Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 208379 / KG ZA 10-744
Vonnis in kort geding van 20 december 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SIRIUS VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Zevenaar,
eiseres,
advocaat mr. S.V.M. Stevens te Nijmegen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] HOLDING B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] PROJECT ONROERENDE ZAKEN B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
3. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J. Goemans te Arnhem.
Partijen zullen hierna Sirius en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Sirius
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 20 december 2010 vonnis bepaald. De feiten en de motivering waarop de in dat vonnis gegeven beslissing steunt, worden hierna vastgelegd.
2. De feiten
2.1. Sirius en [gedaagde] zijn beide projectontwikkelaars.
2.2. [gedaagde] is in 2000 begonnen met de ontwikkeling van circa 4 hectare agrarische grond in de gemeente [woonplaats] tot woongebied, het zogenaamde Plan [gedaagde] (hierna: het project). De gronden waren eigendom van [gedaagde].
2.3. Begin 2009 zijn partijen met elkaar in onderhandeling getreden over de koop door Sirius van een weiland, dat zich ten noorden van het reeds door [gedaagde] in ontwikkeling gebrachte deel van het project bevindt. Door partijen is een overeenkomst gesloten waaraan geen uitvoering is gegeven.
2.4. In februari 2010 heeft [gedaagde], die in financiële problemen verkeerde, Sirius benaderd in het kader van verkoop van het project.
2.5. Op 9 februari 2010 heeft tussen Sirius en [gedaagde] een gesprek plaats gevonden waarin de verkoop van het gehele project is besproken.
2.6. Op 18 februari 2010 heeft tussen partijen een vervolggesprek plaats gevonden.
2.7. Op 22 februari 2010 heeft Sirius [gedaagde] een voorstel voor de overname gedaan dat luidt:
UITGANGSPUNTEN
1. overname gehele eigendom (bouwrijpe kavels en naastgelegen weiland)
2. overname projectfinanciering (€ 3.850.000,-) met betaling achterstallige rente (ca. € 300.000,-)
3. betaling bij eigendomsoverdracht € 460.000,-
4. winstdeling: 50% van netto rendement = opbrengsten -/- kosten.
Tot de kosten worden gerekend de betaling bij eigendomsoverdracht, financierings- en rentekosten, 4,0 % AK en belasting
5. fiscale optimalisatie van eigendomsoverdracht (kosten koper)
Onder voorbehoud van (controle en akkoord)
6. aantal kavels en uitgeefbare oppervlakte
7. contractuele afspraken met gemeente, bewoners plangebied, adviseurs en overige derden
8. overname projectfinanciering
2.8. Op 23 februari 2010 heeft tussen partijen een bespreking plaats gevonden waarbij op hoofdlijnen overeenstemming is bereikt over het voorstel van Sirius. Bij dit gesprek was tevens aanwezig [betrokkene], de makelaar van [gedaagde].
2.9. Bij e-mailbericht van 26 februari 2010 heeft Sirius [gedaagde] onder meer de volgende vragen gesteld:
(…)
? Het eigendom is verdeeld over [gedaagde] privé, [gedaagde] Holding en PPOZ- zie overzicht.
Correct?
? Hoe kan de woning in de BTW worden geleverd, indien deze op naam van [gedaagde] privé
staat?
? Waarom hebben een aantal uitmetingen nog niet plaatsgevonden? Zie percelen Magdalena
21, 40 en 50.
? Een aantal percelen zijn nog niet uitgemeten, doch komen wel als onverdeeld eigendom
voor in het kadaster. Zie de kavels 11,16,21 en 32. Waarom?
Een uitmeting heeft blijkbaar nog niet plaatsgevonden en de oppervlakte volgens het
kadaster wijken (soms aanzienlijk) af van de oppervlakten opgegeven in het
informatiememorandum. Vanwaar de verschillen?
? Het perceel [adres] is eigendom van mevr. [X]. Biedt zij dit kavel te
koop aan?
Kunnen wij verder een complete set van het bestemmingsplan (incl. eventueel beeldkwaliteitsplan e.d.) ontvangen? (…)
2.10. Bij e-mail van 7 maart 2010 heeft [gedaagde] Sirius onder meer meegedeeld:
(…)
Middels deze mail willen wij de overeenkomst bevestigen tussen Sirius Vastgoedontwikkeling B.V. en de heer [gedaagde], handelend voor zichzelf in privé en als directeur van PPOZ B.V. en [gedaagde] Holding B.V.
Het verkochte betreft een 22 tal kavels in het project [project] (…)
Partijen zijn het navolgende puntsgewijs overeengekomen:
- Overname van het gekochte zoals bovenstaand omschreven
- De koopsom van het verkochte zoals bovenstaand omschreven is € 5.410.000,-
- Overname projectfinanciering door Sirius Vastgoedontwikkeling B.V.
- Winstdeling door de heer [gedaagde] in het verkochte zoals bovenstaand omschreven (kavels,
weiland en woonhuis): 50% van het netto rendement. Tot de kosten wordt gerekend de
betaling bij eigendomsoverdracht, financierings en rentekosten, ontwikkelingskosten, 4%
AK en belasting.
- Partijen streven naar een fiscale optimalisatie van eigendomsoverdracht waarbij koper
ervan uit is gegaan dat de modelwoning [adres 2] te [woonplaats] geleverd kan worden in de
BTW sfeer.
- Datum notarieel transport 6-8 weken na heden.
Sirius Vastsgoedontwikkeling B.V. maakt de navolgende voorbehouden:
- Controle stukken plan [project].
- Controle van gemaakte afspraken met gemeente, bewoners plangebied, adviseurs en
overige derden.
- Overname projectfinanciering.
Partijen (koper en verkoper) maken het navolgende voorbehoud:
- Er moet voor partijen op een voor hen conveniërende wijze invulling worden gegeven aan afspraken met betrekking tot de gewenste optimalisatie en uitbetaling van het projectrendement. (…)
2.11. Bij e-mail van 8 maart 2010 heeft Sirius [gedaagde] onder meer meegedeeld:
Wij zijn verheugd dat we onze gesprekken tot een goed einde hebben kunnen brengen en dat we het zo snel eens zijn geworden over de gehele overname van het project en de eigendommen van [gedaagde].
Voor de goede orde stellen wij nog de volgende vragen en opmerkingen bij de bevestiging van de afspraken:
? Wij missen kavel 14 in de opsomming van de te verkopen kavels, gebaseerd op bijgevoegde
schets en overzicht welke wij hebben opgemaakt op basis van bij het kadaster opgevraagde info.
Omdat nog niet alle transacties zijn uitgemeten hebben wij daarbij echter geen eenduidig beeld gekregen. Om e.e.a. helder te kunnen beschrijven verzoeken wij om een plantekening te verstrekken (dan wel op te laten stellen) met informatie over percelen en erfgrenzen (zoals onderstaand nadere aangeduid).
? De koopsom van € 5.410.000,- stellen wij voor als volgt te verdelen, waarbij wij kiezen voor
levering van de bouwkavels en modelwoning in de BTW en levering van het weiland in de overdrachtsbelasting:
- modelwoning: € 800.000,- inclusief BTW;
- weiland € 110.000,- exclusief overdrachtsbelasting (voor rekening koper);
- bouwkavels: € 4.500.000,- inclusief BTW. (…)
Daarnaast hebben wij de volgende vragen om informatie:
? Zoals bovenstaand al genoemd ontvangen wij graag een gemaatvoerde plantekening (digitaal
en pdf-afdruk) van de te leveren percelen en met bijbehorend mandelig eigendom. Uit de
tekening zou moeten blijken hoe de perceelsgrenzen lopen, welke percelen zijn verkocht (met
kadastrale aanduiding), welke bouwrijpe percelen nog verkocht moeten worden, wat de
oppervlakte van de verschillende percelen is en welke huisnummering voor de percelen is
vastgesteld / zal worden gehanteerd.
Deze plantekening kan als onderlegger dienen bij de eigendomsoverdracht.
? Ook spreken we graag de planopzet nog eens door met [gedaagde], waarbij hij een toelichting kan
geven van de gedachte bij de kavelverdeling en ons kan wijzen op bijzonderheden en
aandachtspunten in het plan.
? Waarom hebben sommige uitmetingen van verkochte kavels nog niet plaatsgevonden, dan wel
waarom zijn deze nog niet in het kadasterregister verwerkt? Zie bijvoorbeeld de kavels 11,16,
21 en 32.
Wij stellen voor om ten minste het mandelig eigendom bij overdracht te laten uitmeten, en
daarnaast ook de buitenste contouren van de bouwpercelen (geclusterd indien aangrenzend
gelegen). (…)
? Welke afspraken zijn met de gemeente gemaakt met betrekking tot het mandelig “openbaar
gebied”, bijvoorbeeld ten aanzien van de orde handhaving? Wie is de contactpersoon /
projectleider bij gemeente voor deze ontwikkeling?
? Welke afspraken zijn met de nutsbedrijven gemaakt: (…)
? Welke afspraken zijn er met adviseurs, leveranciers en/of aannemers voor het plan?
? Graag bespreken we de overdracht van het project en overname van de financiering met de
financier. Met wie kunnen we contact opnemen? (…)
2.12. Op 25 maart 2010 heeft tussen Sirius en de SNS Bank een gesprek plaats gevonden, waarbij de bank Sirius heeft meegedeeld niet, althans niet zonder voorwaarden, te willen meewerken aan overname van de projectfinanciering.
2.13. Op 26 maart 2010 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Sirius en [gedaagde] waarin een aantal punten is besproken waarover partijen van mening verschilden.
2.14. Bij e-mail van 29 maart 2010 heeft Sirius [gedaagde] onder meer meegedeeld :
Wij hebben meer tijd nodig om ons te beraden op de nieuwe informatie en de resterende punten die wij afgelopen vrijdag bespraken. Het lukt ons dan ook niet om vandaag al weer bijeen te komen om een nieuwe aanbieding te bespreken. Wij vragen hiervoor begrip en zullen zo spoedig mogelijk contact opnemen voor het plannen van een nieuwe afspraak.
2.15. Bij brief van 8 april 2010 aan [gedaagde] heeft Sirius een nieuw bod uitgebracht ten bedrage van € 3.800.000,- exclusief BTW ter zake de overname van het weiland en de resterende bouwkavels.
2.16. Bij e-mail van 7 mei 2010 heeft Sirius [gedaagde] onder meer meegedeeld:
Wij hebben je op 8 april een bieden gedaan voor overname van de bouwkavels en het weiland te zetten. Wij realiseren ons dat deze niet overeenkomt met je vraagprijs. Toch vertrouwen we erop dat deze een aanknopingspunt biedt en in dat geval zijn we zeker bereidt om de biedingstermijn te verlengen. Wij horen dan ook graag van je.
2.17. Begin september 2010 heeft de overdracht van de onderhavige onroerende zaken aan Sirius plaatsgevonden door SNS bank als executerend hypotheekhouder, na toestemming van de voorzieningenrechter van deze rechtbank tot onderhandse verkoop.
2.18. Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [gedaagde] op 22 september en 18 oktober 2010 conservatoir beslag laten leggen op de aan Sirius in eigendom toebehorende onroerende zaken, gelegen te [woonplaats].
2.19. Op 20 oktober 2010 heeft [gedaagde] Sirius gedagvaard in de bodemprocedure.
2.20. Bij brief van 3 november 2010 aan Sirius heeft SNS bank onder meer verklaard:
Op uw verzoek van vrijdag 29 oktober 2010 verklaren wij als volgt.
Op 9 maart 2010 heeft Van Heeswijk Notarissen N.V. ons laten weten dat de heer C.C. [gedaagde] een mogelijke koper had gevonden voor de te veilen registergoederen. Daarop hebben wij het veilingtraject opgeschort.
Op 25 maart 2010 hebben wij een bespreking gevoerd met de heren [...] van Sirius Vastgoedontwikkeling B.V. De reden hiervoor was dat Sirius ons verzocht om de aankoop te financieren. Wij hebben daarop aan Sirius laten weten dat wij hier wel over wilde meedenken.
Daarbij hebben wij aangegeven dat Sirius dan in ieder geval circa € 500.000,- moest aflossen en aanvullende zekerheid moest stellen en enige andere voorwaarden.
Zowel vóór, tijdens als na dit gesprek hebben wij aan gemelde heren van Sirius, of andere medewerkers van Sirius, geen mededelingen gedaan omtrent het veilingtraject. Dit hebben wij pas gedaan nadat Sirius hiervan zelf op de hoogte is gekomen doordat zij de veilingadvertentie heeft gelezen die is geplaatst op 29 mei 2010.
Op 19 april 2010 is de vertegenwoordiger van [gedaagde] c.s., de heer [ ] [Z] bij ons geweest voor een bespreking. Op onze vraag aan de heer [Z] of er een overeenkomst tot stand was gekomen tussen Sirius en [gedaagde] c..s. antwoordde de heer [Z] dat dit niet het geval was, omdat [gedaagde] c.s. het laatste definitieve bod van Sirius ad € 3.800.000,- had afgewezen.
Bovendien verklaarde hij dat de onderhandelingen definitief waren gestaakt.
3. Het geschil
3.1. Sirius vordert samengevat - opheffing van de door [gedaagde] op 22 september en 18 oktober 2010 gelegde conservatoire beslagen.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
4.2. Sirius heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat tussen partijen een overeenkomst is aangegaan onder opschortende voorwaarden en dat die voorwaarden niet zijn vervuld. Er is daarom naar haar mening geen volmaakte, voorbehoudloze overeenkomst tot stand gekomen waaraan Sirius gehouden zou zijn.
4.3. Het spoedeisend belang, hoewel door [gedaagde] betwist, volgt in voldoende mate uit de stellingen en standpunten van Sirius.
4.4. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat de door Sirius gemaakte voorbehouden niet zijn te kwalificeren als opschortende voorwaarden. Dit verweer wordt verworpen. Sirius heeft op 22 februari 2010 een voorstel tot overname van het project gedaan (zie: 2.7) onder voorbehoud van het aantal kavels, de uitgeefbare oppervlakte en overname van de projectfinanciering. Daags daarna, op 23 februari 2010, zijn partijen tijdens een bespreking in hoofdlijnen tot overeenstemming gekomen. Dit wordt bevestigd bij e-mail van [gedaagde] d.d. 7 maart 2010 (zie: 2.10). In die e-mail staat onder meer vermeld dat het verkochte 22 kavels betreft en dat door Sirius de volgende voorbehouden zijn gemaakt: controle stukken plan [project], controle van gemaakte afspraken met gemeente, bewoners plangebied, adviseurs en overige derden en overname projectfinanciering. Zowel aan de kant van Sirius als aan de kant van [gedaagde] ([gedaagde]) wordt met zoveel woorden gesproken van door Sirius gemaakte “voorbehouden”. Anders dan door [gedaagde] is gesteld, valt niet in te zien dat aan deze voorbehouden een andere betekenis zou toekomen dan opschortende voorwaarden als door Sirius bedoeld.
4.5. Sirius stelt dat zij na 7 maart 2010 tot de ontdekking is gekomen dat er volgens de bij het vigerende bestemmingsplan behorende plankaart slechts 17 bouwkavels te realiseren waren. Daarmee was volgens Sirius niet voldaan aan het eerste voorbehoud dat zag op de koop van 22 bouwkavels. [gedaagde] heeft dat betwist en gesteld dat het aantal nog te realiseren bouwkavels nog niet vast staat en het aantal in het bestemmingsplan vermelde bouwkavels onderling kan worden uitgeruild in die zin dat er alsnog 22 woningen kunnen worden gebouwd. Sirius op haar beurt heeft dit betoog van [gedaagde] weersproken en onder meer gewezen op het in het bestemmingsplan vermelde maximaal toegestane aantal bebouwingen per kavel, waardoor een aantal van 22 te bouwen woningen niet kan worden gerealiseerd. Het verweer daarop van [gedaagde] dat de uitruil weliswaar niet is opgenomen in het bestemmingsplan maar wordt toegestaan door de gemeente, wordt als niet, althans onvoldoende gemotiveerd verworpen. Dat betekent dat voorshands moet worden uitgegaan van 17 in plaats van 22 nog te realiseren bouwkavels, zodat aan de door Sirius gestelde voorwaarde niet is voldaan.
4.6. De tweede voorwaarde die door Sirius was gesteld betrof overname van de projectfinanciering. De niet, althans onvoldoende gemotiveerde stelling van [gedaagde] dat zij daarvan nimmer door Sirius op de hoogte is gesteld, wordt gepasseerd. De voorwaarde van overname van de projectfinanciering blijkt immers uit het aanbod van Sirius d.d. 22 februari 2010 (2.7) en de e-mail van [gedaagde] d.d. 7 maart 2010 (2.10) waarin dit expliciet staat vermeld. Op 25 maart 2010 heeft de bank Sirius naar haar zeggen meegedeeld daartoe niet bereid te zijn. [gedaagde] heeft aangevoerd dat uit de brief van de bank d.d. 3 november 2010 (2.20) zou blijken dat financiering wel mogelijk was. Dit betoog wordt verworpen. Uit de brief van de bank blijkt immers dat de bank slechts bereid was mee te denken over de financiering van de aankoop onder nader te stellen voorwaarden, waaronder in ieder geval aflossing van circa € 500.000,- en het stellen van aanvullende zekerheid.
4.7. Tijdens de bespreking tussen Sirius en [gedaagde] op 26 maart 2010 is, voorshands geoordeeld, duidelijk geworden dat aan de door Sirius gestelde voorwaarden niet kon worden voldaan. Dat partijen op 26 maart 2010 geen definitieve overeenstemming hebben bereikt is, mede gelet op de e-mail van Sirius d.d. 29 maart 2010 (2.14) waarin zij stelt zich nader te beraden en het op 8 april 2010 uitgebrachte nieuwe bod (2.15), voorshands voldoende aannemelijk geworden. De verklaring van de bank d.d. 3 november 2010 (2.20) sluit hierbij aan. Daarin staat dat de heer G.J. [Z], vertegenwoordiger van [gedaagde], op 19 april 2010 op de vraag van de bank of er een overeenkomst tot stand was gekomen tussen Sirius en [gedaagde], heeft geantwoord dat dit niet het geval was, omdat [gedaagde] het laatste definitieve bod van Sirius ad € 3.800.000,- had afgewezen. De door [gedaagde] in het geding gebrachte verklaring van [ ] [Z], dat tijdens de bespreking bij de bank de kwestie met Sirius slechts zijdelings aan de orde is geweest waarbij hij heeft aangegeven dat over het laatste bod van Sirius van € 3.800.000,- geen overeenstemming zou worden bereikt, doet daaraan niet af. Ter zitting heeft mevrouw [gedaagde] gesteld dat het financieringsvoorbehoud geen rol zou spelen omdat de financiering door Sirius anders geregeld zou kunnen worden. Dit blijkt op geen enkele wijze uit de overgelegde stukken, zodat dit betoog wordt verworpen. Overigens is de vraag of Sirius voor de aankoop elders een financiering kon verkrijgen niet relevant omdat Sirius overname van de bestaande projectfinanciering als voorwaarde had gesteld.
4.8. Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat Sirius de overeenkomst had dienen na te komen en zich niet zonder meer had kunnen terugtrekken, duidend op het voortzetten van de onderhandelingen. Van schending van de precontractuele goede trouw is, voor zover [gedaagde] daarop doelt, echter geen sprake. Er was, voorshands geoordeeld, geen sprake meer van een precontractuele fase. Tussen partijen heeft overleg plaats gevonden, Sirius heeft een voorstel voor overname gedaan en daaraan voorwaarden verbonden. Aan twee van die voorwaarden is, of kon niet worden voldaan. Vervolgens is geen definitieve overeenstemming tot stand gekomen.
4.9. Uit het voorgaande volgt dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat de door [gedaagde] ingestelde en aan het beslag ten grondslag gelegde vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Dit betekent dat de beslagen dienen te worden opgeheven. De vordering van Sirius zal worden toegewezen als na te melden.
4.10. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sirius worden begroot op:
- dagvaarding EUR 73,89
- vast recht 560,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.449,89
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de door haar op 23 september 2010 en 20 oktober 2010 ten laste van Sirius op de aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaken gelegde conservatoire beslagen, op te heffen en door te halen,
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Sirius een dwangsom te betalen van EUR 100.000,- per perceel voor iedere dag dat zij niet aan de in 2.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Sirius tot op heden begroot op EUR 1.449,89,
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.S.M. Daamen op 20 december 2010 terwijl de feiten en de motivering waarop de beslissing steunt afzonderlijk zijn vastgelegd op 11 januari 2011.