Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 738028 \ CV EXPL 11-1511 \ MB \ 391 \ kw
uitspraak van 30 december 2011
vonnis
in de zaak van
de stichting Stichting Talis
gevestigd te [Nijmegen]
eisende partij
gemachtigde M.G. de Jong
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. P.A. aan de Kerk
toevoegingsnummer [nummer]
Partijen worden hierna Talis en [gedaagde] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 april 2011;
- de brief van 1 juli 2011 houdende de akte wijziging hoofdsom alsmede producties van de zijde van Talis;
- de brief van 22 september 2011 van de zijde van [gedaagde];
- de akte houdende uitlaten van de zijde van Talis;
- de akte uitlating van de zijde van [gedaagde];
- de akte houdende uitlaten van de zijde van Talis;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] heeft de woning, plaatselijk bekend [adres] sinds 1 februari 1988 van (de rechtsvoorgangster van) Talis gehuurd. Aanvankelijk huurde hij deze woning samen met zijn (inmiddels ex-) echtgenote.
In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald.
ARTIKEL 3
Ter beschikkingstelling, aanvaarding
(…)
3.3. Voorzover op de in het lid 2 genoemde staat bevindingen niet anders is vermeld, dan wel huurder te kennen heeft gegeven geen behoefte te hebben aan het opmaken van een staat van bevindingen, wordt aangenomen, dat het gehuurde in goede staat van onderhoud verkeert, zonder zichtbare gebreken is en dat de voorzieningen naar behoren funktioneren (…).
(…)
ARTIKEL 10
Het aanbrengen van veranderingen door huurder
10.1 Behalve wanneer de veranderingen op goedkope en eenvoudige wijze ongedaan zijn te maken, is het huurder niet toegestaan om zonder schriftelijke toestemming van verhuurder de gedaante of de inrichting van het gehuurde te veranderen. Onder het gehuurde worden in dit verband mede begrepen de (…) voor- en achtertuin (….) bergingen, garages e.d.
(…)
ARTIKEL 14
Oplevering van het gehuurde bij het einde der huurovereenkomst
14.1 Bij het einde der huur, is huurder verplicht het gehuurde geheel ontruimd en in de toestand, waarin hij het gehuurde met de daarin aanwezige installaties, voorzieningen en eventuele inventaris bij de aanvang der huur heeft aanvaard, onder overgifte der sleutels, aan verhuurder op te leveren. Ten aanzien van de in het gehuurde aangebrachte veranderingen geldt het bepaalde in lid 3 van dit artikel.
14.2 Met het oog hierop is huurder verplicht de verhuurder tijdig in de gelegenheid te stellen het gehuurde te inspekteren. Bij die gelegenheid zal een opnameverslag worden gemaakt, waarin zal worden vastgelegd, welke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden voor het einde der huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden, alsmede de geschatte kosten van herstel. Dit opnameverslag wordt onmiddellijk aan huurder ter hand gesteld.
(…)
14.4 Indien huurder bij het einde der huurovereenkomst aan zijn verplichting tot herstel, volledige ontruiming en eventueel ongedaanmaking van aangebrachte veranderingen niet heeft voldaan, is verhuurder gerechtigd alle te dien aanzien benodigde werkzaamheden op kosten van huurder zelf te (doen) uitvoeren, waarbij huurder zich reeds nu voor alsdan verplicht deze kosten ongeacht hun hoogte, te voldoen, tenzij deze naar maatstaven van goed en deugdelijk werk onredelijk hoog zijn. Ook schade overigens ontstaan door de nalatigheid van huurder, komt ten laste van huurder.
(…)
Aan de huurovereenkomst is een aanhangsel gehecht. In dat aanhangsel staat - voor zover van belang - het volgende.
(…) Indien het een bestaande woning(…) betreft waarin eventuele verbouwingen hebben
plaatsgevonden, zijn deze door ons goedgekeurd. (…)
Aanvullende verbouwingen en/of veranderingen, zowel in bestaande als nieuwbouwwoningen, worden slechts geaksepteerd indien u daarvoor schriftelijk toestemming van de woningbouwvereniging in uw bezit heeft. Deze toestemming kan worden verkregen na een schriftelijke aanvraag, welke u aan de woningbouwvereniging dient te richten.
Indien u de woning gaat verlaten en u heeft zonder schriftelijke toestemming onzerzijds een verandering aangebracht of een verbouwing uitgevoerd, bent u verplicht deze ongedaan te maken.
(…)
2.2. Talis heeft [gedaagde] in haar brief van 3 februari 2004 toestemming verleend voor het plaatsen van een inbouwkeuken, het aanbrengen van gipsplaten en spuitwerk op de muren en het plafond.
2.3. Vanaf 7 februari 2004 is [gedaagde] de enige huurder van de onderhavige woning.
In de inventarisstaat van die datum is - onder meer - het volgende vermeld.
Gehele woning: Bovengenoemde huurder kan geen enkele schade als gevolg van de overname verhalen op Talis Woondiensten. Genoemde huurder dient de woning bij beëindiging van de huurovereenkomst in goede staat terug te brengen.
2.4. Vanwege een opzegging van de huurovereenkomst heeft Talis begin januari 2009 de woning bezocht. Talis heeft [gedaagde] in haar brief van 13 januari 2009 gewezen op de te verrichten werkzaamheden alvorens de woning aan haar opgeleverd kan worden. De te verrichten werkzaamheden zijn nader omschreven in de bijlage bij die brief en omvatten
- onder meer - het verwijderen van de vloerbedekking, zonwering, rolluiken, het meenemen van de keuken, het leeg opleveren van woning en berging, het verrichten van herstelwerk zoals het terugplaatsen van wanden, tegels en de zoldertrap. Talis heeft [gedaagde] een termijn gegund tot 6 februari 2009. Op die dag zou de eindinspectie plaatsvinden.
2.5. Op 17 januari 2009 heeft [gedaagde] met de opvolgende huurder een overname overeenkomst gesloten. In die overeenkomst staat - onder meer - het volgende.
Door toekomstige huurder overgenomen wijzigingen en (on)roerende goederen
(handgeschreven tekst) Deur woonkamer kelderkast en wc lamienaat woonkamer en boven en zolder. Vijver. En de zonnebank op zolder. En de garage
Voor en achter tuin de tegels en de voortuintegels
De vloerbedekking op de trap en de zoldertrap. En de open keuken.
Satalie in de achtertuin. Stoelen en de tafel op zolder staan laten.
2.6. De gemachtigde van [gedaagde] heeft in zijn brief van 23 januari 2009 - kort gezegd - weersproken dat [gedaagde] gehouden zou zijn tot het verrichten van de opgedragen werkzaamheden, hetzij omdat hiervoor toestemming is verleend, dan wel omdat de opvolgend huurders bereid zijn een aantal voorzieningen over te nemen.
2.7. Talis heeft in haar brief van 28 januari 2009 herhaald dat [gedaagde] - vanwege het ontbreken van toestemming - gehouden is de woning in goede staat terug te brengen.
2.8. Talis heeft herstelwerkzaamheden laten verrichten.
2.9. Talis heeft [gedaagde] in het najaar van 2010 (opnieuw) aangesproken op de betaling van de achterstallige huurpenningen en de herstelkosten.
2.10. De gemachtigde van Talis heeft in haar brief van 14 februari 2011 de ontvangst van het overnameformulier van 17 januari 2009 bevestigd. In die brief is verwoord dat Talis niet met die overname heeft ingestemd vanwege de ongeoorloofde wijzigingen en omdat, zoals vermeld in de bijlage bij de brief van 13 januari 2009, overname in een aantal gevallen niet mogelijk zou zijn.
3. De vordering en het verweer
3.1. Talis vordert de veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan haar van - in totaal -
€ 6.993,64 terzake achterstallige huurpenningen (ad € 549,79) en herstelkosten (ad
€ 6.443,85), te vermeerderen met de vervallen wettelijke rente over dit bedrag tot 27 januari 2011 ad € 22,99 en voorts te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 8 februari 2011 tot aan de dag van algehele voldoening, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten ad € 833,00.
Talis vordert voorts veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2. Talis legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen een huurovereenkomst heeft bestaan. Uit hoofde van die overeenkomst rustte op [gedaagde] de verplichting om de huurpenningen steeds tijdig en volledig te voldoen.
[gedaagde] heeft de huurpenningen over een aantal maanden van 2008 en 2009 onbetaald gelaten. Ondanks aanmaningen en sommaties heeft [gedaagde] die huurpenningen tot op heden niet voldaan.
Voorts rustte op [gedaagde] de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huur in goede staat terug te geven. [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van die verplichting, zodat Talis genoodzaakt is geweest om de woning na beëindiging van de huurovereenkomst te herstellen. [gedaagde] is dan ook gehouden om de herstelkosten te voldoen.
3.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Niet is in geschil dat [gedaagde] vanaf 1988 de onderhavige woning van Talis heeft gehuurd. Aanvankelijk heeft hij de woning samen met zijn ex-echtgenote gehuurd. Vanaf 7 februari 2004 is [gedaagde] de enige huurder geweest.
Nu daaromtrent niets is gesteld of anderszins is gebleken, gaat de kantonrechter er van uit dat partijen de huurovereenkomst onder dezelfde, althans gelijkluidende, voorwaarden als die zijn neergelegd in de huurovereenkomst van 1988 hebben voortgezet.
Evenmin is in geschil dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd en het gehuurde omstreeks eind januari 2009 heeft verlaten. Voorts staat als niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist vast dat Talis na het vertrek van [gedaagde] uit het gehuurde daaraan herstelwerkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten.
De vraag is of, en zo ja, in hoeverre [gedaagde] gehouden is tot vergoeding van die herstelkosten, zoals Talis stelt en [gedaagde] gemotiveerd betwist.
4.2. [gedaagde] beroept zich allereerst op schuldeiserverzuim (ex artikel 6:58 BW) aan de zijde van Talis nu zij hem pas in oktober 2010 heeft aangesproken op de betalingsachterstand ter zake de huurpenningen over 2008 en 2009.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] aldus dat hij zich beroept op rechtsverwerking aan de zijde van Talis. Dit verweer slaagt niet.
Een vordering tot betaling van huurpenningen en een vordering tot betaling van herstelkosten verjaren na ommekomst van een termijn van 5 jaar. Dat Talis over de periode januari 2009 tot en met oktober 2010 geen incassomaatregelen heeft getroffen - als het ware heeft stilgezeten - is volgens vaste rechtspraak onvoldoende om aan te nemen dat Talis haar vorderingsrechten dienaangaande heeft verwerkt. Daarvan is slechts sprake als uit het doen en laten van Talis kan en mag worden begrepen dat zij haar vorderingsrechten bewust heeft willen prijsgeven. Dat is in het onderhavige geval gesteld noch gebleken.
4.3. Talis heeft bij brief van 1 juli 2011 naast een akte wijziging hoofdsom tevens een aantal producties overgelegd, waaronder een overzicht van de betalingsachterstand ter zake de huurpenningen ad € 549,79 (productie 14). Uit dit overzicht volgt dat [gedaagde] de huurpenningen geregeld te laat of in het geheel niet heeft voldaan.
[gedaagde] heeft dit overzicht op zichzelf niet betwist. Hij heeft slechts aangevoerd dat hij de huurpenningen, waaronder begrepen de huurpenningen over januari 2009, volledig heeft voldaan. Betalingsbewijzen zijn door hem echter niet overgelegd.
Nu de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen ad € 549,79 niet, althans onvoldoende gemotiveerd, is betwist, zal deze worden toegewezen, evenals de vordering tot betaling van de wettelijke rente over dit bedrag.
4.4. Als niet, althans onvoldoende, weersproken staat vast dat bij aanvang van de huur in 1988 geen beschrijving van de staat van het gehuurde is gemaakt. Voorts staat vast dat zowel in 1988 (op de voet van de artikelen 14.4 juncto 3.3. van de huurovereenkomst) als in 2004 (de op de inventarisstaat opgenomen opleveringsvoorwaarde) tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagde] het gehuurde bij het einde van de huur in goede staat dient op te leveren, met dien verstande dat met toestemming aangebrachte voorzieningen mogen achterblijven (zowel op grond van het bepaalde in artikel 14.1 van de huurovereenkomst als op grond van het bepaalde in artikel 7:216 lid 2 BW).
4.5. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de woning in 1988 in erbarmelijke staat heeft ontvangen en dat hij in de loop der jaren aanzienlijke investeringen heeft moeten plegen om de woning in bewoonbare staat te brengen. In het midden kan blijven of [gedaagde] de woning in een betere staat heeft teruggegeven dan hij de woning in 1988 heeft ontvangen. Ook kan in het midden blijven of [gedaagde], zoals hij heeft aangevoerd, aansprakelijk wordt gehouden voor de schade die zijn voorgangers aan het gehuurde hebben veroorzaakt.
Tussen partijen is immers overeengekomen dat [gedaagde] bij het einde van de huurovereenkomst de woning in goede staat moet opleveren. Gelet op de omschrijving van de te verrichten herstelwerkzaamheden, zoals die staan vermeld in de bijlage bij de brief van 13 januari 2009 en in het definitieve mutatierapport van 6 februari 2009 en zoals ook blijkt uit de door Talis overgelegde foto's, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter de woning niet in goede staat terug gegeven. Zijn daarop gerichte verweer heeft [gedaagde] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, onderbouwd.
4.6. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat Talis hem onvoldoende gelegenheid heeft geboden om de geconstateerde gebreken te herstellen. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
Talis heeft [gedaagde] in (de bijlage bij) haar brief van 13 januari 2009, die is gevolgd op een eerste inspectie in de woning van [gedaagde], gewezen op de te verrichten werkzaamheden.
Zij heeft [gedaagde] vervolgens een termijn gegund tot 6 februari 2009 voor het verrichten van de werkzaamheden. [gedaagde] heeft derhalve gedurende een termijn van drie weken de herstelwerkzaamheden kunnen (laten) verrichten. Bovendien heeft het op de weg van [gedaagde] gelegen om, als deze termijn te kort zou zijn geweest, met Talis in overleg te treden over een verlenging van die termijn. Gesteld noch anderszins is gebleken dat [gedaagde] dit overleg heeft gevoerd. Het verweer slaagt niet.
4.7. Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] dan ook gehouden om de herstelkosten die Talis heeft moeten maken te herstellen. Dat volgt niet alleen uit de artikelen 14.2 en 14.4 van de (oorspronkelijke) huurovereenkomst, maar ook reeds uit de wet (de artikelen 6:74 en volgende BW).
In dat kader heeft [gedaagde] aangevoerd dat Talis de omvang van de herstelkosten niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd. Uit een kostenspecificatie (productie 15 bij conclusie van repliek) volgt immers niet dat die kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt en dat dat dan ook de geleden schade omvat.
Dit verweer slaagt. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om Talis in de gelegenheid te stellen bij akte de omvang van haar schade nader te onderbouwen. [gedaagde] zal bij antwoord-akte hierop mogen reageren. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen.
4.8. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1. verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 13 januari 2012 voor akte uitlaten aan de zijde van Talis;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2011.