Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 219968 / KG ZA 11-442
Vonnis in kort geding van 15 september 2011
in de zaak van
[eisers]
eisers,
advocaat mr. K.W.A. Wools te Elst, gemeente Overbetuwe,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RECREATIE- EN BUNGALOWPARK [gedaagde].,
gevestigd te [woonplaats]
gedaagde,
advocaat mr. P.J.M. Hermsen te Bemmel, gemeente Lingewaard.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] worden genoemd. Gedaagde zal hierna [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] is eigenaar van de kavels 206 en 207 met chalet, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie L nummer 1572 (hierna het perceel), op recreatie- en bungalowpark [gedaagde] aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het park). Het perceel van [eisers] grenst aan een waterpartij/vijver op het park.
2.2. Het perceel is bij akte van 29 december 2000 geleverd aan [eisers]. In artikel 8 van de leveringsakte zijn op de levering van toepassing verklaard de “Algemene Voorwaarden recreatie- en bungalowpark [gedaagde]” van 8 november 2000 (hierna: de algemene akte).
2.3. In de algemene akte is onder meer het navolgende vermeld:
‘ WERKING REGLEMENT
artikel 2
1. Iedere eigenaar is verplicht de bepalingen van dit reglement op te leggen aan zijn gezinsleden,
gasten en bezoekers van het park, alsmede aan de gebruiker van zijn perceel in het park (…)
(…)
ORDEBEPALINGEN
artikel 3
(…)
f. Dekens en ander beddegoed mogen uitsluitend worden gelucht vanaf zonsopgang tot twaalf uur
’s-middags.
(…)
PERCELEN EN CHALET
artikel 4
2.a. Zonder toestemming van de beheerder van het park mogen geen bomen, grote heesters, grote
struiken en heggen gerooid of verwijderd worden.
b. Iedere eigenaar is gehouden de tuin op zijn recreatieterrein goed te onderhouden.
c. Zonder toestemming van de beheerder van het park is het niet toegestaan aan de buitenzijde van
het chalet (waaronder begrepen de dakbedekking) veranderingen aan te brengen waaronder
begrepen wijziging van de kleuren.
Ter bevordering van de uniformiteit dienen bij het op-/overschilderen van de houten
chalet/bungalows, tuinhuis of carport de navolgende kleuren te worden gebruikt (…)
d. Het chalet dient in goede staat van onderhoud gehouden te worden.
e. Het bespuiten van planten en gewassen met insectenbestrijdingsmiddelen is niet toegestaan.
f. Het plaatsen van erfafscheidingen, hekken, heggen en dergelijke mag slechts met goedkeuring
van de beheerder van het park plaatsvinden. Afscheidingen, heggen en struiken mogen nimmer
een grotere hoogte hebben dan twee meter, met dien verstande dat afscheidingen, heggen en
struiken aan de zijde van een weg of pad in het park nimmer hoger mogen zijn dan vijftig
centimers. De beheerder van het park kan nadere aanwijzingen geven wat betreft de hoogte en
onderhoud van erfafscheidingen, heggen en struiken.
BEPERKING GELUIDSHINDER
artikel 5
Het gebruik van een motormaaier en andere geluidshinder veroorzakende tuinapparatuur is niet toegestaan voor tien uur ’ s-ochtens en na acht uur ’s-avonds. Voormeld gebruik is op zon- en feestdagen geheel verboden.
De beheerder van het park is gerechtigd om aan te geven op welke tijden van een motormaaier gebruik kan worden gemaakt.
(…)
DROGEN VAN WASGOED
artikel 8
Het te drogen hangen van wasgoed is niet toegestaan vanaf zaterdagmiddag één uur tot en met maandagochtend acht uur daarop volgend. Waslijnen zijn niet toegestaan, wel een droogrek of droogmolen, welke na gebruik direct dient te worden opgeruimd.
HUISHOUDELIJK AFVAL
artikel 9
De beheerder van het park kan ten aanzien van het bewaren, verzamelen en afvoeren van huishoudelijk afval regels stellen, hetgeen tevens inhoudt vastgestelde regels weer wijzigigen
Huis/tuinafval wordt door of namens de beheerder tweemaal per week opgehaald als volgt (…)
VERVUILING
artikel 11
Iedere eigenaar zal zich onthouden van activiteiten die enige vervuiling in het park aan bodem, grondwater of opstallen teweeg brengt. (…)
GEBRUIK VIJVERS/OEVERS
artikel 17
De eigenaar is verplicht de walkanten in goede staat te onderhouden en mag deze niet beschadigen.
Een zonder voorafgaande toestemming van de beheerder geplaatste steiger en/of beschoeiing mag door de beheerder zonder voorkennis aan de eigenaar worden verwijderd.
Tenzij de beheerder anders bepaalt, is de eigenaar verplicht de aan zijn perceel grenzende oevers te onderhouden.’
2.4. [gedaagde] is beheerder van het park. Bestuurder van [gedaagde] is mevrouw
[betrokkene 2]w. De hierna te noemen heer [betrokkene] is haar zoon.
2.5. Bij brief van 1 mei 2009 heeft [gedaagde] de parkbewoners het navolgende bericht:
‘In verband met een interne reorganisatie delen wij u mede dat met ingang van heden [betrokkene] de verantwoordelijke man voor de buitendienst is.
(…)
U kunt dus vanaf heden voor zaken die de buitendienst betreffen met [betrokkene] een afspraak maken via het kantoor op nummer (…)’
2.6. Bij handgeschreven brief van 26 oktober 2010 heeft mevrouw [eisers] (eiseres sub 2) aan [gedaagde] geschreven:
‘Geachte directie
Bij deze heb ik even wat op papier gezet zoals afgesproken.
Wij willen graag onze schuifpui vervangen voor tuindeuren
De schuifpui was de dubbele beglazing lek en het kozijn is rot (…)
Hopelijk heb ik voldoende op papier gezet.
Ik ben nog wat vergeten de achterdeur aan de straatkant word ook vervangen’
2.7. In reactie daarop heeft [gedaagde] bij brief van 27 oktober 2010 aan mevrouw [eisers] geschreven:
‘Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 26 oktober jl. deel ik u mede akkoord te gaan met uw aanvraag betreffende het vervangen van uw schuifpui voor tuindeuren, (met de door u aangegeven maten) het kozijn en de achterdeur.
U dient echter wel al het houtwerk direct in de juiste voorgeschreven kleur te lakken/schilderen.’
2.8. Op of omstreeks 5 augustus 2011 heeft [eisers] de beschoeiing en steiger aan de waterkant van zijn perceel verwijderd en een nieuwe beschoeiing aangebracht. De bedding van de waterpartijen en vijvers op het park was op dat moment droog omdat [gedaagde] geruime tijd daarvóór het water had laten weglopen en/of had weggepompt in verband met het opschonen van de waterpartijen en vijvers.
2.9. [gedaagde] heeft bij brieven van haar raadsman van respectievelijk 9 en 16 augustus 2011 [eisers] gesommeerd om de beschoeiing te verwijderen – uiteindelijk – uiterlijk
op 23 augustus 2011. [eisers] heeft daaraan geen gehoor gegeven.
2.10. Op 24 augustus 2011 heeft [gedaagde] de door [eisers] aangebrachte beschoeiing, de steiger was nog niet gerealiseerd, verwijderd en deze op het perceel van [eisers] neergelegd. [eisers] heeft in dat verband de politie ingeschakeld. De politie heeft daarop de situatie in ogenschouw genomen. Ook [betrokkene 2] was daarbij aanwezig. Zij heeft van de verwijdering van de beschoeiing foto’s gemaakt.
2.11. [gedaagde] heeft [eisers] gemeld dat zij in het weekeinde van 27 en 28 augustus 2011 zal beginnen met het terugpompen van water in de beddingen van de waterpartijen en vijvers op het park.
2.12. Als de waterpartijen en vijvers op het park weer met water gevuld zijn, zal de hoogte van de waterstand vervolgens weer continu worden geregeld door één of meer pompen. De waterstand van de waterpartijen en vijvers op het park kan daardoor
ongeveer 30 tot 40 cm in hoogte variëren.
2.13. Sinds 31 augustus 2011 zijn de waterpartijen en vijvers op het park weer (nagenoeg) volledig gevuld met water.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten,
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee uur na het tijdstip waarop dit vonnis wordt gewezen, het vullen van de vijvers en waterpartijen met water in het park te staken en gestaakt te houden en er voor te zorgen dat het water grenzend aan het perceel van [eisers] ([woonplaats] L1572) zakt, net zolang totdat de beschoeiing bij het perceel van [eisers] weer is hersteld, zulks op straffe van een
dwangsom,
II. primair: [gedaagde] te gebieden en te verplichten om binnen twee dagen na de datum van dit vonnis de door [eisers] op hun perceel ([woonplaats] L1572) aangebrachte beschoeiing naar behoren te herstellen c.q. terug te plaatsen, zulks op straffe van een dwangsom,
subsidiair: [gedaagde] te verplichten om toe te staan dat [eisers] de beschoeiing op zijn perceel ([woonplaats] L1572) herstelt c.q. terugplaatst, zulks op kosten van [gedaagde] en met gelijke veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eisers] tegen genoegzaam bewijs van kwijting van een voorschot op de schadevergoeding voor dat herstel ten bedrage van € 3.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 augustus 2011 tot en met de dag van algehele voldoening,
III. [gedaagde] te verbieden om in de toekomst zonder toestemming van [eisers] het perceel [woonplaats] L 1572 zelf of door haar medewerkers, al dan niet in haar opdracht, te (laten) betreden of aan te (laten) tasten, zulks op straffe van een dwangsom,
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot op de immateriële schadevergoeding ten bedrage van € 1.000,00 vanaf 24 augustus 2011 tot en met de dag van algehele voldoening.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. In de kern draait deze zaak om de uitleg van art. 17 algemene akte. Volgens [eisers] had hij op grond van art. 17 algemene akte geen toestemming van [gedaagde] nodig om de oude beschoeiing met steiger te verwijderen en een nieuwe aan te brengen en had [gedaagde] daarom niet het recht om de door [eisers] recent aangebrachte beschoeiing te verwijderen. [eisers] voert daarvoor aan dat de tweede zin van art. 17 algemene akte ziet op de situatie dat er nog geen beschoeiing aanwezig is en de kaveleigenaar voor het eerst een beschoeiing (of steiger) wil plaatsen. Dan moet er toestemming gevraagd worden aan [gedaagde].
[eisers] wijst in dat verband op het woord ‘geplaatste’ in de tweede zin van art. 17 algemene akte. Als een bestaande beschoeiing wordt weggehaald om een nieuwe aan te brengen, zoals in het onderhavige geval, dan spreekt men volgens [eisers] niet over ‘plaatsen’ van een beschoeiing, maar over ‘vervangen’ of ‘herstellen’. Daarbij zou een andere uitleg de eerste en de tweede volzin in art. 17 algemene akte zinledig maken, aldus [eisers].
4.2. [gedaagde] betwist dat. Als een aanwezige beschoeiing (of steiger) vervangen mag worden door een beschoeiing naar keuze van de desbetreffende kaveleigenaar, dan kan wildgroei ontstaan die het aanzien en de kwaliteit van het park schaden. In het belang van alle kaveleigenaren beoogt art. 17 algemene akte dan ook de kwaliteit en uniformiteit te waarborgen van de beschoeiingen en steigers op het park. Daarbij is ‘onderhoud’ wat anders dan ‘vervanging’, aldus [gedaagde], waardoor ook de eerste en derde volzin van artikel 17 algemene voorwaarden betekenis hebben. [eisers] had dan ook toestemming moeten vragen voor de nieuwe beschoeiing, aldus [gedaagde], maar heeft dat nagelaten.
4.3. De vraag is nu welke uitleg gegeven moet worden aan art. 17 algemene akte.
De algemene akte is van toepassing verklaard bij de akte van levering waarbij het perceel met chalet aan [eisers] in eigendom is geleverd. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] partij was bij de algemene akte en/of invloed heeft gehad op de inhoud of formulering daarvan.
Om die reden heeft het navolgende toetsingskader te gelden.
4.4. Bij de uitleg van geschriften waarin een overeenkomst of een andere regeling is vastgelegd, die naar zijn aard bestemd is om de rechtsposities van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van die overeenkomst respectievelijk regeling, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor de derden niet kenbaar is, behoort de niet-kenbare bedoeling van degenen die de uit te leggen bepaling hebben geformuleerd buiten beschouwing te blijven. Voor het overige zijn alle omstandigheden voor de uitleg van belang. Van een grammaticale uitleg is derhalve geen sprake (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493; Pensioenfonds/Fox).
4.5. In dat kader wordt het navolgende overwogen. De algemene akte bevat tal van verplichtingen voor de kaveleigenaren, hun gezinnen, huurders en andere gebruikers van kavels op het park. Zo moeten de tuin en het chalet goed worden onderhouden, mag niet zonder toestemming van de beheerder van het park een grote boom, heester, struik of heg worden verwijderd, of veranderingen worden aangebracht aan de buitenzijde van een chalet, waarbij uniformiteit wordt nagestreefd (art. 4), zijn er regels die zien op het beperken van overlast (art. 5), het buiten hangen van bedde- en wasgoed (art. 3 en 8), de afvoer van huishoudelijk afval (art. 9) en het tegengaan van vervuiling (art. 11).
4.6. Deze bepalingen hebben onmiskenbaar het doel om het aanzien en de kwaliteit van het park te waarborgen. In dat licht moet ook art. 17 algemene akte gelezen worden.
Ter waarborging van het aanzien en de kwaliteit van het park moeten de walkanten en oevers goed worden onderhouden en is het aanbrengen van beschoeiingen en steigers aan toestemming van [gedaagde] onderworpen. Met deze ratio van art. 17 algemene akte strookt niet dat de toestemming van [gedaagde] slechts nodig is wanneer voor het eerst een beschoeiing en steiger worden aangebracht, zoals [eisers] stelt. Een kaveleigenaar kan er dan immers ook voor kiezen om zijn bestaande beschoeiing en steiger te vervangen door een detonerende en/of kwalitatief inferieure beschoeiing en steiger, die afbreuk doen aan het aanzien en de kwaliteit van het park. Deze uitleg maakt de eerste en derde volzin van
art. 17 algemene akte niet zinledig, nu ter zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat onderhoud iets anders is dan vervanging.
4.7. [eisers] had dus toestemming moeten vragen voor het vervangen van zijn beschoeiing. De vraag is of dat is gebeurd, omdat [eisers] subsidiair het standpunt inneemt dat hij van de heer [betrokkene] mondeling toestemming heeft gekregen voor de nieuwe beschoeiing en steiger en dat daarmee is voldaan aan art. 17 algemene akte. Die stelling van [eisers] wordt verworpen.
4.8. Nog daargelaten of de [betrokkene] mondeling toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van de litigieuze beschoeiing (en steiger), partijen twisten daarover, vast staat dat de [betrokkene] geen bestuurder is van [gedaagde] en hij dus niet in die hoedanigheid [gedaagde] heeft kunnen vertegenwoordigen. Dat de [betrokkene] heeft te gelden als gevolmachtigde van het bestuur van [gedaagde] kan onvoldoende worden opgemaakt uit de brief van 1 mei 2009 van [gedaagde]. In de brief staat dat de [betrokkene] verantwoordelijk is geworden voor de buitendienst. Daaruit volgt niet zonder meer dat de [betrokkene] vertegenwoordigingsbevoegdheid van [gedaagde] heeft gekregen. Veeleer kan uit de brief worden opgemaakt dat de [betrokkene] verantwoordelijk is geworden voor de uitvoering van de beslissingen die het bestuur van [gedaagde] neemt met betrekking tot de buitenkant van de chalets en de buitenboel.
4.9. Dat [eisers] dat ook zo wist, blijkt uit het volgende. Voor vervanging van de schuifpui en achterdeur van hun chalet heeft mevrouw [eisers] zich bij brief van 26 oktober 2010 gewend tot het bestuur van [gedaagde] en niet tot de [betrokkene] en het was het bestuur van [gedaagde] die vervolgens bij brief van 27 oktober 2010 toestemming heeft gegeven om de voorgestelde veranderingen aan de buitenkant van het chalet door te voeren. Opvallend daarbij is dat er in die brief op wordt gewezen dat het houtwerk geschilderd/gelakt moet worden in de voorgeschreven kleuren. Dus ook door deze brief had het [eisers] duidelijk moeten zijn dat – zoals hiervoor reeds is overwogen – het parkreglement zoals neergelegd in de algemene akte ertoe strekt om door uniformiteit het aanzien en de kwaliteit van het park te waarborgen.
4.10. De volgende vraag is of het [gedaagde] vrijstond de beschoeiing te verwijderen die [eisers] zonder voorafgaande toestemming van [gedaagde] had aangebracht. Die vraag wordt bevestigend beantwoord. In de leveringsakte waarbij het perceel met chalet aan [eisers] is geleverd, is, zoals ook hiervoor is overwogen, de algemene akte van toepassing verklaard. In art. 17 algemene akte is aan [gedaagde] de bevoegdheid gegeven om zonder voorkennis aan de eigenaar – in dit geval heeft [eisers] zelfs eerst nog twee sommatiebrieven ontvangen – de beschoeiing te verwijderen die zonder haar voorafgaande toestemming is geplaatst.
4.11. Dan voert [eisers] nog aan dat [gedaagde] geen belang had bij de verwijdering van de beschoeiing omdat die niet wezenlijk afwijkt van de beschoeiing die [gedaagde] geplaatst wil zien. Ook dat standpunt wordt verworpen. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eisers] niet aannemelijk gemaakt dat de beschoeiing die hij zonder toestemming van [gedaagde] had aangebracht van hetzelfde materiaal was en dezelfde kleur had als een beschoeiing waarvoor [gedaagde] toestemming zou hebben gegeven, terwijl uit het vorenstaande juist volgt dat [gedaagde], in het belang van alle kaveleigenaren, uniformiteit nastreeft ter waarborging van het aanzien en de kwaliteit van het park. Dat de beschoeiing niet meer zichtbaar is als de steiger eenmaal is gerealiseerd, zoals [eisers] stelt, doet aan het vorenstaande niets af. [eisers] zou er immers voor kunnen kiezen om toch geen steiger te bouwen of de steiger, nadat die is aangebracht, op enig moment af te breken.
4.12. De voorzieningenrechter volgt [eisers] ook niet in zijn stelling dat door het toestemmingsvereiste een situatie van koppelverkoop ontstaat, in die zin dat kaveleigenaren alleen maar toestemming krijgen van [gedaagde] als zij het bouwmateriaal voor de beschoeiing en steiger afnemen van [gedaagde] voor een te hoge prijs. In dat verband wordt overwogen dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat kaveleigenaren hetzelfde materiaal als zij kan leveren voor een beschoeiing (en steiger), ook elders mogen kopen.
4.13. [gedaagde] heeft dus niet onrechtmatig gehandeld door de beschoeiing van [eisers] te verwijderen, te meer nu [gedaagde] ook gemotiveerd heeft betwist dat zij daarbij het perceel van [eisers] zonder diens toestemming heeft betreden. Volgens [gedaagde] heeft zij vanaf het water de beschoeiing verwijderd en op het perceel van [eisers] neergelegd. Tegenover deze betwisting heeft [eisers] niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] zonder toestemming het perceel van [eisers] heeft betreden.
4.14. Dat [betrokkene 2] het perceel van [eisers] zonder diens toestemming heeft betreden en daar foto’s heeft gemaakt ten tijde van het verwijderen van de litigieuze beschoeiing, is evenmin aannemelijk gemaakt door [eisers], nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat [betrokkene 2] destijds tezamen met [eisers] op de weg de komst van de politie heeft afgewacht en zij vervolgens gezamenlijk met de politie het perceel van [eisers] hebben betreden. Uit niets blijkt dat [eisers] op dat moment [betrokkene 2] heeft gesommeerd om het perceel te verlaten. De foto’s zijn volgens [gedaagde] door [betrokkene 2] genomen vanaf het perceel van de buren van [eisers], met instemming van deze buren.
4.15. Al het vorenstaande leidt ertoe dat er geen grond is voor toewijzing van de vorderingen sub I, II en III, nu van onrechtmatig handelen door [gedaagde] niet is gebleken. Om die reden is er ook geen grond voor toewijzing van de onder IV gevorderde immateriële schadevergoeding.
4.16. Bij dit alles komt dat het spoedeisend belang bij toewijzing van de vorderingen ontbreekt. Als spoedeisend belang bij de vorderingen onder I en II heeft [eisers] aangevoerd dat er grondafslag dreigt als de waterpartijen en vijvers in het park weer geheel gevuld zijn en zijn perceel dan geen beschoeiing heeft. Niet in geschil is echter dat de waterpartijen en vijvers inmiddels weer (nagenoeg) volledig met water zijn gevuld en [gedaagde] heeft gemotiveerd weersproken dat dit tot wegzakking van grond zal leiden. In dat verband wijst zij erop dat 30% van de kavels op het park geen beschoeiing heeft.
4.17. Voor zover die kavels geen last hebben van afslag omdat die een schuine oeverlijn hebben en zijn perceel een rechte verticale oeverlijn heeft, zoals [eisers] stelt, of ingeval [eisers] beducht is voor afslag als gevolg van de 30 tot 40 cm fluctuerende waterstand die ontstaat door de permanente regulering van de waterstand met een of meer pompen, staat niets eraan in de weg dat [eisers], na verkregen toestemming ex art. 17 algemene akte, op korte termijn weer een beschoeiing plaatst. Daartoe wordt overwogen dat [gedaagde] ter zitting onweersproken heeft betoogd dat een beschoeiing ook aangebracht kan worden als de waterpartijen en vijvers volledig met water zijn gevuld.
4.18. Als spoedeisend belang bij de vordering onder III heeft [eisers] aangevoerd dat [gedaagde] het recht in eigen handen neemt. Zoals uit het vorenstaande volgt, heeft [eisers] evenwel niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld.
Daarmee ontbreekt ook het spoedeisend belang bij de vordering onder IV, nu [eisers] heeft verklaard dat die vordering om proceseconomische redenen in dit kort geding is ingesteld.
4.19. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 560,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.376,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.376,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.J. Daggenvoorde op 15 september 2011.