Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 206571 / HA ZA 10-1999
Vonnis van 28 december 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLAMECO B.V.,
gevestigd te Zeist,
eiseres,
advocaat mr. A.J. Flipse te Breda,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE GELDERMALSEN,
zetelend te Geldermalsen,
gedaagde,
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem.
Partijen zullen hierna Plameco en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 januari 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 19 mei 2011
- de nadere akte, tevens houdende akte van wijziging eis aan de zijde van Plameco
- de atnwoordakte, tevens antwoordakte inzake eiswijziging aan de zijde van de gemeente.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij dagvaarding van 21 juni 2000 heeft Plameco de gemeente gedagvaard voor de rechtbank Arnhem en gevorderd dat de gemeente zou worden veroordeeld tot betaling van schade, op te maken bij staat, die zij lijdt als gevolg van onrechtmatig handelen van de gemeente, bestaande uit het door de gemeente in het verkeer brengen van een perceel grond gelegen aan de Rijnstraat 64 te Geldermalsen, waarvan de gemeente wist dan wel redelijkerwijs kon vermoeden dat deze grond was verontreinigd ten gevolge van een onder het perceel aanwezige voormalige gemeentelijke vuilstortplaats. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen bij vonnis van 24 oktober 2002. In hoger beroep heeft het hof Arnhem bij arrest van 13 juli 2004 de vordering alsnog toegewezen. Het door de gemeente ingestelde cassatieberoep is verworpen bij arrest van 24 maart 2006. Het arrest van het hof Arnhem is daarmee onherroepelijk geworden.
2.2. Nadat het arrest onherroepelijk was geworden, hebben de partijen minnelijk overleg over een schaderegeling gevoerd, dat echter niet tot overeenstemming heeft geleid.
3. Het geschil
3.1. De thans aanhangig gemaakte procedure betreft de schadestaatprocedure. Plameco heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd dat de gemeente bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van Plameco’s schade ter hoogte van € 1.202.843,27, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.187.568,00 vanaf 1 januari 2009, de wettelijke rente over € 11.532,77 vanaf 24 maart 2009, de wettelijke rente over € 862,50 vanaf 1 juli 2010 en de wettelijke rente over € 2.880,00 vanaf 29 mei 2010, telkens tot aan de dag van voldoening. Verder heeft Plameco gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten, met de wettelijke rente daarover vanaf de tiende dag na betekening van het vonnis.
3.2. De gemeente heeft verweer gevoerd. Het bij conclusie van antwoord gevoerde verweer komt er in de kern genomen op neer dat het causale verband tussen de door Plameco gevorderde schade en de onrechtmatige daad van de gemeente ontbreekt, aangezien de bodemverontreiniging geen invloed heeft gehad op de huisvestingsplannen van Plameco, dat onafhankelijk van die bodemverontreiniging al herhuisvestingsplannen had te Zaltbommel. Verder heeft de gemeente gesteld dat bij de schadebegroting van Plameco geen sprake is van een duidelijke en consequent gehanteerde peildatum. De gemeente stelt zich op het standpunt dat een functionele sanering voldoet, die aanzienlijk minder behoeft te kosten dan Plameco stelt. Ten slotte hoeven volgens haar een aantal opgevoerde kosten voor herinrichting van het terrein niet te worden gemaakt. Ook verweert de gemeente zich tegen de gevorderde waardevermindering.
3.3. Vervolgens heeft een comparitie van partijen plaats gevonden. Tijdens de comparitie heeft de gemeente nog aangevoerd dat de schade dient te worden begroot door een vergelijking te maken tussen de situatie zoals die is en de situatie zoals die zonder onrechtmatige daad zou zijn geweest. Verder heeft zij zich beroepen op artikel 7:21 en 22 BW. Plameco is in de gelegenheid gesteld zich bij akte over die nieuwe verweren uit te laten.
3.4. Van die gelegenheid heeft zij gebruik gemaakt. Bij haar akte na de comparitie heeft Plameco bovendien haar eis gewijzigd. Na eiswijziging vordert Plameco primair, samengevat, dat de gemeente wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de levering door Plameco aan de gemeente van de Rijnstraat 64 te Geldermalsen, tegen een waarde die door een door de rechtbank aan te stellen deskundige dient te worden bepaald, namelijk de waarde in het economisch verkeer (met inachtneming van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt) per de datum waarop deze deskundige wordt benoemd en waarbij de in het perceel aanwezige verontreiniging buiten beschouwing wordt gelaten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat de gemeente nalatig blijft aan de veroordeling te voldoen. Daarnaast vordert Plameco betaling van haar overige schade, begroot op € 625.338,27, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2009, en vermeerderd met de wettelijke rente over € 11.532,77 vanaf 24 maart 2009, over
€ 862,50 vanaf 1 juli 2010 en over € 2.880,00 vanaf 29 mei 2010.
3.5. Subsidiair vordert Plameco na vermeerdering van eis hetgeen zij aanvankelijk bij dagvaarding had gevorderd, zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven.
3.6. De eiswijzing komt er kort gezegd op neer dat Plameco niet meer de kosten van sanering en de blijvende waardevermindering van de onroerende zaak vordert, maar op grond van artikel 6:103 BW vordert dat de gemeente wordt veroordeeld om mee te werken aan levering door Plameco aan haar van de onroerende zaak aan de Rijnstraat 64 te Geldermalsen tegen de marktwaarde op het moment van waardebepaling door de deskundige onder de fictie dat van vervuiling geen sprake is.
3.7. De gemeente heeft ook hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.
4. De beoordeling
criterium voor schadebegroting
4.1. Tijdens het onderhandelingstraject zijn de partijen en de door hen ingeschakelde deskundigen er van uitgegaan dat de schade moet worden begroot door een vergelijking te maken tussen de situatie zoals die feitelijk is en de situatie zoals die zou zijn geweest indien Plameco de onroerende zaak zonder bodemverontreiniging had verkregen. Terecht heeft de gemeente ter comparitie aangevoerd dat dat niet het juiste criterium is. Voor de bepaling van de omvang van de schadevergoeding ter zake van een onrechtmatige daad als de onderhavige moet immers worden uitgegaan van een vergelijking van de situatie waarin de benadeelde als gevolg van de onrechtmatige daad verkeert, met de situatie waarin hij zonder de onrechtmatige daad zou hebben verkeerd (zie onder meer HR 18 januari 2002, NJ 2002, 168).
4.2. De onrechtmatige daad van de gemeente is vastgesteld bij het arrest van het hof Arnhem van 13 juli 2004. Het hof heeft die onrechtmatige daad in rechtsoverweging 4.19 van zijn arrest als volgt omschreven:
“Het voorgaande leidt ertoe dat in het onderhavige geval sprake is van bijzondere, bijkomende omstandigheden (…) die het oordeel rechtvaardigen dat de gemeente door verontreinigde grond in het verkeer te brengen, jegens Plameco heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die haar in het maatschappelijk verkeer betaamt. De gemeente was bekend met het historisch gebruik van het perceel en wist althans had moeten weten dat dit gebruik het risico van verontreiniging van de bodem met zich bracht. Voorzienbaar was dat deze mogelijke verontreiniging voor latere verkrijgers risico’s met zich bracht waaronder het risico van noodzakelijke onderzoeks- en saneringskosten alvorens het perceel zonder grote verliezen kan worden verkocht alsmede de beperking van de, in beginsel tot de mogelijkheden behorende, uitbreiding van bebouwing op het perceel. Zorgvuldig handelend had de gemeente deze risico’s voor haar afnemer en verdere verkrijgers kunnen voorkomen althans verminderen door haar koper op de hoogte te stellen van het gebruik van het perceel als vuilstortplaats, waardoor mogelijk de verontreiniging ook bij verdere vervreemding van het perceel aan de orde zou kunnen komen. Deze bijzondere omstandigheden, samen met de omstandigheden zoals uiteengezet in rov. 4.14, maken dat de gemeente door jegens [betrokkene] te zwijgen over het gebruik van het onderhavige perceel als vuilstortplaats jegens [betrokkene] en haar opvolgende koper de gerechtvaardigde indruk heeft gewekt dat de bestemming ter plaatse zonder de onderhavige beperking gerealiseerd kon worden, zodat zij onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Plameco. De gegeven omstandigheden – in het bijzonder de wetenschap van het (eigen) gebruik van het perceel als vuilstortplaats en het feit dat de gemeente daarover heeft gezwegen tegenover de koper van het perceel met als te verwachten gevolg dat ook verdere kopers daarvan onkundig zouden blijven – leiden er evenzeer toe dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich jegens Plameco op de exoneratieclausule of een onderzoeksplicht van Plameco zou kunnen beroepen, nu de gemeente, in het licht van het vorenstaande, een ernstig verwijt treft. (…).”
4.3. De onrechtmatige daad van de gemeente komt er dus, kort samengevat, op neer dat de gemeente jegens [betrokkene] heeft gezwegen over de vuilstortplaats, waar zij had dienen te spreken.
4.4. [betrokkene] jr. heeft tijdens zijn verhoor in de bodemprocedure verklaard dat [betrokkene] de onroerende zaak niet zou hebben gekocht indien hij van de vuilstortplaats had geweten (zie het arrest van 13 juli 2004, rov. 4.10). Ook [X]], statutair directeur van Plameco, heeft ter comparitie verklaard dat Plameco, als zij van de mogelijkheid van verontreiniging had geweten, de onroerende zaak niet zou hebben gekocht. De rechtbank ziet geen reden aan deze verklaringen te twijfelen. Ook de gemeente trekt die verklaringen overigens niet in twijfel. Uitgangspunt bij de verdere beoordeling zal dan ook zijn dat Plameco, zou de gemeente niet onrechtmatig hebben gehandeld en – dus – [betrokkene] over de vuilstortplaats hebben verteld, uiteindelijk de onroerende zaak niet zou hebben gekocht, al was het maar omdat [betrokkene] die dan niet had gekocht, dan wel omdat [betrokkene] dan gehouden was geweest aan Plameco daarover mededeling te doen.
4.5. De rechtbank volgt de gemeente echter niet in de conclusie die zij aan de toepassing van dit criterium verbindt. De conclusie van de gemeente is dat de kosten van sanering en dergelijke in het geheel niet voor vergoeding in aanmerking komen. Die schadeposten moeten volgens de gemeente worden afgewezen.
4.6. Naar het oordeel van de rechtbank is die conclusie ongerijmd. In de situatie zonder onrechtmatige daad zou Plameco immers niet in de situatie verkeren waarin zij thans verkeert, namelijk dat zij eigenaar is van een onroerende zaak met bodemvervuiling, gekocht tegen een prijs die is totstandgekomen zonder dat zij met die bodemvervuiling bekend was.
4.7. Plameco heeft aangevoerd dat zij, indien zij met de vervuiling bekend was geweest, deze onroerende zaak niet had gekocht, maar een andere, vergelijkbare onroerende zaak, maar dan zonder bodemvervuiling. Als uitgangspunt voor de schadebegroting acht de rechtbank die stelling bruikbaar. In wezen heeft die situatie zich ook gerealiseerd. Plameco heeft immers in het jaar 2000 een bedrijfspand in Zaltbommel betrokken.
4.8. Op basis van dat uitgangspunt zal de rechtbank hierna dan ook ingaan op de geschilpunten die de partijen verdeeld houden.
4.9. Het verweer van de gemeente dat de vorderingen moeten worden afgewezen omdat de hoogte daarvan disproportioneel is ten opzichte van de destijds voor de onroerende zaak betaalde prijs, wordt verworpen. Anders dan de gemeente ziet de rechtbank in de artikelen 7:21 en 7:22 BW geen algemeen rechtsbeginsel inhoudende dat de schadevergoeding uit onrechtmatige daad in een geval als het onderhavige proportioneel moet zijn aan de voor een onroerende zaak betaalde prijs. Het gaat er om aan de hand van het juiste criterium en met inachtneming van onder meer de artikelen 6:97 en 6:98 BW de schade van Plameco te begroten.
4.10. De afzonderlijke schadeposten
De oorspronkelijke, thans subsidiaire, vordering van Plameco valt in drie onderdelen uiteen, te weten:
1) Functionele bodemsanering ad € 468.081,00.
Dit onderdeel bestaat uit
a) de sanering conform de budgetraming van Mourik Groot Ammers B.V. d.d. 12 september 2008 ad € 347.811,00 en de onvoorziene kosten ad € 20.000,00 en
b) de herinrichting terrein ad € 100.270,00.
2) De schade onroerende zaak ad € 183.312,00.
Dit onderdeel bestaat uit
a) 15% waardevermindering van het perceel en het gebouw (prijspeil 2008) ad € 109.424,00 en
b) de gederfde waardegroei wegens de niet gerealiseerde uitbreiding ad € 73.888,00.
3) De overige kosten en de huurderving ad € 536.175,00.
Dit onderdeel bestaat uit
a) de huurderving ad € 274.940,00,
b) de gemaakte kosten ad € 114.041,00 en
c) de wettelijke rente ad € 147.194,00.
Daarnaast vordert Plameco de kosten van de door haar ingeschakelde deskundigen ad in totaal € 15.275,27.
4.11. Een belangrijke oorzaak van het verschil in schadeberekening tussen Plameco en de gemeente is een verschillende benadering van het begrip ‘functionele bodemsanering’. Zowel Plameco als de gemeente onderschrijft dat de bodem op functionele wijze dient te worden gesaneerd. Volgens Plameco houdt dat in dat het volledige perceel wordt afgegraven tot een meter onder maaiveld, met uitzondering van de grond onder de bebouwing, waarna het perceel met schone grond wordt opgevuld. Alleen op die wijze is volgens Plameco sprake van een sanering die recht doet aan de bebouwingsmogelijkheden waarin het bestemmingsplan voorziet (namelijk een mogelijkheid tot uitbreiding van het bedrijfsgebouw en een mogelijkheid tot het oprichten van een bedrijfswoning). Volgens de gemeente echter is niet meer vereist dan een sanering, tegelijkertijd met het uitvoeren van bouwplannen in de toekomst, van de grond waarop tezijnertijd zal worden gebouwd. Dat betreft dus niet het gehele perceel, maar alleen dat gedeelte waarop bebouwing zal worden gerealiseerd. Door die kleinere oppervlakte komt de gemeente goedkoper uit, waarbij zij de kosten van een toekomstige sanering nog kapitaliseert. Plameco voert daartegen aan dat volgens die benadering bij ieder roeren in de grond, bijvoorbeeld bij het aanleggen of verplaatsen van kabels en leidingen, een nieuwe sanering nodig zal zijn. Volgens haar is dat geen afdoende oplossing.
4.12. Plameco heeft bij haar eiswijziging aangevoerd dat deze discussie wordt ondervangen door toewijzing van haar thans primaire vordering tot, kort gezegd, het terugnemen van de onroerende zaak tegen huidig prijspeil, met de fictie dat de grond schoon is. Volgens Plameco is die primaire vordering een passende vorm van schadevergoeding.
4.13. Daarover wordt als volgt overwogen. Schadevergoeding strekt er toe de benadeelde zoveel mogelijk te brengen in de situatie waarin deze zonder de onrechtmatige daad zou verkeren. Vanuit dat oogpunt is de primaire vordering van Plameco, er toe strekkende dat de gemeente de onroerende zaak overneemt tegen de waarde zonder verontreiniging, passend. Daarmee wordt Plameco immers zoveel mogelijk gebracht in de situatie waarin zij zou hebben verkeerd indien zij van de mogelijkheid van vervuiling zou hebben geweten, namelijk de situatie dat zij geen eigenaar zou zijn geworden van de onroerende zaak. De discussie tussen de partijen over de juiste wijze van sanering illustreert reeds de problematiek van de situatie waarin de eigenaar van een vervuilde onroerende zaak zich bevindt. Niet alleen zal de vervuiling van invloed zijn op de waarde en verhandelbaarheid van de onroerende zaak, ook dient te worden beoordeeld in hoeverre en op welk moment er moet worden gesaneerd, terwijl de eigenaar voorts de risico’s en de last van de uitvoering van de sanering draagt. Het komt alleszins passend voor dat de last hiervan wordt gedragen door de gemeente, die immers oorspronkelijk eigenaar was van de onroerende zaak en wier onrechtmatige daad er nu juist in is gelegen dat zij deze in het verkeer heeft gebracht zonder van het voormalig gebruik als gemeentelijke vuilstortplaats melding te maken, aldus de bovenbeschreven problematiek op het bordje van de verkrijger leggend. De door Plameco bepleite oplossing lost niet alleen de bovenbeschreven discussie over de wijze van sanering op, maar legt tevens de last van het uitvoeren van die sanering en het dragen van de daarmee gepaard gaande risico’s bij degene bij wie deze last oorspronkelijk lag en die zich door haar onrechtmatig handelen van die last heeft ontdaan, namelijk de gemeente. Het is alleszins passend dat de gemeente de risico’s van de vervuiling draagt, nu er van moet worden uitgegaan dat, de onrechtmatige daad weggedacht, de gemeente de zaak niet aan [betrokkene] had verkocht en zich dus eveneens voor die risico’s geplaatst had gezien, terwijl in die situatie Plameco nooit eigenaar was geworden en zich dus ook niet voor die risico’s geplaatst had gezien.
4.14. Ook valt niet in te zien dat toewijzing zou leiden tot een disproportionele schadevergoeding. Indien juist is, zoals de gemeente stelt, dat de kosten van een functionele sanering relatief beperkt zijn, dan verkrijgt de gemeente immers door toewijzing van de primaire vordering tegen betaling van de door een deskundige vast te stellen waarde ook een onroerende zaak met een reële marktwaarde. De verminderde waarde van de zaak ten opzichte van een zaak zonder bodemvervuiling is, zo stelt de gemeente, althans de door de gemeente voorgebrachte deskundigen, te overzien indien de risico’s in kaart zijn gebracht. Bovendien is de onroerende zaak verhuurd aan TNT en vertegenwoordigt zij ook daardoor een reële waarde. De vraag is nog of van een ongefundeerde vermogensverschuiving sprake is, indien de gemeente de onroerende zaak zou moeten overnemen tegen de marktwaarde, onder de fictie dat er geen sprake is van vervuiling. De rechtbank ziet niet in waarom dat zo zou zijn. Dat Plameco profiteert van de waardestijging van de onroerende zaak is alleszins reëel, gezien het uitgangspunt dat zij, zou zij deze zaak in 1989 niet hebben gekocht, iets anders zou hebben gekocht en aldus haar geld op andere wijze had laten renderen.
4.15. De gemeente heeft bij haar laatste akte nog aangevoerd dat toewijzing van de primaire vordering voorbij zou gaan aan de schadebeperkingsplicht die op Plameco rust. De rechtbank acht dit argument niet overtuigend. De discussie tussen partijen betreft de vraag of de gemeente schadevergoeding dient te betalen in geld of in andere vorm. Dat is niet een vraag van schadebeperking. Bovendien is volgens de eigen stellingen van de gemeente de sanering pas noodzakelijk op het moment dat er wordt gebouwd. Tot dusver is er niet gebouwd en dus geen noodzaak geweest tot sanering. Ook de door de gemeente ingeschakelde deskundige is tot de conclusie gekomen dat er van een schending van de schadebeperkingsplicht geen sprake is geweest (zie het rapport van Gloudemans, blad 15: “De conclusie hiervan is dat de orde van grootte van de hierboven berekende schade lager is dan de schade bij algehele sanering, zodat niet gesteld kan worden dat Plameco niet schadebeperkend bezig is geweest door de sanering niet ter hand te nemen.”).
4.16. De rechtbank vindt de bezwaren van de gemeente hiertegen dan ook niet doorslaggevend. Dat betekent dat de primaire vordering toewijsbaar is. Alvorens tot toewijzing kan worden overgegaan, zal een deskundigenbericht nodig zijn om de waarde van de onroerende zaak te bepalen, prijspeil ten tijde van het deskundigenbericht, onder de fictie dat er geen bijzondere aanwijzingen zijn dat sprake is van bodemverontreiniging. Het komt de rechtbank voor dat het verstandig zou zijn drie deskundigen te benoemen, makelaars-taxateurs, teneinde in gezamenlijk overleg die waarde vast te stellen. De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat de partijen zich kunnen uitlaten over het aantal van de deskundigen, de perso(o)n(en) van de deskundige(n) en hun expertisegebied. Ook zullen zij zich over de vraagstelling mogen uitlaten. Het verdient aanbeveling dat de partijen in gezamenlijk overleg tot een voorstel over de perso(o)nen van de deskundige(n) komen.
4.17. Gezien het voorgaande behoeven de schadeposten onder 1a), 1b) en 2a) hierboven genoemd (te weten de kosten van sanering en de waardevermindering van de onroerende zaak) geen bespreking meer. Deze worden alle door toewijzing van de primaire vordering ondervangen. Wel resteren de schadeposten 2b) en 3a) tot en met c), te weten de gederfde waardegroei wegens de niet-gerealiseerde uitbreiding en de overige kosten en huurderving. Daarop wordt hierna ingegaan.
De gederfde waardegroei van de niet-gerealiseerde uitbreiding.
4.18. Plameco vordert € 73.888,00 wegens de gederfde waardegroei van de niet-gerealiseerde uitbreiding. Zij heeft die vordering onder verwijzing naar het rapport van Lengkeek als volgt toegelicht. Medio 1998 was zij niet in staat haar bouwplannen voor een uitbreiding te realiseren als gevolg van de bodemverontreiniging. De stichtingskosten van de uitbreiding bedroegen destijds € 275.000,00. Op basis van de ROZ-index zou de waardegroei van de uitbreiding tot het 3e kwartaal van 2008 € 73.888,00 bedragen (uitgaande van een geïndexeerd niveau van de stichtingskosten van € 348.888,00).
4.19. Hierover wordt het volgende overwogen. Zoals hiervoor beslist dient bij de begroting van de schade een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie zoals die feitelijk is en de situatie zoals die zonder onrechtmatige daad zou zijn geweest. Zonder de onrechtmatige daad van de gemeente zou Plameco deze onroerende zaak niet hebben gekocht. Weliswaar kan er bij de begroting van de schade van worden uitgegaan, als uitgangspunt, dat zij dan een andere onroerende zaak zou hebben gekocht, maar dat uitgangspunt brengt niet mee dat er tevens van moet worden uitgegaan dat die andere onroerende zaak exact dezelfde eigenschappen en mogelijkheden zou hebben gehad als de Rijnstraat 64 te Geldermalsen, afgezien van de verontreiniging. In wezen heeft de situatie die Plameco stelt, namelijk dat zij een andere onroerende zaak zou hebben gekocht, zich ook verwezenlijkt. Zij heeft haar bedrijf immers in het jaar 2000 verplaatst naar Zaltbommel. Daarnaast ziet de rechtbank geen aanleiding er van uit te gaan dat bij de fictieve onroerende zaak die Plameco zou hebben gekocht, indien de onrechtmatige daad niet had plaatsgehad, tevens een uitbreiding zou hebben plaatsgevonden die een waardegroei had gerealiseerd. Dit is allemaal veel te hypothetisch en staat in een te ver verwijderd verband van de onrechtmatige daad van de gemeente. Die vordering zal dan ook worden afgewezen.
De huurderving
4.20. De vordering tot vergoeding van de huurderving valt in twee onderdelen uiteen. Plameco stelt dat zij door de verontreiniging van TNT Post geen marktconforme huur heeft ontvangen. De schade die zij daardoor stelt te hebben geleden bedraagt € 100.846,00. Daarnaast stelt Plameco dat zij huur heeft gederfd over de niet-gerealiseerde uitbreiding, ten bedrage van € 174.094,00.
4.21. De vordering tot vergoeding van de gederfde huur over de niet-gerealiseerde uitbreiding wordt verworpen op de gronden die hierboven (rechtsoverweging 4.19) zijn uiteengezet.
4.22. Over de vordering tot vergoeding van gederfde huur in het bestaande gebouw wordt het volgende overwogen. Deze vordering is gebaseerd op het volgende. RSP-makelaars heeft in haar rapport van 17 december 2008 de waarde van de onroerende zaak, de verontreiniging weggedacht, per peildatum 1998 getaxeerd op € 575.000,00. Door toepassing van de vastgoedindex ROZ is die waarde vervolgens over de jaren tot en met 2008 geïndexeerd. De commerciële huurwaarde is vastgesteld op 8% van de geïndexeerde waarde. De huurderving is dan volgens Plameco het verschil tussen de aldus vastgestelde huurwaarde en de feitelijk ontvangen huur. Dit bedraagt over de periode 1998 tot en met 2008 een bedrag van € 100.846,00. De gemeente voert hiertegen verweer. Zij voert aan dat de ROZ-index geen passende manier is om tot de waardering van deze onroerende zaak te komen. Zij heeft een eigen taxatie in het geding gebracht, die uitkomt op een bedrag van
€ 540.000,00 (in schone staat) per peildatum medio 2008. Volgens haar is de bodemvervuiling niet van invloed op het gebruik van de onroerende zaak en derhalve ook niet op de huurprijs.
4.23. De vraag is dus allereerst of TNT vanaf 2000 een marktconforme huurprijs heeft betaald, uitgaande van de waarde zonder bodemverontreiniging. Plameco stelt van niet; de gemeente stelt van wel. De rechtbank ziet aanleiding ook deze vraag aan de deskundigen voor te leggen. Ook over de vraagstelling op dit punt mogen de partijen zich uitlaten. Verdere beslissing op dit punt zal worden aangehouden.
De gemaakte kosten
4.24. Plameco vordert voorts de gemaakte kosten ad € 114.041,00. Over deze kosten wordt als volgt overwogen.
4.25. De kosten voor bodemonderzoek c.q. taxatie zijn toewijsbaar. Zonder de onrechtmatige daad zou Plameco immers geen kosten hebben hoeven maken voor het onderzoeken en laten taxeren van een onroerende zaak met verontreinigde bodem. De gemeente heeft de hoogte van deze kosten niet betwist. Het betreft de bedragen € 204,00 (1996), € 674,00 (1997), € 680,00 (2000), € 1.306,00 (2006) en € 957,00 (2008).
De kosten ad € 340,00 (1999) voor het schetsplan van de niet-gerealiseerde uitbreiding, zijn eveneens toewijsbaar. Dit betreft kosten die hun doel hebben gemist.
De makelaarskosten voor de nieuwe huurder zijn niet toewijsbaar. Dat zijn kosten gemaakt ter verkrijging van het rendement op de onroerende zaak. Niet valt in te zien waarom die als schade aan de gemeente moeten worden toegerekend.
Dan de kosten van eigen inspanning van de heer [X], statutair directeur van Plameco. Deze zijn forfaitair op 40 uur per jaar gesteld, à raison van € 120,00 per uur. In de periode tot het arrest van de Hoge Raad, in maart 2006, was tussen Plameco en de gemeente sprake van een gewoon civielrechtelijk geschil waarover werd geprocedeerd. Er bestaat, naast de proceskostenveroordeling ten gunste van Plameco, geen ruimte voor vergoeding van de tijd die (de directeur van) een partij bij een geschil aan de behandeling van dat geschil besteedt. De rechtbank ziet ook over de periode na maart 2006 geen grond voor een vergoeding van
€ 120,00 per uur over de tijd die (de directeur van) Plameco aan de zaak heeft besteed. Aangenomen dat de grondslag van deze vordering is gelegen in artikel 6:96 lid 2 onder b BW, dient te worden onderzocht of en tot hoeverre deze kosten door Plameco zijn gemaakt (zie HR 26 september 2003, NJ 2003, 645). Er zijn onvoldoende aanknopingspunten, anders dan de algemene stelling dat de directeur van Plameco aan de begeleiding van de kwestie tijd heeft moeten besteden, dat sprake is van een kostenpost van € 4.800,00 per jaar. Die vordering zal dus worden afgewezen.
Dan de kosten van renteverlies wegens de borgstelling. De directeur van Plameco heeft ter comparitie toegelicht dat hij zich persoonlijk borg heeft gesteld voor Plameco, dat daardoor zijn financieringsmogelijkheid beperkt was en dat hij daarom aan Plameco 3% renteverlies per jaar in rekening heeft gebracht. De borgstelling is aangegaan op 28 december 1992 voor een bedrag van fl. 175.000,00. Daarvoor vordert Plameco een bedrag van € 2.383,00 per jaar vanaf het jaar 1992. Ook die vordering zal worden afgewezen. Nog afgezien van het feit dat Plameco niet met stukken heeft onderbouwd dat aan haar door haar directeur 3% renteverlies in rekening is gebracht, ziet de rechtbank niet in op grond waarvan dat een redelijke vergoeding zou zijn. Enkel door het afgeven van de borgtocht heeft de directeur van Plameco immers geen rente gederfd. De enkele mondelinge stelling dat hij in zijn financieringsmogelijkheden beperkt was, acht de rechtbank te vaag.
In het overzicht van de gemaakte kosten, genoemd in de vordering onder 3b), is ten slotte een bedrag begrepen van € 9.500,00. Uit de toelichting op de kostenstaat, alsmede uit de overwegingen van Lengkeek, blijkt dat dit de kosten betreffen van het opmaken van het expertiserapport van Lengkeek zelf. Deze kosten worden echter ook apart gevorderd, zo blijkt uit de dagvaarding onder 13, onder verwijzing naar de nota van Lengkeek van 24 februari 2009 ad € 11.532,77 inclusief BTW. De rechtbank gaat er van uit dat hier sprake is van een dubbeltelling. De kosten van het rapport van Lengkeek komen hieronder nader aan de orde.
4.26. De conclusie is dat de vordering tot vergoeding van de gemaakte kosten toewijsbaar is tot een bedrag van € 4.161,00.
De kosten van de ingeschakelde deskundigen
4.27. Onder 13 van de dagvaarding omschrijft Plameco de kosten van de door haar ingeschakelde deskundigen. De kosten van de rapporten van Lengkeek en Grontmij betreffen naar het oordeel van de rechtbank redelijke kosten ter vaststelling van de schade. Aan de hand van die rapporten heeft de discussie tussen partijen immers, ook buitengerechtelijk, vorm gekregen. Die kosten zijn dus op grond van artikel 6:96 lid 2 BW toewijsbaar. Plameco heeft wat betreft de factuur van Lengkeek van 24 februari 2009 een vergissing gemaakt: die factuur bedraagt € 9.691,40 exclusief omzetbelasting. Ter vergoeding van die facturen zal dus worden toegewezen het bedrag van € 9.691,40 +
€ 862,50 + € 2.880,00 = € 13.433,90. Aangenomen moet worden dat Plameco de omzetbelasting kan verrekenen, zodat er geen grond bestaat voor toewijzing van de facturen inclusief omzetbelasting. Naar de rechtbank begrijpt, vordert Plameco dat ook niet.
De wettelijke rente
4.28. Ten slotte vordert Plameco de wettelijke rente ad € 147.194,00. Dit betreft, zo volgt uit het rapport van Lengkeek, de wettelijke rente over de gederfde huur en de gemaakte kosten. Over de vordering uit hoofde van gederfde huur dient nog te worden beslist. Daarom zal ook de beslissing over de vordering tot vergoeding van de wettelijke rente worden aangehouden.
4.29. Van dit vonnis zal tussentijds hoger beroep worden opengesteld.
4.30. Verder zal iedere beslissing worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 25 januari 2012 voor het nemen van een akte door Plameco over hetgeen is vermeld onder 4.16. en 4.23., waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.2. bepaalt dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen,
5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2011.