Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 10/2105
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 31 maart 2011
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Q] (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum
1 januari 2008, vastgesteld voor het kalenderjaar 2009 op € 3.499.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 april 2010 de waarde verminderd tot € 3.278.000.
Eiser heeft daartegen bij brief van 1 juni 2010, ontvangen door de rechtbank op 2 juni 2010, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2011 te Arnhem.
Namens eiser zijn verschenen [gemachtigde] (hierna: de gemachtigde) en [A] (hierna: taxateur [A]).
Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] (hierna: taxateur [B]).
Het beroep is gelijktijdig behandeld met het beroep geregistreerd onder nummer 10/2106.
2. Feiten
Eiser heeft het bedrijfspand op 9 september 2006 gekocht voor € 3.100.000.
Het bedrijfspand omvat twee kantoorruimten en twee opslag/magazijnruimten. De totale oppervlakte bedraagt 7495 m2.
Het bedrijfspand is gelegen op het bedrijventerrein [C].
Met ingang van 15 november 2009 verhuurt eiser het bedrijfspand aan [D] B.V. (hierna: [D]). Eiser is met [D] een huurovereenkomst aangegaan voor vijf jaren. De aanvangshuurprijs bedraagt op jaarbasis € 325.856.
Eiser heeft (in de bezwaarfase) een taxatierapport overgelegd, op 30 oktober 2009 opgemaakt door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur. Taxateur [A] heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op € 3.129.000.
Verweerder heeft (in de beroepsfase) een taxatierapport overgelegd, op 2 februari 2011 opgemaakt door [B], WOZ taxateur. Taxateur [B] heeft de WOZ-waarde per 1 januari 2008 bepaald op € 3.301.000.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
1. is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum, bij uitspraak op bezwaar, te hoog vastgesteld?
2. is de proceskostenvergoeding, welke verweerder aan eiser heeft toegekend in de bezwaarfase juist vastgesteld?
Eiser beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de tweede vraag ontkennend.
Verweerder beantwoordt de eerste vraag ontkennend en de tweede vraag bevestigend.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de waardebepaling
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cashflow methode.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde naar het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur [B]. Taxateur [B] heeft de waarde van het bedrijfspand bepaald op € 3.301.000.
Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport volgt dat de waarde is bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de hwk-methode). Daarbij is uitgegaan van een bruto jaarhuur van € 24.700 respectievelijk € 20.995 voor de kantoorruimten en € 247.275 respectievelijk € 37.200 voor de opslag-/magazijnruimten, hetgeen resulteert in een totale bruto huurwaarde van € 330.170. Deze huurwaarde heeft taxateur [B] vermenigvuldigd met een huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: hwk-factor) 10, hetgeen uitmondt in een waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 3.301.000 (naar beneden afgerond).
Tussen partijen is niet in geschil dat de hwk-methode van toepassing is. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of verweerder bij de waardering terecht is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 330.170. Tevens zijn partijen verdeeld over de toegepaste hwk-factor.
Met betrekking tot de huurprijs
Bij de hwk-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme huur. Hierbij geldt naar het oordeel van de rechtbank als uitgangspunt dat een door niet gelieerde partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt, tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijk gronden is overeengekomen.
Taxateur [B] heeft ter zitting betoogd dat de economische huurwaarde van het bedrijfspand hoger is dan de werkelijke huurprijs. Ter zitting heeft hij benadrukt dat de tussen eiser en [D] overeengekomen huurprijs te laag is, omdat er sprake is van een doorlopende verhuursituatie. De huidige huurder [D] is de rechtsopvolger van [E]. Gelet hierop heeft hij bij de bepaling van de bruto huurwaarde, naast de werkelijke huurprijs, de huurprijzen van twee vergelijkingsobjecten, [A-straat 2] en [A-straat 3] betrokken. De huurcijfers van deze vergelijkingspanden zijn nader geanalyseerd. Uit die analyse is naar voren gekomen dat de economische huurwaarde van het bedrijfspand van eiser € 4.314 hoger is dan de werkelijke huurprijs.
In hetgeen taxateur [B] heeft aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat de tussen eiser en [D] overeengekomen huurprijs geen marktconforme huurprijs is. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat het verschil tussen de door taxateur [B] bepaalde huurwaarde ad € 330.170 en de werkelijke huurprijs ad € 325.856 dermate gering is dat dit verschil op de totale huurprijs verwaarloosbaar is.
Nu geen sprake is van een niet marktconforme huurprijs, dient de door [D] betaalde huurprijs van € 325.856 per jaar als uitgangspunt te worden genomen bij de vaststelling van de waarde van het bedrijfspand.
Met betrekking tot de hwk-factor
Naar het oordeel van de rechtbank dient de hwk-factor bij voorkeur te worden berekend aan de hand van een vergelijking met objecten waarvan zowel een rond de waardepeildatum gerealiseerde huurprijs als een rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend is. De hwk-factor komt dan tot uitdrukking in het quotiënt van de verkoopprijs en de jaarhuur.
Uit het taxatierapport dat is overgelegd door verweerder blijkt dat van geen van de twee vergelijkingsobjecten, [A-straat 2] en [A-straat 3], zowel een huurprijs als een verkoopprijs bekend is. Wel biedt het door verweerder overgelegde taxatierapport in onderdeel 5 inzicht in de wijze van totstandkoming van de door taxateur [B] gehanteerde hwk-factor. Bij de vaststelling van de hwk-factor heeft taxateur [B] rekening gehouden met de exploitatiekosten, bestaande uit onderhoudskosten (8%), vaste lasten (7%), beheerskosten (3,0%) en leegstandrisico (5,0%). Tevens heeft hij rekening gehouden met een basisrendement van 4,13% en een opslagrisico van 2,50 %. Dit resulteert in een hwk-factor 10 (naar beneden afgerond).
Ter zitting is naar voren gekomen dat, voor wat betreft de vaststelling van de hwk-factor, taxateur [A] zich niet kan vinden in het opslagrisicopercentage dat taxateur [B] heeft gehanteerd. Taxateur [A] vindt dat percentage te laag. Hij staat een opslagrisico van 3,5% voor.
Gelet op de ter zitting gegeven toelichting ziet de rechtbank geen aanleiding om uit te gaan van een hoger percentage opslagrisico dan dat taxateur [B] heeft gedaan. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat taxateur [B] voor wat betreft de gehanteerde percentages aansluiting heeft gezocht bij de taxatiewijzer van de VNG. Die taxatiewijzer gaat uit van een percentage opslagrisico dat ligt tussen 2% en 2,5%.
Gelet op het vooroverwogene is er geen reden om aan te nemen dat de door taxateur [B] gehanteerde hwk-factor te hoog is.
Conclusie met betrekking tot de waardebepaling
Met het door verweerder overgelegde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat het bedrijfspand op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 3.278.000. Uitgaande van de werkelijke huurprijs van het bedrijfspand en een hwk-factor 10 dient de waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum te worden vastgesteld op € 3.258.560.
De rechtbank ziet in het door taxateur [A] overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting geen aanleiding de waarde van het bedrijfspand verder te verlagen tot € 3.129.000.
Met betrekking tot de proceskostenvergoeding in bezwaar
Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden de kosten, die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door verweerder uitsluitend vergoed op verzoek van eiser voorzover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan verweerder te wijten onrechtmatigheid.
Ingevolge het vierde lid van dit artikel worden bij algemene maatregel van bestuur nadere regels gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking kan hebben en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld. Daarbij is volgens de toelichting van de wetgever de kostenveroordeling niet bedoeld als een volledige schadevergoeding maar als een tegemoetkoming in de kosten (NvT, Stb.1993, 763, p.5).
Ingevolge artikel 1, aanhef en onder a. en b. van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) kan een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 7:15 van Pro de Awb uitsluitend betrekking hebben op:
a. kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand,
b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.
Ingevolge artikel 2, aanhef en onder a. en b. van het Besluit wordt het bedrag van de kosten bij de uitspraak, onderscheidenlijk de beslissing op het bezwaar of het administratief beroep als volgt vastgesteld:
a. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel a: overeenkomstig het in de bijlage opgenomen tarief;
b. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel b: op de vergoeding die ingevolge artikel 8:36 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is verschuldigd indien de kosten zijn gemaakt in bezwaar of administratief beroep wordt deze vergoeding vastgesteld met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken;
Ingevolge artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken - voor zover hier van belang - geldt voor werkzaamheden als bedoeld in artikel 3 onderdeel Pro a, van de Wet tarieven in strafzaken, waarvoor geen speciaal tarief is bepaald, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, een tarief van ten hoogste
€ 81,23 per uur.
Ter beoordeling staat de door verweerder in de uitspraak op bezwaar toegekende proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.
Verweerder heeft in de bezwaarfase de waarden, die in WOZ-beschikkingen voor de bedrijfspanden [A-straat 1], [A-straat 4], [A-straat 5], [A-straat 6] en [A-straat 7] waren vastgesteld, verlaagd. Daarmee is een grondslag aanwezig voor het toekennen van een vergoeding van de kosten die eiser heeft gemaakt bij het indienen van zijn bezwaren.
In bezwaar heeft gemachtigde verzocht om de toekenning van de door eiser gemaakte proceskosten. Voor [A-straat 1] heeft € 560 (bedrag is exclusief BTW) betrekking op de kosten van het door taxateur [A] opgemaakte taxatierapport, welk is opgesteld ten behoeve van de waardebepaling van het onderhavige bedrijfspand. Blijkens de bijgevoegde kopie van de factuur van taxateur [A] heeft hij 7 uren besteed aan taxatiewerkzaamheden. Per uur is daarvoor € 80 (exclusief BTW) in rekening gebracht bij eiser.
Met betrekking tot de door verweerder toegekende proceskosten in bezwaar
Verweerder heeft eiser bij uitspraak in bezwaar een proceskostenvergoeding toegekend. Deze vergoeding ziet op drie WOZ-bezwaren die gemachtigde namens eiser heeft ingediend en die zijn toegewezen. In twee van die drie zaken is vervolgens beroep ingesteld door eiser (dit betreft het onderhavige beroep en het beroep met registratienummer 10/2106 betreffende de objecten [A-straat 4] en [A-straat 5]).
Voor het indienen van drie bezwaren heeft verweerder drie punten toegekend.
Voor het bijwonen van de hoorzitting (welke heeft plaatsgevonden in de bezwaarfase)
1 punt en voor het indienen van twee taxatierapporten 2 punten (in totaal zijn derhalve 6 punten toegekend).
Verweerder heeft in totaal een bedrag van € 1.321,90 aan eiser toegekend als vergoeding voor proceskosten in bezwaar. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: € 966,00 voor het indienen van drie bezwaren (6 punten x € 161 x wegingsfactor 1); € 350,00 voor verrichte taxatiewerkzaamheden en € 5,90 voor kosten gemaakt ten behoeve van opgevraagde uittreksels (2 x € 2,95).
Verweerder heeft de kosten voor verrichte taxatiewerkzaamheden begroot op € 50 per uur. Hij is van mening dat er reden is tot matiging van de taxatiekosten tot dit bedrag per uur, omdat er -in zijn visie- geen sprake is van werkzaamheden van bijzondere of wetenschappelijke aard.
Eiser kan zich niet vinden in de hoogte en in de berekeningswijze van de door verweerder toegekende proceskostenvergoeding in bezwaar. Hij vindt de toegekende vergoeding te laag, omdat deze vergoeding niet conform het Besluit is vastgesteld. Hij stelt dat verweerder ten onrechte voor de verrichte taxatiewerkzaamheden een vergoeding heeft toegekend van € 50 per uur. In het beroepschrift stelt gemachtigde dat verweerder, ingevolge het Besluit, een proceskostenvergoeding in bezwaar van in totaal € 1.693,40 (voor de drie bezwaren tezamen) dient te vergoeden.
Gemachtigde heeft dit bedrag als volgt gespecificeerd:
€ 241,50 (1,5 punt i.v.m. samenhangende zaken voor het indienen van het bezwaar);
€ 560,00 (zijnde de kosten voor het taxatierapport [A-straat 1], exclusief BTW);
€ 640,00 (zijnde de kosten voor het taxatierapport [A-straat 4,5,6], exclusief BTW);
€ 240,00 (zijnde de kosten van het taxatierapport [A-straat 7], exclusief BTW);
€ 11,90 (zijnde de kosten voor uittreksels).
Verweerder heeft de hoogte van de kosten voor uittreksels niet bestreden.
Ter zitting zijn partijen met elkaar overeengekomen dat het geschil voor wat betreft de vergoeding van proceskosten in bezwaar toegespitst moet worden op de beantwoording van de vraag of er ingevolge het Besluit voor eiser recht bestaat op vergoeding van de in bezwaar gemaakte taxatiekosten.
De rechtbank overweegt ter zake als volgt.
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt gewezen op de volgende uitspraken van de rechtbank Den Haag: 24 november 2010, AWB 10/1977, LJN BO 5665, 18 februari 2009, AWB 07/9523, LJN BI0476 en 26 januari 2007, AWB 06/613, LJN AZ7354. In die uitspraken heeft de rechtbank Den Haag - kort samengevat- geoordeeld dat de door een taxateur verleende diensten niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, zodat met de vergoeding van een uurtarief van € 50 kan worden volstaan.
De rechtbank Arnhem verwerpt het standpunt van verweerder. De rechtbank ziet geen aanleiding bij de toekenning van de vergoeding van de kosten van de taxateur af te wijken van het Besluit. De rechtbank is van oordeel dat de werkzaamheden van een taxateur specifieke deskundigheid vereisen. Aan de uitoefening van de functie van WOZ-taxateur worden immers bepaalde kwaliteitseisen gesteld. Niet in geschil is dat taxateur [A] aan die kwaliteitseisen voldoet. Taxateur [A] is gediplomeerd WOZ-taxateur. Gelet hierop zijn de door taxateur [A] verrichte taxatiewerkzaamheden aan te merken als werkzaamheden die in meer of mindere mate van bijzondere aard zijn. In dit soort gevallen geldt een vergoeding van ten hoogste € 81,23 per uur.
Ingevolge het Besluit juncto artikel 6 en Pro artikel 15 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken komen derhalve de werkelijke kosten van taxateur [A] voor vergoeding in aanmerking.
Deze kosten zijn begroot op:
€ 560,00 : kosten van het taxatierapport [A-straat 1] (7 uur à € 80 uur per uur).
€ 640,00 : kosten van het taxatierapport [A-straat 4,5,6] (8 uur à € 80 per uur).
€ 240,00 : kosten van het taxatierapport [A-straat 7] (3 uur à € 80 per uur).
De totale taxatiekosten bedragen derhalve € 1.440. Dit bedrag wordt vermeerderd met de andere kosten, welke eiser heeft gemaakt, te weten € 241,50 voor het indienen van de bezwaren en € 11,90 voor de kosten voor uittreksels zodat ingevolge het Besluit een totaal bedrag van € 1.693,40 dient te worden vergoed aan eiser wegens in bezwaar gemaakte kosten.
Blijkens de uitspraak op bezwaar heeft verweerder reeds een bedrag van € 1.321,90 overgemaakt aan eiser, zodat een te vergoeden bedrag resteert van € 371,50 (€ 1.693,40 -/- € 1.321,90).
Gelet op de samenhang van dit beroep met het beroep van eiser met registratienummer 10/2106 zal de rechtbank in het onderhavige beroep verweerder veroordelen tot betaling van de helft van het hiervoor genoemde resterende bedrag. In de zaak 10/2106 wordt verweerder veroordeeld tot betaling van de andere helft van het resterende bedrag.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Ter zitting is het onderhavige beroep gelijktijdig behandeld met het beroep 10/2106.
Voor beide zaken samen heeft gemachtigde één beroepschrift ingediend. Er is sprake van samenhangende zaken in de zin van het Besluit. Samenhangende zaken worden voor de toepassing van het Besluit beschouwd als één zaak. Gelet hierop zal de rechtbank verweerder in dit beroep veroordelen tot het vergoeden van de helft van de proceskosten.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het bedrijfspand tot € 3.258.560 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten in bezwaar ten bedrage van € 185,75 en bepaalt
dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten in beroep ten bedrage van € 437;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J. Tikken, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 31 maart 2011
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.