Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 634742 \ CV EXPL 09-8350 \ HB\279\mb (hoofdzaak)
634743 \ CV EXPL 09-8351 \ HB\279\mb (vrijwaringszaak)
uitspraak van
vonnis
in de hoofdzaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Portaal
gevestigd te Baarn
eisende partij
gemachtigde mr. J.E. Brands
tegen
[huurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. J.H.F.M. van Rijswijck
toevoegingsnummer [nummer]
en in de vrijwaringszaak van
[huurder]
wonende te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. J.H.F.M. van Rijswijck
toevoegingsnummer [nummer]
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Atelierbeheer SLAK
gevestigd te Arnhem
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. P.A.C. de Vries
Partijen worden hierna Portaal, [huurder] en Slak genoemd.
1. De procedure
1.1. Het (eerdere) verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- het vonnis in het vrijwaringsincident van 9 september 2009 mede inhoudende een verwijzing van de hoofdzaak naar de sector kanton
- de brief van de zijde van Portaal, ingekomen ter griffie op 16 oktober 2009
- de incidentele conclusie tot afzonderlijke beslissing in de hoofdzaak (art. 215 Rv Pro) van de zijde van Portaal
- de conclusie van antwoord in incident naar aanleiding van de incidentele conclusie tot afzonderlijke beslissing in de hoofdzaak (art. 215 Rv Pro) van de kant van Slak.
1.2. Bij vonnis van 9 september 2009 in de hoofdzaak heeft de rechtbank [huurder] toegestaan Slak in vrijwaring op te roepen voor de kantonrechter.
Het (eerdere) verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 december 2009
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties ingekomen ter griffie op 18 januari 2010
- de bij brief overgelegde producties van de kant van Slak ingekomen ter griffie op 22 januari 2010
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 26 januari 2010 mede inhoudende de notities ten behoeve van de comparitie van de gemachtigde van Slak.
2. De feiten
2.1. Portaal is eigenares/verhuurster van 16 zogenaamde Maycretewoningen in Arnhem aan de [straatnaam]. Aanvankelijk was zij voornemens de woningen te slopen vanwege hun slechte staat van onderhoud, om welke reden zij de destijds zittende huurders elders huisvesting had aangeboden en de woningen leeg zijn komen te staan. Burgemeester en Wethouders van de gemeente Arnhem (B&W) heeft Portaal toestemming gegeven de woningen tijdelijk te verhuren op grond van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandswet en heeft aan Portaal een vergunning verleend tot 4 november 2007. Deze vergunning is door B&W verlengd tot en met 3 november 2008.
2.2. Op 12 januari 2006 heeft Portaal met Slak een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [straat en nummer]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden met ingang van 1 februari 2006 tegen een huurprijs van € 100,00 per maand. Bij gebreke van opzegging tegen het einde van de bepaalde tijd wordt de huurovereenkomst voortgezet tot uiterlijk 4 november 2007. In de huurovereenkomst is onder bijzondere bepalingen – voor zover hier van belang – opgenomen:
1. Artikel 15 van Pro de algemene bepalingen is niet van toepassing en in plaats daarvan geldt de volgende bepaling
a. (…)
b. De huurovereenkomst eindigt in elk geval, als zij nog niet eerder rechtsgeldig beëindigd mocht zijn, op het tijdstip waarop de vergunning tot het aangaan van deze tijdelijke huurovereenkomst haar geldigheid verliest. Daarvoor is geen opzegging door één der partijen nodig.
2.3. Slak is een organisatie die zich ten doel stelt atelierruimte en huisvesting te verhuren aan kunstenaars. Slak heeft hiertoe een (beperkt) aantal eigen en een (beperkt) aantal gehuurde woningen en atelierruimtes die zij (onder)verhuurt aan bij haar ingeschreven kunstenaars. Daarnaast betrekt Slak van woningcorporaties, beleggers en projectontwik-kelaars onder meer woningen die tijdelijk beschikbaar zijn met het oog op sloop en nieuwbouw, renovatie en/of andersoortige ontwikkelingen in de nabije toekomst. Slak knapt deze woningen vervolgens zodanig op dat deze tijdelijk verhuurbaar zijn aan haar doelgroep.
2.4. Slak heeft de woning aan de [straat en nummer] (hierna: de woning) met ingang van 1 mei 2006 verhuurd aan [huurder]. In de huurovereenkomst is in artikel 3.A opgenomen dat de overeenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd tot wederopzegging conform artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden. Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene voorwaarden atelierruimte d.d. 01/10/2002’ van toepassing verklaard. Artikel 18.1 van deze algemene voorwaarden bepaalt dat de overeenkomst (bij afloop van de overeengekomen huurtermijn) beëindigd kan worden door opzegging minimaal 1 maand tevoren, per de eerste dag van de maand. In de door [huurder] ondertekende aanbiedingsbrief van 2 mei 2006 staat onder meer het volgende vermeld:
“Voor het betreffende pand heeft Slak een bruikleenovereenkomst/huurcontract van beperkte duur met de eigenaar afgesloten.
Het pand zal t.z.t. gesloopt, gerenoveerd, verkocht of anderszins in gebruik worden genomen door de eigenaar en is tot die tijd in beheer bij Slak.
Het betreffende contract loopt van maand tot maand.
Eventuele verlenging zal op maand tot maand-basis plaatsvinden. Er zal dan overeenkomstig art. 18 van Pro het contract opgezegd worden.
Deze aanbiedingsbrief vormt een onderdeel van het huurcontract en u wordt daarom geacht op de hoogte te zijn met de inhoud en ermee in te stemmen.”
2.5. Bij brief van 22 augustus 2007 heeft Slak de/alle (onder)huurders van (woon)ruimte aan de [straatnaam] het volgende bericht:
“Portaal heeft ons laten weten dat sloop van de Maycretewoningen nu definitief van de baan is.
De woningen zullen op hoog niveau worden gerenoveerd.
In september zullen de renovatieplannen verder uitgewerkt worden en zal er ook een planning bekend worden.
Dit betekent dat Portaal de tijdelijke verhuur contracten met Slak zal beëindigen. Zodra de planning bekend is zult u van ons een definitieve opzegging ontvangen.
De verwachting is dat Portaal over een aantal maanden zal starten met de renovatie. Als u reageert op het aanbod van Slak krijgt u, evenals een aantal andere urgente bewoners, voorrang bij de toewijzing van de tijdelijke atelierwoningen.”
2.6. Op 3 juni 2008 heeft Portaal schriftelijk de huurovereenkomst met Slak opgezegd met ingang van 15 september 2008. Bij brief van 10 juni 2008 heeft Slak de (onder)huurovereenkomst met [huurder] opgezegd per 1 september 2008 en per gelijke datum de ontruiming aangezegd.
2.7. In haar brief van 13 augustus 2008 bericht Portaal aan Slak:
“Wij hebben op 3 juni 2008 de huurovereenkomst van de door u gehuurde woning, [straatnaam] [nummer] te Arnhem, opgezegd per 15 september 2008.
Door vertraging van de aanvraag “wijziging monumentenstatus” is er ruimte in de planning ontstaan. Hierdoor kunt u langer gebruik maken van de woning. Portaal wil u graag deze mogelijkheid bieden. In plaats van 15 september 2008 dient u de woning uiterlijk op 17 oktober 2008 ontruimd en leeg aan ons op te leveren.”
2.8. Op 14 augustus 2008 stuurt Slak een brief naar [huurder] met de volgende inhoud:
“Wij hebben op 12 juni 2008 de huurovereenkomst van [straat en nummer] te Arnhem, opgezegd per 1 september 2008.
Door vertraging van de aanvraag “wijziging monumentenstatus” is er ruimte in de planning ontstaan. Hierdoor kunt u langer gebruik maken van uw pand. In plaats van 1 september 2008 dient u het pand uiterlijk op 15 oktober 2008 ontruimd en leeg aan ons op te leveren.”
2.9. Sinds 1 september 2008 betaalt [huurder] geen huur meer.
2.10. Bij brief van 14 oktober 2008 heeft Slak [huurder] gesommeerd de woning uiterlijk per 15 oktober 2008 te ontruimen onder afgifte van de sleutels. [huurder] heeft hierop schriftelijk gereageerd op 15 oktober 2008 en daarin gemeld dat hij de woning niet zal ontruimen, waarbij hij zich beroept op huurbescherming. Op 17 oktober 2008 heeft Slak een kort geding aanhangig gemaakt, waarin zij vordert dat [huurder] – kort weergegeven – wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 3 november 2008 (zaaknummer 574695 \ VV EXPL 08-20120 \ AW \ 277) is de vordering van Slak afgewezen met veroordeling van Slak in de proceskosten. In hoger beroep heeft het gerechtshof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
2.11. Op 14 november 2008 heeft Portaal [huurder] schriftelijk gesommeerd de woning voor 25 november 2008 te ontruimen. In zijn schriftelijke reactie van 18 november 2008 deelt (de gemachtigde van) [huurder] mee dat de woning niet zal worden ontruimd en doet [huurder] een beroep op huurbescherming.
2.12. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 11 december 2008 (rolnummer 177631 / KG ZA 08-737) in het kort geding van Portaal tegen [huurder] is de vordering van Portaal tot ontruiming door [huurder] van de woning afgewezen met veroordeling van Portaal in de proceskosten. In hoger beroep heeft het gerechtshof het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd.
2.13. Op 26 juni 2008, 8 juli 2008, 15 juli 2008, 15 oktober 2008 en 7 oktober 2009 heeft Slak aan [huurder] vervangende woonruimte aangeboden. [huurder] heeft geen van de aangeboden woningen geaccepteerd.
3. De vordering en het verweer
In de hoofdzaak
3.1. Portaal vordert dat [huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis alsmede tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden als gevolg van het niet ontruimd ter vrije beschikking stellen van de woning op uiterlijk 25 november 2008 en te bepalen dat de door Portaal geleden en te lijden schade nader zal kunnen worden opgemaakt bij staat, met veroordeling van [huurder] in de kosten van de procedure.
3.2. Portaal legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen haar en Slak rechtens en regelmatig is beëindigd per 15 september 2008. Vervolgens is de ontruimingsdatum verschoven naar 17 oktober 2008. Van een verdere verschuiving van de ontruimingstermijn naar 14 november 2008 is geen sprake geweest. Er is evenmin sprake geweest van een verlenging van de huurovereenkomst. Slak heeft de huurovereenkomst met [huurder] vervolgens opgezegd tegen 1 september 2008 en hem medegedeeld de woning uiterlijk op 15 oktober 2008 te ontruimen. [huurder] komt geen huurbescherming ingevolge artikel 7:269 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) toe jegens Portaal als gevolg van de werking van de Leegstandwet. Bovendien is in de huurovereenkomst tussen Portaal en Slak opgenomen dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het tijdstip waarop de vergunning tot het aangaan van deze tijdelijke huurovereenkomst haar geldigheid verliest. [huurder] verblijft zonder recht of titel in de woning en handelt daarmee onrechtmatig jegens Portaal als eigenaar van de woning. Portaal lijdt hierdoor schade, bestaande uit nodeloos gemaakte kosten, huurderving en extra bouwkosten doordat de woning niet gelijktijdig met de andere woningen kan worden gerenoveerd.
3.3. [huurder] voert gemotiveerd verweer en concludeert dat Portaal niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in haar vordering dan wel dat de vordering moet worden afgewezen. Primair stelt [huurder] dat op grond van artikel 16 lid 7 van Pro de Leegstandwet de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest. Aan de huurverhouding tussen Portaal en Slak is niet voor afloop van de vergunning (4 november 2008) een einde gekomen, maar deze is na 15 september 2008 voortgezet dan wel zijn na die datum telkens nieuwe huurovereenkomsten tot stand gekomen. De huurovereenkomst valt vanaf dat moment dan ook niet onder het regime van de Leegstandwet zodat de huurbeschermingsbepalingen onverkort van toepassing zijn. Een verschuiving van de ontruimingsdatum is volgens [huurder] in strijd met de strekking van de Leegstandwet. Ook in het geval dat de huurovereenkomst tussen Portaal en Slak wel onder de Leegstandwet valt, kan Portaal zich jegens [huurder] niet met succes beroepen op de Leegstandwet, omdat ten aanzien van de onderhuurovereenkomst niet aan de voorschriften van artikel 16 lid 10 en Pro lid 11 van de Leegstandwet is voldaan. Een beroep van Portaal op de Leegstandwet is bovendien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [huurder] is voor de huisvesting van hem en zijn twee minderjarige kinderen aangewezen op het gehuurde.
In de vrijwaringszaak
3.4. In conventie vordert [huurder] dat Slak zal worden veroordeeld om hem te vrijwaren voor alle nadelige gevolgen van een veroordeling om aan Portaal schade te vergoeden, alsmede van een veroordeling in de kosten van de procedure in de hoofdzaak, met veroordeling van Slak in de kosten van het vrijwaringsincident en in de kosten van dit geding.
3.5. [huurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat, indien de vorderingen van Portaal in de hoofdzaak worden toegewezen, sprake is van een toerekenbare tekortkoming door Slak in de nakoming van verbintenissen uit hoofde van de tussen hem en Slak geldende huurovereenkomst. Op grond van de huurovereenkomst is Slak gehouden aan [huurder] het exclusief en ongestoord (woon)genot te verschaffen van het gehuurde, totdat deze overeenkomst rechtsgeldig is beëindigd. Slak dient [huurder] te vrijwaren van inbreuk op zijn huurrecht.
3.6. Slak heeft de vordering in conventie gemotiveerd weersproken en concludeert dat [huurder] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering dan wel dat de vordering hem moet worden ontzegd. In reconventie vordert Slak, na vermeerdering van eis:
1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Slak en [huurder] met betrekking tot de woning is geëindigd op 1 september 2008;
2. de veroordeling van [huurder] tot ontruiming van de woning;
3. de veroordeling van [huurder] tot vergoeding van de schade die Slak heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het niet ontruimd ter vrije beschikking stellen van de woning op uiterlijk 15 oktober 2008 en te bepalen dat de door Slak geleden en te lijden schade nader zal kunnen worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het ontstaan van de diverse schadebestanddelen tot de dag der algehele voldoening;
4. de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde;
5. de veroordeling van [huurder] in de kosten van de procedure.
3.7. Slak legt hieraan ten grondslag dat het [huurder] bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk was dat het om tijdelijke huur zou gaan en dat de bedoeling was dat de woningen gesloopt zouden worden. Mede door toedoen van [huurder] zijn de woningen gemeentelijk monument geworden, waardoor sloop niet meer was toegestaan. De sloopplannen zijn omgezet in renovatie met als gevolg dat de uiteindelijke planontwikkeling langer duurde. Op 17 november 2008 is gestart met een ingrijpende renovatie van de woningen en inmiddels zijn alle woningen, met uitzondering van de woning van [huurder], gerenoveerd. Aan [huurder] zijn inmiddels verschillende woningen aangeboden, maar [huurder] heeft hier, op één aanbieding na, niet op gereageerd.
De (hoofd)huurovereenkomst tussen Portaal en Slak is per 15 september 2008 beëindigd. Daarna is slechts de ontruimingstermijn verlengd tot 17 oktober 2008. Slak heeft na 15 september 2008 geen huur meer betaald. De huurovereenkomst met [huurder] is door opzegging per 1 september 2008 beëindigd, waarna de ontruimingstermijn is verlengd tot 15 oktober 2008. [huurder] betaalt sinds 1 september 2008 geen huur meer.
Slak stelt zich primair op het standpunt dat aan [huurder] geen beroep op de onderhuurbescherming van artikel 7:269 BW Pro toekomt, omdat het een huurovereenkomst betreft die naar haar aard van korte duur is. Subsidiair stelt Slak dat de redelijkheid en billijkheid zich tegen het beroep op huurbescherming verzetten. Uiterst subsidiair, voor het geval de huurovereenkomst niet per 1 september zou zijn geëindigd, stelt Slak dat [huurder] geen huur betaald en daarmee wanprestatie pleegt, op grond waarvan Slak ontbinding en ontruiming vordert.
3.8. [huurder] heeft de vordering in reconventie gemotiveerd weersproken en concludeert dat Slak niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering dan wel dat de vordering moet worden afgewezen. Op het verweer van [huurder] zal in het navolgende zonodig worden ingegaan.
4. De beoordeling
In de hoofdzaak
4.1. De vraag die in deze procedure als eerste moet worden beantwoord is hoe de huurovereenkomst tussen Portaal en Slak moet worden gekwalificeerd en per wanneer deze rechtsgeldig is beëindigd.
De huurovereenkomst tussen Portaal en Slak is aangegaan onder vigeur van artikel 15 en Pro 16 van de Leegstandwet. De voor het sluiten van de huurovereenkomst door B&W verleende vergunning geldt tot 4 november 2008. Portaal heeft de huurovereenkomst met Slak op 3 juni 2008 opgezegd per 15 september 2008. Dat de huurovereenkomst nadien is voortgezet, verlengd of dat er nieuwe huurovereenkomsten zijn gesloten of dat Portaal en Slak dit beoogd hebben, zoals [huurder] betoogt, is de kantonrechter niet gebleken. De door [huurder] aangehaalde zinsneden uit de pleitnota van Slak in de kortgedingprocedure, kunnen deze conclusie niet dragen. Het enkele feit dat [huurder] na opzegging van de huurovereenkomst weigert de woning te ontruimen, heeft niet het door hem gewilde gevolg van verlenging van een huurovereenkomst. Wel is uit de brief van 13 augustus 2008 gebleken dat, in verband met het feit dat er vertraging is ontstaan in de planning door de aanvraag wijziging monumentenstatus, Portaal aan Slak de ruimte heeft geboden om de woning per 17 oktober 2008 leeg op te leveren. Slak heeft hiervan gebruik gemaakt. Deze verlenging komt niet in strijd met de strekking van de Leegstandwet nu tussen Portaal en Slak geen onduidelijkheid bestond over de tijdelijkheid van de huurovereenkomst en de verlengde ontruimingstermijn (tot 17 oktober 2008) binnen de looptijd van de vergunning bleef (tot 4 november 2008). Slak heeft bovendien na 15 september 2008 geen huur meer betaald, zodat er na deze datum geen sprake meer is van een huurovereenkomst, aangezien één van de essentialia van de huurovereenkomst, namelijk het verrichten van een tegenprestatie, ontbreekt.
De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de huurovereenkomst tussen Portaal en Slak regelmatig is opgezegd en per 15 september 2008, derhalve voor het einde van de vergunning op grond van de Leegstandwet, rechtsgeldig is beëindigd. Op de huurovereen-komst tussen Portaal en Slak is dan ook de Leegstandwet van toepassing.
Op de huurovereenkomst tussen Slak en [huurder] is de Leegstandwet evenwel niet van toepassing nu in die huurovereenkomst niet is voldaan aan het vereiste van artikel 16 lid 10 van Pro de Leegstandwet. Ingevolge artikel 16 lid 11 van Pro de Leegstandwet kan Portaal zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van artikel 7:269 lid 1 en Pro 2 BW.
4.2. Slak heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst tussen haar en [huurder] moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst die het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. De ratio die ten grondslag ligt aan de Leegstandwet staat niet in de weg aan het (complementair) gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten, zodat Slak de keuze had om een tijdelijke overeenkomst te sluiten. Of een huurovereenkomst het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van slechts van korte duur is en daardoor onttrokken is aan hetgeen in afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het BW is bepaald, is volgens vaste jurisprudentie afhankelijk van de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik van het gehuurde, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Niet een bepaalde – afgesproken – tijdsduur van de huurovereenkomst is van belang voor de aard van het contract, maar of deze overeenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar de aard van dat gebruik slechts van korte duur is. De aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (HR 30 mei 1975, NJ 1975,464).
4.3. Vast staat dat Portaal voornemens was de door haar verhuurde woningen te slopen vanwege hun slechte staat van onderhoud. Bij het tot stand komen van de huurovereenkomst was dus sprake van een sloopwoning, die (naar zijn aard) slechts bestemd kon zijn voor kortstondige bewoning. Dat de feitelijke duur van het gebruik bij het aangaan van de overeenkomst nog niet exact te voorspellen was, maakt dat nog niet anders. De plannen om de woningen te slopen heeft Portaal pas in 2007, derhalve nadat [huurder] huurder was geworden van de woning en mede door de inzet van [huurder] en andere bewoners van de Maycretewoningen, omgezet in renovatieplannen, omdat de woningen de status van gemeentelijk monument kregen. De plannen wijzigden dus niet omdat de woningen niet meer in slechte staat verkeerden, maar omdat door externe besluitvorming anders met deze woningen werd omgesprongen. [huurder] heeft ook niet betwist dat de renovatie van de thans gerenoveerde woningen zeer ingrijpend was en dat alleen de buitenmuren oorspronkelijk zijn gebleven.
4.4. Uit de transcriptie van de telefonische aanbiedingenlijn van Slak in de periode van 11 april 2006 tot en met 18 april 2006 blijkt dat het bij de door [huurder] gehuurde woning ging om een woning die minimaal anderhalf jaar in beheer zou zijn bij Slak. Andere woningen die werden aangeboden waren langdurig of voor langere tijd in beheer. In de aanbiedingsbrief van 2 mei 2006 van Slak aan [huurder] staat onder meer vermeld “Voor het betreffende pand heeft Slak een bruikleenovereenkomst/huurcontract van beperkte duur met de eigenaar afgesloten. Het pand zal t.z.t. gesloopt, gerenoveerd, verkocht of anderszins in gebruik worden genomen door de eigenaar en is tot die tijd in beheer bij Slak.” Uit deze bewoordingen en de onder punt 2.3. geformuleerde doelstelling van Slak, waarmee [huurder] geacht mag worden bekend te zijn en waaruit hij heeft moeten begrijpen dat Slak over de Maycretewoningen slechts de beschikking heeft kunnen krijgen om deze voor korte tijd aan bij haar ingeschreven staande kunstenaars te verhuren, kan dan ook niet anders worden geconcludeerd dan dat het beide partijen in mei 2006 volkomen duidelijk was dat zij een kortstondige huurrelatie zouden aangaan en dat zij over en weer van elkaar mochten aannemen dat zij zich hiervan bewust waren. Dit volgt tevens uit de overeengekomen lage huurprijs van € 236,00 per maand, die per 1 juli 2008 (met het oog op de op 10 juni 2008 aangekondigde beëindiging van de huur!) ook nog is verlaagd naar € 115,00 per maand.
4.5. De bedoeling van Portaal, Slak en [huurder] was dus ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. Portaal en Slak hebben consequent vastgehouden aan deze bedoeling. Op 10 juni 2008 heeft Slak medegedeeld dat [huurder] de woning op 1 september 2008 ontruimd diende op te leveren. Daarvóór had Slak bij brief van 22 augustus 2007 de huurders op de hoogte gesteld dat sloop van de woningen definitief van de baan is, dat de woningen worden gerenoveerd en aangekondigd dat een definitieve opzegging zal volgen als de plannen zijn uitgewerkt en een planning bekend is. In de brief worden de huurders erop gewezen dat zij voorrang krijgen bij de toewijzing van tijdelijke atelierwoningen als zij reageren op het aanbod van Slak. Bij brief van 15 november 2007 heeft Portaal de bewoners van de [straatnaam] meegedeeld dat de woningen in 2008 worden gereno-veerd en dat zij ter voorbereiding daarvan een aantal onderzoeken laat uitvoeren. In de nieuwsbrief van januari 2008 heeft Portaal de bewoners bericht over de voortgang van de renovatieplannen. Gesteld noch gebleken is dat [huurder] deze nieuwsbrief niet heeft ontvangen.
4.6. Aan het voorgaande doet niet af dat de huurovereenkomst tot de opzegging tegen 1 september 2008 twee jaar en vier maanden heeft geduurd. Het is immers algemeen bekend dat met het ontwikkelen en uitvoeren van renovatieprojecten enige tijd gemoeid kan zijn, zeker nu in eerste instantie sprake was van sloop en deze plannen uiteindelijk moesten worden omgezet naar renovatie. Er is, gelet op de onder punt 4.5 vermelde brieven, geen periode aan te wijzen gedurende welke [huurder] in redelijkheid heeft kunnen menen dat hij definitief in de woning zou kunnen blijven. Het is geenszins het geval dat [huurder] na jaren ongestoord huurgenot is geconfronteerd met het feit dat Portaal/Slak hem weg wil hebben. Integendeel, nu hij één van de huurders is geweest die zich hard heeft gemaakt voor behoud van de Maycretewoningen en dus mede zelf heeft veroorzaakt dat de huurperiode langer is uitgevallen dan oorspronkelijk de bedoeling was..
4.7. Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond van het voorgaande de huurovereenkomst tussen Slak en [huurder] te kwalificeren als een huurovereenkomst die het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Dit heeft tot gevolg dat de wettelijke bepalingen over het einde van de huur van woonruimte, waaronder artikel 7:269 BW Pro, in dit geval niet van toepassing zijn. Slak heeft met de beëindiging van de huur bij brief van 10 juni 2008 tegen 1 september 2008 een redelijke termijn in acht genomen. Dat de huurovereenkomst nadien is voortgezet of verlengd is de kantonrechter niet gebleken. Het enkele feit dat [huurder] na opzegging van de huurovereenkomst weigert de woning te ontruimen, kan niet tot het door hem gewilde gevolg van verlenging van een huurovereenkomst leiden. Uit de brief van 14 augustus 2008 blijkt dat, in verband met het feit dat er vertraging is ontstaan in de planning door de aanvraag wijziging monumentenstatus, Slak aan [huurder] de ruimte heeft geboden om de woning per 15 oktober 2008 leeg op te leveren. [huurder] heeft vanaf 1 september 2008 geen huur meer hoeven te betalen. Slak heeft hem slechts voor de beperkte tijd van anderhalve maand de gelegenheid geboden om de woning nog te gebruiken en te ontruimen. Vanaf 1 september 2008 was er geen sprake meer van een huurovereenkomst nu één van de essentialia van de huurovereenkomst, de verplichting tot het betalen van huurpenningen, ontbreekt. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de huurovereenkomst tussen Slak en [huurder] regelmatig is opgezegd en per 1 september 2008 rechtsgeldig is beëindigd.
4.8. Vorenstaande betekent dat [huurder] het gehuurde na 15 oktober 2008 jegens Slak en na 17 oktober 2008 jegens Portaal zonder recht of titel in gebruik heeft. Uit de correspondentie is gebleken dat [huurder] niet bereid is vrijwillig te vertrekken, zodat Portaal belang heeft bij een vonnis om zonodig ontruiming te kunnen afdwingen. De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
4.9. Nu [huurder] sinds 17 oktober 2008 de woning onrechtmatig jegens Portaal in gebruik heeft en weigert de woning te ontruimen is hij aansprakelijk voor de ten gevolge daarvan door Portaal geleden schade. De stellingen van Portaal zijn in zoverre toereikend; het verweer daartegen is onvoldoende concreet gemotiveerd. Welke schade voor vergoeding in aanmerking komt en of de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan Portaal kan worden toegerekend, wordt in de schadestaatprocedure beoordeeld en beslist, zodat dat nu niet zal worden onderzocht.
4.10. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, met dien verstande dat het vast recht dat bij [huurder] is geheven ad € 262,00 als gevolg van het aanbrengen van de procedure bij de sector civiel voor rekening van Portaal dient te komen, nu deze niet gemaakt zouden zijn indien Portaal bij de juiste sector gedagvaard zou hebben. Het vast recht zal tussen partijen worden gecompenseerd.
In de vrijwaringszaak in conventie
4.11. [huurder] heeft Slak in vrijwaring gedagvaard. [huurder] is van mening dat indien hij jegens Portaal aansprakelijk is, hij jegens Slak regres kan nemen. [huurder] voert daartoe aan dat Slak op grond van de huurovereenkomst gehouden is aan [huurder] het exclusief en ongestoord woongenot te verschaffen van het gehuurde, zolang aan die huurovereenkomst niet op rechtsgeldige wijze een einde is gekomen. De kantonrechter stelt vast dat gelet op hetgeen in de hoofdzaak is overwogen, de huurovereenkomst met ingang van 1 september 2008 door Slak rechtsgeldig is beëindigd. Deze beëindiging is gelegen voordat aan de (hoofd)huurovereenkomst tussen Portaal en Slak rechtsgeldig een einde is gekomen. Gesteld noch gebleken is dat Slak tot 15 oktober 2008 (het einde van de ontruimingstermijn) niet het ongestoord woongenot van het gehuurde heeft verschaft aan [huurder]. Nadien was Slak daartoe niet meer gehouden vanwege het feit dat [huurder] het gehuurde zonder recht of titel in gebruik had. Er is dan ook geen sprake van een toerekenbaar tekortschieten door Slak jegens [huurder]. Door de woning na het einde van de huurovereenkomst en na afloop van de ontruimingstermijn niet te ontruimen en te verlaten is [huurder] zelf aansprakelijk geworden voor de door Portaal geleden schade. Niet valt in te zien op grond waarvan Slak [huurder] van deze schade zou moeten vrijwaren. De vordering zal dan ook worden afgewezen met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
In de vrijwaringszaak in reconventie
4.12. De kantonrechter verwijst naar hetgeen reeds is overwogen en beslist in de hoofdzaak, hetgeen hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. Nu in de hoofdzaak is overwogen dat de huurovereenkomst tussen Slak en [huurder] per 1 september 2008 rechtsgeldig is beëindigd, zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen. De kantonrechter overweegt voorts dat Slak, gelet op het feit dat [huurder] jegens Portaal reeds is veroordeeld tot ontruiming van de woning, geen belang meer heeft bij een eigen ontruimingstitel. Tegen de vordering van Slak dat [huurder] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door haar geleden en nog te lijden schade als gevolg van het niet ontruimd en ter vrije beschikking stellen van de woning heeft [huurder] geen verweer gevoerd, althans is van een dergelijk concreet verweer de kantonrechter niet gebleken. Slak heeft haar vordering op dit punt voldoende onderbouwd. Welke schade voor vergoeding in aanmerking komt en of de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan Slak kan worden toegerekend, wordt in de schadestaatprocedure beoordeeld en beslist, zodat dat nu niet zal worden onderzocht.
4.13. Nu de primaire vorderingen van Slak zullen worden toegewezen, komt de kantonrechter aan een beoordeling van het subsidiair gevorderde niet meer toe.
[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De kantonrechter
in de hoofdzaak
5.1. veroordeelt [huurder] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met alles wat van [huurder] is en ieder die bij [huurder] hoort, te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal;
5.2. veroordeelt [huurder] aan Portaal te vergoeden de door haar, als gevolg van het niet ontruimd ter vrije beschikking stellen van de woning aan de [straat en nummer] te Arnhem, geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.3. veroordeelt [huurder] in de kosten van deze procedure, tot deze uitspraak aan de kant van Portaal begroot op € 92,98 aan dagvaardingskosten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.4. compenseert het vast recht in die zin dat iedere partij het door die partij betaalde vast recht draagt;
5.5. verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
in de vrijwaringszaak in conventie
5.7. wijst de vordering af;
5.8. veroordeelt [huurder] in de kosten van deze procedure, tot deze uitspraak aan de kant van Slak begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.9. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in de vrijwaringszaak in reconventie
5.10. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Slak en [huurder] met betrekking tot de woning [straat en nummer] te Arnhem is geëindigd op 1 september 2008;
5.11. veroordeelt [huurder] aan Slak te vergoeden de door haar, als gevolg van het niet ontruimd en ter vrije beschikking stellen van de woning aan de [straat en nummer] te Arnhem, geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het ontstaan van de diverse schadebestanddelen tot de dag der algehele voldoening;
5.12. veroordeelt [huurder] in de kosten van deze procedure, tot deze uitspraak aan de kant van Slak begroot op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.13. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.14. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. H.J.T. Blom en in het openbaar uitgesproken op