Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 172590 / HA ZA 08-1187
Vonnis van 24 november 2010
in de hoofdzaak van
[27 eisers]
eisers,
advocaat mr. P.H.J.G. van Huizen te Rotterdam,
tegen
1. de vennootschap naar buitenlands recht
DORMIO LEISURE DEVELOPMENT BELGIË,
gevestigd te 1932 Sint-Stevens-Woluwe, België,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DORMIO LEISURE DEVELOPMENT B.V.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagden,
advocaat mr. K.M. Kole te Arnhem.
Partijen zullen hierna ook [eisers]., Dormio België en Dormio Nederland worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk als Dormio worden aangeduid.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 mei 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 3 november 2009
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- het pleidooi van 20 september 2010 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Dormio houdt zich bezig met de ontwikkeling van vakantieparken in onder meer Nederland en België. Omstreeks 2002 is Dormio gestart met de ontwikkeling van een nieuw vakantiepark in Wallonië, België, met de naam ‘Village l’Eau d’Heure’. [eisers]. hebben in de periode van 22 mei 2003 tot en met 4 oktober 2003 een vakantiehuisje gekocht op dit park. De promotie voor de parken is onder meer ter hand genomen door Dormio Nederland. De koopovereenkomsten zijn gesloten tussen [eisers]. enerzijds en Dormio België anderzijds.
2.2. De levering van de percelen van Dormio aan [eisers]. heeft plaatsgevonden in de periode van 4 juli 2003 tot en met 6 december 2003. Het vakantiepark is op 4 juli 2003 officieel geopend. De exacte data van de koopovereenkomsten, de aktes van levering en de opleveringen zijn als volgt:
Eiser
sub (Verkorte) naam Type woning Nr Koopovk Levering Voorlopige oplevering Definitieve oplevering
1-2 [eis.] Meridien 3s B 15 12-05-2003 14-06-2003 22-06-2003 -
3-4 [eis.] Meridien B 37 18-05-2003 26-06-2003 25-06-2003 14-04-2005
5-6 [eis.] Meridien 3 C 104 01-07-2003 30-08-2003 - -
7-9 [eis.] Meridien 3 C 5 04-10-2003 06-12-2003 - 16-06-2004
10-11 [eis.] Meridien 3s C 67 05-06-2003 13-06-2003 27-06-2003 -
12-13 [eis.] Longi-tude 3s C 70 30-06-2003 19-11-2003 - -
14 [eis.] Meridien 3s C 53 06-09-2002 06-09-2002 28-06-2003 29-04-2005
15-16 [eis.] Longi-tude 3s C 45 12-06-2003 21-06-2003 21-06-2003 -
17-18 [eis.] Meridien 3s B 65 25-06-2002 06-09-2002 2003 -
19-20 [eis.] Meridien 3s C 4 09-09-2003 28-09-2003 10-06-2003 16-06-2004
21-22 [eis.] Meridien 3s C 50 22-10-2002 30-12-2002 22-06-2003 26-06-2005
met opm.
23-24 [eis.] Meridien 3s C 97 15-05-2003 12-06-2003 21-06-2003 -
25 [eis.] Meridien 3s C 102 17-06-2003 28-06-2003 28-11-2003 10-06-2005
26-27 [eis.] Meridien 3s B 13 22-05-2002 04-07-2002 17-06-2003 16-06-2004
2.3. Dormio heeft in totaal 205 vakantiewoningen verkocht op dit park.
2.4. In de koopovereenkomsten, die alle gelijkluidend zijn, zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
‘II - VERKOOP VAN DE OP TE RICHTEN GEBOUWEN EN MEDEËIGENDOM
De verkoper verklaart bij deze te verkopen aan de koper, die aanvaardt:
(…)
2 – In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: één/102 de deel in de gemene delen van de fasen met betrekking tot de gronden HT3 en HT4 zoals beschreven op het hieraan onder bijlage nummer 4 gehechte plan. De koper verklaart ermee akkoord te gaan – en geeft hierbij onherroepelijk gedurende een periode van 5 jaar, de nodige volmacht aan de verkoper – om de gemene delen van de fasen met betrekking tot de gronden HT3 en HT4 met de gemene delen van het gehele project nadien samen te voegen indien deze latere fasen worden gerealiseerd; (…)’
‘F. OPLEVERING
a. oplevering van de gebouwen behelst een voorlopige en een definitieve oplevering. Iedere oplevering maakt het voorwerp uit van een proces-verbaal getekend door de partijen, behoudens afwijkingen voorzien onder f. en g. hierna. De eindoplevering van het gebouw mag niet eerder geschieden dan na verloop van één jaar sedert de voorlopige oplevering.
b. voorlopige oplevering heeft niet alleen tot doel het einde van de werken vast te stellen; maar zij dekt tevens de gebreken die zichtbaar zijn op het ogenblik van de voorlopige oplevering.
c. de waarborgtermijn, hierin begrepen deze voorzien door artikel 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek, begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering. De waarborg voor lichte verborgen gebreken dient te zijn ingeleid binnen de twee maanden na ontdekking ervan, opdat zij ontvankelijk zou zijn. De zichtbare gebreken dienen bij de voorlopige oplevering in het proces-verbaal opgenomen te worden. Voor zichtbare gebreken die niet opgenomen zijn in het proces-verbaal is de verkoper niet ontvankelijk.
d. (…)
e. (…)
f. Het in gebruik nemen van de eigendom geldt als bewijs dat de koper de voorlopige oplevering aanvaardt. Ingebruikneming is echter onder geen beding toegelaten voor de volledige betaling van de totale koopprijs en toebehoren.’
2.5. De hiervoor geciteerde bepaling ‘F. OPLEVERING’ is ook opgenomen in de leveringsaktes.
2.6. De koopovereenkomsten bevatten voorts de volgende bepaling:
‘BIJLAGEN
De volgende bijlagen worden hieraan gehecht en aldus geacht één geheel met onderhavige overeenkomst te vormen:
1) Model van de Notariële basisakte.
2) Het plan van het privatieve grondperceel, opgesteld op vier maart twee duizend en twee door [eis.] raadgevende ingenieurs bv te Amersfoort.
3) Een tekening van het vakantiehuis (niet op schaal);
4) Het plan der gemene delen;
5) Het voorblad van de bouwvergunning en de stedenbouwkundige voorwaarden;
6) De specificatie voor het afwerken van het vakantiehuis. Het lastenkohier van het contract met de aannemer, de plannen van de werken waarop de huidige overeenkomst betrekking heeft en van het vakantiehuis, met aanduiding van de totale oppervlakte, de afmetingen van de kamers en gangen, de bestekken die daadwerkelijk voor de bouwwerken zullen gebruikt worden en het lastenkohier van de werken die de manier en de materialen aanduidt waarmee de werken zullen uitgevoerd worden, desgevallend, de gevallen en voorwaarden waarin men van deze voorschriften kan afwijken, ligt ter inzage bij notaris Pauwels.
7) Het beheersreglement d.d. 1-2-2002 versie 1;
8) De bemiddelingsovereenkomst met LANDAL GREEN PARKS d.d. 14-3-2002;
9) De managementovereenkomst met LANDAL GREEN PARKS;
10) Het model van de bankgarantie die wordt afgegeven door de aannemer;
11) De statuten van de exploitatievennootschap;
12) Modelakte van vestiging vruchtgebruik;
13) Besluit exploitatievennootschap d.d. 29 maart 2002;
14) Leningovereenkomst met de exploitatievennootschap.’
2.7. In de notariële basisakte (als bijlage 1 bij de koopovereenkomsten gevoegd) zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
‘III (…)
2) Algemene beschrijving der gemene en privatieve delen:
1. Beschrijving van de gemeenschappelijke delen: onder gemeenschappelijke delen verstaat men al wat niet privatief is of gemeenschappelijk ten uitsluitende privatieve titel; tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a – de omheining en afsluiting van het park, de gemeenschappelijke grond (hier wordt bedoeld de grond waarop geen privatief staat), en de ondergrond, paden met bijbehorende bermen, wegen, bruggen, parkeerplaatsen, kiosken en waterpartijen, beschoeiingen, windsingels, openbare verlichting, automatische slagboom-installatie en stalling voor afvalcontainers, muren welke de verbinding geven tussen privatieve en gemene delen worden als gemeenschappelijk aanzien.
b – de technische installaties met al hetgeen daartoe behoort zoals kabels en leidingen ten behoeve van de nutsvoorzieningen als riolering, gas, water, elektra, telefoon, kabels ten behoeve van centrale antenne inrichting, alles voor zover één en ander niet uitsluitend ten dienste van een privé-gedeelte strekt;
c – alle eventueel in de toekomst nog te stichten gebouwen of bouwwerken en/of installaties bestemd voor gemeenschappelijk gebruik en gelegen op de gemeenschappelijke gronddelen.’
‘AKKOORD TOT UITBREIDING VAN HET PARK
De kopers van privatieve loten zullen onherroepelijk voor een periode van 5 jaar, de nodige volmacht aan de verkoper geven – om de gemene delen van de fasen met betrekking tot de gronden HH1 en HH2 (en waarvan het strandpaviljoen geen deel uitmaakt) met de hoger omschreven gemene delen van het projekt nadien samen te voegen indien deze latere fasen worden gerealiseerd. (…)’
2.8. De ontwikkelingsplannen van Dormio gingen uit van een vakantiepark bestaande uit vijf percelen: HT1 tot en met HT5. Op enig moment heeft Dormio besloten geen gebruik te maken van de percelen HT2 en HT5 en zijn deze weer aan de Waalse overheid ter beschikking gekomen. Dormio is vervolgens een ander perceel, HT6, gaan ontwikkelen. Het vakantiepark is gelegen in een door de Waalse overheid aangewezen recreatiegebied in ontwikkeling. De Waalse overheid heeft op het vakantiepark een appartementenhotel, genaamd ‘Les Josephines’, gebouwd. Delen van de grond waarop het vakantiepark is gelegen zijn in eigendom van de Waalse overheid, zoals volgt uit bijlage 4 bij de koopovereenkomst.
2.9. De voorzieningen die bij het vakantiepark zijn gelegen, zoals de receptie, het overdekte zwembad, tennisbanen, squashbanen, een restaurant, een overdekte ijsbaan, een strandpaviljoen en een snackstand/kiosk, worden geëxploiteerd door de Waalse overheid. [eisers]. kunnen (tegen betaling) gebruik maken van deze faciliteiten. Verder bevindt zich bij het park een strand, gelegen aan een meer, dat eveneens eigendom is van de Waalse overheid. In gemeenschappelijk eigendom van de eigenaars van de vakantiewoningen in het park zijn een crèche, afvalcontainers, planten en bomen en leidingen.
2.10. Het vakantiepark kon worden afgesloten met een slagboom, maar dit gebeurde in de praktijk niet om toegang tot het vakantiepark door hulpdiensten mogelijk te maken.
2.11. De gemeenschappelijke delen op het vakantiepark worden beheerd door een beheervennootschap, de coöperatieve vennootschap naar Belgisch recht ‘Village L’eau d’Heure – Exploitation’ (‘Vehex’), waarin alle eigenaars participeren. Vehex besteedt de exploitatie van de vakantiewoningen uit aan Landal Green Parks en heeft het vruchtgebruik ervan. De eigenaren zijn aandeelhouders in Vehex. Verder is door de eigenaren een vereniging van eigenaren opgericht. Door onder meer eisers sub 1 en 2 is een stichting opgericht met als naam ‘Malheur de l’Eau d’Heure’.
2.12. De toenmalige raadsman van eisers sub 1 en 2, mr. Pattou, heeft bij brief van 10 augustus 2005 aan Dormio onder meer - kort weergegeven - geschreven dat het park geen park is, dat het beloofde verhuurrendement niet wordt gehaald, dat de beloofde faciliteiten nog niet allemaal zijn gerealiseerd en dat voor het gebruik van die faciliteiten een vergoeding moet worden betaald. In deze brief wordt een beroep gedaan op dwaling en/of bedrog ten aanzien van deze punten.
2.13. In een brief van 7 september 2005 heeft de opvolgend raadsman van eisers sub 1 en 2, mr. M.A. Goedkoop, aan Dormio onder meer - kort weergegeven - geschreven dat Dormio zich schuldig heeft gemaakt aan misleidende prospectus en misleidende reclame en dat eisers sub 1 en 2 Dormio voor de schade die zij daardoor lijden aansprakelijk houden. De misleiding betreft onder meer de opzet van het park, de verhuurrendementen en de faciliteiten.
2.14. In een brief van 23 februari 2007 heeft de opvolgend raadsman van eisers sub 1 en 2, mr. R.A. Wolf, aan Dormio geschreven - kort weergegeven - dat hij tevens optreedt voor eisers sub 3 tot en met 27 en dat zijn cliënten zich op het standpunt stellen dat Dormio zich schuldig heeft gemaakt aan het verstrekken van misleidende reclame en dat zij op die grond schadevergoeding zullen vorderen van Dormio.
2.15. Bij brief van 2 mei 2008 heeft de opvolgend raadsman van eisers sub 1 tot en met 27, mr. P. van Huizen, aan Dormio geschreven - kort weergegeven - dat zich aan de vakantiewoningen gebreken voordoen, die een ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigen. Daarnaast wordt in deze brief herhaald dat sprake is van misleidende reclame en wordt Dormio aansprakelijk gesteld voor de schade.
2.16. [eisers]. hebben een expertiserapport overgelegd van Bouwtechnisch Adviesbureau BouwControll (‘BouwControll’) van 5 februari 2007, dat is opgesteld in opdracht van de voorzitter van de beheermaatschappij Vehex. Aan BouwControll was opdracht gegeven de vakantiewoningen te onderzoeken op vochtproblemen met betrekking tot de schoorstenen.
In het rapport van BouwControll staat onder meer het volgende:
‘VISUELE WAARNEMING:
Vocht probleem rondom de schoorstenen:
De afdichtingen zijn in principe (koud) tegen de schoorsteen aangeplakt voor zover ik het kan beoordelen het is moeilijk te zien door de kit die erop is verwerkt, als dit inderdaad op deze manier gemaakt is vraagt deze constructie om problemen (…).
Vocht probleem binnenzijde Plafonds/kozijnen:
• De daken hebben een afschot van +/- 7,5% dit is zeer plat voor een lessenaarsdak. De aansluitingen bij de kozijnen, dakeindes/overstekken en schoorstenen zijn gemaakt met een metalen afkapping die bevestigt is boven op de golf van het darmwandprofiel dat houdt in dat er openingen ontstaan in het dal van de darmwandprofiel en als het regend en het waait, dan blaast de wind de regen onder de afkapping door tot het einde van de darmwandprofiel en gaat zo naar binnen (purschuim is geen waterdichte afdichting, neemt namelijk geen water op) (…)’
2.17. Verder hebben [eisers]. een expertiserapport overgelegd van Liberty Expertisebureau van 28 april 2008, opgesteld in opdracht van eisers sub 1 en 2. Dit expertisebureau had opdracht gekregen om een schaderapport op te stellen met betrekking tot gebreken aan vakantiewoningen van het type Meridien 3. In dit rapport staat onder meer het volgende:
‘RESUME.
Het gaat hier duidelijk om een woning die niet de kwaliteit heeft die de koper redelijkerwijs mocht verwachten voor een aankoopprijs van € 145.000 excl. BTW. Wij ramen de bouwkosten van de totale woning op circa € 75.000 excl. BTW, welk bedrag meer in overeenstemming is met de povere kwaliteit van de woning, nog afgezien van de tekortkomingen, die ook bij laatstgenoemd bedrag niet aanvaardbaar zijn (bijv. geen of te weinig vloerisolatie, constructie schoorstenen, dak en kitvoegen).’
2.18. De aannemer die de vakantiewoningen in opdracht van Dormio heeft gebouwd, Entreprises Thomas & Piron, heeft opdracht gegeven aan het onderzoeksbureau Centre Scientifique et Technique de la Construction (‘CSTS’) om te onderzoeken of een aantal met name genoemde gebreken aan de vakantiewoningen zijn verholpen. Dormio heeft het rapport van CSTS van 11 september 2008 overgelegd. In de Nederlandse vertaling van dit rapport staat onder meer het volgende:
‘5. Conclusies
Bij wijze van conclusie merken wij het volgende op:
• Voor de problemen besproken in paragraaf 4.1, 4.2 en 4.5. [werkzaamheden aan de schoorstenen, aan de raamkozijnen tussen de dakzijden en de hoofdkozijnen van de woonkamer, de rechtbank] zijn volgens ons geen aanvullende ingrepen noodzakelijk; door eerder uitgevoerde werkzaamheden zouden er zich geen nieuwe waterlekkages meer moeten voordoen. Wij wijzen er overigens op dat dit wordt bevestigd door de toestand van de woningen waar de reparatiewerkzaamheden reeds zijn uitgevoerd.
• Wat betreft de vochtkringen die soms plaatselijk te zien zijn op sommige zijplanken, wijzen wij er nogmaals op dat dit een esthetisch probleem is, waarvoor volgens ons a priori geen speciale ingrepen nodig zijn.
• Wat betreft de krakende geluiden van de dakconstructie wijzen wij erop dat deze nooit kunnen worden uitgesloten, vanwege de onvermijdelijke hygrothermische bewegingen van de elementen waaruit de dakconstructie is opgebouwd (de sandwich panelen). Deze krakende geluiden zijn volgens ons inherent aan dit systeem en de wijze van bewoning.
• Ter vermindering van het probleem van de koude vloeren, getuigt het van weinig realiteitszin om een aanvullende thermische laag aan te brengen op de bestaande vloer (zoals omschreven in paragraaf 4.6. hierboven dit zou het risico van koude vloeren overigens niet uitsluiten). Ter verbetering van de omstandigheden zou men misschien kunnen overwegen om een tapijt te leggen over de bestaande vloerbedekking (…).’
2.19. Bij de gedingstukken bevindt zich een ‘legal opinion’ van de Belgische advocaat P. van de Vijver van 16 mei 2008 (productie 12 bij dagvaarding). Verder bevindt zich bij de stukken een ‘legal opinion’ van de Belgische advocaat D. Lindemans van 5 mei 2009 met betrekking tot het voor deze kwestie mogelijk relevante Belgische recht (door Dormio in het geding gebracht als productie 20 bij conclusie van antwoord), alsmede de in reactie daarop opgestelde ‘legal opinion’ van voornoemde P. van de Vijver van 20 oktober 2009 (overgelegd door [eisers]. ten behoeve van de comparitie).
2.20. In opdracht van de stichting Malheur de l’Eau d’Heure is een expertiserapport opgesteld door Artex bvba (‘Artex’), dat door [eisers]. is overgelegd ten behoeve van deze procedure. In het rapport van 5 juli 2010, opgesteld na een onderzoek aan de woningen met de nummers 15 (eisers sub 1 en 2), 45 (eisers sub 15 en 16), 5 (eisers sub 7-9) en 67 (eisers sub 10 en 11), staat onder meer het volgende:
‘Conclusie
De woningen vertonen ernstige gebreken zoals hierboven beschreven.
Wij zijn van mening dat onvoldoende isolatie in combinatie met ongeschikt gebruik van metalen dakbekleding de waarde van de woningen zeer drastisch en op een onaanvaardbare manier aantast.
Constructief zijn er vele tekortkomingen aan deze woningen. De gevels en de daken voldoen niet. De vloeren dienen nog nader onderzocht te worden ivm de thermische conformiteit, maar zullen hoogst waarschijnlijk ook niet voldoen. Zeer zware en grondige aanpassingen dringen zich op.
Onze algemene indruk is dat de woning van slechte kwaliteit zijn en dat zij totaal niet overeenstemmen met wat een koper mag verwachten voor de neergetelde aankoopprijs.
Wij ramen de bouwkost van de woningen, gezien het aantal en het gebruik van goedkope materialen, op een 650 à 700 €/m2, excl. btw (prijspeil 2010). Indien wij deze prijzen herrekenen naar de periode 2003 komt dit overeen met een prijs van 496 à 535 €/m2, excl. btw. De herzieningen van de prijs werden berekend a.h.v. de officiële herzieningsformule met de vastgelegde s- en i-waarden.’
2.21. In reactie op dit rapport heeft Dormio een rapport van de Société Internationale d’Architecture overgelegd. Dit rapport is opgesteld in opdracht van Dormio op 9 september 2010 en vormt een reactie op het rapport van Artex. In de Nederlandse vertaling van dit rapport staat onder meer het volgende:
‘1. Overeenstemming met de normen NBN B 62-002 en NBN B 62-301.
(…)
- Tijdens de bouw van de gebouwen en afhankelijk van de gebruikte materialen, blijkt uit de aangepaste berekeningen dat de gebouwen nog steeds in overeenstemming zijn met de normen, in tegenstelling tot wat in het onderzoek aangetoond tracht te worden (zie bijgevoegde berekeningen).
2. Probleem met verwarmingskosten.
- (…) Na onze controle (K53) bevestigen wij dat de radiatoren groot genoeg zijn om de verschillende vertrekken te verwarmen.
- Problemen met de verwarming van deze woningen worden eerder veroorzaakt door een onjuist gebruik van de gebouwen. Doordeweeks worden de woningen als ze niet bewoond worden namelijk nauwelijks verwarmd. Als de woningen in het weekend bewoond zijn, moeten ze in zeer korte tijd verwarmd worden, en gezien de thermische traagheid van het gebouw is het moeilijk om snel te verwarmen.(…)
3. Problemen met metalen dakbedekking.
- (…)
- De dragende constructie met zelfdragende panelen is goedgekeurd en gevalideerd door de fabrikant ‘Isobouw’.
- De dakbedekking is aangebracht volgens de regels van de kunst die van toepassing zijn op dit soort dakbedekkingen (…).
4. Problemen met de schoorsteen.
- Bouwgroep Thomas & Piron stelt alles in het werk om de verschillende schoorstenen te repareren die problemen met de waterdichtheid vertonen.
- (…)
5. Pleisterlaag & stucwerk.
- De pleisterlaag vertoont op foto’s een aantal scheuren.
Deze scheuren hebben niets met de stabiliteit te maken. Ze moeten gerepareerd worden in het kader van het onderhoud aan het gebouw.
6. Uitzetvoegen.
- De scheuren die geconstateerd zijn op sommige tegelvloeren hebben niets te maken met uitzetting of stabiliteit.
7. Gevelbekleding.
- De gevelbekleding vertoont zo nu en dan bepaalde kringen. Die worden veroorzaakt doordat de gevelbekleding blootgesteld wordt aan weer en wind en niet door de behandeling van het hout, wetende dat cederhout niet behandeld hoeft te worden (…).
- Wat betreft de uitvoering van de pilaarvoet (woning 45), is bouwgroep Thomas & Piron voornemens om hier een oplossing voor te vinden.’
3. Het geschil
3.1. [eisers]. vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1) primair: de koopovereenkomsten tussen [eisers]. en Dormio vernietigt;
subsidiair: voornoemde koopovereenkomsten ontbindt;
meer subsidiair: voor recht verklaart dat Dormio jegens [eisers]. onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door hen geleden schade;
2) Dormio België en Dormio Nederland hoofdelijk, zodat indien één van hen betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt:
- aan eisers sub 1 en 2 te betalen een bedrag van € 148.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 3 en 4 te betalen een bedrag van € 155.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 mei 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 5 en 6 te betalen een bedrag van € 146.566,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 7 tot en met 9 te betalen een bedrag van € 144.291,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 oktober 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 10 en 11 te betalen een bedrag van € 146.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juni 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 12 en 13 te betalen een bedrag van € 150.356,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juni 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eiser sub 14 te betalen een bedrag van € 132.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 september 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 15 en 16 te betalen een bedrag van € 141.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juni 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 17 en 18 te betalen een bedrag van € 139.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 19 en 20 te betalen een bedrag van € 144.291,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 september 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 21 en 22 te betalen een bedrag van € 141.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2002 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 23 en 24 te betalen een bedrag van € 145.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eiser sub 25 te betalen een bedrag van € 145.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2003 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan eisers sub 26 en 27 te betalen een bedrag van € 143.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2002 tot aan de dag van de algehele voldoening;
deze bedragen te verhogen met respectievelijk 10% van de totale koopprijs (eisers sub 5 en 6, sub 7 tot en met 9, sub 12 en 13 en sub 19 en 20) en 15% van de totale koopprijs, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ingebrekestelling, namelijk 23 februari 2007 dan wel 2 mei 2008, in geval van toerekenbare tekortkoming;
3) Dormio veroordeelt om aan [eisers]. primair een bedrag van € 13,787,10 exclusief btw dan wel subsidiair een bedrag van € 6.422,00 aan buitengerechtelijke kosten te betalen en daarnaast om bij ontbinding aan eisers sub 5 en 6, sub 7 tot en met 9, sub 12 en 13 en sub 19 en 20 te betalen de kosten van ontbinding en de totale kosten van verhaal, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, kosten rechtens;
4) Dormio veroordeelt in de proceskosten.
3.2. [eisers]. leggen aan hun vorderingen, kort samengevat, ten grondslag dat Dormio aan hen een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven met betrekking tot het park waarin de vakantiewoningen zijn gelegen. Volgens [eisers]. is een deel van het park niet gerealiseerd, is geen sprake van een vakantiepark zoals dat aan [eisers]. was voorgespiegeld en vertonen de vakantiewoningen sinds de voorlopige oplevering gebreken. [eisers]. beroepen zich primair op dwaling, op grond waarvan zij de koopovereenkomsten willen vernietigen, en subsidiair op toerekenbaar tekortschieten door Dormio in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomsten, welke tekortkoming volgens [eisers]. een beroep op ontbinding van die overeenkomsten rechtvaardigt. Meer subsidiair stellen [eisers]. zich op het standpunt dat Dormio jegens hen aansprakelijk en schadeplichtig is wegens het doen van misleidende mededelingen in de zin van artikel 6:194 Burgerlijk Wetboek (BW).
3.3. Dormio voert gemotiveerd verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
De bevoegdheid van de rechtbank
4.1. Aangezien Dormio België een buitenlandse partij is, rijst de vraag of deze rechtbank bevoegd is om van het geschil tussen partijen kennis te nemen. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend, omdat de vrijwillige verschijning van Dormio België moet worden aangemerkt als een indirecte forumkeuze.
De vorderingen op grond van de koopovereenkomsten (primair en subsidiair)
Ontvankelijkheid
4.2. Dormio heeft aangevoerd dat [eisers]. niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen die zijn gegrond op de tussen [eisers]. en Dormio België gesloten koopovereenkomsten voor zover deze zijn ingesteld tegen Dormio Nederland, omdat Dormio Nederland geen partij is bij de koopovereenkomsten en daarover voor [eisers]. geen enkel misverstand kan bestaan. Dit verweer is in zoverre gegrond, dat [eisers]. op zichzelf niet hebben weersproken dat Dormio Nederland geen partij is bij de koopovereenkomsten. Dit leidt echter niet tot niet-ontvankelijkheid, maar tot afwijzing van de vorderingen op grond van dwaling en toerekenbare tekortkoming voor zover deze zijn ingesteld tegen Dormio Nederland.
Dormio België is wél partij bij de koopovereenkomsten, zodat moet worden beoordeeld of de vorderingen op grond van dwaling en toerekenbare tekortkoming jegens hen wél kunnen worden toegewezen. De rechtbank overweegt over die vorderingen het volgende.
Toepasselijk recht
4.3. Nu sprake is van Nederlandse partijen en een Belgische partij, ligt de vraag voor welk recht op het geschil van toepassing is. Voor de beantwoording van deze vraag moet worden teruggevallen op het EEG-Verdrag inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (hierna: het EVO-Verdrag). Gelet op de data waarop de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen, is het EVO-Verdrag – dat voor overeenkomsten die op of na 17 december 2009 zijn gesloten is vervangen door de Verordening (EG) nr. 593/2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I) – immers temporeel nog op deze kwestie van toepassing.
4.4. Partijen hebben geen rechtskeuze gedaan. Ingevolge artikel 4 lid 1 van het EVO-Verdrag wordt de overeenkomst dan beheerst door het recht van het land waarmee zij het nauwst is verbonden. Ingevolge lid 2 van die bepaling wordt vermoed dat de overeenkomst het nauwst is verbonden met het land waar de partij die de kenmerkende prestatie moet verrichten op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst haar hoofdbestuur heeft. Ingevolge lid 3 wordt ten aanzien van overeenkomsten die een zakelijk recht op een onroerend goed tot onderwerp hebben, vermoed dat zij het nauwst zijn verbonden met het land waar het onroerend goed is gelegen. Aangezien Dormio België, dat in België zetelt, de kenmerkende prestatie – de verkoop en levering van de vakantiewoningen – heeft moeten verrichten en het onroerend goed zich bovendien in België bevindt, is gezien het voorgaande Belgisch recht van toepassing op de tussen [eisers]. en Dormio gesloten koopovereenkomsten.
Primaire vordering: vernietiging van de koopovereenkomsten wegens dwaling
4.5. [eisers]. vorderen primair vernietiging van de overeenkomsten op grond van dwaling. Dormio heeft als primair verweer aangevoerd dat [eisers]. niet ontvankelijk zijn in die vordering, aangezien daarvan geen aantekening is gemaakt in de marge van de overgeschreven koopakte in de registers van het hypotheekkantoor, hetgeen naar Belgisch recht een exceptie van openbare orde is. Nadat [eisers]. onweersproken hadden aangevoerd dat die aantekening ook hangende de procedure nog kan worden gemaakt en dat dit inmiddels is gebeurd, heeft Dormio België haar verweer niet gehandhaafd (conclusie van dupliek sub 49). De rechtbank zal daarop dan ook niet nader ingaan. [eisers]. zijn ontvankelijk in hun vordering.
4.6. [eisers]. stellen dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomsten hebben gedwaald, omdat het eindresultaat in het geheel niet voldoet aan de voorstelling van zaken zoals die in de precontractuele fase door Dormio België is gegeven. Ten eerste voeren [eisers]. aan dat een deel van het park niet is gerealiseerd, aangezien de percelen HT2 en HT5 niet zijn bebouwd, en voorts dat midden in het park een appartementenhotel (‘Les Joséphines’) is verrezen zonder dat Dormio België aan [eisers]. daarover vooraf mededelingen heeft gedaan. Ten tweede is het park volgens [eisers]. niet een park zoals dat aan hen was voorgespiegeld, nu het niet voor derden afsluitbaar is zodat bezoekers van ‘Les Joséphines’ naar verwachting voor veel overlast zullen zorgen in het park, en verder omdat het park niet één geheel vormt en de voorzieningen op het park ook niet voldoen aan de gewekte verwachtingen. Ten slotte stellen [eisers]. dat de vakantiewoningen sinds de voorlopige oplevering constructieve gebreken vertonen.
4.7. Op grond van artikel 1110 lid 1 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek (BBW) is dwaling alleen dan een grond voor nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. Zoals blijkt uit de in het geding gebrachte ‘legal opinions’ (zie onder 2.19), heeft de zelfstandigheid van de zaak niet alleen een objectief element, maar ook een subjectief element. Daarmee wordt bedoeld dat de zelfstandigheid van de zaak ieder element is dat de partij er hoofdzakelijk toe heeft gebracht de overeenkomst aan te gaan, zodanig dat zonder dit element de overeenkomst niet zou zijn gesloten. Het betreft alle punten waaraan partijen een beslissend belang hebben toegekend, in die zin dat het aspect waarover werd gedwaald voor de betrokkene van doorslaggevend belang was om de overeenkomst aan te gaan. Met subjectieve elementen wordt alleen rekening gehouden indien zij aan de wederpartij bekend waren of redelijkerwijze kenbaar hadden moeten zijn.
4.8. Met inachtneming van het in 4.7 weergegeven criterium is de rechtbank van oordeel dat [eisers]. onvoldoende hebben onderbouwd waarin de dwaling per eiser heeft bestaan. Met name hebben [eisers]. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen blijken over welke aspecten van de aangekochte zaken door iedere afzonderlijke eiser is gedwaald en dat dit aspecten waren die voor die eiser van doorslaggevend belang waren voor het aangaan van de overeenkomst. [eisers]. hebben weliswaar uitvoerig, maar toch slechts in algemene zin – en niet uitgesplitst of geconcretiseerd per eiser – betoogd dat voor hen van doorslaggevend belang was dat zij een woning in een vakantiepark kochten, dat zij de koop niet zouden hebben gesloten indien zij over de opzet van het park correct waren geïnformeerd en dat de vakantiewoningen constructieve gebreken vertonen. De in verband met de gestelde constructieve gebreken overgelegde notulen van aandeelhoudersvergaderingen, expertiserapporten en fotoreeksen zijn onvoldoende te herleiden tot afzonderlijke eisers en/of aangekochte zaken. Met deze stukken is dan ook niet per vakantiewoning gesteld en onderbouwd welke gebreken er volgens [eisers]. aan kleven. De stelling van [eisers]. tijdens het pleidooi, dat er geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat de gebreken die zich in vier van de vakantiewoningen voordoen zich niet ook in de overige tien vakantiewoningen voordoen, is vaag en speculatief en wordt om die reden van de hand gewezen. Uit niets blijkt verder dat de subjectieve elementen waaromtrent zou zijn gedwaald door de verschillende eisers, ook door al die eisers aan Dormio kenbaar zijn gemaakt of redelijkerwijs kenbaar hadden moeten zijn. De stelling dat “de Nederlander” een bepaalde voorstelling heeft bij een vakantiepark en dat Dormio daarmee rekening had moeten houden, is in dit verband volstrekt onvoldoende. Uit het voorgaande volgt dat niet is voldaan aan de stelplicht, zodat bewijslevering niet aan de orde is. De primaire vordering zal worden afgewezen.
Subsidiaire vordering: ontbinding koopovereenkomsten wegens toerekenbare tekortkoming
4.9. Ten aanzien van het primaire verweer van Dormio België, dat [eisers]. niet-ontvankelijk zijn in hun vordering tot ontbinding omdat deze vordering niet is ingeschreven in de marge van de overgeschreven akte, geldt hetzelfde als de rechtbank in 4.5 heeft overwogen. Het verweer hoeft niet te worden besproken.
4.10. [eisers]. leggen aan hun subsidiaire vordering ten grondslag de stelling, kort samengevat, dat sprake is van de volgende tekortkomingen:
• het park is geen park omdat het niet afsluitbaar is voor derden en het bijbehorende strand is ook toegankelijk voor derden;
• de vakantiewoningen vertonen gebreken, waardoor definitieve oplevering niet mogelijk is;
• er is vertraging opgetreden in de realisatie van voorzieningen op het park;
• de kopers hebben geen controle over de exploitatie van de voorzieningen;
• het perceel HT5 is – anders dan aangekondigd – niet bebouwd met vakantiewoningen;
• [eisers]. zijn niet op de hoogte gebracht van de realisatie van appartementenhotel ‘Les Joséphines’ op het park en twee andere vakantieparken in de nabije omgeving, waardoor de komende jaren nog steeds bouwwerkzaamheden zullen plaatsvinden rondom het park.
4.11. De rechtbank overweegt dat er op grond van het bepaalde in de koopovereenkomst na voorlopige oplevering in beginsel geen sprake meer kan zijn van een vordering op grond van zichtbare gebreken. Er is in casu voorlopig opgeleverd, hetzij omdat dat uit het schema vermeld onder 2.2 blijkt, hetzij omdat de eisers de woning in gebruik hebben genomen (zie artikel F sub f in de koopovereenkomsten, geciteerd onder 2.4). Niet is gesteld of gebleken dat de nu gestelde gebreken in het proces-verbaal van voorlopige oplevering zijn opgenomen, zodat de vorderingen – voor zover gebaseerd op zichtbare gebreken – reeds om die reden moeten worden afgewezen. Overigens geldt dat protest tegen deze gebreken binnen een redelijke termijn is uitgebleven. [eisers]. hebben immers voor het eerst over de gebreken geklaagd bij brief van 10 augustus 2005 (zie onder 2.12). De dagvaarding is op 4 juli 2008 aan Dormio België betekend. Daarmee is voornoemde redelijke termijn ruimschoots overschreden. Bovendien ontbreekt een ingebrekestelling. [eisers]. hebben in de conclusie van repliek aangevoerd dat Dormio België “reeds jaren” op de hoogte was van de gebreken maar desondanks niet is overgegaan tot herstel daarvan, zodat een ingebrekestelling niet was vereist. Deze stelling wordt verworpen, omdat naar Belgisch recht voor ontbinding wel degelijk een voorafgaande ingebrekestelling is vereist. [eisers]. hebben hiermee onvoldoende onderbouwd weersproken dat zij niet tijdig tegen de zichtbare gebreken hebben geprotesteerd.
Reeds gelet hierop moet de vordering tot ontbinding die is gegrond op zichtbare gebreken worden afgewezen.
4.12. Dan resteert de vordering tot ontbinding die is gegrond op verborgen gebreken.
De rechtbank overweegt daarover dat de vordering van de koper, zowel tot ontbinding als tot schadevergoeding, op grond van artikel 1648 BBW moet worden ingesteld “binnen een korte tijd”, te beoordelen naar de aard van het gebrek en de gebruiken van de plaats van verkoop.
Voor zover de vordering van [eisers]. is gebaseerd op dergelijke verborgen bouwkundige gebreken, geldt dat de vordering op grond van artikel F sub c van de koopovereenkomst (zie hierboven onder 2.4) binnen twee maanden na ontdekking had moeten zijn ingeleid. [eisers]. hebben bij brief van 10 augustus 2005 aan Dormio België meegedeeld dat zich aan de vakantiewoningen gebreken voordoen, terwijl zij de dagvaarding pas op 4 juli 2008 aan Dormio België hebben betekend. Daarmee is de termijn van twee maanden ruimschoots overschreden.
4.13. [eisers]. betogen verder dat Dormio België voor de gebreken aansprakelijk is op grond van artikel 6 van de (Belgische) Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (ook wel de Wet Breyne genoemd). Die bepaling verklaart artikel 1792 BBW – waarin is bepaald dat de architect en aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk zijn indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw – van overeenkomstige toepassing op de verkoper. Dit betoog faalt, aangezien de Wet Breyne alleen van toepassing is bij gebreken waardoor de stevigheid van een aanzienlijk deel van het gebouw wordt aangetast. Van dergelijke gebreken is hier geen sprake, nu het gaat om kraakgeluiden, lekkages en de isolatiewaarden van de vloeren. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat de sanctie op schending van artikel 6 van de Wet Breyne bestaat in een verplichte uitvoering van de overeenkomst: ofwel herstel in natura ofwel herstel via betaling van een geldsom. Ontbinding is op grond van artikel 6 van de Wet Breyne niet mogelijk. Ook daarom kan deze bepaling dus niet dienen als grondslag voor de vordering tot ontbinding.
4.14. De conclusie luidt dat ook de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomsten moet worden afgewezen.
De vordering op grond van misleidende mededelingen (meer subsidiair)
Toepasselijk recht
4.15. [eisers]. stellen dat Dormio misleidende mededelingen heeft gedaan als bedoeld in artikel 6:194 BW. Deze vordering is gericht tegen zowel Dormio België als Dormio Nederland, aangezien de contacten voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst verliepen via Dormio Nederland, dat door Dormio België was ingeschakeld om in Nederland verkoopactiviteiten voor haar te ontplooien. Het doen van misleidende mededelingen is aan te merken als een species van onrechtmatige daad. Ingevolge artikel 3 lid 1 van de Wet conflictenrecht onrechtmatige daad worden verbintenissen die voortvloeien uit onrechtmatige daad beheerst door het recht van de staat op welks grondgebied de daad plaatsvindt. De mededelingen van Dormio die volgens [eisers]. misleidend zijn, zijn hoofdzakelijk in Nederland gedaan. Gelet hierop moet de vordering die is gegrond op die mededelingen worden beoordeeld naar Nederlands recht.
Misleidende mededelingen
4.16. Voor zover de vordering op grond van misleidende mededelingen is ingesteld door eiser sub 14, eisers sub 17 en 18 en eisers sub 26 en 27, moet deze worden afgewezen, aangezien Dormio onweersproken heeft aangevoerd dat de woningen aan deze eisers niet zijn verkocht via Dormio Nederland, maar via makelaarskantoor International Properties.
Ten aanzien van de overige eisers is de rechtbank van oordeel dat [eisers]., gelet op de gemotiveerde betwisting door Dormio, onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld welke mededelingen van Dormio misleidend zijn geweest. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers uit de door [eisers]. ter onderbouwing van hun standpunt overgelegde folders, advertenties en andere documenten niet op te maken welke mededelingen van Dormio volgens hen misleidend zouden zijn. De enkele stelling dat de brochures en de wervingsbrief van Dormio iets heel anders suggereren dan dat [eisers]. uiteindelijk hebben gekregen, kan in ieder geval niet als een dergelijke nadere toelichting worden aangemerkt. Dormio heeft bovendien onweersproken aangevoerd dat zij in aanvulling op de verstrekte documentatie nog diverse andere documenten aan [eisers]. heeft verstrekt, zoals de koopovereenkomst en de bijlagen bij de koopovereenkomst, uit welke documenten voldoende duidelijk blijkt wat [eisers]. mochten verwachten. De vordering op grond van misleidende mededelingen moet gezien het voorgaande ten aanzien van de overige eisers eveneens worden afgewezen. Overigens rust, anders dan [eisers]. ter gelegenheid van het pleidooi hebben betoogd, de bewijslast met betrekking tot het misleidend karakter van de mededelingen op haar en is het niet aan Dormio om te bewijzen dat de mededelingen niet misleidend waren. [eisers]. lijken hierbij te doelen op artikel 6:193j BW, dat voorziet in een omkering van de bewijslast ten voordele van de consument. Die bepaling strekt zich echter niet uit tot artikel 6:194 BW, waarop [eisers]. hun vordering baseren. Aan bewijslevering wordt echter niet toegekomen, nu de vordering al strandt op het feit dat de woningen niet via Dormio Nederland zijn verkocht (eisers sub 14, 17, 18, 26 en 27) dan wel op het niet voldoen aan de stelplicht (de overige eisers).
Slotoverweging en proceskosten
4.17. De conclusie luidt dat de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen sub 1 van [eisers]. moeten worden afgewezen. De vorderingen sub 2, 3 en 4 delen dat lot.
4.18. [eisers]. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, daaronder begrepen de kosten van het vrijwaringsincident.
De kosten van de vrijwaringsprocedure zullen te zijner tijd in die procedure worden begroot.
De kosten aan de zijde van Dormio worden begroot op:
- vast recht € 4.784,00
- salaris advocaat 19.266,00 (6,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 24.050,00
Bij de berekening van het salaris heeft de rechtbank punten toegekend voor de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring (1,0 punt), de conclusie van antwoord (1,0 punt), de comparitie van partijen (1,0 punt), de conclusie van dupliek (1,0 punt) en het pleidooi (2,0 punten).
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers]. in de proceskosten, aan de zijde van Dormio tot op heden begroot op € 24.050,00.
Dit vonnis is gewezen door mrs. D.T. Boks, B.J. Engberts en S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2010.
Coll.: SB/JC