Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 202698 / HA ZA 10-1326
Vonnis van 13 april 2011
in de zaak van
[eisers],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M.A. Meesters te Hedel, gemeente Maasd[woonplaats]
tegen
[gedaagden],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,
behandelend advocaat mr. H.A. Pasveer te ’s-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 13 oktober 2010;
- het proces-verbaal van comparitie van 6 januari 2011;
- de akte van de zijde van [gedaagde] c.s.;
- de antwoordakte van de zijde van [eiser] c.s..
2. De feiten
2.1. Op 30 juni 1999 hebben [eiser] c.s. (destijds beiden minderjarig en vertegenwoordigd door hun moeder) aan [gedaagde] c.s. voor ƒ 605.000,- verkocht het woonhuis met voormalige veestallen, schuur, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [postcode] [woonplaats], gemeente [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie H, nr. 3285, groot 14.44 are.
2.2. Op 13 augustus 1999 hebben partijen een overeenkomst gesloten waaruit wordt geciteerd:
De ondergetekenden (…) geven te kennen:
- dat tussen hen op dertig juni negentienhonderd negenennegentig een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot: Het woonhuis (…) aan de [adres] (…);
- dat deze koop onder meer is aangegaan onder de voorwaarde dat er geen schadelijke stoffen in de bodem aanwezig zijn;
- dat na in opdracht en voor rekening van verkoper uitgevoerde bodemonderzoeken, waarmee de ondergetekenden bekend zijn, is gebleken dat de grond en het grondwater ernstig verontreinigd zijn, zodanig dat sanering dient plaats te vinden.
zijn thans alsvolgt overeengekomen:
dat gemelde koopovereenkomst in stand blijft onder de navolgende verplichtingen voor partijen:
- de totale sanering van de grond en de grondkosten zal geschieden in opdracht en voor rekening van verkoper, welke kosten thans zijn geraamd op ƒ 100.000,00;
- de sanering zal geschieden na de juridische levering van het verkochte aan koper (…). De juridische levering is gepland voor vandaag om 15.00 uur. (…)
- van de bedongen koopprijs zal een bedrag van tweehonderd duizend gulden (ƒ 200.000,00) bij de notaris in depot blijven ter betaling van de kosten van sanering. Verkoper dient na ontvangst van een nota met betrekking tot gemelde sanering deze voor accoord te paraferen en af te geven bij de notaris, die voor tijdige betaling uit het depot zal zorgdragen. Na ontvangst van een schone grondverklaring door een daartoe bevoegde instantie, mag de notaris een eventueel restant van voormeld depotbedrag aan verkoper uitbetalen. De door de notaris te ontvangen rente over dit depotbedrag zal verkoper ten goede komen;
(…)
- (…)
na afgifte van een schone grondverklaring door een daartoe bevoegde instantie, is het risico van de in de gemelde onderzoeken geconstateerde verontreiniging voor koper.
(…)
2.3. De notariële akte van levering is gepasseerd op 13 augustus 1999. [gedaagde] c.s. hebben van de koopprijs een bedrag van ƒ 200.000,- in depot bij de notaris gestort. Daaruit zijn de kosten van sanering bestreden. Thans staat nog een bedrag van circa € 32.000,- in depot.
2.4. Bij brief van 21 september 2005 (verzonden 27 september 2005) heeft de provincie Gelderland [gedaagde] c.s. onder meer bericht:
Op 12 december 2000 ontvingen wij van Verhoeven Milieutechniek – namens u – een evaluatierapport van de sanering van een bodemverontreiniging. Het gaat om de bodemverontreiniging/sanering, gelegen aan de [adres] in [woonplaats], gemeente [woonplaats].
(…)
Hierbij ontvangt u een conclusie op het evaluatierapport. Ook ontvangt u de kadastrale kaart met de nog aanwezige restverontreiniging en de lijst met kadastrale gegevens waarop de gesaneerde locatie is aangegeven. Op grond van de Wet bodembescherming moet deze evaluatie namelijk kadastraal geregistreerd worden (artikel 55).
De percelen waarbij de grond verontreinigd is in gehalte boven de streefwaarde of het grondwater boven de interventiewaarde, blijven geregistreerd bij het Kadaster. (…)
Percelen met alleen een grondwaterverontreiniging onder de interventiewaarde worden niet geregistreerd bij het Kadaster.
Voor eventuele gebruiksbeperkingen en specifieke zorgmaatregelen die noodzakelijk zijn om het gebruik in de toekomst veilig te stellen verwijzen wij naar de conclusie.
(…)
Uit de bij deze brief gevoegde ‘conclusie op evaluatie sanering van Gedeputeerde Staten van Gelderland’, eveneens gedateerd 21 september 2005 en verzonden 27 september 2005, wordt geciteerd:
Op 12 december 2000 ontvingen wij een evaluatierapport van de sanering van een bodemverontreiniging. Het gaat om de sanering van de bodemverontreiniging gelegen aan de [adres] in [woonplaats], gemeente [woonplaats].
(…)
Inmiddels heeft de laatste fase van de sanering (grondwatermonitoring) plaatsgevonden.
Evaluatie sanering
In deze conclusiebrief naar aanleiding van de evaluatie geven wij aan of gesaneerd is overeenkomstig het saneringsplan. Daarnaast delen wij mede wat de situatie na deze sanering is. Daarbij geven wij de eventuele gebruiksbeperkingen aan en andere specifieke zorgmaatregelen.
Multifunctionele sanering gehele locatie
De verontreiniging is gesaneerd overeenkomstig het saneringsplan. Er is bijna geheel multifunctioneel gesaneerd. Dit betekent dat de locatie weer voor alle gebruiksdoeleinden geschikt is. De sanering is hiermee afgesloten. Op de lijst met kadastrale gegevens is de gesaneerde locatie aangegeven.
Gebruiksbeperkingen en/of zorg
Door sanering is de locatie geschikt gemaakt voor een specifieke gebruiksfunctie. Voor de locatie gelden de volgende gebruiksbeperkingen.
Omgaan met restverontreiniging op grotere diepte
Op de locatie is een sanering uitgevoerd, waarbij onder het woonhuis een restverontreiniging is achtergebleven. De omliggende bodem is niet verontreinigd. Graven in deze restverontreiniging is vanwege de kans op vermenging met de omliggende bodem niet toegestaan. Ook afvoer en hergebruik van de grond is niet zonder instemming van het bevoegd gezag toegestaan.
Verplichte melding gebruikswijziging
Het kan zijn dat na deze conclusie het bodemgebruik verandert/gaat veranderen. Om mogelijke risico’s voor de gebruiker te voorkomen moet iedere verandering van de gebruiksfunctie schriftelijk aan ons gemeld worden. De eigenaar en/of erfpachter van het terrein waar het bodemgebruik verandert, is hiervoor als eerste aanspreekbaar.
Motivering
De afronding van de sanering hebben wij beoordeeld op grond van de volgende rapporten.
- Evaluatierapport sanering [adres] te [woonplaats]: Verhoeven Milieutechniek B.V., d.d. 20 november 2000 projectnr. B00.1322;
- Evaluatierapport grondwatersanering [adres] te [woonplaats]: Verhoeven Milieutechniek B.V., 9 november 2001, B00.1451;
- Aanvulling evaluatierapport grond- en grondwatersanering: Verhoeven Milieutechniek B.V., 10 januari 2002, B00.1454;
- Grondwatermonitoring [adres] te [woonplaats]: Verhoeven Milieutechniek B.V., 31 maart 2005, B05.2457;
- Aanvullende grondwatermonitoring [adres] te [woonplaats]: Verhoeven Milieutechniek B.V., 18 augustus 2005, B05.2457.
Op basis van het evaluatierapport stellen wij het volgende vast.
Fase 1 van de sanering betrof het ontgraven van de verontreinigde vaste bodem, het verwijderen van de aanwezige brandstoftank en het aanbrengen van een drainagesysteem voor het uitvoeren van fase 2. In totaal is 293 ton verontreinigde grond afgevoerd naar een verwerker. De bodem- en wandmonsters zijn geanalyseerd en schoon bevonden. In de wand aan de zijde van het woonhuis bleek een restverontreiniging aanwezig te zijn.
Fase 2 betrof de sanering van het grondwater. In totaal is circa 4730 m³ grondwater onttrokken. Uit controle van de grondwatermonsters uit de peilbuizen bleek dat in één peilbuis een marginale overschrijding van de streefwaarde voor minerale olie gemeten is.
Ter controle of er nalevering plaatsvindt vanuit een nog eventueel achtergebleven restverontreiniging is het grondwater gemonitoord. Uit de resultaten blijkt dat in het grondwater minerale olie en vluchtige aromaten beneden de streefwaarde gemeten zijn.
De multifunctionele saneringsdoelstelling is bijna geheel gehaald. Onder de woning is een restverontreiniging achtergebleven, welke in het saneringsplan al enigszins voorzien was. Gezien de civieltechnische beperkingen (woonhuis) is het niet mogelijk om de restverontreiniging te verwijderen. Indien bij sloop van de woning de restverontreiniging beschikbaar wordt, dient deze alsnog verwijderd te worden.
Deze conclusie is gebaseerd op de Wet bodembescherming (zie met name de artikelen 1, 28, 29, 37 en 39 en bij deelsanering tevens artikel 40) inclusief de daarbijbehorende regelgeving en de volgende beleidsdocumenten. (…)
2.5. Op verzoek van [gedaagde] c.s. heeft de rentmeester ing. J.P.M. van der Heijden gerapporteerd over de waarde van het huis aan de [adres] te [woonplaats]. In zijn rapport van 22 september 2010 heeft hij de waarde in het economisch verkeer per 22 september 2010 zonder verontreiniging getaxeerd op € 775.000,- en met verontreiniging op € 695.000,- zodat volgens hem het verschil in waarde ten gevolge van de aanwezigheid van de in het rapport omschreven (rest)verontreiniging € 80.000,- bedraagt.
2.6. Bij brief van 23 september 2010 heeft de advocaat van [gedaagde] c.s. aan [eiser] c.s. bericht:
BETREFT: GEDEELTEIJKE ONTBINDING OVEREENKOMSTEN 30 JUNI 1999/
13 AUGUSTUS 1999
(…)
1. Op 30 juni 1999 hebben cliënten met u een overeenkomst gesloten op grond waarvan zij het pand aan de [adres] te [woonplaats] van u kochten. Deze overeenkomst is gewijzigd bij nadere overeenkomst van 13 augustus 1999.
2. Op grond van deze overeenkomsten diende u de bodemverontreiniging aan de [adres] te saneren, zodanig dat het bevoegd gezag “een schone grond verklaring” zou kunnen afgeven. Deze saneringsverplichting is opgenomen in de overeenkomst van 13 augustus 1999.
3. Op basis van deze aanvulling van de koopovereenkomst bleef die oorspronkelijke koopovereenkomst van 30 juni 1999 verder in stand, waaronder de verplichting voor cliënten om het onroerend goed af te nemen tegen de oorspronkelijke koopprijs, die was gebaseerd op het uitgangspunt dat het onroerend goed niet verontreinigd was.
4. Nadien is gebleken dat een volledige bodemsanering niet mogelijk was. Dat betekent dat u in de onmogelijkheid verkeert om volledige uitvoering aan de overeenkomst te geven.
5. Cliënten moeten constateren dat er, onmogelijkheid of niet, wel een tekortschieten is in de uitvoering van de overeenkomsten van 30 juni 1999 en 13 augustus 1999. Die bodem zou volledig gesaneerd worden, en dat is niet gebeurd. En dat zal, gezien de onmogelijkheid de sanering volledig uit te voeren, ook niet gebeuren.
6. Dit tekortschieten geeft mijn cliënten het recht de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Met dit schrijven worden de overeenkomsten van 30 juni 1999 en 13 augustus 1999 gedeeltelijk ontbonden, namelijk voor zoveel het de verplichting tot betalen van de volledige koopsom betreft.
7. Cliënten hebben opdracht gegeven de waarde van het onroerend goed [adres] te taxeren uitgaande van zowel schone grond als de huidige situatie waarin een restverontreiniging aanwezig is gebleven. Uit deze taxatie blijkt dat de waarde van het onroerend goed in de huidige situatie met restverontreiniging € 80.000,- lager is.
8. Op grond van dit gegeven ontbinden cliënten met dit schrijven de overeenkomsten van 30 juni 1999 en 13 augustus 1999 gedeeltelijk, namelijk voor wat betreft de verplichting van mijn cliënten tot het betalen van de volledige koopsom. Deze betalingsverplichting tot betaling van de koopsom wordt gedeeltelijk ontbonden tot een bedrag ad € 80.000,-. Concreet betekent dit dat u aan cliënten een deel van de ontvangen koopsom dient terug te betalen, namelijk de € 80.000,- voor welk deel de overeenkomst hiermee ontbonden wordt. Deze € 80.000,- is gelijk aan de waardevermindering die geleden wordt door het achterblijven van een bodemverontreiniging.
9 (…)
3. Het geschil en de beoordeling in conventie
3.1. [eiser] c.s. hebben gevorderd dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat het schrijven van Gedeputeerde Staten van de Provincie Gelderland van 21 september 2005 met conclusie en evaluatie sanering, hetzelfde betekent en is als de door partijen in de overeenkomst van 13 augustus 1999 bedoelde schone grondverklaring door een daartoe bevoegde instantie. Voorts hebben zij de veroordeling van [gedaagde] c.s. gevorderd medewerking te verlenen tot het vrijgeven van gemelde depotgelden aan [eiser] c.s. en de notaris dienovereenkomstig te berichten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor elke dag dat [gedaagde] c.s., na betekening van het te wijzen vonnis, in gebreke blijven met het voldoen daaraan, en met veroordeling van [gedaagde] c.s. in de proceskosten.
3.2. [eiser] c.s. hebben de vaststaande feiten aan hun vorderingen ten grondslag gelegd. Zij hebben betoogd dat de Provincie de uitgevoerde sanering heeft goedgekeurd en dat [gedaagde] c.s. daartegen nooit hebben geprotesteerd. [eiser] c.s. wijzen erop dat de restverontreiniging niet kan worden gesaneerd omdat het huis niet kan worden gesloopt ([gedaagde] c.s. wonen daar immers) en dat het verkochte weer voor alle gebruiksdoeleinden geschikt is. Voorts hebben zij betoogd dat het aan partijen op 13 augustus 1999 niet bekend was, noch bekend behoorde te zijn, dat er een restverontreiniging zou achterbijven die wegens civieltechnische beperkingen niet zou kunnen worden gesaneerd en dat de overeenkomst anders zou zijn geformuleerd als dat wel bekend was geweest.
3.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de Provincie kan worden beschouwd als een ‘bevoegde instantie’ zoals bedoeld in de overeenkomst. Wel hebben [gedaagde] c.s. gemotiveerd betwist dat de brief en de conclusie van de Provincie van 21 september 2005 kunnen worden beschouwd als een ‘schone grondverklaring’ zoals bedoeld in de overeenkomst van 13 augustus 1999. Of dat zo is, moet worden beoordeeld door uitleg van die overeenkomst.
3.4. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen van de overeenkomst, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493).
3.5. In de wet (meer in het bijzonder de Wet Bodembescherming en de artikelen 1, 28, 29, 37, 39 en 40 daarvan, zoals genoemd in de conclusie van de Provincie van 21 september 2005) komt de term ‘schone grondverklaring’ (of een daarop gelijkende term) niet voor. De wet biedt bij de uitleg van deze in de overeenkomst gebruikte term dus geen houvast. De overeenkomst biedt dat houvast wel. Partijen hebben daarin te kennen gegeven dat de koop van het huis aan de [adres] is aangegaan onder de voorwaarde dat er geen schadelijke stoffen in de bodem aanwezig zijn en zij zijn overeengekomen dat de totale sanering van de na de koop aan het licht gekomen verontreiniging zal geschieden in opdracht en voor rekening van [eiser] c.s.. In het licht daarvan brengt een redelijke uitleg van de overeenkomst mee dat de bodem totaal zou worden gesaneerd op kosten van [eiser] c.s. en dat [gedaagde] c.s. daardoor in de situatie zouden worden gebracht die bij de koop als voorwaarde is gesteld, te weten dat er geen schadelijke stoffen in de bodem aanwezig zouden zijn. Uit de brief en de conclusie van de Provincie blijkt dat er na sanering een restverontreiniging is achtergebleven die bij eventuele sloop van het huis alsnog moet worden gesaneerd, hetgeen kadastraal moet worden geregistereerd. Volgens de Provincie heeft een totale sanering dus niet plaatsgevonden en zijn er nog schadelijke stoffen in de bodem aanwezig zodat de bodem te zijner tijd nog moet worden gesaneerd. Daaraan doet niet af dat de Provincie tevens heeft verklaard dat de multifunctionele saneringsdoelstelling bijna geheel is gehaald en dat de onder de woning achtergebleven restverontreiniging in het saneringsplan al enigszins was voorzien en dat het gezien de civieltechnische beperkingen (woonhuis) niet mogelijk is deze te verwijderen. De brief en de conclusie van de Provincie kunnen dus niet worden beschouwd als een ‘schone grondverklaring’ zoals bedoeld in de overeenkomst. Dat [gedaagde] c.s. niet tegen die brief en conclusie hebben geprotesteerd, is gegeven dit oordeel niet van belang.
3.6. [eiser] c.s. hebben geen rechtsgevolg verbonden aan hun stellingen dat het de partijen op 13 augustus 1999 niet bekend was, noch behoorde te zijn, dat er een restverontreiniging zou achterblijven en dat de overeenkomst anders zou zijn geformuleerd als dat wel bekend was geweest. Voor zover zij een beroep hebben willen doen op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder c BW) faalt dat omdat zij niet de vernietigbaarheid van de overeenkomst hebben ingeroepen.
3.7. Hieruit volgt dat de gevorderde verklaring voor recht niet zal worden gegeven, evenmin als een veroordeling tot het verlenen van medewerking aan het vrijgeven van de depotgelden. Als de in het ongelijk te stellen partij zullen [eiser] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten.
3.8. Alle beslissingen zullen worden aangehouden in afwachting van het oordeel in reconventie.
4. Het geschil en de beoordeling in reconventie
4.1. [gedaagde] c.s. hebben primair gevorderd dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat zij de overeenkomsten van 30 juni 1999/13 augustus 1999 bij brieven van 23 september 2010 rechtmatig partieel hebben ontbonden, en [eiser] c.s. hoofdelijk zal veroordelen aan [gedaagde] c.s. te betalen € 80.000,- te vermeerderen met rente en binnen tien dagen na betekening van het vonnis aan de notaris die het depot houdt te berichten dat het integrale depot inclusief de daarover ontvangen rente aan [gedaagde] c.s. moet worden uitbetaald (welke uitbetaling zal strekken in mindering op de hierboven gevorderde € 80.000,-), op straffe van verbeurte van een dwangsom voor [eiser] c.s. hoofdelijk van € 1.000,- per dag dat aan deze veroordeling niet wordt voldaan. Subsidiair hebben zij gevorderd dat de rechtbank de overeenkomsten van 30 juni 1999 en 13 augustus 1999 wijzigt op grond van artikel 6:258 BW, zodanig dat de koopprijs van ƒ 605.000,- wordt verminderd met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en met hoofdelijke veroordeling van [eiser] c.s. om het bedrag waarmee de koopsom wordt verminderd binnen twee dagen na betekening van het vonnis te voldoen, vermeerderd met rente, en [eiser] c.s. hoofdelijk veroordeelt binnen tien dagen na betekening van dit vonnis aan de notaris die het depot houdt te berichten dat het integrale depot inclusief de daarover ontvangen rente aan [gedaagde] c.s. moet worden uitbetaald (welke uitbetaling zal strekken in mindering op het hierboven gevorderde bedrag waarmee de koopsom op grond van artikel 6:258 BW wordt verminderd) op straffe van verbeurte van een dwangsom voor [eiser] c.s. hoofdelijk van € 1.000,- per dag dat aan deze veroordeling niet wordt voldaan.
4.2. [gedaagde] c.s. hebben de vaststaande feiten aan hun vorderingen ten grondslag gelegd. Ter onderbouwing van hun primaire vordering hebben zij betoogd dat [eiser] c.s. de verplichting tot het volledig saneren van de bodem niet zijn nagekomen, zodat zij op grond van artikel 6:265 BW gerechtigd zijn de overeenkomst partieel te ontbinden, ongeacht toerekenbaarheid van de tekortkoming. Zij stellen dat recht te hebben uitgeoefend bij brief van 23 september 2010, als gevolg waarvan zij zijn bevrijd van de verbintenis tot betaling van de koopsom tot een bedrag van € 80.000,-, te weten het nadeel als gevolg van het tekortschieten door [eiser] c.s.. Ter onderbouwing van hun subsidiaire vordering hebben zij betoogd dat partijen ervan zijn uitgegaan dat de bodem volledig gesaneerd zou kunnen worden. Dat dit niet het geval blijkt te zijn is volgens [gedaagde] c.s. een onvoorziene omstandigheid die op grond van de overeenkomst van 13 augustus 1999 voor risico van [eiser] c.s. komt. Dat rechtvaardigt volgens hen dat de overeenkomst wordt aangepast aan de lagere waarde van het onroerend goed in vervuilde staat, derhalve € 80.000,- minder dan ƒ 605.000,-.
4.3. [eiser] c.s. hebben met een beroep op artikel 3:307 BW aangevoerd dat de verjaringstermijn voor buitengerechtelijke ontbinding allang is verstreken. Daartoe hebben zij gesteld dat de sanering op 12 september 2002 in feite was voltooid, zodat de verjaringstermijn zeker op die datum is begonnen. Bij antwoordakte hebben zij onder verwijzing naar producties gesteld dat [gedaagde] c.s. veel eerder dan 28 september 2005 bekend waren met het gegeven van de restvervuiling onder hun woning, zodat de verjaringtermijn ook veel eerder is gaan lopen. Voorts hebben zij de ontvangst van de brief van 23 september 2010 betwist. [gedaagde] c.s. hebben betoogd dat pas met de brief van 21 september 2005 van de Provincie, verzonden op 27 september 2005, duidelijk is geworden dat er een restverontreiniging zat die mocht blijven zitten. De verjaringstermijn kan daarom volgens hen niet eerder dan een dag na die verzenddatum zijn begonnen, zodat de stuitingsbrief op tijd is. De ontvangst door [eiser] c.s. van die brief hebben zij met stukken onderbouwd.
4.4. Op grond van artikel 6:268 BW vervalt de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding door verjaring van de rechtsvordering tot ontbinding. Op grond van artikel 3:311 BW verjaart een rechtsvordering tot ontbinding van een overeenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming daarvan door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgend op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden. Dat [gedaagde] c.s. voor ontvangst van de brief van de Provincie van 21 september 2005 (verzonden 27 september 2005) bekend waren met de mogelijkheid dat een restverontreiniging zou achterblijven, is daarvoor niet voldoende. Eerst met de ontvangst van de brief van 21 september 2005, waarin wordt geconludeerd dat er is gesaneerd volgens het saneringsplan, konden [gedaagde] c.s. beoordelen of de mogelijkheid dat een restverontreiniging zou achterblijven zich had verwezenlijkt en of de in deze brief van de Provincie vervatte verklaring kon worden beschouwd als een schonegrondverklaring zoals bedoeld in de overeenkomst. De verjaringstermijn is dus niet eerder gaan lopen dan op 28 september 2005. Uit de door [gedaagde] c.s. na comparitie in het geding gebrachte stukken, waarop [eiser] c.s. ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn geweest niet meer zijn ingegaan, blijkt genoegzaam dat [eiser] c.s. de brief van 23 september 2005 binnen vijf jaar na 28 september 2005 hebben ontvangen. De conclusie is dat het beroep op verjaring faalt.
4.5. [eiser] c.s. hebben betoogd dat de overeenkomsten van 30 juni 1999 en van 13 augustus 1999 moeten worden beschouwd als separate overeenkomsten en dat de overeenkomst van 30 juni 1999 volledig is nagekomen, zodat het [gedaagde] c.s. niet vrij stond die overeenkomst te ontbinden. [eiser] c.s. wordt daarin niet gevolgd. In de overeenkomst van 13 augustus 1999 zijn de gevolgen voor de koopovereenkomst van 30 juni 1999 geregeld van de na die overeenkomst aan het licht gekomen bodemverontreiniging. Beide overeenkomsten hangen dus gezien hun inhoud zo nauw met elkaar samen dat een tekortkoming in de nakoming van een uit een van beide overeenkomsten voortvloeiende verbintenis de partiële ontbinding van de andere overeenkomst kan rechtvaardigen.
4.6. [eiser] c.s. hebben voorts betoogd dat de koopovereenkomst van 30 juni 1999 door de eigendomsoverdracht op 13 augustus 1999 is komen te vervallen, zodat deze niet meer kan worden ontbonden. De rechtbank begrijpt dit verweer zo, dat volgens [eiser] c.s. het tenietgaan door nakoming van verbintenissen die voortvloeien uit overeenkomst in de weg staat aan ontbinding van die overeenkomst. Die opvatting vindt geen steun in het recht. Ontbinding van een overeenkomst is ook mogelijk als al is nagekomen (artikel 6:265 BW). Voor dat geval ontstaan door de ontbinding verbintenissen tot ongedaanmaking van reeds ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW).
4.7. Dat na voltooiing van de sanering een restverontreiniging is achtergebleven, zoals blijkt uit de brief van de Provincie van 21 september 2005, rechtvaardigt een partiële ontbinding van de overeenkomsten van 30 juni 1999/13 augustus 1999 en wel voor zover het gekochte met die restverontreiniging minder waard was dan zonder (artikel 6:270 BW). Anders dan door [eiser] c.s. aangevoerd, is daarbij niet van belang of aan [eiser] c.s. kan worden toegerekend dat een restverontreiniging is achtergebleven. Evenmin is van belang of zij in verzuim zijn, nu nakoming tijdelijk onmogelijk is (artikel 6:265 lid 2 BW). De vordering voor recht te verklaren dat [gedaagde] c.s. de overeenkomsten van 30 juni 1999/13 augustus 1999 rechtmatig partieel hebben ontbonden is dus toewijsbaar.
4.8. Door de partiële ontbinding is een verbintenis ontstaan tot ongedaanmaking van de reeds geleverde prestatie (betaling van de koopprijs) voor zover deze door de ontbinding is verminderd. [gedaagde] c.s. hebben op grond van het in hun opdracht uitgebrachte taxatierapport van rentmeester Van der Heijden gesteld dat het gekochte met restverontreiniging € 80.000,- minder waard is dan zonder. [eiser] c.s. hebben als bezwaar daartegen onder meer opgeworpen dat niet de waarde op 22 september 2010 moet worden bepaald, zoals Van der Heijden heeft gedaan, maar de waarde op de datum van de eigendomsoverdracht. Dat bezwaar is gegrond. Omdat de partiële ontbinding leidt tot een vermindering van de koopprijs die [gedaagde] c.s. op 13 augustus 1999 hebben betaald, dient de vermindering van die prestatie naar dat moment te worden beoordeeld.
4.9. De rechtbank is voornemens een makelaar als deskundige te benoemen om te rapporteren over de waarde van het verkochte met en zonder restverontreiniging per 13 augustus 1999. De partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over de vraag hoeveel deskundigen moeten worden benoemd en wie en over de te stellen vragen. Van de partijen wordt verwacht dat zij bij voorkeur in onderling overleg een deskundige voorstellen en dat zij, mocht dat niet lukken, mogelijke bezwaren tegen een door de andere partij voorgestelde deskundige toelichten. De zaak zal worden verwezen naar de rol zodat partijen zich kunnen uitlaten over de voorgenomen deskundigenbenoeming. [gedaagde] c.s. zullen als eisers in reconventie als eerste een akte kunnen nemen, [eiser] c.s. zullen daarop bij antwoordakte kunnen reageren.
4.10. Alle beslissingen zullen worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
houdt alle beslissingen aan;
in reconventie
verwijst de zaak naar de rol van 27 april 2011 voor uitlating bij akte over het voorgenomen deskundigenbericht aan de zijde van [gedaagde] c.s.;
houdt alle beslissingen aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. Lagarde en in het openbaar uitgesproken op
13 april 2011.
coll.: CLB