Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 194740 / HA ZA 10-8
Vonnis van 1 december 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PROPER-STOK GROEP B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
procesadvocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,
behandelend advocaat mr. G.A. van der Veen te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NEERIJNEN,
zetelend te Neerijnen,
gedaagde,
advocaten mr. M.B.J. Thijssen en mr. B. de Haan, beiden te Nijmegen.
De partijen worden Proper-Stok Groep B.V. en de gemeente genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 april 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 7 juli 2010
- de akte na comparitie tevens akte houdende overlegging producties van de zijde van de gemeente
- de antwoordakte na comparitie, tevens houdende akte uitlating producties van de zijde van Proper-Stok Groep B.V..
1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In augustus 2005 heeft de gemeente een ‘Beeldkwaliteitplan voor [woonplaats], [adres] in het kader van ruimte voor ruimte’ vastgelegd. Dat plan voorziet in de vervanging van kassen voor woningen nabij de [adres] te [woonplaats].
2.2. Bij brief van 8 augustus 2007 heeft de gemeente aan Grontmij Nederland B.V. opgedragen een juridische notitie uit te brengen betreffende de spuitzone van voorgenomen fruitteelt nabij de locatie [adres] te [woonplaats]. Uit de in een bijlage bij die brief opgenomen ‘Omschrijving zaak spuitzone [betrokkene]’ wordt geciteerd:
De gemeente is voornemens om in het kader van de ruimte voor ruimteregeling 10 woningen te bouwen op het perceel gelegen achter de [adres] 23 in [woonplaats]. De grond wordt door de gemeente verworven en doorverkocht aan Proper-Stok. In opdracht van Proper-Stok verzorgt Grontmij de planontwikkeling.
In het haalbaarheidsonderzoek van de Grontmij d.d. 18 december 2002 staat vermeld: Spuitzone boomgaarden: Aan de noord-oostzijde is een commerciële fruitboomgaard gelegen (langs de [adres II]). Daarbij geld een spuitzone, waarbij een afstand van 50 meter tussen de gevel van de woningen en de fruitboomgaard in acht moet worden genomen. Het weiland tussen de locatie en de fruitboomgaard kan daarbij als buffer fungeren.
Het weiland betreft perceel VRKOO. E. 00728 G. 4905 m², [adres II] 0, eigenaar: [betrokkene] [ ], [adres] 15a, [ ] [woonplaats].
Nu stelt de eigenaar dat hij voornemens is om fruit te gaan telen op dit “weiland”. Door de bouw van de woningen zou hij dan beperkt gaan worden in zijn mogelijkheden aangezien er dan een spuitzone zou ontstaan. (…)
2.3. Bij e-mail van 17 augustus 2007 heeft Grontmij aan Proper-Stok Groep B.V. onder meer bericht:
Voor de spuitzone hebben wij inmiddels de opdracht van gemeente Neerijnen mogen ontvangen. Ook wat de spuitzone betreft zullen wij ons best doen deze voor de ter inzage legging van het voorontwerp bestemmingsplan in te voegen.
2.4. Op 21 november 2007 heeft de Rabobank onder verwijzing naar artikel 6.3 van de hierna te noemen koop- / ontwikkelingsovereenkomst een bankgarantie gesteld tot een maximum bedrag van € 455.000,- met vervaldatum 31 december 2008.
2.5. Op 22 november 2007 hebben Proper-Stok Groep B.V. en de gemeente een koopovereenkomst gesloten. Daaruit wordt geciteerd:
Artikel 2
2.1 Partijen komen overeen dat Gemeente hierbij aan Proper-Stok Groep B.V. verkoopt, gelijk Proper-Stok Groep B.V. van Gemeente koopt:
• het perceel grond te [woonplaats] aan de [adres], kadastraal bekend Varik sectie E nummers 729 en 730 beide gedeeltelijk, te samen groot 15.255 m² een en ander zoals die percelen schetsmatig zijn aangegeven op de als bijlage 1 aangehechte tekening, hierna te noemen ‘het Verkochte’.
Artikel 3
3.1 Het Verkochte is door Partijen bestemd voor het (doen) ontwikkelen en realiseren van woningbouw en bijbehorende infrastructuur.
Artikel 4
4.1 De Koopsom bedraagt:
• € 1.235.000,00, zegge: éénmiljoentweehonderdvijfendertigduizend Euro (prijspeil 31 december 2006) te vermeerderen met BTW en de kosten van overdracht.
Artikel 5
5.3 Levering van het Verkochte vindt plaats:
a. nadat de Gemeente het Verkochte in eigendom heeft verkregen;
b. nadat de Gemeente het Verkochte fiscaal bouwrijp heeft gemaakt;
Artikel 7
7.1 In afwijking van het bepaalde in artikel 1.3 van de Algemene Voorwaarden komen Partijen overeen dat Proper-Stok Groep B.V. tot zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen uiterlijk op de dag van ondertekening van deze overeenkomst een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie van 10% van de koopsom zal stellen.
Artikel 8
8.1 De Gemeente zal het Verkochte leveren als bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 4 van de Wet op de Omzetbelasting 1968,. De Gemeente zal tot het tijdstip van levering voor het Verkochte zorgdragen als een zorgvuldig schuldenaar.
8.2 Proper-Stok Groep B.V. zal op het Verkochte het project zoals vermeld in de koop-/ ontwikkelingsovereenkomst realiseren.
8.3 (…)
8.4 Het transport vindt juridisch en feitelijk plaats zodra er door de Provincie Gelderland vrijstelling is verleend op grond van artikel 19 WRO, doch niet eerder dan 1 maart 2008, of zoveel later als door beide partijen wordt overeengekomen.
8.5 (…)
2.6. Eveneens op 22 november 2007 hebben Proper-Stok Groep B.V. en de gemeente een koop- / ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Daaruit wordt geciteerd:
Artikel 3
Bouwprogramma / Beeldkwaliteit:
1. Partijen hebben overeenstemming bereikt over het binnen het exploitatiegebied te realiseren bouwprogramma zoals genoemd in artikel 16 lid 3 en zoals vermeld in het “Beeldkwaliteitsplan voor [woonplaats], [adres] in het kader van Ruimte voor Ruimte” d.d. 1 augustus 2005 opgesteld door bureau Froger en Meijsing bv. en Franke Architecten (bijlage 2)
2. (…)
Artikel 4
(…)
publiekrechtelijke belemmeringen
3. Ingeval van (een) belemmering(en) van publiekrechtelijke aard een ongewijzigde uitvoering van een voorgenomen bebouwing/bouwplan onmogelijk maakt, zullen de partijen met elkaar in overleg treden en zich inspannen door aanpassing van de voorgenomen bebouwing/bouwplan de bedoelde belemmering(en) weg te nemen, waarbij de gemeente uiteraard zal blijven binnen het wettelijke kader.
Onder belemmeringen van publiekrechtelijke aard wordt in ieder geval verstaan:
o de gevolgen van ingestelde bezwaar- en beroepsprocedures tegen (een) beslissing(en) van de gemeente welke nodig is/zijn voor de uitvoering van het voorgenomen bouwplan;
o de gevolgen van beslissingen van hogere en/of andere overheden en/of de rechter ter zake.
publiekrechtelijke verantwoordelijkheid gemeente
5. Het in deze overeenkomst bepaalde laat de publiekrechtelijke bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden van de gemeente onverlet, onverminderd het in deze overeenkomst bepaalde met betrekking tot de publiekrechtelijke medewerking van de gemeente. Publiekrechtelijk handelen van de gemeente, dan wel nalaten van publiekrechtelijk handelen van de gemeente, vormt op basis van het voorgaande artikellid nimmer een tekortkoming van de gemeente bij de uitvoering van onderhavige overeenkomst.
Artikel 6
(…)
Ruimte voor Ruimteregeling
3. Aan de vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 WRO wordt de voorwaarde verbonden dat aan de gemeente voor totaal vijf Ruimte voor Ruimtewoningen / woningbouwkavels een bedrag van € 455.000,- (geen BTW) wordt betaald. Dit bedrag wordt door de gemeente afgedragen aan de Provincie Gelderland. De artikel 19 WRO aanvraag wordt in behandeling genomen nadat door de exploitant het volledige bedrag is betaald of nadat een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie is afgegeven voor dit bedrag als zekerheidsstelling dat het bedrag wordt betaald uiterlijk twee weken na het verlenen van de vrijstelling op grond van artikel 19 van de WRO. (…)
Artikel 11
Zekerheidstelling
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de uit deze overeenkomst jegens de gemeente voortvloeiende verplichtingen betreffende het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied dient de exploitant ten behoeve van de gemeente een onherroepelijke concerngarantie of een borgstelling – door een te goeder naam en faam bekend staande borginstelling – af te geven van € 250.000,- voor het bouwrijp maken en woonrijp maken.
(…)
Indien de exploitant ondanks schriftelijke aanmaning in ernstige mate nalatig blijft in de nakoming van de in deze overeenkomst bedoelde verplichtingen ter zake van het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied en de gemeente de uitvoering van bedoelde werkzaamheden overneemt, zal de gemeente de garantie/borgstelling inroepen en daaruit de gemaakte kosten betreffende de uitvoering van bedoelde werkzaamheden verhalen.
(…)
Artikel 16
Overige bepalingen
(…)
3. woningbouwprogramma en differentiatie
Binnen het bouwprogramma zal de exploitant:
a. vijf (5) “Ruimte voor Ruimte” woningen c.q. woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap te realiseren in de koopsector met een door de exploitant vrijelijk te bepalen (vrij op naam)prijs.
b. vijf (5) woningen c.q. woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap realiseren in de koopsector met een door de exploitant vrijelijk te bepalen (vrij op naam)prijs.
2.7. Op de verkochte percelen aan de [adres] rustte volgens het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Neerijnen 2002” de bestemming “Agrarisch gebied-A”. Grond met die bestemming is bedoeld voor duurzame agrarische bedrijfsvoering, extensief recreatief medegebruik, groenvoorzieningen en verkeersdoeleinden. Om de beoogde woningbouw mogelijk te maken heeft de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan “[adres] [woonplaats]” in procedure gebracht. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 3 november 2007 tot en met 11 januari 2008 voor eenieder ter inzage gelegen. Op 30 november 2007 heeft de heer [ ] [betrokkene] ([adres] [ ] te [woonplaats]) een bezwaarschrift ingediend. Daaruit wordt geciteerd:
Hierbij willen wij een bezwaarschrift indienen tegen het te realiseren bestemmingsplan “[adres] te [woonplaats]”.
Onze agrarische grond grenst direct aan dit bestemmingsplan, op welke wij ons werk uitoefenen: dit is het telen van fruit en het daarbij behorende gebruik van gewasbeschermingsmiddelen e.d. Dit perceel maakt deel uit van ons teeltwisselingsplan. (…)
2.8. Op 23 januari 2008 heeft de Rabobank onder verwijzing naar artikel 7.1 van de koopovereenkomst een bankgarantie gesteld tot een maximum bedrag van € 146.965,- met vervaldatum 31 december 2008.
2.9. Op 5 maart 2008 heeft de gemeente de aan Proper-Stok Groep B.V. verkochte percelen aan de [adres] gekocht van de toenmalige eigenaren De Jong.
2.10. Bij brief van 12 juni 2008 heeft de gemeente aan Proper-Stok Groep B.V. bericht dat zij op 2 juni 2008 heeft besloten haar een aanlegvergunning te verlenen voor het bouw- en woonrijp maken van de woningbouwlocatie [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente Varik, sectie E, nummers 729 en 730. [betrokkene] heeft hiertegen bezwaar en beroep aangetekend.
2.11. Het ontwerpbestemmingsplan van 24 september 2008 heeft van 31 oktober tot en met 11 december 2008 voor eenieder ter inzage gelegen. Bij brief van 9 december 2008 heeft [betrokkene] ‘nogmaals en opnieuw’ bezwaar gemaakt tegen dat ontwerpbestemmingsplan.
2.12. Uit het definitieve bestemmingsplan “[adres] [woonplaats]” van 30 juli 2009 wordt geciteerd:
5.9 Spuitzone in verband met fruitboomgaarden
Noordoostelijk van de nieuwbouwlocatie liggen gronden met een agrarische bestemming (bestemmingsplan Buitengebied) zonder in dit verband relevante beperkingen. Feitelijk betreft het hier grasland, maar er is een theoretische mogelijkheid dat deze gronden op termijn voor fruitteelt gebruikt gaan worden. Deze bestemming loopt door tot de [adres II]. Deze weg heeft een verkeersbestemming. Aan de overzijde van die weg liggen gronden met wederom een agrarische bestemming. Daar bevindt zich een fruitboomteeltbedrijf. Binnen de fruitteelt wordt in het algemeen intensief gebruik gemaakt van bestrijdingsmiddelen. Om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nabijgelegen nieuwe woningen te kunnen veiligstellen is het daarom noodzakelijk om de aanleg van een fruitboomgaard aan een aanlegvergunningstelsel te onderwerpen. Dit is aanvaard door de Kroon bij KB van 13 januari 1997, nr. 97.000086. Door middel van dit aanlegvergunningsvereiste kan in een concrete situatie worden getoetst, of een aanvaardbaar woon- en leefmilieu gewaarborgd is.
In de zgn. ‘spuitzone jurisprudentie’ van de bestuursrechter in verband met fruitteelt wordt een afstand van 50 meter aanvaardbaar gevonden (hierbij dient te worden gemeten vanuit de gronden met de woonbestemming, dus met inbegrip van tuinen en erven nu ook daar mensen met regelmaat verblijven). In een concreet geval kan hiervan worden afgeweken (zowel naar boven als naar beneden). Dit zal moeten worden gemotiveerd.
De grondstrook (grasland) tussen de nieuwbouwlocatie en de [adres II] is voorzien van het aanlegvergunningstelsel. De [adres II] heeft een verkeersbestemming. Aan de overzijde van de [adres II] bevindt zich een fruitteeltbedrijf. In totaliteit bedraagt de breedte van de zone waarin niet – zonder meer – bestrijdingsmiddelen kunnen worden toegepast (grondstrook aanlegvergunningstelsel en de breedte van de [adres II]) 35 meter. Deze kortere afstand is in dit geval mogelijk om de volgende redenen:
• Op de nieuwbouwlocatie worden uitsluitend vrijstaande woningen gebouwd op royale kavels. Concentratie of ophoping van bestijdingsmiddelen in dit gebied als gevolg van verwaaiing (drift) zal hierdoor niet of nauwelijks plaatsvinden.
• De agrarische gronden waarop fruitteelt zal gaan plaatsvinden liggen direct noordoostelijk van de nieuwe woonwijk. De overheersende windrichting in Nederland is zuidwest in de winter, zuidoost in de zomer en zuid in voor- en najaar (‘Temperatuur en windrichting in Nederland in de 20e eeuw’, www.knmi.nl). Dat betekent in algemene zin een kleinere kans op drift van bestrijdingsmiddelen tot in de woonwijk, hetgeen een kortere afstand rechtvaardigt.
• Een deel van de begrenzing tussen de woon- en agrarische bestemming wordt gevormd door een watergang. Deze is ook als zodanig bestemd in dit bestemmingsplan. Op grond van het Lozingenbesluit open teelt en veehouderij dient een teeltvrije zone te worden aangehouden tot deze watergang. Hoewel de doelstelling van het Lozingenbesluit geen betrekking heeft op woningen (geen ruimtelijke, maar een milieudoelstelling), is een ruimtelijk neveneffect wel dat op een deel van de gronden als gevolg van deze sectorale wetgeving geen teelt mag plaatsvinden en geen bestrijdingsmiddelen mogen worden toegepast, hetgeen gunstige gevolgen heeft voor het woonmilieu van de nabijgelegen woningen.
• Tevens gaat er een afschermende werking uit van de aanwezige opgaande beplanting aan de [adres II].
7 Juridische planopzet
(…)
7.3 Regels
Algemene regels (hoofdstuk 3)
Artikel 10: Algemene aanduidingsregels
De gebiedsaanduiding ‘milieuzone’ omvat een zone gesitueerd tussen de [adres II] en de nieuwbouwlocatie. De gronden hier ter plaatse hebben een agrarische bestemming. De milieuzone houdt in dat, in verband met het waarborgen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat van de woningen – dit moet ruim worden begrepen en omvat ook erven en tuinen waar immers ook mensen verblijven – het aanleggen van fruitboomgaarden aan een aanlegvergunningstelsel is onderworpen. Dat betekent niet dat fruitteelt niet mogelijk is. Het betekent uitsluitend dat een aanlegvergunning nodig is. In het kader van de vergunningverlening komen dan aan de orde aspecten als soort van het te gebruiken bestrijdingsmiddel, wijze van spuiten et cetera.
2.13. Bij brieven van 16 februari en 2 april 2009 heeft Proper-Stok Groep B.V. de gemeente bericht dat de gekochte grond naar haar mening niet beantwoordt aan de
koop-/ontwikkelingsovereenkomst omdat het gekozen aanlegvergunningenstelsel op grond van de WRO geen stand kan houden en (dus) een spuitzone van 50 meter in acht zal moeten worden genomen die ten koste gaat van de woonbestemming. Zij heeft daarbij geconcludeerd dat de gemeente toerekenbaar tekortschiet en verzocht binnen twee weken te berichten hoe deze tekortkoming kan worden opgeheven, bij gebreke waarvan buitengerechtelijke ontbinding wordt aangekondigd.
2.14. Bij brief van 2 april 2009 heeft de gemeente Proper-Stok Groep B.V. onder meer bericht:
Op 16 februari 2009 ontvingen wij van u een brief waarin u conludeert dat de ontwikkeling van de Ruimte voor Ruimte locatie [adres] te [woonplaats] blijvend onmogelijk wordt gemaakt door de aanwezigheid van een spuitzone waarbij een afstand van 50 meter moet worden aangehouden. (…)
Wij delen uw mening niet dat de ontwikkeling van de Ruimte voor Ruimte locatie [adres] te [woonplaats] blijvend onmogelijk gemaakt wordt. Er zijn namelijk diverse mogelijkheden om het gewenste woonmilieu te regelen. (…)
2.15. Bij e-mail van 28 mei 2009 heeft de Gemeente Neerijnen aan Proper-Stok Groep B.V. het memo ‘Aanlegvergunningstelsel toepassing bestrijdingsmiddelen’ gedateerd 9 april 2009 toegezonden. Daaruit wordt geciteerd:
(…)
4. Beoordeling van het aanlegvergunningstelsel
(…)
Ad 5
De omvang c.q. breedte van het gebied waarop het aanlegvergunningstelsel van toepassing is dient bij voorkeur te worden bepaald aan de hand van specifiek onderzoek (in het kader van het bestemmingsplan). Normaliter wordt hierbij dan gelet op zaken als intensiteit en wijze van toepassing van bestrijdingsmiddelen, kenmerken van het betreffende gebied, windrichting et cetera. In de spuitzonejurisprudentie i.v.m. fruitboomgaarden wordt een aan te houden afstand van 50 meter “niet onredelijk” gevonden. In ABRS 15 februari 2006, nr. 200504921/1 (www.raadvanstate.nl) wordt als volgt overwogen:
“Niet in geschil is dat door verweerder in het algemeen een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid in de fruitsector wordt aangehouden. Zoals de Afdeling eerder (uitspraak van 23 juni 2004 in zaak no. 200400297/1, JB 2004/284) heeft overwogen, is toepassing van deze vuistregel in het algemeen niet onredelijk. (…) Uit het bestreden besluit blijkt dat verweerder zich op het standpunt stelt dat er sprake is van bijzondere omstandigheden die rechtvaardigen dat kan worden afgeweken van de in de vuistregel neergelegde indicatieve afstand van 50 meter. (…) In het kader van de vraag of er sprake is van bijzondere omstandigheden als voornoemd dient een afweging van alle betrokken belangen plaats te vinden. (…)”
Uit bovengenoemde uitspraak blijkt ook dat kan worden afgeweken van de “50 meternorm”, mits gemotiveerd.
(…)
2.16. Bij brief van haar advocaat van 15 september 2009 heeft Proper-Stok Groep B.V. de gemeente bericht dat zij overgaat tot ontbinding van de overeenkomsten van 22 november 2007.
2.17. Op 24 september 2009 heeft de gemeente het bestemmingsplan [adres] [woonplaats] vastgesteld.
2.18. Bij brief van 11 november 2009 heeft de gemeente Proper-Stok Groep B.V. onder meer bericht:
(…) Wij delen u mee een buitengerechtelijke ontbinding niet te accepteren. (…)
Inmiddels is de aanlegvergunning voor het bouw- en woonrijpmaken met toepassing van art. 19 lid 2 WRO onherroepelijk. Dit houdt in dat conform het gestelde in de overeenkomst art 6 lid 3 dit bedrag dient te worden betaald. Wij verzoeken u, zonodig sommeren wij u om binnen veertien dagen na dagtekening van dit schrijven de bijdrage in het kader van de ruimte voor ruimte gelden van totaal € 505.586,03 (zijnde € 455.000,00 verhoogd met de wettelijke rente vanaf 22 november 2007 van €.50.568.03) te voldoen (…)
Op dit project lopen twee bankgaranties n.l. voor de hierboven genoemde bijdrage in het kader van de ruimte voor ruimte gelden groot €.455.000,00 en de waarborg in de koopovereenkomst van €.146.965,00. De bankgaranties lopen op 31 december 2009 af. Wij verzoeken u de bankgarantie betreffende de waarborg in de koopovereenkomst, vóór 28 november 2009 met minimaal één jaar te verlengen. (…)
2.19. Bij brief van haar advocaat van 19 november 2009 heeft Proper-Stok Groep B.V. de gemeente onder meer bericht:
Bankgarantie
Cliënte voelt niets voor uw verzoek om de geldigheid van de huidige bankgarantie te verlengen tot 31 december 2010. Er is ook geen rechtsregel die cliënte daartoe verplicht. Mitsdien zal cliënte geen gehoor geven aan uw verzoek dienaangaande. Overigens merkt cliënte daarbij op dat zij het onrechtmatig acht indien de gemeente – onder deze omstandigheden – de bankgarantie inroept. Cliënte houdt de gemeente bij voorbaat aansprakelijk voor alle schade die zij zal lijden ten gevolge van het inroepen van deze bankgarantie.
2.20. Bij brief van 1 december 2009 heeft de gemeente Proper-Stok Groep B.V. bericht:
Hierbij delen wij u mee dat wij, aangezien u de bankgaranties niet verlengd heeft, betaling gevorderd hebben uit hoofde van beide bankgaranties voor het maximum bedrag van totaal € 601.965,-.
2.21. Bij brieven van 3 december 2009 heeft de Rabobank de gemeente bericht dat de geldigheidsduur van de bankgaranties is verlengd tot en met 1 juli 2010.
2.22. Bij brieven van haar advocaat van 3 en 8 december 2009 heeft Proper-Stok Groep B.V. de gemeente verzocht het inroepen van de bankgaranties in te trekken. Bij brief van 10 december 2009 heeft zij de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die zij als gevolg van het inroepen van de bankgaranties lijdt.
2.23. Op 23 december 2009 heeft [betrokkene] beroep aangetekend tegen het op 24 september 2009 vastgestelde bestemmingsplan.
2.24. Op 28 december 2009 heeft Proper-Stok Groep B.V. beroep aangetekend tegen het bestemmingsplan. Uit het aanvullend beroepschrift van 19 februari 2010 wordt geciteerd:
Ontvankelijkheid
(…)
10. Zoals reeds opgemerkt volgt uit artikel 8.4 van de koopovereenkomst in wezen dat het perceel grond aan Proper-Stok zal worden geleverd indien de bestemming van het perceel grond woningbouw toestaat. Noch uit de koopovereenkomst, noch uit de koop-/ontwikkelingsovereenkomst vloeit voort dat de gemeente Neerijnen een garantieverplichting heeft terzake publiekrechtelijke mogelijkheden van het perceel. In artikel 4 van de koop-/ontwikkelingsovereenkomst is slechts opgenomen dat de gemeente Neerijnen een inspanningsverplichting heeft ten aanzien van de publiekrechtelijke medewerking. Daarenboven zijn Proper-Stok en de gemeente Neerijnen geen ontbindende voorwaarde overeengekomen ingeval dat woningbouw planologisch niet mogelijk zal zijn. Verder is van belang dat Proper-Stok en de gemeente Neerijnen een vaste koopprijs overeen zijn gekomen, zodat een eventuele waardevermindering van het perceel grond voor risico van Proper-Stok is. (…)
2.25. Op 12 maart 2010 zijn de percelen aan de [adres] aan de gemeente geleverd.
2.26. Op 19 augustus 2010 (derhalve na de comparitie in de onderhavige zaak) is tussen de gemeente en [betrokkene] een overeenkomst tot stand gekomen met het opschrift ‘anterieure- / ontwikkelingsovereenkomst Locatie [adres] – [adres II] te [woonplaats]’. In die overeenkomst wordt verwezen naar een vaststellingsovereenkomst van dezelfde datum die als bijlage 2 is opgenomen. Uit die overeenkomst wordt geciteerd:
Artikel 1
inspanningsverplichting, voorwaarden
1. Verzoeker [[betrokkene], rb] verbindt zich hierbij om het beroep dat bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aanhangig is gemaakt tegen het bestemmingsplan “[adres] te [woonplaats]” in te trekken. Het verzoek om intrekking wordt verzonden op de dag dat deze overeenkomst wordt ondertekend. Een kopie van de intrekking wordt aan de gemeente gezonden.
2. Gemeente zal een planologische maatregel ten behoeve van het perceel van verzoeker (het plangebied) zoals aangegeven op situatieschets (bijlage 1) in procedure brengen. Verzoeker zal hiertoe alle noodzakelijke bescheiden aanleveren. Het plangebied zal worden bestemd met de bestemmingen “wonen” en “tuin” op een oppervlakte van circa 1000 m² ter hoogte van de [adres]. Het restant van het perceel zal de bestemming “agrarisch” krijgen. Voor het gehele plangebied zal een absoluut gebruiksverbod van gewasbestrijdingsmiddelen ten behoeve van het telen van gewassen worden opgenomen.
Het plangebied waarop wordt gedoeld is de strook grasland gelegen tussen de percelen aan de [adres] en de [adres II].
3. Het geschil en de beoordeling
3.1. Proper-Stok Groep B.V. heeft bij dagvaarding gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat zij de overeenkomsten tussen de partijen van 22 november 2007 op rechtsgeldige wijze heeft ontbonden (primair) dan wel deze overeenkomsten ontbindt (subsidiair) en voorts dat de rechtbank de gemeente veroordeelt tot betaling aan haar van € 20.538,- ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Ter comparitie heeft zij deze eis vermeerderd met een vordering tot een nader bij staat op te maken vergoeding van schade, geleden doordat de gemeente de bankgarantie ten onrechte heeft ingeroepen.
ontbinding
3.2. Proper-Stok Groep B.V. heeft aan haar vorderingen strekkende tot ontbinding en schadevergoeding het volgende ten grondslag gelegd. Zij heeft de percelen aan de [adres] gekocht voor de bouw van tien woningen. Daarom mocht zij verwachten dat deze percelen daarvoor geschikt waren uit een oogpunt van volksgezondheid en milieu. Proper-Stok Groep B.V. heeft met een beroep op de artikelen 6:74 en 7:17 BW betoogd dat de verkochte zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst omdat zij de strook grond die grenst aan het perceel van [betrokkene] niet kan gebruiken zonder gezondheidsrisico’s voor toekomstige bewoners als niet een spuitzone van 50 meter in acht wordt genomen. Dit betekent volgens haar dat zij geen woningen zal kunnen bouwen binnen een strook van 50 meter die grenst aan de boomgaard van [betrokkene]. De gevorderde schadevergoeding bestaat uit kosten voor werkzaamheden van de advocaat (zes facturen) ter voorkoming dan wel beperking van schade en/of ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 BW).
3.3. De gemeente heeft (onder meer) betwist dat de percelen aan de [adres] niet aan de overeenkomsten beantwoorden. Daartoe heeft zij betoogd dat van de vuistregel dat bij fruitboomgaarden een spuitzone van 50 meter in acht moet worden genomen gemotiveerd kan worden afgeweken in het geval van bijzondere omstandigheden die afwijking rechtvaardigen. Zij noemt als bijzondere omstandigheden van dit geval: er is sprake van open bebouwing, zodat als gevolg van verwaaiing (drift) geen opeenhoping van bestrijdingsmiddelen te verwachten valt; de fruitboomgaard ligt noordoostelijk van de te bebouwen percelen terwijl de windrichting in de winter overwegend zuidwest is, in de zomer zuidoost en in het voor- en najaar oost; een deel van de begrenzing tussen bebouwing en boomgaard wordt gevormd door een watergang waar om die reden niet mag worden gespoten; er gaat een afschermende werking uit van opgaande beplanting aan de [adres II]. De Gemeente Neerijnen heeft hierbij verwezen naar ‘spuitzonejurisprudentie’ van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (waaronder de uitspraak van 15 februari 2006 waaruit bij de weergave van de feiten is geciteerd).
3.4. Hierover wordt als volgt geoordeeld. [betrokkene] heeft in de vaststellingsovereenkomst met de Gemeente Neerijnen van 19 augustus 2010 ervoor getekend dat voor de strook grasland gelegen tussen de percelen aan de [adres] en de [adres II] een absoluut verbod zal gelden van het gebruik van bestrijdingsmiddelen ten behoeve van het telen van gewassen. In het onderhavige geval staat dus vast dat een spuitzone van een zekere breedte tussen de fruitboomgaard en de percelen aan de [adres] aanwezig is, bestaande uit die strook grasland en de [adres II]. Deze zone is weliswaar (iets) minder dan 50 meter breed, maar de Gemeente Neerijnen heeft een aantal bijzondere omstandigheden aangevoerd op grond waarvan volgens haar in het onderhavige geval een spuitzone van minder dan 50 meter volstaat. Nu uit de aangehaalde spuitzonejurisprudentie volgt dat de norm dat een spuitzone van 50 meter in acht moet worden genomen een vuistregel is, waarvan op grond van bijzondere omstandigheden gemotiveerd kan worden afgeweken, en de Gemeente Neerijnen dergelijke bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd, is het mogelijk dat in het onderhavige geval een spuitzone van minder dan 50 meter volstaat. Daaruit volgt dat bij de huidige stand van zaken niet vaststaat dat de percelen aan de [adres] niet aan de overeenkomsten van 22 november 2007 beantwoorden doordat – zoals Proper-Stok Groep B.V. stelt – een spuitzone van 50 meter in acht moet worden genomen, bij gebreke waarvan gezondheidsrisico’s zouden dreigen. Daar komt bij dat het bestemmingsplan voor de percelen aan de [adres] ten tijde van het sluiten van die overeenkomsten nog niet was vastgesteld, zodat Proper-Stok Groep B.V. er sowieso rekening mee had moeten houden dat een spuitzone in acht genomen zou moeten worden die (ten dele) ten koste zou kunnen gaan van het te bebouwen oppervlak. De conclusie is dat de vorderingen van Proper-Stok Groep B.V. in zoverre niet toewijsbaar zijn.
3.5. Omdat de vorderingen strekkende tot ontbinding van de overeenkomsten worden afgewezen, wordt ook de vordering tot vergoeding van schade die volgens Proper-Stok Groep B.V. het gevolg is van de gestelde toerekenbare tekortkoming van de gemeente afgewezen.
bankgaranties
3.6. Proper-Stok Groep B.V. heeft voorts gesteld dat zij ingevolge de artikelen 6 en 11 van de ontwikkelingsovereenkomst twee bankgaranties heeft afgegeven en dat de gemeente die heeft ingeroepen. Zij heeft betoogd dat de gemeente daartoe niet bevoegd was omdat zij (Proper-Stok Groep B.V.) deze bankgaranties heeft verlengd en de gemeente geen opeisbare vordering op haar had. Proper-Stok Groep B.V. stelt als gevolg daarvan schade te hebben geleden, bestaande uit rente.
3.7. De gemeente heeft betwist dat zij geen recht had de bankgaranties in te roepen. Zij heeft voor de twee ingeroepen bankgaranties afzonderlijk verweer gevoerd.
de bankgarantie van 21 november 2007 van € 455.000,-
3.8. De bankgarantie van 21 november 2007 van € 455.000,- is gesteld in het kader van artikel 6.3 van de ontwikkelingsovereenkomst tot zekerheid van de nakoming van de betalingsverplichting op grond van de regeling Ruimte voor Ruimte. Volgens de gemeente is deze bankgarantie terecht ingeroepen. Daartoe heeft zij betoogd dat de bijdrage in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte moest worden betaald binnen twee weken na het verlenen van de vrijstelling op grond van artikel 19 WRO, welke vrijstelling op 2 juni 2008 is verleend, maar dat Proper-Stok Groep B.V. geen gehoor heeft gegeven aan het betalingsverzoek van de gemeente van 11 november 2009. Volgens de gemeente ziet de vrijstelling als bedoeld in artikel 6.3 van de ontwikkelingsovereenkomst niet op de bouw van de woningen maar op het bouwrijp maken van de grond. Ter onderbouwing daarvan wijst zij op de artikelen 4 van de ontwikkelingsovereenkomst en 8 van de koopovereenkomst.
3.9. Proper-Stok Groep B.V. heeft betwist dat er een onherroepelijke vrijstelling is op grond van artikel 19 WRO. Zij heeft voorts betoogd dat doel en strekking van de garantie was dat deze zou worden ingeroepen als de voor de beoogde woningbouw toereikende planologische wijziging tot stand gebracht zou zijn. Zij wijst erop dat de onderliggende regeling Ruimte voor Ruimte niet aanknoopt bij de vraag of al dan niet bouwrijp gemaakt kan worden, maar of woningen gebouwd kunnen worden.
3.10. De vraag of de gemeente gerechtigd was de bankgarantie in te roepen moet worden beantwoord door uitleg van artikel 6.3 van de ontwikkelingsovereenkomst. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. De tekst van de overeenkomst is daarbij in praktisch opzicht wel van groot belang. (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 en HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493.)
3.11. Het uit te leggen artikel 6.3 uit de ontwikkelingsovereenkomst houdt verband met de regeling Ruimte voor Ruimte. Het bepaalt onder meer dat de gemeente het door Proper-Stok Groep B.V. te betalen bedrag zal afdragen aan de provincie. Bij de uitleg van het artikel is de inhoud van deze aan de beide partijen bekende regeling dus van belang, meer in het bijzonder de vraag wanneer en onder welke voorwaarden volgens die regeling de gemeente gehouden is tot betaling aan de provincie. De partijen worden daarom in de gelegenheid gesteld die regeling bij akte in het geding te brengen en een toelichting te geven op de betalingsverplichting van Proper-Stok Groep B.V. aan de gemeente in verband met de betalingsverplichting van de gemeente aan de provincie. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rol.
de bankgarantie van 23 januari 2008 van € 146.965,-
3.12. De bankgarantie van 23 januari 2008 van € 146.965,- is volgens de gemeente gesteld tot zekerheid van de betalingsverplichtingen uit de overeenkomst in het kader van artikel 7.1 van de koopovereenkomst (dus niet in het kader van artikel 11 van de ontwikkelingsovereenkomst). De gemeente heeft betoogd dat zij ook deze bankgarantie terecht heeft ingeroepen omdat deze niet tijdig is verlengd, maar zij heeft zich bereid verklaard het geïnde bedrag terug te betalen zodra Proper-Stok Groep B.V. alsnog een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie stelt (akte na comparitie onder 37).
3.13. In haar antwoordakte heeft Proper-Stok Groep B.V. dit verweer niet meer weersproken (het verweer in die akte onder 20, 21 en 22 ziet kennelijk op de andere bankgarantie). Wel heeft zij bij dagvaarding gesteld dat de gemeente niet bevoegd was de bankgaranties in te roepen omdat zij deze heeft verlengd, waarbij zij er onder verwijzing naar als productie overgelegde correspondentie op heeft gewezen dat zij dit de gemeente meermaals heeft bevestigd.
3.14. Proper-Stok Groep B.V. is op grond van artikel 7.1 van de koopovereenkomst gehouden een bankgarantie te stellen. Uit de tekst van de bankgarantie van 23 januari 2008 blijkt dat deze is gesteld om aan die verplichting te doen (dus niet in verband met artikel 11 van de ontwikkelingsovereenkomst). Nu geen bijzondere omstandigheden zijn gesteld of gebleken die wijzen op het tegendeel, moet worden aangenomen dat deze bankgarantie moet voortduren zolang de overeenkomst door Proper-Stok Groep B.V. niet is nagekomen. Toen Proper-Stok Groep B.V. op 19 november 2009 aan de gemeente berichtte er niet voor te voelen de bankgarantie te verlengen, heeft de gemeente de bankgarantie terecht ingeroepen. Het is echter gesteld noch gebleken waarom de gemeente die inroeping niet ongedaan zou maken nadat de bank haar bij brief van 3 december 2009 had bericht de bankgarantie (toch) te hebben verlengd. Door die inroeping niet ongedaan te maken heeft de gemeente onrechtmatig jegens Proper-Stok Groep B.V. gehandeld. Zij is daarom aansprakelijk voor de schade die Proper-Stok Groep B.V. daardoor mocht hebben geleden. De rechtbank heeft vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten om die schade te begroten. Ten eerste is de renteberekening die Proper-Stok Groep B.V. als productie bij haar laatste antwoordakte in het geding heeft gebracht daartoe onvoldoende gespecificeerd en onvoldoende toegelicht en ten tweede heeft Proper-Stok Groep B.V. niet meer gereageerd op de bereidverklaring van de gemeente het uitbetaalde bedrag terug te betalen zodra Proper-Stok Groep B.V. alsnog een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie stelt. Proper-Stok Groep B.V. zal daarom nogmaals in de gelegenheid worden gesteld haar schade toe te lichten. De gemeente zal daarop mogen reageren. De rolverwijzing strekt ook daartoe.
3.15. Alle beslissingen worden aangehouden.
4. De beslissing
De rechtbank
4.1. stelt de partijen in de gelegenheid bij akte de regeling Ruimte voor Ruimte in het geding te brengen en een toelichting te geven op de betalingsverplichting van Proper-Stok Groep B.V. aan de gemeente in verband met de betalingsverplichting van de gemeente aan de provincie;
4.2. stelt Proper-Stok Groep B.V. in de gelegenheid een toelichting te geven op de schade die zij heeft geleden doordat de gemeente het inroepen van de bankgarantie van 23 januari 2008 van € 146.965,- niet ongedaan heeft gemaakt;
4.3. verwijst de zaak hiertoe naar de rol van 22 december 2010 voor akte, allereerst aan de zijde van Proper-Stok Groep B.V.;
4.4. houdt voor het overige alle beslissingen aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op
1 december 2010.
coll.: CLB