Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 217868 / KG ZA 11-342
Vonnis in kort geding van 10 augustus 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J.J. Molenaar te Arnhem,
tegen
1. [ged.1],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.2],
wonende te Hurwenen, gemeente Maasdriel,
3. [ged.3],
wonende te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. W. Post te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] (meervoud) genoemd worden. Gedaagden zullen ieder afzonderlijk worden aangeduid als moeder [ged.1], [ged.2] en [ged.3].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagden].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is eigenaar van het woonhuis met dubbele garage, ondergrond, erf en tuin, aan de [adres]
2.2. [gedn.1+2] zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de benedenverdieping van het woonhuis met garage, ondergrond, tuin en erf aan de [adres]. Moeder [ged.1] heeft het vruchtgebruik van de woning.
2.3. De woningen aan de [adres] vormen tezamen één monumentaal pand genaamd “[naam pand]”.
2.4. [naam pand] was eigendom van wijlen de heer [betrokkene1], echtgenoot van [ged.1] en vader van [gedn.1+2]. [eiser] heeft in 1988 [adres] gekocht van [betrokkene1]. In 1996 zijn partijen ter zake van [adres] een wederzijds voorkeursrecht van koop overeengekomen, teneinde te bewerkstelligen dat in geval van vervreemding aan een derde één van de partijen in de gelegenheid zou worden gesteld om [naam pand] in zijn geheel in eigendom te verkrijgen.
2.5. [adres] wordt sinds 2002 door [gedaagden] verhuurd aan [eiser]. [eiser] is daarmee sindsdien de bewoner van het gehele pand/[naam pand].
2.6. Bij brief van 27 juni 2007 heeft [eiser] [gedaagden] onder meer het volgende bericht:
Nu ook door mijn, toch enigszins onverwachte, vertrek bij DHL mijn leven er naar de toekomst toe iets anders uit gaat zien zou ik graag met betrekking tot bovengenoemde objecten met jullie van gedachten wisselen.
Maar van mijn kant is er sterk de behoefte om de nummers [nrs.] bij elkaar te trekken, ook omdat ik met de gemeente gesprekken heb gevoerd over het bouwen van een binnenzwembad.
De gemeente wil een eventuele vergunning voor het bouwen van een zwembad in de tuin uitsluitend toelaten als de nummers [nrs.] bij elkaar gevoegd zijn opdat het bebouwbare oppervlak dan weer in relatie staat tot het onbebouwde. Ook zijn ze uitsluitend bereid mee te werken indien dit overdekte zwembad, waarvan ik overigens een schets bij [ged.1] heb achtergelaten, in de tuin van nummer 5 wordt aangelegd.
Het mag hiermee duidelijk zijn dat voor ons nu het moment is aangebroken om te bepalen of we wel of niet in [plaats] kunnen blijven wonen.
Indien we niet kunnen overgaan tot realisering tot één object door verkrijging van nummer 5 bied ik jullie nummer 7 aan conform onze overeenkomst van 5 november 2002.
Overigens ben ik bereid om alle mogelijke opties en alternatieven, in welke vorm dan ook, mee te nemen mits uiteraard dit leidt tot de uiteindelijke realisering van het totale object.
2.7. [ged.2] heeft [eiser] bij brief van 21 juli 2007 voor zover thans van belang het volgende medegedeeld:
Naar aanleiding van het boven genoemde schrijven, wil ik namens de familie ons standpunt toelichten.
[plaats] is een speciale plaats met verleden en toekomst, voor onze voorvaderen, voor ons en ook voor onze kinderen. De mogelijkheid om weer eens op [plaats] te kunnen wonen, willen wij op dit moment open houden.
Zoals in eerdere gesprekken aangegeven, hebben wij een aantal opties aangegeven die kunnen helpen bij het realiseren van jullie plannen met nummer 7:
Wij zijn bereid om opnieuw een vaste termijn huurovereenkomst te sluiten, zodat het zeker is dat [adres] voor een te bepalen termijn tot jouw beschikking blijft.
Ook is eerder besproken dat, als de Gemeente eisen stelt voor de goedkeuring van het zwembad ten aanzien van de bebouwingsgraad van nummer 7, wij graag hierover meedenken en wellicht kunnen helpen door een stuk tuin aan te bieden.
2.8. [eiser] heeft vervolgens een architect, genaamd [betrokkene2] (hierna: [betrokkene2]), verzocht om een bouwplan op te stellen. Dit bouwplan is, omdat [naam pand] een monument is, voorgelegd aan de gemeente [plaats].
2.9. Bij e-mailbericht van 4 maart 2009 heeft [eiser] [ged.2] het volgende medegedeeld:
Je brief dd. 21 januari j.l. bevestigt ons telefoongesprek van kort daarvoor. Op basis hiervan heb ikzelf maar vooral [betrokkene2] (architekt) verschillende gesprekken met de gemeente [plaats] iz. haalbaarheid van een uitbreiding van woning [adres] gevoerd. Er is zelfs een aanvraag ingediend en besproken om de mogelijkheden aan te geven binnen de bestaande kaders.
Zoals te verwachten geeft de gemeente 2 alternatieven om een binnenzwembad op het perceel te realiseren. Alternatief 1 om het in het verlengde van jullie eigendom (nr. 5) in het lage gedeelte van de tuin met een verbinding naar het woonhuis te realiseren, hebik op grond van onze gesprekken als onrealistisch van de hand gewezen. Altternatief 2 is om het zwembad te bouwen onder de bestaande garages. Deze zouden dan afgebroken moeten worden en na het aanleggen van het zwembad of opnieuw gebouwd, of elders opnieuw op het terrein gecre-eerd moeten kunnen worden. Daar geeft de gemeente 3 alternatieven voor aan: (1) naast de bestaande garage (toekomstige bouw), want het mag niet uit veiligheidsvoorschriften onmiddellijk boven het zwembad, (2) achter op het terrein/op de scheidslijn met de buren ([betrokkene3]), (3) achter op jullie bestaand terrein met de uitgang naar de weg van de opslagruimte van [betrokkene3] en de voormalige kleermakerij van [betrokkene4]. In ieder geval moeten er min. 2 garages komen/zijn.
Ook gaf de gemeente aan dat door deze aanbouw er een uitbreiding van woonruimte plaatsvond waardoor ze stelden dat de verhouding bebouwd/onbebouwd voor ons als bewoners van nr. 7 veranderd. Het is nog onduidelijk of daarmee dr gehele norm overschreven wordt. Zij kwamen echter ook zelf met het antwword of wij van jullie niet het achterste gedeelte van jullie bestaande tuin zouden kunnen verwerven? Het gaat hier om het gedeelte achter het hekje waar vroeger Martien haar schommel stond endat nu een gecultiveerde woesternij is.
Deze “oplossingen” zijn ontwikkeled in lijn met onze eerdere gesprekken. Ze zijn als mogelijkheden aangeduid in je brief van 21 januari. Mijn/ onze hartelijke dank daarvoor want anders is een verwezenlijking van onze plannen niet mogelijk.
Het spreekt voor zich dat we dan [naam pand] aanhouden en graag nr. 5 in z’n geheel (ook met alternatieve garage) zouden willen blijven huren. Ik weet ook dat ik weer een beroep op jou doe maar mag ik je verzoeken e.e.a. binnenskamers in de familie te bespreken en me laten weten of ze in deze lijn hun medewerking willen verlenen? Dan zou de planning door kunnen gaan en ik ben natuurlijk t.z.t. bereid e.e.a. toe te lichten.
2.10. De monumentencommissie [plaats] heeft op 4 juni 2009 vergaderd over onder meer de verbouwing van [adres]. In het verslag van de vergadering is onder meer het volgende opgenomen:
4) [adres]
(...)
Het bouwplan voorziet in een uitbreiding van de bebouwing. De bestaande carport/garage wordt vervangen door een nieuw (groter) gebouw dat tevens wordt voorzien van een kap. Ook wordt de bestaande tweelaagse bebouwing met een plat dak voorzien van een kap. Door toevoeging van de kappen wordt het beeld van het gebouw en van de straat verbeterd. Achter de bestaande garage/carport wordt een zwembad gecreëerd. Deze grenst aan het trottoir. Achter het perceel wordt een garage gerealiseerd.
(…)
De conclusie van de commissie is dat zij positief reageren op het plan en het college van BenW adviseren medewerking te verlenen aan de bestemmingsplan wijziging.
De monumentencommissie wil graag worden betrokken bij de verdere planvorming.
2.11. Bij e-mailbericht van 4 juni 2009 heeft [eiser] [ged.2] onder meer bericht:
Laatste nieuws in bovengenoemde operatie (verbouwing [adres], de voorzieningenrechter). Vandaag heeft de welstandcommissie van de gemeente weliswaar informeel z’n accoord gegeven op onze plannen. Zij hebben de gemeente positief geadviseerd een bestemmingsplan wijziging goed te vinden. Voor het eerst komt de respectievelijke commissie begin september weer bijeen.
Onze architekt [betrokkene2] vertrekt morgen naar Frankrijk met vacantie. Hij zal einde van deze maand terugzijn en heeft me beloofd dan de tekeningen conform te maken. Dan lijkt het mij zinvol als wij eens aan tafel gaan zitten.
2.12. Op 25 augustus 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] verklaard dat zij in principe bereid is medewerking te verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan onder door haar gestelde voorwaarden.
2.13. Bij e-mailbericht van 8 september 2009 heeft [eiser] [ged.2] het volgende bericht:
Voor de goede orde bevestig ik hiermee nogmaals onze afspraak in zake bovengenoemd onderwerp (verbouwing [adres], de voorzieningenrechter) voor 22 september as. Om 14.00uur te [plaats].
Ik hoop dat het gelukt is met het opsturen van de PDF file van de bouwtekening van [plaats]. Indien er nog issues zijn heb je hiermee de e-mail van geert.
2.14. Op 10 september 2009 heeft de monumentencommissie [plaats] opnieuw vergaderd over onder meer de verbouwing van [adres]. Besloten is dat de architect enkele punten die volgens de commissie aangepast moesten worden nader zou uitwerken.
2.15. Bij e-mailbericht van 11 september 2009 heeft [betrokkene2] [ged.2] tekeningen gestuurd van [adres].
2.16. Op 21 september 2009 heeft een bespreking plaatsgevonden, waarbij [eiser], [ged.2] en [betrokkene2] aanwezig waren.
2.17. [ged.2] heeft bij e-mailbericht van 8 december 2009 [eiser] gevraagd:
Ik ben nog in afwachting van de tekeningen van de nieuwe opzet perceel en huis [adres].
Graag wil ik de plannen doorpresenteren aan de familie om hun visie te vernemen en deze aan je terug te koppelen.
Kan je [betrokkene2] vragen eea te mailen?
2.18. In reactie hierop heeft [eiser] op 9 december 2009 [ged.2] onder meer bericht:
Je bent me net voor. Ook ik was voornemens je een dezer dage een update over de plannen van de verbouwing te geven. Bij deze:
Ik heb [betrokkene2] vandaag verzocht je de laatste plannen van de verbouwing op de grond te geven. Het gaat hier noch om informele plannen voornamelijk bedoelt om de aanvraag voor de bestemmingsplanwijziging te onderbouwen. De contouren zijn belangrijk, binnenin kan eea noch veranderen maar staat de lay-out redelijk vast. Als [betrokkene2] je eea nog niet voor het weekend verstuurd heeft laat het me dan weten?
De procedure is dat op het ogenblik allerlei buro’s aan het werk zijn onderzoeken te doen die de gemeente met de bestemmingsplanwijzigings aanzoek meesturen. Het gaat hier om een grondwateronderzoek op de plek van de uitbreiding, een flora en faunaonderzoek en een archeologisch onderzoek. Deze onderzoeken zaijn nagenoeg afgerond en dan kan de bestemmingsplanwijziging in gang gezet worden. De gemeente heeft daarvoor nog geen gedetailleerde bouwtekening nodig. Die komt daarna. \Het gaat puur om de uitbreiding en konsekwenties daarvan. Als de bestemmingsplanwijziging is ingediend zullen we met de buurt een eenspraakprocedure op het gemeentehuis organiseren. Wil jij resp. jullie daar dan ook bij uitgenodigd worden? Dit zal hoogstwaarschijnlijk in januari gebeuren. Maar in de meantime geef ik je alle info zover mij bekent.
2.19. Bij e-mailbericht van 17 december 2009 heeft [betrokkene2] [ged.2] het volgende bericht:
Geachte heer [gedaagden], hierbij de tekeningen, plattegrond 1:200 (tekeningen op A3 formaat) van de uitbreiding voor nr 7, en de bestaande toestand, dit op verzoek van Ad [eiser], mochten er vragen zijn dan hoor ik die graag.
2.20. De monumentencommissie [plaats] heeft op 17 december 2009 nogmaals vergaderd over onder meer de verbouwing van [adres]. In het verslag van de vergadering is onder meer het volgende opgenomen:
De architect is voor de derde keer aanwezig (na 4 juni en 10 september) om een toelichting te geven.
De voorgestelde uitwerking wordt positief ontvangen door de commissie.
De uitwerking van de dakrand (waarover de commissie en de architect van mening verschillen) wordt in een later stadium verder uitgewerkt.
De commissie geeft aan dat zij een positief advies geven over het plan (inclusief zwembad) omdat sprake is van een kwalitatieve verbetering van het perceel.
De positionering van de garage achterop het perceel wordt nog nader bepaald.
2.21. Bij e-mailbericht van 20 december 2009 heeft [ged.2] [eiser] onder meer medgedeeld:
Dank voor je bericht, ik heb inmiddels eea ontvangen.
Als er nieuws is van de gemeente houden zij ons aanbevolen.
2.22. Op 21 december 2009 heeft [eiser] [ged.2] bij e-mail voor zover van belang bericht:
Het is het plan afgelopen donderdag in de raad besproken en men is content met de opzet. Ik krijg een dezer dagen een overeenkomst ter tekening waarbij de gemeente zich inzet voor de bestemmingsplanwijziging. Ook het buro dat e.e.a. uitwerkt is dan bekend. De procedure zal tussen de 4 en 6 maanden duren. Paralel kan de bouwaanvraag ingediend worden. In januari komt er als onderdeel van de bestemmingsplanwijziging een inspraakronde met de omgeving waar ik jou/jullie ook voor uitgenodigd heb. Verder stel ik voor ook in januari samen bij de notaris een afspraak te maken om onze zaken samen te regelen. Ik hoor graag wanneer het je schikt.
2.23. In reactie hierop heeft [ged.2] [eiser] bij e-mail van 27 december 2009 meegedeeld:
Voor alle duidelijkheid, ik heb de plannen met tekeningen doorgestuurd naar mijn moeder en broer. Zij kijken ernaar.
In januari praten we verder, dan weet ik ook wat zij ervan vinden.
2.24. [eiser] heeft [ged.2] bij e-mailbericht van 13 januari 2010 onder meer gevraagd:
Zonder nu te willen “drammen” wil ik refereren aan mijn mail van 30 december j.l. Zou ik een antwoord mogen hebben op: (2) de notaris een intentieverklaring te laten opstellen iz. onze geplande verbouwing. Hierin zouden geregeld moeten worden: - Swap garages dwz. jullie staan de huidige garage van nr. 5 af en krijgen een nieuwe garage te bouwen op de op de tekening aangegeven plek. Opervlakte en bereikbaarheid moeten daarin ook geregeld zijn. – Koop door mij van ca. de helft van de tuin van nr. 5 ( in ieder geval het achterste stuk te beginnen bij het nog gedeeltelijk aanwezige hek. – De doorgang herstellen tussen de gang van nr. 5 en de “zithal” van nr. 7. Dit uiteraard zodanig dat de huidige situatie altijd weer hersteld kan worden. – Deze door de notaris opgesteld intentie wordt omgezet en gerealiseerd zodra de resp. vergunningen (bestemmingsplanwijziging en bouwvergunning) voor de verbouwing zoals op de jou ter beschikking zijnde tekening is afgegeven.
Ook zou ik de notaris willen vragen een nieuwe huurovereenkomst met meer of minder dezelfde strekking als de huidige op te stellen mar met een langere termijn van bv. zoals besproken 10 jaar en een optie voor dan weer een 5 jarige verlenging.
Als jij/jullie je hier in kunnen vinden of aanvullingen hebben hoor ik het graag?
2.25. Bij e-mailbericht van 13 januari 2010 heeft [ged.2] [eiser] onder meer geantwoord:
Geen probleem dat je er vaart achter wil zetten.
De swap van de garage heb ik reeds besproken met de familie na ons gesprek, de 2 schetsen doorgezet toen ik die medio november ontving, uitsluitsel volgt.
Tav de garage zal niet alleen oppervlakte en bereikbaarheid geregeld moeten worden ook de uitvoering (verwarming, elektra, deur, etc).
De tuin zal ik ook overleggen. In eerdere gesprekken aangegeven is er wat ons betreft geen interesse om dit te doen en niet noodzakelijk om je plannen te realiseren. Ik vraag het nogmaals in de familie en wij bepalen ons standpunt.
De doorgang herstellen heb ik nog niet eerder bij de familie aangekaart maar zal ik ook doen.
Ik zal het zo snel mogelijk proberen te regelen. Echter dit proces heeft zijn tijd nodig, ik vraag je begrip ervoor.
2.26. [ged.2] heeft [eiser] bij e-mailbericht van 20 januari 2010 het volgende medegedeeld:
Naar aanleiding van jouw vragen het volgende:
1. Wij zijn in principe akkoord om een intentie verklaring te tekenen voor de ruil van de bestaande garage en perceel voor een gelijkwaardig alternatief op de aangegeven plek met een eigen ingang van de Moestuin. Zowel kwalitatief als kwantitatief dienen beide vergelijkbaar te zijn. Wij vermelden specifiek het volume, vierkante meters, verwarming, deur en verlichting. Ook willen wij in de uiteindelijke overeenkomst het huidige recht van overpad wijzigen ingevolge wijziging van locatie van de garage, zodanig dat er in de nieuwe situatie een recht van overpad ontstaat door de tuin van nr 5, direct naar de garage. Dit om bv tuinmeubelen en andere zaken via de tuin te kunnen opbergen.
2. Een gedeelte van de huidige tuin verkopen is voor ons niet interessant.
3. Het huurcontract kan wat ons betreft opnieuw opgesteld worden voor een termijn van 5 jaar. Overigen zullen wij dan wel de index toepassen die de afgelopen 7 jaar niet toegepast is. (…) De rest van de condities blijven gelijk wat ons betreft. Gaarne ontvangen wij een concept.
5. Het verzoek om een doorbraak te realiseren is in principe akkoord, wel willen wij nog advies inwinnen of dit vanuit de gemeente of andere instanties geen problemen oplevert. Bij beëindiging van het huurcontract zal eea op jouw kosten in oude staat moeten worden teruggebracht.
2.27. [eiser] heeft mevrouw [betrokkene5] (hierna: [betrokkene5]), werkzaam bij notaris kantoor [naam kantoor], bij e-mailbericht van 21 januari 2010 het volgende bericht:
Conform ons zojuist gevoerde telefoongesprek bijgaand het principeakkoord met de familie [gedaagden]. Er zijn nog enkele discussiepunten die om verfijning vragen.
1.) mbt. punt 1, Ja de kwalitatieve zoals kwantitatieve ruil moet gelijk zijn. De oude garage ligt binnen ons terrein en heeft een kelder. De nieuwe ligt erbuiten en heeft rechtstreeks toegang tot de weg en krijgt een kap. Het recht van overpad moet zo geregelt worden dat het geen generiek maar een incidenteel speciaal op afspraak geregelt kan worden voor bv tuinmeubelen enz. maar niet dat ze altijd door onze tuin rechrstreeks toegang krijgen naar de garage.
2.) het achterste gedeelte mag wel opgeknapt en quasie als verlengstuk van onze tuin beschouwd worden.
3.) Prima voor 5 jaar met telkens weer te verlengen met 5 jaar. De prijs zal ik nog verifieren met gelijksoortige objekten in de buurt maar is in principe OK.
5.) is OK
2.28. [eiser] heeft op 4 februari 2010 een anterieure overeenkomst inzake de uitbreiding van de woningen [adres]/7 gesloten met de gemeente [plaats]. In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
In aanmerking nemende:
• dat verzoeker ([eiser], de voorzieningenrechter) bij de gemeente een plan heeft ingediend voor de uitbreiding van de woningen [adres] in [plaats];
• dat dit plan in strijd is met de op grond van het Bestemmingsplan kom 2008 geldende bestemming “Wonen” en dat planologische medewerking kan worden verleend middels een herziening van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);
• dat de gemeente pas kan besluiten tot herziening van het bestemmingsplan als daarbij sprake is van een goede ruimtelijke ordening;
• dat de verzoeker heeft verzocht om herziening van het bestemmingsplan ex artikel 3.1 Wro, ten behoeve van het door hem ingediende plan;
• dat de gemeente uit het eerste onderzoek niet is gebleken van doorslaggevende planologische beletselen om mee te werken aan het gemelde verzoek;
• dat er evenwel uit de gevraagde vrijstelling van het bestemmingsplan schade kan voortvloeien als bedoeld in afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening om welke reden er bij de gemeente gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel;
• dat de gemeente, op grond van artikel 6.24, lid 1 onder b Wro en artikel 6.4a, lid 1, in een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie bepalingen kan opnemen voor de afwenteling van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro (planschade);
Komen overeen als volgt:
ALGEMENE BEPALINGEN
1. De gemeente, althans haar bestuursorganen, bevordert de procedurele afwikkeling van het ‘bestemmingsplan [adres]’ ex artikel 3.1 Wro. Dit bestemmingsplan maakt de uitbreiding van de woningen [adres] mogelijk op het perceel, kadastraal bekend als gemeente [plaats], [kad.gegevens]. Een en ander zoals weergegeven op de bij deze overeenkomst behorend bouwplan (bijlage 1).
Eventuele afwijkingen van het bouwplan dienen ter goedkeuring aan de gemeente te worden voorgelegd. De gemeente zal schriftelijk haar reactie op de afwijking aan de verzoeker kenbaar maken.
2. De gemeentelijke plankosten voor het opstellen van de in artikel 1 genoemde herziening van het bestemmingplan bedragen € 6.150,-. Dit bedrag is mede gebaseerd op de legesverordening van de gemeente [plaats] en dient door verzoeker aan de gemeente te worden betaald. De door de verzoeker gevraagde planologische procedure wordt gestart nadat voornoemde plankosten zijn betaald.
BEPALINGEN MET BETREKKING TOT PLANSCHADE
3. De gemeente zal de in artikel 1 genoemde planologische maatregel ex artikel 3.1 Wro zoals deze door de verzoeker is gevraagd en nader door de gemeente is en wordt vormgegeven in uniforme voorbereidingsprocedure brengen, onder voorwaarden dat verzoeker zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de maatregel bereid verklaart de daaruit voortvloeiende voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade aan de gemeente te compenseren.
5. De verzoeker verbindt zich om aan de gemeente het totale bedrag van de schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro, die onherroepelijk voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komt en die voortvloeit uit de herziening van het bestemmingsplan zoals deze naar aanleiding van het door de verzoeker ingediende verzoek daartoe wordt vastgesteld door de gemeente en in werking treedt, te betalen.
2.29. [eiser] heeft [ged.2] bij brief van 10 februari 2010 het volgende bericht:
Bijgesloten vind je 3 brochures (voor elk familielid) van bovengenoemde verbouwingsplannen. Zij dienen als leidraad voor de binnenkort door de gemeente bijeengeroepen inspraakbijeenkomst in het kader van de procedure ter goedkeuring van de bestemmingsplanwijziging. Jullie zullen hier ongetwijfeld voor uitgenodigd worden. Ook had je een paar weken geleden weliswaar niet in deze vorm deze informatie reeds toegestuurd gekregen. Mag ik jou toch nogmaals verzoeken als meest direct belanghebbenden mij/ons liefst zo snel mogelijk maar uiterlijk voor eind maart jullie op- en aanmerkingen te laten weten die nog niet aan me zijn doorgegeven. Tot dan kunnen we met jou verzoek(en) in de uitwerking rekening houden.
Inmiddels heb ik contact met mijn notaris in [plaats] om een nieuwe huurovereenkomst alsmede hernieuwde overeenkomst kwalitatieve verplichting / kwalitatief recht op te stellen. Ik moet hier echter om enig geduld vragen omdat de vrouw van onze notaris plotseling ernstig ziek is geworden. Ik hoop hier uiterlijk in de eerste helft van maart op terug te komen.
2.30. Bij e-mailbericht van 24 maart 2010 heeft [ged.2] [eiser] de volgende vragen gesteld:
1. De kap geplaatst op het hoogste middengedeelte lijkt erg hoog (meer dan 11 meter) dus zou graag betere indruk krijgen hoe dat er vanuit verschillende gezichtshoeken uit komt te zien
2. De vorm van de kap (een punt, gezien vanaf voorgevel) wijkt af van andere kappen in de omgeving en op bestaande pand zelf – die zijn namelijk afgeplat, minder steil en dus ook minder hoog. Op een van de latere schetsen lijkt dit dak ook enigszins afgeplat te zijn.
3, Vanaf achterzijde bezien is het puntdak een onderbreking van de bestaande gevel met de fries, niet zeker of dit een esthetische verbetering is
4. De ramen/dakkapellen boven de huidige garages zijn niet doorgetrokken tot daklijst, is dat met opzet, waarom wijkt dit af van de dakkapellen van het oude gedeelte en van gemeentehuis?
2.31. [eiser] heeft deze vragen een dag later doorgestuurd naar de architect [betrokkene2], die hierop bij e-mailbericht van 1 april 2010 een antwoord heeft gegeven, onder meer inhoudende:
1. antw., bijgaande tekeningen nr 4 en 5 geven aan hoe de nieuwe kappen zich verhouden tot de bestaande, verder geeft de maquette een helder drie dimensionaal beeld van de nieuwe toestand. (…) Dit ontwerp is uitvoerig in meerdere zittingen met de welstand/monumentencommissie van de gemeente [plaats] besproken, ook zij zijn deze mening toegedaan en hebben het ontwerp positief beoordeeld en uit gesproken dat het dorps beeld aanzienlijk verbeterd met deze oplossing.
Ik hoop dat ik u bevredigend geantwoord heb op uw vragen, die overigens getuigen van een goed inzicht in mijn vak, u heeft met deze vragen precies die aspecten geraakt die de kern van het ontwerp vormen.
Vertrouwende u van dienst te zijn en altijd bereid met u van gedachten te wisselen over dit plan (met de maquette er bij) (…)
2.32. [eiser] heeft het kadaster vervolgens verzocht om een splitsing van de percelen, zodat de ruil kon worden geëffectueerd.
2.33. Bij e-mailbericht van 22 april 2010 heeft [betrokkene2] het kadaster, alsmede [ged.2], het volgende bericht:
Hierbij de maat van de nieuwe grens tov de achtergevel van [adres] van kavel [kad.gegevens] getekend in de kadastrale tekening 1:500, die ik eerder van u ontving.
2.34. Bij e-mailbericht van 23 april 2010 heeft [ged.2] naar aanleiding van een bericht dat hij van het kadaster had ontvangen [betrokkene2] en [eiser] het volgende medegedeeld:
Wij hebben duidelijk aangegeven geen deel van de tuin van [adres] af te willen splitsen en of te willen verkopen.
Onderstaand verzoek is niet juist, gaarne terugkoppeling naar notaris en kadaster.
2.35. [betrokkene2] heeft hierop bij e-mailbericht van 25 april 2010 als volgt geantwoord:
De fout ligt geheel aan mijn zijde, excuus, het verzoek aan mij was niet expliciet genoeg, mijn opdrachtgever heeft reeds gereageerd en ik zal eea nu correct, naar ik hoop, op de tekening aan geven:
2.36. Bij brief van 25 mei 2010 heeft [betrokkene5] [eiser] een kopie van de ontwerpakte van ruiling en van de huurovereenkomst doen toekomen, welke stukken zij op 7 mei 2010 eveneens naar [gedaagden] heeft gestuurd. In de concept akte van ruiling is onder meer het volgende opgenomen:
BEDINGEN
Artikel 8
Partij 1 heeft kennisgenomen van de voorgenomen bouwplannen van partij 2 op het aan partij 2 in eigendom toebehorend registergod [adres]. Partij 1 zal zich onthouden van het indien van planschade bij de gemeente.
1. VERLENING ERFDIENSTBAARHEID VAN DOORGANG
Op grond van de hiervoor omschreven wordt bij deze ten behoeve van het aan de sub 1 genoemde volmachtgevers in eigendom toebehorend perceel (…) en te laste van het aan de comparant sub 2.a, na de onderhavige ruiling in eigendom toebehorend gedeelte van het perceel (…), verleend aan aangenomen de erfdienstbaarheid van doorgang, voorzover dit nodig is om tuinmeubelen en andere zaken via de tuin te kunnen opbergen in de op het sub 2 omschreven registergoed te bouwen garage, op de voor de eigenaar van het dienend erf minst bezwarende wijze.
In de concept huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Voorts is tussen partijen overeengekomen:
B. Bij gelegenheid van de verbouwing door huurder aan zijn aangrenzende pand zal de buitenmuur van het pand [adres] ook worden gevoegd (krimpvoegen) en gestuckt. De kosten van het voeg-, stuckwerk komen voor wat betreft het onder monumentenzorg staande gedeelte van het pand [adres] voor rekening van verhuurder voor een/derde gedeelte en voor rekening van huurder voor twee/derde gedeelte.
C. De achtertuin van het pand [adres] zal, samen met de achtertuin van het pand [adres] worden gecultiveerd. De kosten van het cultiveren van de achtertuin voor het pand [adres], komen voor rekening van verhuurder en huurder, ieder voor de helft. De achtertuin van het pand [adres] zal, gedurende het bestaan van de huurovereenkomst, zodanig moeten worden opgeknapt en ingericht al quasi verlengstuk van de achtertuin van het pand [adres].
KOOPRECHT
D. Ingeval van opzegging door verhuurder van de huurovereenkomst na afloop van enige huurperiode, of indien de verhuurder sub 1.a., mevrouw [betrokkene6], gedurende het bestaan van deze huurovereenkomst komt te overlijden, heeft de ondergetekende sub 2, tot een half jaar na opzegging door verhuurder van de huurovereenkomst casu quo tot een half jaar nadat het overlijden van de ondergetekende sub 1.a. aan hem kenbaar is gemaakt, het recht om het bij deze door hem gehuurde registergoed te kopen voor de prijs, gelijk aan de dan geldende verkoopwaarde, door partijen in onderling overleg vast te stellen, of bij gebreke van overeenstemming daaromtrent, op kosten van de ondergetekende sub 2. , vast te stellen door een deskundige, door partijen in onderling overleg te benoemen of bij gebreke van overeenstemming daaromtrent op verzoek van de meest gereden partij te benoemen door de bevoegde kantonrechter.
2.37. Bij e-mailbericht van 26 mei 2010 heeft [eiser] de nieuwe kadastrale tekening (met daarop het perceel waarop de te bouwen garage zou moeten komen) doorgestuurd naar [ged.2]. Op 1 juni 2010 is de splitsing door het kadaster uitgevoerd als gevolg waarvan het perceel kadastraal bekend als gemeente [plaats], [kad.gegevens] van [gedaagden] geruild kon worden tegen een afgesplitst perceel, kadastraal bekend als gemeente [plaats], [kad.gegevens].
2.38. Bij brief van 14 juni 2010 heeft de gemeente [plaats] [ged.2] desgevraagd onder meer de volgende stukken verschaft:
1. de verslagen van de vergaderingen van de monumentencommissie gemeente [plaats] van: 4 juni 2009, 10 september 2009 en 17 december 2009, met daarbij steeds de kopieën van de tekeningen die besproken zijn tijdens de betreffende vergadering. Tevens is vermeld dat op 10 september 2009 tijdens de vergadering ook een maquette is besproken.
2. het besluit van het college van burgemeester en wethouders tot medewerking herziening bestemmingsplan van 8 september 2009.
2.39. Bij brief van 18 juni 2010 heeft de advocaat van [gedaagden] [eiser] bericht dat [gedaagden] hebben besloten af te zien van het aangaan van de door hem voorgestelde transacties en dat het overleg als beëindigd dient te worden beschouwd.
2.40. Op 21 juni 2010 heeft nog een bespreking tussen partijen plaatsgevonden.
2.41. [gedaagden] hebben bij brief van 29 juni 2010 een zienswijze ingediend ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan “Kom 2008, herziening [adres]”.
2.42. [eiser] heeft bij e-mailbericht van 23 juli 2010 een verslag van een bijeenkomst gehouden op 21 juli 2010 gestuurd naar [gedaagden]. In dat verslag is onder meer het volgende opgenomen:
(5) [gedaagden] heeft op 20 januari 2010 het voorstel van [eiser] om de bestaande garage en het perceel te ruilen voor een gelijkwaardig alternatief met een eigen ingang vanaf De Moestuin in principe aanvaard. [gedaagden] keurt echter het door [eiser] ingediende plan om een bestemmingsplanwijziging te realiseren af. Omwille van deze visie heeft [gedaagden] bij de gemeente [plaats] een eigen zienswijze op het ter inzage en beoordeling liggende plan van [eiser] ingediend. Zij zijn namelijk van mening dat [eiser] zijn programma van eisen ondergeschikt dient te maken aan het bestaande bestemmingsplan met hoogstens een kleine afwijking in de diepte (groter) van het nieuw te bouwen bijgebouw i.p.v. de huidige garage. [gedaagden] vindt dat hun interesses/belangen onvoldoende gewicht krijgen in het plan en dat een swap van de bij nummer 5 behorende garage naar een nieuw te bouwen garage achter op het terrein bij de Moestuin van [eiser] oninteressant is. Zij willen graag alternatieven mee onderzocht zien. Hiervan, en ook van het vervolg van de bestemmingsplan wijzigingsprocedure, maken zij een swap van de garage afhankelijk. Dit ondanks eerder duidelijke positief toezeggingen die in het verleden zijn gedaan om medewerking te verlenen aan de wensen van [eiser]. [eiser] betreurt dit ten zeerste, maar zal de door [gedaagden] gewenste alternatieven laten onderzoeken.
(6) Afgesproken is daarom dat de afwikkeling van de zienswijze van de bestemmingsplanwijziging zoals door [gedaagden] ingediend bij de gemeente [plaats] af te wachten. In de tussentijd zal [eiser] proberen met de architect mogelijke alternatieven voor de garage en overige verbouwingen (zwembad, tuinkamer, carport etc.) te ontwerpen. [gedaagden] heeft zich bereid verklaard ([gedn.2+3]) zich in deze alternatieven serieus en in alle redelijkheid met de architect, [eiser] (A) en eventueel gemeente [plaats] te verdiepen en haalbaarheid hiervan te onderzoeken.
(7) De bestaande huurovereenkomst van [eiser] voor het pand nummer 5 blijft van kracht.
2.43. Bij e-mailbericht van 31 augustus 2010 heeft [betrokkene2], architect, [gedaagden] een alternatief plan gestuurd, inclusief schetsen van alternatieven plaatsen voor de nieuw te bouwen garage en schetsen van de woning, met daarbij een overzicht van de voor- en nadelen ervan.
2.44. Bij besluit van 21 september 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “Kom 2008, herziening [adres]” vastgesteld.
2.45. Een op 28 september 2010 tussen partijen geplande overleg is door [gedaagden] afgezegd, waarna partijen opnieuw per e-mail hebben gecommuniceerd over mogelijke alternatieven voor de te bouwen garage. In een e-mailbericht van 28 september 2010 heeft [eiser] aan [ged.2] daarnaast het volgende bericht:
(3) huurovereenkomst
We hebben het ook over een nieuwe in de basis al overeengekomen langdurige huurovereenkomst van jullie huidig perceel (nummer 5 met garage en tuin) aan mij gehad. Afgesproken is de huidige huurovereenkomst te continueren en eerst alle andere uitstaande issues te regelen alvorens een nieuwe overeenkomst te laten opstellen.
2.46. Tegen het besluit tot herziening van het bestemmingsplan hebben [gedaagden] bij brief van 9 december 2010 beroep ingesteld. Tevens is op diezelfde datum een verzoek ingediend om voorlopige voorziening te treffen.
2.47. In december 2010 en januari 2011 hebben partijen per e-mail gecorrespondeerd, maar dit heeft niet geleid tot overeenstemming op enig punt.
2.48. De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in zijn uitspraak van 11 maart 2011 het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen.
2.49. Op 13 mei 2011 heeft nog overleg tussen partijen plaatsgevonden, maar dat heeft niet geleid tot een oplossing van hun geschil.
2.50. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bij beschikking van 13 juli 2011 het beroep van [gedaagden] ongegrond verklaard.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter
primair
I. [gedaagden] veroordeelt om binnen zeven dagen, of een andere door de voorzieningenrechter als redelijk te oordelen termijn, na het wijzen van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom medewerking te verlenen aan het passeren van een akte van levering ten overstaan van een [naam kantoor], waarbij de overeenkomst strekkende tot ruil van 20 januari 2010 wordt geëffectueerd door middel van levering door [eiser] aan [gedaagden] van een perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats], [kad.gegevens], grootte 23 centiare, en [gedaagden] op hun beurt leveren aan [eiser] een perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats], [kad.gegevens],
II. [gedaagden] gebiedt om binnen veertien dagen, of een andere door de voorzieningenrechter als redelijk te oordelen termijn, na het wijzen van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom met [eiser] in overleg c.q. onderhandeling te treden met betrekking tot de te realiseren kwantitatief en kwalitatief gelijkwaardige garage op het aan [gedaagden] te leveren perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats], [kad.gegevens], grootte 23 centiare, waarbij [eiser] en [gedaagden] binnen een door de voorzieningenrechter als redelijk te beoordelen termijn met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid overeenstemming dienen te bereiken over de resterende ondergeschikte details waaronder doch niet uitsluitend verlichting, deur van de garage, het vestigen van een nieuw recht van overpad zodanig dat vanuit de tuin van [adres] toegang kan worden verkregen tot voornoemd perceel [kad.gegevens],
III. [gedaagden] gebiedt om binnen zeven dagen, of een andere door de voorzieningenrechter als redelijk te oordelen termijn, na het wijzen van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom een nieuwe huurovereenkomst overeenkomstig de conceptovereenkomst van de notaris (productie 24 bij de dagvaarding), dan wel onder dezelfde bedingen als de huurovereenkomst van 10 oktober 2002, op schrift te stellen en te ondertekenen, met dien verstande dat in voornoemde nieuwe huurovereenkomst een nieuwe looptijd van vijf jaren wordt overeengekomen ingaande vanaf 30 september 2011 en lopende tot en met 30 september 2016 met aansluitende huurtermijnen van telkens vijf jaar,
IV. [gedaagden] gebiedt om te dulden dat een doorbraak wordt gerealiseerd tussen [adres] en [adres], een en ander overeenkomstig de tekening die is overgelegd als productie 26 bij de dagvaarding en na overlegging van een advies van een deskundige door [eiser] dat de gewenste doorbaak voldoet aan de van overheidswege gestelde regels en eisen,
subsidiair
I. [gedaagden] gebiedt om binnen veertien dagen, of een andere door de voorzieningenrechter als redelijk te oordelen termijn, na het wijzen van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom de onderhandelingen met [eiser] te hervatten ter zake de levering van [eiser] aan [gedaagden] van het perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats], [kad.gegevens], grootte 23 centiare en tegelijkertijd de levering van [gedaagden] aan [eiser] van het perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kad.gegevens], alsmede ter zake van de op eerst genoemd perceel grond te realiseren kwantitatief en kwalitatief gelijkwaardige garage, waarbij [eiser] en [gedaagden] binnen een door de voorzieningenrechter als redelijk te beoordelen termijn met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid overeenstemming dienen te bereiken over de resterende ondergeschikte details waaronder doch niet uitsluitend verlichting, deur van de garage, het vestigen van een nieuw recht van overpad zodanig dat vanuit de tuin van [adres] toegang kan worden verkregen tot voornoemd perceel [kad.gegevens],
meer subsidiair
I. [gedaagden] hoofdelijk – dus dat de een betalende de ander zal zijn gekweten – veroordeelt tot betaling van een voorschot op de door [eiser] geleden schade van € 101.103,07, welk voorschot wordt vastgesteld op een bedrag van € 20.000,-, dan wel een voorschot op de geleden schade door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening van dit voorschot,
primair, subsidiair en meer subsidiair
I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een voorschot op de kosten van dit geding, waaronder de kosten van gemachtigde van € 31.312,69, welk voorschot wordt vastgesteld op € 20.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening dan wel indien de voorzieningenrechter het vorenstaande niet toewijsbaar acht [gedaagden] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke kosten op basis van het Rapport Voor-Werk II van € 1.788,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van deze dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening en [gedaagden] veroordeelt in de nakosten met een bedrag van € 131,- dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van € 199,- en de eventuele verdere executiekosten.
3.2. [eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Volgens [eiser] is sprake van een rompovereenkomst ter zake de ruil van de percelen grond, nu partijen over de meest essentiële punten (het perceel, de grootte daarvan en de bereikbaarheid) overeenstemming hebben bereikt en die overeenstemming en de daaruit voortvloeiende verbintenissen voldoende bepaalbaar zijn. Voor de totstandkoming van de overeenkomst hebben partijen tweëeneenhalf jaar overleg gevoerd en onderhandeld. [eiser] mocht er gelet op de verklaringen die van de zijde van [gedaagden] zijn gedaan gerechtvaardigd op vertrouwen dat het zogenoemde principe akkoord bindend is. [eiser] vordert dan ook primair nakoming van het principe akkoord, in die zin dat medewerking dient te worden verleend aan het passeren van de akte om de ruil te effectueren. Voorzover er nog ondergeschikte punten zijn die partijen nog dienen te bespreken, vordert [eiser] een gebod om hierover in overleg dan wel onderhandeling te treden.
Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat het [gedaagden] in de fase van onderhandelingen (die partijen thans hebben/hadden bereikt) niet meer vrij staat deze eenzijdig af te breken. [eiser] vordert dan ook een gebod tot dooronderhandelen.
Meer subsidiair vordert [eiser] een voorschot op de vergoeding van de gemaakte kosten. Immers [eiser] heeft welbewust gewacht tot partijen – volgens hem – overeenstemming hadden bereikt, voordat hij (grote) investeringen ging doen. [eiser] heeft dit ook uitdrukkelijk kenbaar gemaakt aan [gedaagden].
Verder stelt [eiser] nog dat partijen overeenstemming hadden bereikt over het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. [eiser] vordert dan ook een gebod tot het ondertekenen van een nieuwe huurovereenkomst overeenkomstig de conceptovereenkomst van de notaris, dan wel het opstellen en onderteken van een huurovereenkomst die gelijk is aan de huidige hurovereenkomst, maar dan met een langere looptijd.
[eiser] vordert daarnaast nog een gebod om te dulden dat een doorbraak wordt gerealiseerd tussen [adres] en [adres], nu partijen ook ten aanzien van dit punt reeds tot overstemming waren gekomen. Tot slot vordert [eiser] een voorschot op de gemaakte (buitengerechtelijke) kosten.
3.3. [gedaagden] voeren verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Anders dan [gedaagden] hebben betoogd is de voorzieningenrechter van oordeel dat wel sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van [eiser]. Het bestemmingsplan is met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 juli jongstleden onherroepelijk geworden. [eiser] hoeft nu alleen nog maar een omgevingsvergunning aan te vragen, teneinde zijn bouwplannen te kunnen realiseren. Daarvoor is evenwel vereist dat het perceel grond met daarop de garage, dat toebehoort aan [gedaagden], wordt geruild tegen een ander perceel grond, alwaar een gelijkwaardige garage zal worden gebouwd. Nu [eiser] in dit kort geding primair nakoming vordert van de overeenkomst tot ruil van de percelen grond is het spoedeisend belang hiermee gegeven.
4.2. De eerste vraag die voorligt, is of partijen overeenstemming hebben bereikt over de ruil van de garages/percelen grond.
4.3. Om van een rompovereenkomst te kunnen spreken, zoals [eiser] doet, dienen partijen over ten minste de (wettelijke) essentialia van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. Of dit zich in een concreet geval voordoet, is in de eerste plaats afhankelijk van de vraag of de onderwerpen ten aanzien waarvan overeenstemming bestaat de essentialia van de overeenkomst in vorenbedoelde zin bevatten. Daarnaast speelt de vraag of partijen elkaars verklaringen en gedragingen over en weer zodanig mochten begrijpen dat zij aan het tot dan toe bereikte onderhandelingsresultaat inderdaad reeds gebonden zouden zijn. Bij deze laatste vraag is in het bijzonder van belang of een voornemen tot verder onderhandelen bestond. Voorts spelen de overige omstandigheden van het geval een rol. Zo kan van een overeenkomst geen sprake zijn indien de ene partij van de andere behoort te begrijpen dat een bepaald punt voor die ander van essentieel belang is en daaromtrent nog geen overeenstemming is bereikt.
4.4. [eiser] heeft zijn stelling dat sprake is van een rompovereenkomst (door hem ook wel genoemd principe akkoord) voornamelijk doen steunen op de inhoud van het e-mailbericht van 20 januari 2010 van [ged.2]. In dat e-mailbericht heeft [ged.2] [eiser] medegedeeld: “Wij zijn in principe akkoord om een intentie verklaring te tekenen voor de ruil van de bestaande garage en perceel voor een gelijkwaardig alternatief op de aangegeven plek met een eigen ingang van de Moestuin. Zowel kwalitatief als kwantitatief dienen beide vergelijkbaar te zijn. Wij vermelden specifiek het volume, vierkante meters, verwarming, deur en verlichting. Ook willen wij in de uiteindelijke overeenkomst het huidige recht van overpad wijzigen ingevolge wijziging van locatie van de garage, zodanig dat er in de nieuwe situatie een recht van overpad ontstaat door de tuin van nr 5, direct naar de garage. Dit om bv tuinmeubelen en andere zaken via de tuin te kunnen opbergen.” [ged.2] heeft dus aangegeven dat [gedaagden] akkoord zijn om een intentieverklaring te tekenen voor de ruil van de percelen grond. Voorshands geoordeeld mocht [eiser] hieruit evenwel niet afleiden dat partijen – los van de genoemde punten, zoals bereikbaarheid en oppervlakte, die nog nader besproken dienden te worden – overeenstemming hadden bereikt over de ruil van de percelen grond. Het ondertekenen van een intentieverklaring is immers iets anders dan het aanvaarden van een aanbod, althans het instemmen met een voorstel, zoals dat van de zijde van [eiser] is gedaan. Een intentieverklaring bevat afspraken over een later te sluiten overeenkomst en wordt vaak opgesteld op een moment dat partijen nog niet alle (toekomstige) omstandigheden kunnen overzien. In een dergelijke verklaring kan ook worden opgenomen dat partijen in een bepaalde nader omschreven situatie alsnog kunnen afzien van het sluiten van een overeenkomst. Met het bericht dat [gedaagden] in principe akkoord waren een intentieverklaring te ondertekenen, is vooralsnog dan ook op dat moment geen gebondenheid aan een overeenkomst met [eiser] ontstaan. Dit betekent dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een zogenaamde rompovereenkomst die tot ruil van de percelen grond strekte tot stand is gekomen. De primaire vorderingen onder I. en II. zullen dan ook worden afgewezen.
4.5. De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord, is of op [gedaagden] de plicht rust om door te onderhandelen met [eiser]. Voor de beoordeling van de verplichting tot dooronderhandelen bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. Hoge Raad 12 augustus 2005, NJ 2005, 467). In het licht van deze maatstaf dienen de door [eiser] aangevoerde stellingen beoordeeld te worden.
4.6. [gedaagden] hebben meerdere redenen aangevoerd op grond waarvan zij [eiser] bij brief van 18 juni 2010 hebben bericht dat zij afzagen van het aangaan van een door [eiser] voorgestelde overeenkomst. Volgens [gedaagden] zou [eiser] hen niet van de volledige verbouwingsplannen op de hoogte hebben gesteld. [eiser] zou steeds maar (kleine) gedeeltes van zijn bouwplan hebben getoond, die een onjuist en onvolledig beeld gaven van de totale omvang van het plan en van de impact die de wijzigingen zouden hebben voor [naam pand] zelf en voor de omgeving. Zo zouden [gedaagden] pas in een zeer laat stadium, op 10 februari 2010, de tekeningen met het gevelaanzicht van de nieuwe toestand hebben gekregen.
Daarnaast hebben [gedaagden] begin mei 2010 een concept akte (teneinde de ruil van de percelen grond te effectueren) en eveneens een gewijzigde huurovereenkomst ontvangen. In beide stukken waren bepalingen opgenomen, die partijen niet eerder hadden besproken en die een beperking inhielden van hetgeen eerder was overeengekomen/besproken. [gedaagden] hebben daarbij ter zitting aangegeven dat zij het in de huurovereenkomst opgenomen kooprecht als grievend hebben ervaren. Voorts werd [gedaagden] na contact met de gemeente medio juni 2010 duidelijk dat het ontwerp bestemmingsplan al vanaf 20 mei 2010 ter inzage lag en dat de zienswijze termijn dus al liep, dit terwijl [eiser] [gedaagden] hier niets over had laten weten. Deze (onvoorziene) omstandigheden hebben ertoe geleid dat [gedaagden] besloten medio juni 2010 het overleg met [eiser] te staken.
4.7. Vooropgesteld moet worden dat [eiser] sinds medio 2007 [gedaagden] op de hoogte heeft gesteld van zijn plannen om [adres] te verbouwen. [eiser] heeft daarbij steeds overleg gevoerd en onderhandeld met [ged.2], die zo blijkt uit de stukken, daartoe namens zijn broer en moeder, ook bevoegd was. [ged.2] heeft de bouwplannen telkens voorgelegd aan zijn familieleden en heeft [eiser] veelvuldig aangegeven dat hij overleg voerde/had gevoerd met zijn broer en moeder, de respectievelijke mede-eigenaar en vruchtgebruiker van [adres].
4.8. Ten aanzien van de omvang van de verbouwingsplannen geldt het volgende. Niet weersproken is dat [ged.2] op 21 september 2009 in aanwezigheid van [eiser] en zijn architect [betrokkene2] de maquette heeft bekeken. Uit deze maquette – waarvan zich ook foto’s bij de overgelegde stukken bevinden – blijkt voldoende duidelijk dat de verbouwing ook zou inhouden dat een kap zou worden aangebracht op het hoge middendeel van [adres], dat het rechterdeel zou worden voorzien van een kapverdieping over de gehele lengte en dat het rechterdeel van het pand naar achteren toe zou worden uitgebreid. Nu [ged.2] steeds zijn familieleden vertegenwoordigde in deze kwestie wordt aangenomen dat hij hetgeen hij had gezien tijdens die bespreking in september 2009 heeft teruggekoppeld naar zijn broer en zijn moeder. Voor zover de stelling van [ged.2] gevolgd zou worden dat hij alleen tekeningen van de oude situatie zou hebben ontvangen, had het op zijn weg gelegen om te vragen naar de tekeningen van de nieuwe situatie. Voldoende aannemelijk is geworden dat [ged.2], in ieder geval nadat hij de maquette had gezien, duidelijk was geworden dat bij [eiser] het plan bestond om het een en ander, zoals hiervoor genoemd, te gaan veranderen aan [adres]. Bij e-mailbericht van 9 december 2009 heeft [eiser] [ged.2] ook bericht dat hij [betrokkene2] had verzocht om [ged.2] de laatste plannen van de verbouwing te sturen. Dat de tekening die op 17 december 2009 naar [ged.2] is verstuurd een plattegrond en dus een bovenaanzicht van de situatie betreft, betekent nog niet dat daaruit in het geheel niet is af te leiden wat de bouwplannen inhielden. Bovendien hadden [gedaagden], indien onduidelijkheid hierover bestond, hierover navraag kunnen doen. Nadat [ged.2] op 20 januari 2010 had aangegeven dat [gedaagden] in principe akkoord waren om een intentieverklaring te tekenen, heeft [eiser] [ged.2] op 10 februari 2010 een brochure met daarin de verbouwingsplannen gestuurd, waarna [ged.2] op 24 maart 2010 enkele vragen hierover heeft gesteld. Deze vragen zijn vervolgens door [betrokkene2] beantwoord op 1 april 2010. [ged.2] heeft daarop niet meer gereageerd en heeft evenmin aangegeven dat hij niet instemde met de verbouwingsplannen, althans dat hij het er niet mee eens was.
4.9. Verder is voldoende aannemelijk geworden dat [ged.2] wist dat de monumentencommissie al meerdere keren had vergaderd. [eiser] heeft [ged.2] al op 4 juni 2009 bericht dat de welstandcommissie van de gemeente informeel haar akkoord had gegeven en dat zij de gemeente positief had geadviseerd om de wijziging van het bestemmingsplan goed te keuren. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat de welstandcommissie opnieuw in september 2009 zou vergaderen. [ged.2] had hieruit mogen afleiden dat de tekeningen van de nieuwe situatie – ervan uit gaande dat deze niet bij hem bekend waren – reeds waren voorgelegd aan de monumenten-/welstandcommissie en had hierom dus bij [eiser] kunnen vragen. Tevens had [ged.2] kunnen vragen om het verslag van de vergaderingen/bijeenkomsten van de monumenten-/welstandcommissie, temeer nu ter zitting is gebleken dat [gedaagden] hechten aan het (behoud van het) historische uiterlijk van [naam pand]. Dit alles in ogenschouw nemende maakt dat vooralsnog onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eiser] [gedaagden] niet van voldoende informatie over zijn bouwplannen heeft voorzien.
4.10. [eiser] heeft [ged.2] vervolgens op 21 december 2009 medegedeeld dat het bouwplan in de gemeenteraad was besproken en dat men tevreden was over de inhoud ervan. Daarnaast heeft [eiser] aangegeven dat hij spoedig een overeenkomst van de gemeente zou ontvangen waarin zou zijn opgenomen dat de gemeente zich zou inzetten om een bestemmingsplanwijziging door te voeren. Tot slot heeft [eiser] [ged.2] bericht dat dan de bouwaanvraag zou worden ingediend en dat in januari 2010 als onderdeel van de bestemmingsplanwijziging een inspraakronde zou volgen. [eiser] heeft bij brief van 10 februari 2010 nogmaals aangegeven dat de inspraakbijeenkomst op korte termijn zou plaatsvinden. Dat [eiser] [gedaagden] niet heeft gewezen op het moment waarop de inspraakronde daadwerkelijk van start ging – ervan uitgaande dat [eiser] hiervan wel op de hoogte was – is weliswaar niet conform hetgeen [gedaagden] hadden verwacht, maar [eiser] heeft daarentegen evenmin mogen verwachten dat [gedaagden] nog bezwaar zouden maken tegen de wijziging van het bestemmingsplan. Bovendien hadden [gedaagden], indien dit moment daadwerkelijk van groot belang voor hen was, zelf actie kunnen ondernemen, hetgeen zij uiteindelijk ook hebben gedaan. Dat de termijn voor het indienen van een zienswijze al was gaan lopen, terwijl [gedaagden] hiervan niet op de hoogte waren, kan voorshands geoordeeld dan ook niet worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid.
4.11. Dat in de concept akte teneinde de ruil van de percelen grond te effectueren én in de nieuwe huurovereenkomst nieuwe bepalingen zijn opgenomen, die in het nadeel zijn van [gedaagden], kan zo zijn. Ten aanzien van de huurovereenkomst heeft [ged.2] evenwel voorgesteld dat [eiser] zelf een huurovereenkomst zou (doen) opstellen. Bovendien heeft [ged.2] na ontvangst van deze stukken hierop niet gereageerd, waardoor bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat [gedaagden] instemden met de inhoud van de stukken, althans dat er geen (grote) beletselen bestonden die er toe zouden kunnen leiden dat zijn bouwplannen geen doorgang zouden kunnen vinden. In dat verband is nog van belang dat [ged.2] ten opzichte van [eiser] altijd een welwillende houding heeft gehad, dat [ged.2] bereid was om te onderhandelen – hetgeen ook blijkt uit zijn e-mailbericht van 20 januari 2010, dat [ged.2] wist dat [eiser] het perceel waarop de garage behorend bij [adres] staat nodig heeft teneinde zijn bouwplannen te kunnen realiseren en dat de onderhandelingen/het overleg en de besprekingen tussen partijen al geruime tijd - sinds 2007 - liepen. Tot slot is nog van belang dat [ged.2], nadat hij op 1 juni 2010 een bericht van het kadaster had ontvangen dat de percelen waren gesplitst (teneinde de ruil van de percelen grond te kunnen effectueren) hierop niet heeft gereageerd.
4.12. Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat partijen in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken van de onderhandelingen in strijd moet worden geacht met de precontractuele goede trouw. Voldoende aannemelijk is geworden dat [eiser] in de veronderstelling verkeerde dat er (mogelijk) een overeenkomst tot ruil van de percelen grond tot stand zou komen.
4.13. Overigens vond op 21 juni 2010 en dus op het moment dat de advocaat van [gedaagden] de brief van 18 juni 2010 waarin de onderhandelingen tussen partijen werden afgebroken reeds had geschreven (maar deze brief nog niet was ontvangen door [eiser]), nog een overleg tussen partijen plaats over de bouwplannen, gedurende welk overleg [ged.2] met geen woord repte over enig geschonden vertrouwen – waarop hij zich thans beroept – door [eiser].
4.14. Dat [gedaagden] hechten aan het historische en groene karakter van [naam pand] en dus bezwaar hebben tegen een wijziging van het uiterlijk van [adres] is ter zitting voldoende duidelijk geworden en is ook zeer wel begrijpelijk mede gelet op het feit dat de voorvaderen van [gedaagden] woonachtig zijn geweest in [naam pand]. Het belang van [eiser], die woont aan de [adres] en eigenaar is van het grootste gedeelte van [naam pand], dient onder de huidige omstandigheden evenwel zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagden], voor wie [naam pand], althans [adres], enkel een pied-à-terre is, dat thans verhuurd is aan [eiser]. Daar komt bij dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 13 juli 2011 de bezwaren van [gedaagden] tegen de bestemmingsplanwijziging (kort gezegd inhoudende dat [gedaagden] niet waren betrokken bij de planvorming, het plan niet in het belang van een goede ruimtelijke ordening zou zijn en dat het plan niet uitvoerbaar zou zijn omdat [gedaagden] geen medewerking wenst te verlenen aan de ruil van de percelen grond) reeds heeft verworpen, zodat het gewijzigde bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en [eiser] tot uitvoering van zijn plannen kan en mag overgaan.
4.15. Dit alles overziend zal de subsidiaire vordering tot het hervatten van de onderhandelingen worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal en kan daarbij niet bepalen dat partijen overeenstemming dienen te bereiken, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen. Wel gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat beide partijen, mede gelet op hun vriendschappelijke relatie die stamt uit het verleden en op hun huidige relatie als verhuurder en huurder en mede-eigenaren van [naam pand], zich zullen inspannen om in goed overleg tot een redelijke en billijke oplossing te komen, die recht doet aan de ontstane situatie.
4.16. Nu de subsidiaire vordering (gedeeltelijk) zal worden toegewezen, wordt niet meer toegekomen aan de meer subsidiaire vordering tot vergoeding van de schade wegens het afbreken van de onderhandelingen.
4.17. Ten aanzien van de vordering met betrekking tot de huurovereenkomst wordt het volgende overwogen. [gedaagden] heeft bezwaar gemaakt tegen de nieuwe huurovereenkomst zoals die door de notaris is opgesteld, omdat daarin bepalingen zijn opgenomen waarover partijen niet eerder hebben gesproken, althans overeenstemming hadden. Tegen het opstellen en ondertekenen van een huurovereenkomst die qua voorwaarden gelijk is aan de lopende huurovereenkomst, maar met een huurtermijn van vijf jaren en een mogelijkheid deze te verlengen, heeft [gedaagden] zich niet uitdrukkelijk verzet. Ter zitting is gesteld noch gebleken dat [gedaagden] [adres] niet langer willen verhuren aan [eiser]. In zoverre zal de primaire vordering onder 3. dan ook worden toegewezen.
4.18. [eiser] heeft onder 4. (primair) nog gevorderd om te dulden dat een doorbraak wordt gerealiseerd tussen [adres] en [adres], overeenkomstig de tekening die is overgelegd en na overlegging van een advies van een deskundige door [eiser] dat de gewenste doorbraak voldoet aan de van overheidswege gestelde regels en eisen. [gedaagden] hebben zich ter zitting hiertegen verzet, omdat de afspraken die [ged.2] met [eiser] heeft gemaakt volgens [gedaagden] samenhangen met de andere afspraken inzake de ruil van de percelen. Nu vooralsnog onduidelijkheid bestaat over de vraag of – nu [naam pand] is aangewezen als monument – het is toegestaan om daadwerkelijk een doorgang te maken, zal deze vordering worden afgewezen. Dit laat onverlet dat partijen in hun verdere onderhandelingen over de ruil van de percelen grond en de te bouwen garage hierover nader zouden kunnen spreken en ook nader advies zouden kunnen inwinnen.
4.19. Tot slot de vordering tot betaling van een voorschot op de kosten van € 20.000,-.
Het betreft hier de kosten die de advocaat van [eiser] zou hebben gemaakt, althans een vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. [gedaagden] hebben deze vordering weersproken. Overwogen wordt dat [eiser] de kosten, die overigens grotendeels zien op de kosten die zijn advocaat heeft moeten maken in de bestuursrechtelijke procedure, niet nader met stukken heeft onderbouwd. Voor zover de gevorderde vergoeding ziet op buitengerechtelijke kosten heeft [eiser] niet gesteld of voldoende aannemelijk gemaakt dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.20. Concluderend zullen de primaire vorderingen onder I., II, en IV. worden afgewezen en zullen de primaire vordering onder III. en de subsidiaire vordering onder I. worden toegewezen. De vordering tot betaling van een voorschot op de gemaakte (proces- en/of buitengerechtelijke) kosten zal eveneens worden afgewezen.
4.21. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. gebiedt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onderhandelingen met [eiser] te hervatten ter zake de levering van [eiser] aan [gedaagden] van het perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats], [kad.gegevens], grootte 23 centiare en tegelijkertijd de levering van [gedaagden] aan [eiser] van het perceel grond kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [kad.gegevens], alsmede ter zake van de op eerst genoemd perceel grond te realiseren kwantitatief en kwalitatief gelijkwaardige garage,
5.2. gebiedt [gedaagden] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde bedingen als de huurovereenkomst van 10 oktober 2002, op schrift te stellen en te ondertekenen, met dien verstande dat in voornoemde nieuwe huurovereenkomst een nieuwe looptijd van vijf jaren wordt overeengekomen ingaande vanaf 30 september 2011 en lopende tot en met 30 september 2016 met een mogelijkheid tot verlenging voor een nieuwe periode van telkens vijf jaar,
5.3. veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag of keer dat zij niet aan de in 5.1. en/of 5.2. uitgesproken hoofdveroordelingen voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Wiertz-Wezenbeek en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 10 augustus 2011.