voorgestane waarden aannemelijk te maken.
4.11 De rechtbank zal derhalve de waarden zelf in goede justitie vaststellen, met toepassing van een kapitalisatiefactor van 10, en wel op:
[A-straat 1] € 480.200
[A-straat 2] € 205.800
[A-straat 3] € 205.800
[A-straat 4] € 205.800
[A-straat 5] € 205.800
[A-straat 6] € 411.160
[A-straat 7] € 205.800
[A-straat 8] € 411.600
[A-straat 9] € 137.200
totaal € 2.469.600
4.12 Gelet op het vorenoverwogene zijn de beroepen gegrond. De rechtbank zal de uitspraken op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarden opnieuw vaststellen en bepalen dat de aanslagen OZB dienovereenkomstig worden verminderd.
5. Proceskosten
Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarden als volgt vast:
- [A-straat 1] € 480.200
- [A-straat 2] € 205.800
- [A-straat 3] € 205.800
- [A-straat 4] € 205.800
- [A-straat 5] € 205.800
- [A-straat 6] € 411.160
- [A-straat 7] € 205.800
- [A-straat 8] € 411.600
- [A-straat 9] € 137.200
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaak-belasting dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. G.H.W. Bodt en mr. M.J.A. Castelijn, rechters, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 26 januari 2012
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.