Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 767549 \ VV EXPL 11-20084 \ SB/91/rz
uitspraak van
vonnis in kort geding
in de zaak van
[eisende partij]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde ARAG-Nederland, Algemene Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. M.A. Koot
Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 augustus 2011 met producties
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 22 augustus 2011.
2. De feiten
2.1. Vanaf 1 oktober 1985 huurt [eisende partij] de winkelruimte gelegen aan de [adres]. Deze winkelruimte is bestemd om te worden gebruikt voor de verkoop van patat-frites, snacks, ijs en broodjes.
2.2. De schriftelijke huurovereenkomst is [eisende partij] op 20 augustus 1986 aangegaan met [bedrijf A] als verhuurder.
2.3. In artikel 16 van de huurovereenkomst is vermeld:
Verhuurder verplicht zich tegenover huurder geen snackbar, broodjeszaak, ijssalon of cafetaria in het winkelcentrum aan [adres], waarvan het gehuurde deel uitmaakt, te zullen toelaten
2.4. Na meerdere wisselingen is [gedaagde partij] sinds ongeveer 10 jaar de verhuurder van de door [eisende partij] gehuurde winkelruimte. [gedaagde partij] is ook verhuurder van de overige winkelpanden in het winkelcentrum aan de [adres]
2.5. Sedert ongeveer vijf jaar is in het pand [adres], welk pand deel uitmaakt van het winkelcentrum aan [adres], een afhaalcentrum van Turks eten en drinken c.q. een pizzeria gevestigd. Deze pizzeria is sinds 14 juli 2011 in het naastgelegen pand aan [adres] [nummer] een cafetaria gestart.
2.6. Bij brief van 6 juli 2011 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] verzocht c.q. gesommeerd om de exploitatie van de pizzeria en cafetaria te staken en gestaakt te houden.
3. De vordering en het verweer
3.1. [eisende partij] vordert de veroordeling van [gedaagde partij] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de exploitatie van de pizzeria in de panden aan [adres] [nummers], althans de exploitatie van de cafetaria in deze panden te doen staken en gestaakt te doen houden, op straffe van een door [gedaagde partij] aan [eisende partij] te verbeuren dwangsom van € 250,- per dag voor iedere dag dat [gedaagde partij] aan deze veroordeling geen of niet volledig gevolg geeft met een maximum van € 25.000,-, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten van de procedure.
3.2. [gedaagde partij] heeft verweer gevoerd. Zijn verweer luidt als volgt: [gedaagde partij] is economisch eigenaar van een aantal appartementen in Arnhem, waaronder het etablissement dat [eisende partij] huurt. [Bedrijf B] is de juridisch eigenaar van de appartementen. [eisende partij] had in plaats van [gedaagde partij] [Bedrijf B] moeten dagvaarden. Weliswaar is [gedaagde partij] de verhuurder maar de bepaling uit de huurovereenkomst waarop [eisende partij] nu een beroep doet, namelijk dat [gedaagde partij] een ander pand wat ligt in het winkelcentrum niet mag verhuren als snackbar, broodjeszaak, ijssalon of cafetaria, is niet overgegaan op de huidige verhuurder.
Hij beroept zich op artikel 7:226 lid 3 van het B.W..
De vordering dient volgens [gedaagde partij] te worden afgewezen met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
4. De beoordeling
4.1. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eisende partij].
4.2. In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgeding procedure past geen uitgebreid onderzoek
4.3. Op zichzelf is juist dat art. 7:226 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde mee over gaat bij koop. In de rechtspraak en literatuur is discussie over de vraag wat dat precies inhoudt (zie losbladige Kluwer, art. 7:226 lid 3, aant. 26a. en Asser 5-IIA Huur, nr. 69 e.v.).
4.4. In dit geval staat vast dat de huur niet zonder meer met de (juridische) eigendom is overgedragen, maar dat de verhuurder een ander is dan de (juridische) eigenaar. De vraag rijst of de huurovereenkomst eerder is overgedragen dan de (juridische) eigendom of niet. Dat is in het kader van dit kort geding niet vast te stellen, omdat daarover door partijen niets is gesteld. Het had op de weg van [gedaagde partij] gelegen zijn standpunt hierover nader te onderbouwen. Nu de verhuurder niet dezelfde is als degene die de (juridische) eigendom heeft van het appartement, is art. 7:226 BW niet zonder meer van toepassing te achten. De overgang van het huurcontract kan ook zijn grondslag vinden in art. 6:159 BW, de contractsoverneming. Gelet op hetgeen is gesteld door [eisende partij] over de wijze waarop hij met [gedaagde partij] over het betreffend beding heeft gesproken, hetgeen onvoldoende is betwist door [gedaagde partij], is de kantonrechter voorshands van oordeel dat veeleer sprake is van contractsoverneming in de zin van art. 6:159 BW dan van een overgang van de huurovereenkomst op grond van art. 7:226 BW. Het verweer van [gedaagde partij] dat artikel 7:226 lid 3 van het BW hier van toepassing is wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen.
4.5. Dat brengt met zich dat, voorshands geoordeeld, [gedaagde partij] is gebonden aan art. 16 van de huurovereenkomst. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat de eigenaar van de onroerende zaak ook de eigendom heeft van de onroerende zaak waar een concurrerende activiteit wordt uitgevoerd en dat [gedaagde partij] ook hierbij optreedt als verhuurder, althans dat is onbetwist gesteld door [eisende partij].
4.6. Dat betekent dat de vordering van [eisende partij] kan worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands echter van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat met de uitoefening van een afhaalcentrum van Turks eten en drinken c.q. een pizzeria de bepaling uit de oorspronkelijke huurovereenkomst is geschonden zodat de vordering met betrekking tot exploitatie van de panden wat betreft die activiteiten zal worden afgewezen.
4.7. [gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde partij] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de exploitatie van de cafetaria in de panden aan [adres] [nummers] te doen staken en gestaakt te doen houden, op straffe van een door [gedaagde partij] aan [eisende partij] te verbeuren dwangsom van € 250,- per dag voor iedere dag dat [gedaagde partij] aan deze veroordeling geen of niet volledig gevolg geeft met een maximum van € 25.000,-;
5.2. veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van deze procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 71,00 aan vast recht, € 101,29 aan exploitkosten en € 400,00 aan gemachtigde salaris;
5.3. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op