Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138872 / HA ZA 06-544
Vonnis van 11 mei 2011
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. F.J.H.M. Berndsen te Tilburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [werknemer],
gedaagde,
advocaat mr. W.A.J. Hagen te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 april 2010
- het deskundigenbericht
- de conclusies na deskundigenbericht van partijen.
Daarna is vonnis bepaald.
De (verdere) beoordeling van het geschil
1. In het tussenvonnis van 10 juni 2009 heeft de rechtbank overwogen dat voorshands wordt aangenomen dat de in het eerdere tussenvonnis van 3 december 2008 neergelegde berekening van de schade wegens gederfde huurinkomsten van het onderhavige bedrijfsverzamelgebouw, door de rechtbank voor de periode van 1 april 2006 tot 1 april 2009 berekend op € 15.261,30, berust op een mogelijk onjuiste feitelijke of juridische grondslag en dat zij voornemens is van die beslissing terug te komen, omdat:
a. de bovenverdieping als opslagruimte was verhuurd en de huur daarvan volgens de daarvoor geldende wettelijke regels voor opzegging reeds was geëindigd per 1 maart 2006,
b. de in het geding gebrachte stukken doen vermoeden dat de schade van [eiser] lager is dan door de rechtbank is berekend, omdat naast huur ook een vergoeding GWE is ontvangen.
[eiser] heeft de gelegenheid gekregen daarop te reageren.
2. [eiser] heeft thans betwist dat de bovenverdieping als opslagruimte werd verhuurd. Hij heeft daarvoor aangevoerd dat de bovenruimte aanvankelijk door Default als bedrijfsruimte werd gehuurd en dat de huur van de bedrijfsruimte vervolgens door MRT als opvolgend huurder van Default (per 1 juli 2004) is overgenomen. Dat MRT de door haar gehuurde bedrijfsruimte later als opslagruimte is gaan gebruiken doet daaraan volgens [eiser] niet af.
3. In deze redenering kan de rechtbank [eiser] niet volgen. In brief van [gedaagde] aan (de toenmalige advocaat van) [eiser] d.d. 10 maart 2008, overgelegd bij akte van 17 september 2008, staat onder meer:
“Ruimte 7/8 komt in 2002 voor 10 maanden leeg, in geheel 2003 is er ook sprake van leegstand en pas per half 2004 wordt de ruimte in gebruik gegeven aan MRT als opslag van goederen. De ruimte, te gebruiken als redelijk kwalitatieve kantoorruimte werd derhalve gedegradeerd tot opslagruimte”.
Daaruit volgt dat de onderhavige ruimte niet door MRT als opvolgend huurder van Default is overgenomen, maar dat deze ruimte aanvankelijk leeg stond en pas (veel) later door MRT is gehuurd, en wel als opslagruimte. Dat de ruimte is verhuurd als opslagruimte en niet als kantoorruimte kan bovendien worden afgeleid uit de bedongen huurprijs. Deze bedroeg 50% van de normale huurprijs, zo blijkt uit de in het tussenvonnis van 10 juni 2009 in rechtsoverweging 2 geciteerde onweersproken brief van [ ] [betrokkene] aan MBV van 3 juni 2004. Daartegenover is de enkele stelling van [eiser] dat de bovenverdieping aan MRT werd verhuurd als bedrijfsruimte onvoldoende. Als onvoldoende weersproken moet daarom worden aangenomen dat de bovenverdieping aan MRT werd verhuurd als opslagruimte. Voor een bewijsopdracht is daarom geen plaats. Dat betekent dat de rechtbank, zoals aangekondigd in het tussenvonnis van 10 juni 2009, zal terugkomen van haar in het tussenvonnis van 3 december 2008 gegeven beslissing over de gederfde huurinkomsten. Rekening houdend met de omstandigheid dat de huur van de bovenverdieping is geëindigd per 1 maart 2006 en met hetgeen in het tussenvonnis van 3 december 2008 in rechtsoverweging 2.8 is overwogen, zouden de gederfde huurinkomsten uitkomen op € 3.029,26 + € 18.706,32 = € 21.735,58. De helft daarvan is € 10.867,79.
Bij het voorgaande wordt opgemerkt, dat de berekening van het bedrag ad € 30.552,60 in rechtsoverweging 2.8 van het vonnis van 3 december 2008 een rekenfout bevat en in zoverre moet worden gecorrigeerd. Verzuimd is in die berekening te betrekken het daarvoor genoemde bedrag wegens leegstand van de benedenruimte ad € 3.029,26. De gecorrigeerde berekening komt uit op € 33.551,86. Bij de bepaling van het bedrag ad € 10.867,79 is uitgegaan van de gecorrigeerde berekening.
4. Wat betreft onderdeel 1.b heeft [eiser] verwezen “naar de opmerkingen van de deskundige daaromtrent in zijn rapport onder het kopje: vraag 2”. Dat is zonder toelichting, die ontbreekt, niet te begrijpen, omdat die vraag (hierna onder 6.b weergegeven) de huurperiode tot 1 april 2006 betreft, terwijl de rechtbank in rechtsoverweging 2.8 van het vonnis van 3 december 2008 de gederfde huurinkomsten over de periode vanaf 1 april 2006 heeft berekend. Als onvoldoende weersproken moet daarom worden aangenomen dat door [eiser] naast huur ook een vergoeding GWE is ontvangen. Dat leidt tot een verdere aanpassing van de schade en wel als volgt. Het tekort wegens lagere huur (van de benedenruimte) was door de rechtbank in het vonnis van 3 december 2008 (rechtsoverweging 2.8) voor de periode van 1 april 2006 tot 1 april 2009 berekend op € 519,62 per maand. Dat bedrag was gevonden door de oorspronkelijke huurprijs van € 1.519,62 per maand te verminderen met de nieuwe huurprijs van € 1.000,-- per maand. Aangenomen moet echter worden dat in de eerstgenoemde huurprijs een bedrag van € 269,32 was begrepen wegens energie- en servicekosten, terwijl de huurprijs van € 1.000,-- exclusief die kosten is. Het verschil tussen de beide huurprijzen exclusief energie- en servicekosten komt dan uit op (€ 1.250,31 - € 1.000,-- =) € 250,31.Dat leidt ertoe dat de schade wegens gederfde huurinkomsten nader moet worden berekend op 36 maanden à 250,31, wat neerkomt op € 9.011,16. Ook daarmee rekening houdend, kunnen de gederfde huurinkomsten nader worden berekend op € 3.029,26 + € 9.011,16 = € 12.040,42. De helft daarvan is € 6.020,21.
5. [eiser] heeft in dit verband ook nog aangevoerd dat de rechtbank er bij de berekening van de gederfde huurinkomsten in rechtsoverweging 2.1 (bedoeld is kennelijk rechtsoverweging 2.7) van het vonnis van 3 december 2008 ten onrechte van is uitgegaan dat het mogelijk moet zijn vanaf 1 april 2009 weer “op het oude niveau huurinkomsten te genereren”, omdat de benedenverdieping per 1 juni 2006 is verhuurd aan Tesgo voor een huurprijs van € 1.000,-- per maand en het niet mogelijk is de huurprijs tussentijds te verhogen. De schade wegens gederfde huurinkomsten loopt daarom volgens [eiser] (zo begrijpt de rechtbank) door tot 1 juni 2011, zodat dat de schade wegens gederfde huurinkomsten (24 x € 519,63 =) € 12.471,12 meer bedraagt.
Er is geen reden van de in het tussenvonnis van 3 december 2008 op dit onderdeel gegeven beslissing terug te komen, reeds omdat het in strijd is met een goede procesorde thans voor het eerst, meer dan twee jaar nadat de rechtbank haar voormelde beslissing heeft gegeven, aan de orde te stellen dat de huurprijs die met Tesgo is overeengekomen niet verhoogd kan worden. Daarbij komt dat [eiser] zijn stelling ook onvoldoende heeft toegelicht door tot op heden de huurovereenkomst met Tesgo niet in het geding te brengen.
De conclusie is al met al dat de vordering van [eiser] wat betreft de gederfde huurinkomsten toewijsbaar is tot voormeld bedrag van € 6.020,21. Aangezien de gederfde huurtermijnen niet zijn gekapitaliseerd is er geen reden een rekenrente toe te passen.
6. Beslist moet thans nog worden over de (gewijzigde) vordering van [eiser], strekkende tot verdeling van het vennootschapsvermogen van Maatwerk Beheer v.o.f. In verband daarmee is door de rechtbank bij vonnis van 10 juni 2009 een deskundige benoemd aan wie de volgende vragen zijn voorgelegd:
a. Kunt u op basis van de aard van de in de producties I bij de akte van 10 januari 2007 en de producties 1.1 t/m 1.4 en 2.2 bij de akte van 21 februari 2007 bedoelde kosten dan wel het aanwendingsdoel van die kosten, zoals dat blijkt uit de overgelegde stukken en de administratie dan wel nadere informatie van partijen, een oordeel geven te wiens laste deze kosten naar algemeen aanvaard bedrijfseconomisch inzicht behoren te komen?
b. Kunt u op basis van hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 11 t/m 15 is overwogen een berekening maken van de door MRT verschuldigde huur-, energie- en- servicekosten betreffende de begane grond over de periode van 1 juli 2000 tot 1 april 2006 en nagaan in hoeverre dit door MRT is voldaan? Kunt u van de verschuldigde huur en bijdrage energie- en servicekosten en betalingen een overzicht per jaar maken, alsmede een totaaloverzicht.
c. Kunt u op basis van hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 16 is overwogen nagaan in hoeverre de verschuldigde huur voor de bovenverdieping door MRT is voldaan?
d. Wilt u, met inachtneming van de vragen sub 1 en 2 en met hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 4 t/m 6 is overwogen, een eindbalans van MBV opstellen per 20 juni 2007 en een berekening maken op grond waarvan verrekening tussen de partijen kan plaatsvinden, ervan uitgaande dat de gemeenschap gelijkelijk tussen de partijen wordt verdeeld?
e. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
7. Bij de beantwoording van de vragen heeft de deskundige als uitgangspunt genomen de tussentijdse cijfers per 30 juni 2007. De partijen hebben daartegen geen bezwaar gemaakt, zodat de rechtbank dat uitgangspunt zal volgen.
Bij de beantwoording van vraag 6.d heeft de deskundige vooropgesteld dat [gedaagde] zijn aandeel in het bedrijfspand met instemming van [eiser] heeft verkocht en geleverd aan een derde partij, waarbij de hypotheek is afgelost. Het proces-verbaal van verrekening van notaris T.K. Lekkerkerker van 13 januari 2009 vermeldt op dat punt dat partijen het erover eens zijn dat van de verkoopopbrengst ten behoeve van [gedaagde] van het aandeel in het bedrijfsverzamelgebouw een gedeelte € 50.000,-- in depot bij de notaris is gebleven. De deskundige heeft daarover in zijn rapport geschreven dat uit praktische overwegingen en met goedvinden van de partijen de verrekening van de meerwaarde van het bedrijfspand niet in de eindbalans is verwerkt, omdat dit door partijen separaat zal plaatsvinden. De vragen heeft de deskundige als volgt beantwoord.
Vraag 6.a
Volgens de deskundige zijn kosten tot in ieder geval een totaalbedrag van € 3.297,34 ten onrechte ten laste van MBV gekomen. De door de deskundige beoordeelde posten zijn opgenomen in bijlage 1 bij het rapport. Bij de beantwoording van deze vraag heeft de deskundige aangetekend dat wegens het ontbreken van onderliggende basisdocumenten (bijvoorbeeld facturen) niet in alle gevallen door hem zelfstandig vastgesteld kon worden wat de aard van de prestatie is geweest die door de betreffende leverancier is geleverd en dus in die gevallen ook niet heeft kunnen vaststellen ten laste van wie de desbetreffende post naar bedrijfseconomisch inzicht behoort te komen.
Vragen 6.b en c
Over de periode van 1 juli 2000 tot 1 april 2006 is € 3.862,34 te weinig aan huur en € 9.412,-- te weinig aan servicekosten (de kosten van energie, onderhoud en schoonmaak) aan MRT in rekening gebracht. Deze beide bedragen zijn inclusief de huur/servicekosten van de bovenverdieping over de periode van 1 juli 2004 tot 1 maart 2006.
Vraag 6.d
De deskundige heeft de eindbalans van MBV per 30 juni 2007 opgesteld. Rekening houdend met de verrekening van de bedragen onder 6.a t/m c via de respectieve kapitaalrekeningen komt volgens de eindbalans per die datum toe aan [gedaagde] € 4.800,-- en aan [eiser] € 24.912,--. In die eindbalans is in de post “overige schulden” een reservering begrepen van € 18.317,96 exclusief omzetbelasting uit hoofde van verschuldigde beheer- en andere kosten aan de firma KVCA (Kantoor Verwerking Computer Administratie, waarvan [betrokkene] de directeur is). De conclusie van de deskundige is dat deze schuld door de beide firmanten in privé is afgewikkeld en dat deze op de balans opgenomen schuld tot genoemd bedrag kan vrijvallen ten gunste van de beide kapitaalrekeningen. Na deze aanpassing komt volgens de gecorrigeerde eindbalans per 30 juni 2007 toe aan [gedaagde] € 13.959,-- en aan [eiser] € 34.071,--. Wel dient dan volgens de deskundige tussen partijen nog een nadere verrekening plaats te vinden uit hoofde van het feit dat door [eiser] € 5.384,39 in privé is betaald ten behoeve van beide firmanten tezamen.
Vraag 6.e
De deskundige heeft aangegeven dat zowel [eiser] als [gedaagde] naar aanleiding van vraag 6.a nog andere posten ter verrekening naar voren heeft gebracht. Omdat deze, in het rapport met name genoemde posten, buiten de reikwijdte van de opdracht vallen, heeft de deskundige het aan de rechtbank overgelaten of deze nagekomen posten alsnog verrekend moeten worden.
8. Zowel [eiser] als [gedaagde] heeft de inhoud van het deskundigenrapport op onderdelen weersproken.
9. Volgens [eiser] moet op de eindbalans nog een vordering op KVCA worden opgenomen van € 13.831,68 inclusief omzetbelasting. Dat betreft volgens [eiser] ten onrechte door KVCA bij MBV gedeclareerde advocaatkosten van mr. P.A.C. de Vries.
Deze vordering zal niet in de eindbalans worden opgenomen, reeds omdat [eiser] niet heeft toegelicht waarop deze advocaatkosten zien. Daarbij speelt mee dat er kennelijk, zo volgt uit de stellingen van de partijen, verschillende procedures zijn geweest, waarbij partijen en/of KVCA en/of [betrokkene] betrokken waren. [eiser] heeft in dit verband nog wel verwezen naar een tussenvonnis van deze rechtbank van 21 januari 2009, maar hij heeft dat vonnis niet in het geding gebracht. De door van der Kooy in dit verband als productie 41 overgelegde facturen zijn niet gespecificeerd en kunnen daarom niet tot een ander oordeel leiden.
10. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de deskundige bij de beantwoording van vraag 6.b alle kosten van energie, service en onderhoud alsnog op basis van nacalculatie doorberekent aan de huurders. Dat is volgens hem onjuist, omdat een all-in huurprijs was overeengekomen.
De rechtbank heeft op dit onderdeel in het tussenvonnis van 10 juni 2009 overwogen en beslist dat aangenomen moet worden dat de huurbedragen per maand vanaf 1 april 2004 inclusief energie- en servicekosten waren en daaraan toegevoegd dat aan de hand van de door [eiser] te verstrekken facturen van MBV aan MRT ter zake de huur en de eindafrekeningen dient te worden berekend of de daarin begrepen voorschotbedragen al dan niet toereikend waren. De deskundige is dus bij de beantwoording van deze vraag niet van een onjuist uitgangspunt uitgegaan. [eiser] heeft ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd die de rechtbank nopen terug te komen van haar in het laatste tussenvonnis op dit punt gegeven beslissing. Wel is het zo dat de deskundige bij de berekening van de bedragen bij de vragen sub 6.b en c de huur/servicekosten van de bovenverdieping heeft meegerekend tot 1 april 2006, terwijl aangenomen moet worden dat de huur daarvan is geëindigd per 1 maart 2006. De deskundige heeft daarover, als antwoord op de reactie van [gedaagde] op het concept-rapport, geschreven dat, indien wordt uitgegaan van de einddatum 1 maart 2006, de correctie op het door hem berekende bedrag € 254,06 is. Met dat bedrag zal de eindbalans nog moeten worden gecorrigeerd.
11. [gedaagde] heeft verder opgeworpen dat de deskundige het aandeel van MRT in de schoonmaakkosten over de jaren 2000/2006 heeft berekend al naar gelang de bezetting van het pand. Dat is volgens hem, nu het enkel gaat om gemeenschappelijke ruimten, niet terecht, omdat het risico van leegstand voor rekening en risico van de verhuurder moet blijven.
Ook in die redenering kan de rechtbank [gedaagde] niet volgen.
Klaarblijkelijk heeft de deskundige het aandeel van MRT in de schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimtes berekend niet berekend al naar gelang de bezetting, maar al naar gelang het aantal door [gedaagde] gehuurde vierkante meters. Uit bijlage 2 bij het deskundigenbericht volgt immers dat het aandeel van MRT in de servicekosten (waaronder de schoonmaakkosten) vooral vanaf 2004 is gestegen, wat te verklaren valt, omdat zij vanaf juli van dat jaar meer vierkante meters van het pand (de bovenverdieping, ook wel aangeduid als de “ruimte Default”) is gaan huren. Dat komt de rechtbank juist voor. De daaruit voortvloeiende berekening zal dan ook worden overgenomen.
Om diezelfde reden gaat ook het beroep van [gedaagde] op artikel 11.3 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst - daargelaten dat de algemene bepalingen niet in het geding zijn gebracht - niet op.
12. Met betrekking tot de door de deskundige berekende servicekosten heeft [gedaagde] ten slotte nog aangevoerd dat een aantal posten niet als servicekosten mag worden doorberekend, omdat deze reeds aan de huurders zijn doorbelast bij wijze van huurverhoging. Het gaat dan om de volgende posten:
over het jaar 2000 de post “servicekosten” ad ƒ 2.444,--, en
over het jaar 2001 de posten “onderhoud” ad ƒ 2.021,--, “servicekosten” ad ƒ 406,-- en “Ov. Huisvestingskosten” ad ƒ 201,--.
De deskundige heeft daarover onder meer in zijn rapport geschreven:
“Ik wijs er op dat veruit het grootste deel van de kosten bestaat uit energiekosten en schoonmaakkosten. Deze kosten werden altijd verrekend. Het is praktisch ondoenlijk en economisch niet rationeel om uit de overige kosten die posten te elimineren die (mogelijkerwijs) in het verleden niet werden doorberekend.”
[gedaagde] heeft die zienswijze van de deskundige op zichzelf niet betwist. Het is reeds daarom dat aan voormeld bezwaar van [gedaagde] moet worden voorbijgegaan.
13. Op de door de deskundige in zijn rapport bij vraag 6.e genoemde posten, die naar zijn oordeel buiten de reikwijdte van het onderzoek vallen, zijn de partijen in hun conclusies na deskundigenrapport niet nader ingegaan. Gelet daarop en op hetgeen in het tussenvonnis van 10 juni 2009 in rechtsoverweging 8 is overwogen, zal de rechtbank deze posten niet bij de beoordeling over de verdeling van het vennootschapsvermogen betrekken.
14. De slotsom is dat de verdeling van het vennootschapsvermogen zal worden gelast overeenkomstig de door de deskundige opgestelde eindbalans, dat wil zeggen de gecorrigeerde eindbalans. De partijen hebben immers tegen de constatering van de deskundige dat de schuld aan KVCA op de balans ad € 18.317,96 door [eiser] en [gedaagde] in privé is afgewikkeld en dat deze kan vrijvallen ten gunste van de beide kapitaalrekeningen niet weersproken, zodat daarvan moet worden uitgegaan. Dat resulteert in de gecorrigeerde eindbalans, waarbij de kapitaalrekening van ieder van de partijen is vermeerderd met (€ 18.318,-- : 2 =) € 9.159,--.
De deskundige heeft daarbij aangetekend dat tussen de partijen nog wel een nadere verrekening moet plaatsvinden, omdat door [eiser] € 5.384,39 in privé is betaald ten behoeve van beide firmanten tezamen. Elders in het rapport, bij de bespreking van de reactie van [eiser] op het concept-rapport, heeft de deskundige daarover opgemerkt:
“Ervan uitgaande dat de heer [eiser] middels een betalingsbewijs zijn vordering kan onderbouwen komt, gelet op hetgeen ik in mijn bevindingen uiteen heb gezet, mij de geclaimde verrekening juist voor”.
Tot op heden heeft [eiser] echter geen betalingsbewijs in het geding gebracht. Dat betekent dat aan deze constatering van de deskundige door geen van de partijen consequenties kunnen worden verbonden. Overigens is dat voor de verdeling van het vennootschapsvermogen niet van belang. Die zal, zoals overwogen, moeten plaatsvinden conform de gecorrigeerde eindbalans, zij het met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 10 is overwogen. Daarmee rekening houdend leidt dat ertoe dat volgens de eindbalans het kapitaal van [gedaagde] uitkomt op € 14.086,-- en van [eiser] op € 33.944,--.
15. Aangezien de partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van de procedure tussen hen worden gecompenseerd, de kosten van het deskundigenbericht daaronder begrepen.
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.020,21 (zegge: zesduizend twintig euro en eenentwintig eurocent),
gelast de verdeling van de ontbonden vennootschap onder firma Maatwerk Beheer v.o.f. overeenkomstig de door de deskundige in zijn rapport van 30 december 2010 vastgestelde gecorrigeerde eindbalans per 30 juni 2007, zulks met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 14 is overwogen,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
compenseert de proceskosten tussen partijen, de kosten van het deskundigenbericht daaronder begrepen, in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. F.J. de Vries, R.J.J. van Acht en A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2011.
Coll.: ED