ECLI:NL:RBARN:2012:3815

• Datum uitspraak: 6 december 2012
• Publicatiedatum: 4 oktober 2013
• Zaaknummer: 12/3364
• Instantie: Rechtbank Arnhem
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.A. van Schagen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde vaststelling onroerende zaak en aanslag onroerende-zaakbelasting

In deze zaak heeft de Rechtbank Arnhem op 6 december 2012 uitspraak gedaan in een geschil tussen eiser, [X], en de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak, gelegen aan [A-straat 1] te [Z]. De waarde was vastgesteld op € 238.000 per waardepeildatum 1 januari 2011, en eiser heeft hiertegen beroep ingesteld na de uitspraak op bezwaar van 23 juni 2012, waarin de waarde en de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting werden gehandhaafd. Tijdens de zitting op 14 november 2012 heeft eiser zijn standpunt toegelicht, terwijl de verweerder, vertegenwoordigd door [gemachtigde] en [A], de onderbouwing van de vastgestelde waarde presenteerde.

De rechtbank heeft de feiten en argumenten van beide partijen zorgvuldig gewogen. Eiser, die de woning in eigendom heeft, betwistte de vastgestelde waarde en verwees naar een taxatierapport van [A], waarin de waarde op € 249.000 werd getaxeerd. De rechtbank oordeelde dat de bewijslast voor de juistheid van de vastgestelde waarde bij de verweerder ligt. De rechtbank concludeerde dat de verweerder met het overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 238.000.

De rechtbank heeft ook de vergelijkingsobjecten die door de verweerder zijn aangedragen beoordeeld. Deze objecten waren recent verkocht en vertoonden voldoende gelijkenis met de woning van eiser. De rechtbank oordeelde dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Eiser's argumenten over de oppervlakte van de woning en de vergelijking met vraagprijzen van andere woningen werden verworpen, omdat deze niet relevant waren voor de waardebepaling volgens de Wet WOZ. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep van eiser ongegrond en legde geen proceskostenveroordeling op.

Uitspraak

RECHTBANK ARNHEM

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

registratienummer: AWB 12/3364

uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)

van 6 december 2012

inzake

[X] , wonende te [Z], eiser,

tegen

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen , verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 238.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 juni 2012 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 8 juli 2012, ontvangen door de rechtbank op 10 juli 2012, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2012 te Arnhem. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en
[A].

2. Feiten

Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met berging en parkeerplaats.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 31 juli 2012 door [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 249.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

4. Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste
€ 238.000. Op grond daarvan oordeelt de rechtbank dat het beroep van eiser ongegrond is.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

De vergelijkingsobjecten [A-straat 2] en [A-straat 3] zijn verkocht met een zogenaamde koopgarantieregeling. Dit houdt in dat een koper 25% korting krijgt op de marktwaarde van de woning en voorts dat de woningcorporatie de woning zal terugkopen op het moment dat de koper van de woning af wil. De waardeontwikkeling tussen het moment van verkoop en terugkoop door de corporatie wordt tussen koper en verkoper gedeeld.

[A-straat 2] is op 12 januari 2011 door de woningcorporatie van de koper teruggekocht voor € 220.000 (inclusief € 896,07 saldo reservefonds). Het object is daarna op 29 maart 2011 verkocht aan een derde. Daarbij is de uitgifteprijs bepaald op € 165.000 en de economische waarde op € 220.000. [A-straat 3] is op 1 april 2011 door de woningcorporatie van de koper teruggekocht voor € 242.500 (inclusief € 1.282,50 saldo reservefonds). Het object is daarna op 30 september 2011 verkocht aan een derde. Daarbij is de uitgifteprijs bepaald op € 181.875 en de economische waarde op € 242.500.

Voor de vergelijking met deze objecten is verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht uitgegaan van de tussen de corporatie en de derdenkopers overeengekomen economische waarden. De uitgifteprijzen vertegenwoordigen immers, gelet op de specifieke voorwaarden van de koopgarantieregeling, niet de waarde in het economisch verkeer.

Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Aan de woning is ten opzichte van de vergelijkingsobjecten aan de [A-straat 2 & 3] in verhouding een lagere m²-prijs toegekend. Het object [A-straat 4] heeft in verhouding een iets lagere m²-prijs dan de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat dit vergelijkingsobject een minder goede ligging heeft dan de woning. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De getaxeerde waarde ligt bovendien € 11.000 hoger dan de vastgestelde waarde. De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Eiser heeft gesteld dat verweerder met betrekking tot zijn woning van een onjuiste inhoudsmaat is uitgegaan. Volgens eiser is de oppervlakte van de woning 106 m² in plaats van de door verweerder gehanteerde 120 m². Dat heeft eiser afgeleid uit gegevens van de makelaar. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat bij het berekenen van de oppervlakte van de woning, net als bij de vergelijkingsobjecten, is uitgegaan van de brutovloeroppervlakte. Nu zowel voor de woning als voor de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van de brutovloeroppervlakte en de waarde van de woning, zoals hiervoor is overwogen, in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, faalt eisers beroepsgrond. De rechtbank heeft voorts geen aanwijzingen dat de oppervlakte van de woning door de taxateur onjuist is bepaald en dat in verband daarmee de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Eiser heeft verwezen naar vraagprijzen van appartementen in zijn straat. Volgens eiser is de waarde van de woning in vergelijking met deze vraagprijzen te hoog vastgesteld. Deze beroepsgrond faalt. Vraagprijzen van te koop staande woningen zijn geen gerealiseerde verkoopcijfers en zijn om die reden niet bruikbaar voor de waardebepaling volgens de Wet WOZ.

Eiser heeft voorts verwezen naar het object [A-straat 5] dat in mei 2012 is verkocht voor € 168.000. Ook dit kan eiser echter niet baten. Deze transactie heeft immers te ver na de waardepeildatum plaatsgevonden om als goede vergelijking te kunnen dienen. Bovendien heeft eiser, tegenover de weerspreking door verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat de transactieprijs de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en

dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. van Schagen, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. P.J.G. Tiemessen, griffier.

De griffier, De rechter,

Uitgesproken in het openbaar op: 6 december 2012

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.