Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
als nevenzittingsplaats van de Rechtbank Arnhem
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 273776 / HA ZA 09-2119
Vonnis van 27 oktober 2010
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser,
advocaat: mr. R.J. Borghans,
tegen
de naamloze vennootschap
CMS DERKS STAR BUSMANN N.V.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat: mr. B. ten Doesschate.
Partijen zullen hierna [eiser] en CMS genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 18 november 2009;
• het proces-verbaal van comparitie van 26 maart 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft met zijn toenmalige echtgenote in 1995 een woning aan de [adres] (hierna mede aangeduid als: het perceel) gekocht van [A] en zijn echtgenote (hierna: de verkopers) voor een bedrag van EUR 363.024,00. Daarbij heeft hij zich laten adviseren door de advocaten mrs. Winters en Van Meer, die toen beiden werkzaam waren bij CMS.
2.2. In het koopcontract tussen [eiser] en de verkopers is de clausule opgenomen: “verkoper verklaart dat de grond schoon is”. Tevens is in het koopcontract bepaald dat voor gezamenlijke rekening van [eiser] en de verkopers een bodemonderzoek zal plaatsvinden en dat, als daarbij verontreiniging wordt aangetroffen, [eiser] het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden.
2.3. Bij verkennend onderzoek van het perceel in februari 1995 zijn verontreinigingen van de grond boven de geldende streefwaarden aangetroffen. [eiser] heeft de koopovereenkomst niet ontbonden. Uit latere bodemonderzoeken is gebleken dat de grond sterk verontreinigd was, waarna een saneringsbevel is opgelegd. Uiteindelijk hebben Gedeputeerde Staten van Gelderland geoordeeld dat er voor sanering geen urgentie bestond. Bij brief van 2 augustus 2004 hebben Gedeputeerde Staten aan mr. Van Meer hun eerdere standpunten over de toepassing van bevoegdheden ten aanzien van de bodemverontreiniging herhaald. In de brief staat - kort gezegd - onder meer dat Gedeputeerde Staten geen gebruik zullen maken van hun bevoegdheden tot sanering en dat zij, onder de in de brief geformuleerde voorwaarden, geen actie uit ongerechtvaardigde verrijking zullen instellen tegen een particuliere bewoner, ook al was deze op het moment van verkrijging van het perceel op de hoogte van de bodemverontreiniging.
2.4. Ondertussen, in oktober 1995, heeft [eiser] tegen de verkopers een procedure aanhangig gemaakt ter verkrijging van schadevergoeding in verband met de bodemverontreiniging. In hoger beroep heeft [eiser] in zijn memorie van grieven onder meer gevorderd dat de verkopers worden veroordeeld de bodemverontreiniging te saneren en de door [eiser] geleden schade (begroot op EUR 181.512,09) te vergoeden, te vermeerderen met de kosten voor rechtsbijstand en bodemonderzoek, nader op te maken bij staat. [eiser] heeft hiertoe gesteld dat verkopers een garantie hebben gegeven dat de bodem schoon is, wat de verkopers hebben betwist. De Rechtbank Arnhem heeft de vordering van [eiser] afgewezen. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem bij tussenarrest van 15 april 2003 geoordeeld dat de clausule “verkoper verklaart dat de grond schoon is” is te beschouwen als een garantie, inhoudend dat het perceel geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis met bijbehorende grond, zonder dat zich te dien aanzien uit bodemverontreiniging humane risico's (voor kinderen) zouden voordoen. Het hof heeft vervolgens aan beide partijen bewijsopdrachten gegeven, aan [eiser] om feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat met de clausule is bedoeld: zonder verontreinigingen boven de ter plaatse geldende streefwaarden en aan de verkopers om feiten en omstandigheden te bewijzen dat de clausule niet verder strekt dan dat [eiser] zou worden gevrijwaard van kosten als gevolg van enige door de overheid op te leggen saneringsplicht.
2.5. Bij tussenarrest van 19 oktober 2004 heeft het hof geoordeeld dat beide partijen niet zijn geslaagd in het hun opgedragen bewijs. Het hof heeft verder voorshands geoordeeld dat deskundigenonderzoek moet worden verricht ter beantwoording van (onder andere) de vraag welke waardevermindering van het perceel (ten opzichte van de in 1995 overeengekomen prijs) de bodemverontreiniging ten gevolge heeft. Het hof heeft vervolgens een comparitie van partijen gelast.
2.6. Bij brief van 14 januari 2005 heeft mr. Van Meer aan mr. A.T. Bolt, de advocaat van de verkopers, onder meer geschreven:
“Wij bespraken dat het schadeaspect zich met name zal toespitsen op de waardevermindering van het pand, waardoor de koopsom, waarvoor cliënten de onroerende zaak verkocht hebben, lager is dan de werkelijke waarde indien de onroerende zaak niet verontreinigd zou zijn.”
_Aan [eiser] heeft mr. Van Meer op diezelfde datum onder meer geschreven:
“Wij bespraken hedenochtend hetgeen tijdens het gesprek met mr. Bolt aan de orde kwam. Ik heb in dat gesprek aangegeven dat ik bereid ben aan u voor te stellen genoegen te nemen met € 152.000,- (het bedrag van de waardevermindering), dat nagenoeg overeenkomt met het depotbedrag te verminderen met de rente.”
2.7. Bij gelegenheid van de door het hof bepaalde comparitie op 24 januari 2005 zijn [eiser] en de verkopers tot een vergelijk gekomen, inhoudende dat de verkopers aan [eiser] een bedrag van EUR 107.000,00 zullen betalen.
2.8. Gedurende de procedure tegen de verkopers heeft [eiser] de woning aan een derde (hierna: de koper) verkocht voor een bedrag van EUR 1.395.000,00. De woning is getransporteerd op 20 december 2004. De koopovereenkomst ter zake is door de koper op
12 augustus 2004 ondertekend en door [eiser] op 28 november 2004. In de koopovereenkomst is in artikel 21 onder Pro meer het volgende opgenomen:
“Koper is bekend dat:
(…)
3. Bij brief d.d. 1 oktober 1998 (…) geven Gedeputeerde Staten de voorwaarden, waaronder geen actie op grond van ongerechtvaardigde verrijking zal worden ingesteld tegen een particuliere bewoner, ook al was deze op het moment van verkrijging van het recht op de onroerende zaak op de hoogte of had deze dat redelijkerwijs kunnen zijn:
(…)
* de koper heeft een redelijke, normale prijs betaald voor de woning, dat wil zeggen een prijs die tot stand bij een koop in het vrije commerciële verkeer tussen redelijk handelende partijen, waarbij de verontreiniging van de bodem buiten beschouwing blijft.”
2.9. Eveneens gedurende de procedure tegen de verkopers heeft [eiser] bij brief van
6 april 2004 CMS aansprakelijk gesteld voor schade die hij stelt als gevolg van onjuiste advisering door CMS te hebben geleden (hierna: de hoofdprocedure). CMS heeft deze aansprakelijkheid betwist. [eiser] heeft vervolgens een procedure jegens CMS aanhangig gemaakt bij de Rechtbank Arnhem. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem bij arrest van 30 september 2008, voor zover hier van belang, voor recht verklaard dat CMS schadeplichtig is jegens [eiser] in verband met onjuiste advisering en CMS veroordeeld tot vergoeding van de dientengevolge door [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat (hierna: het arrest). Daartoe heeft het hof onder meer overwogen:
“4.6 Vervolgens is aan de orde de vraag óf [eiser] door toedoen van CMS schade heeft geleden. Ook dat wordt door CMS betwist. Zij betwist zowel dat er sprake is van een beroepsfout (zij stelt dat [eiser] goed is geadviseerd), als dat er sprake is van schade. Wat betreft de schade, zo begrijpt het hof uit de akte die [eiser] na de memorie van antwoord heeft genomen, gaat het hier kennelijk om de advocaatkosten en de deskundigenkosten die [eiser] in verband met de procedure tegen de verkopers heeft moeten maken. Dat betreft volgens [eiser] een bedrag van € 97.403,80. CMS heeft daartegen aangevoerd dat de verkopers de hier aan de orde zijnde schade al hebben vergoed, nu zij een bedrag van
€ 107.000,00 aan [eiser] hebben betaald. Ook betwist CMS de hoogte van de door [eiser] geclaimde schade. De rekeningen die aan [eiser] zijn gestuurd, hebben volgens CMS slechts voor een deel te maken met de procedure jegens de verkopers. (…)
4.12 Ook als wordt uitgegaan van de lezing van CMS kan haar dat niet baten. Waar vast staat dat [eiser] vroeg om advies in verband met het opstellen van het koopcontract en CMS in dat verband ook een advies heeft uitgebracht, heeft te gelden dat CMS moest begrijpen dat [eiser] de besproken risico's van wettelijk verplichte bodemsanering en waardevermindering wenste uit te sluiten. Die risico's waren niet weg te nemen door de aanwezige ontbindingsmogelijkheid, maar waren slechts uit te sluiten door het opnemen van een garantie met bij niet-nakoming schadevergoeding. Dat mocht [eiser] ook in beginsel verwachten.
4.13 Als in het contract de garantie zou zijn opgenomen dat de verkopers
garandeerden dat de grond schoon was en wat onder “schone grond” werd verstaan, met daarnaast een aanspraak op schadevergoeding voor de kopers, zou een procedure hoogstwaarschijnlijk zijn voorkomen. In dat geval zou immers een zuivere garantie zijn afgegeven, waarvan de toerekenbaarheid van de tekortkoming is gegeven, zodra deze niet wordt nagekomen. Tegen die achtergrond is de door mr. Van Meer voorgestelde clausule te summier. Het feit dat intertijd het begrip “streefwaarde” nog niet bestond, zoals CMS onweersproken heeft aangevoerd, maakt voorgaande niet wezenlijk anders. Aangenomen mag worden dat een redelijk deskundige juridisch adviseur - de norm waar in deze onder meer aan dient te worden getoetst - ook in 1995 in staat moet zijn geweest te omschrijven wat onder schone grond zou moeten worden volstaan.
4.14 Anderzijds heeft te gelden, zoals CMS ook heeft opgemerkt, dat het niet erg
waarschijnlijk is dat de verkopers - die blijkbaar ook niets wisten over de staat van de grond, maar welk akkoord waren met een bodemonderzoek op hun kosten, voorafgaand aan de levering - met een dergelijke vergaande clausule akkoord waren gegaan. Dat laat echter onverlet dat [eiser] in dat geval de thans aan de orde zijnde schade in de vorm van proceskosten hoogstwaarschijnlijk niet zou hebben geleden. Als de verkopers niet bereid waren geweest een duidelijke garantie te geven, zou ofwel geen overeenkomst tot stand zijn gekomen, dan wel zouden nadere onderhandelingen c.q. besprekingen tussen partijen hebben plaatsgevonden. Nu het hier zou gaan om een clausule met een vergaande strekking, kan het, ongeacht de uitkomst van die onderhandelingen of besprekingen, ervoor worden gehouden dat alleen al daardoor voor beide partijen duidelijk zou zijn geworden wat men over en weer van elkaar mocht verwachten. Dat debat is nu achteraf in rechte gevoerd, met alle proceskosten van dien. (…)
4.16 CMS heeft tot slot nog aangevoerd dat [eiser] de advocaat- en deskundigenkosten ook zou hebben moeten maken als hij in de door hem bepleite zin zou zijn geadviseerd (conclusie van antwoord in conventie onder 6.3). Daarmee trekt CMS het causaal verband tussen haar handelen en de schade in twijfel. Het hof gaat aan dit verweer voorbij omdat vast staat dat, nadat in de hoofdzaak na (mislukte) bewijslevering door de verkopers was komen vast te staan dat er sprake was van een garantie van de verkopers, laatstgenoemden de zaak hebben geschikt. Bij die stand van zaken kan het ervoor worden gehouden dat zij reeds aanstonds tot een vergelijk waren gekomen als van meet af aan een duidelijke garantie was overeengekomen.
4.17 Op grond van het voorgaande is het hof dan ook van oordeel dat sprake is van een
beroepsfout, waarvoor CMS jegens [eiser] aansprakelijk is.
4.18 Dat [eiser] hierdoor mogelijk schade heeft geleden, is aannemelijk, zodat de gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat, gegeven kunnen worden. Weliswaar heeft CMS aangevoerd dat [eiser] geen schade heeft geleden, doordat hij zijn schade al volledig vergoed heeft gekregen van de verkopers die hem € 107.000,00 hebben betaald, maar daaraan gaat het hof voorbij. Uit niets is immers gebleken dat daarmee [eiser]s schade, die zal hebben bestaan uit waardevermindering van de villa wegens bodemverontreiniging en advocaat- en advieskosten, volledig is gedekt. Het debat hierover kan verder in de schadestaatprocedure worden gevoerd.”
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van CMS tot betaling van EUR 197.532,59, vermeerderd met rente en kosten. Het bedrag van EUR 197.532,59 is samgengesteld uit de volgende schadeposten:
1. Interne kosten (1995-2005) EUR 55.106,78
2. Kosten Grontmij (2003) 1.797,73
3. Kosten Witteveen + Bos (2003) 830,19
4. Kosten Arcadis (Heidemij) Advies 6.504,94
5. Kosten DHV Oost Nederland (1995) 1.599,58
6. Advocaatkosten 86.958,37
7. Waardeverschil perceel 44.735,00
3.2. CMS voert verweer en concludeert dat de rechtbank:
• (op de voet van artikel 615 Rv Pro) de post ter zake van waardevermindering in verband met de verkoop van de woning niet op de schadestaat toelaat;
• [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vordering verklaart, althans deze vordering afwijst;
• [eiser] te veroordelen in de kosten, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Inleiding
4.1. Deze procedure betreft de schadestaatprocedure die volgt op de hoofdprocedure zoals genoemd hiervoor onder 2.9. In die hoofdprocedure heeft het hof voor recht verklaard dat CMS schadeplichtig is jegens [eiser] in verband met onjuiste advisering en CMS veroordeeld tot vergoeding van de dientengevolge door [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Aangezien CMS dus reeds is veroordeeld tot vergoeding van schade, leest de rechtbank de vordering van [eiser] (zie hiervoor onder 3.1) aldus dat hij in de betekende schadestaat zijn schade heeft berekend op het bedrag van EUR 197.532,59, vermeerderd met rente en kosten, en daarvan thans vereffening vordert.
4.2. Met betrekking tot genoemde onjuiste advisering heeft het hof onder meer overwogen:
• dat CMS moest begrijpen dat [eiser] de besproken risico's van wettelijke verplichte bodemsanering en waardevermindering wenste uit te sluiten en dat die risico's niet waren weg te nemen door de aanwezige ontbindingsmogelijkheid, maar slechts waren uit te sluiten door het opnemen van een garantie met bij niet-nakoming schadevergoeding (4.12 van het arrest) en
• dat als in het contract de garantie zou zijn opgenomen dat de verkopers garandeerden dat de grond schoon was en wat onder “schone grond” werd verstaan, met daarnaast een aanspraak op schadevergoeding voor de koper, een procedure (tegen de verkopers) hoogstwaarschijnlijk zijn voorkomen omdat in dat geval een zuivere garantie zou zijn afgegeven (4.13 van het arrest).
4.3. De onderhavige procedure dient ertoe de schade te begroten, die het gevolg is van deze door het hof vastgestelde onjuiste advisering. Daarbij kunnen onderwerpen waarover het hof reeds heeft beslist niet meer aan de orde komen. Dit geldt uiteraard voor de aansprakelijkheid van CMS, maar ook voor andere onderwerpen waarover het hof reeds een oordeel heeft gegeven.
4.4. Partijen twisten over de vraag in hoeverre het hof een oordeel heeft gegeven over het causaal verband tussen de onjuiste advisering door CMS en de door [eiser] gestelde schade. Volgens [eiser] heeft het hof bepaald dat er 'een causaal verband bestaat tussen deze advisering en de door [eiser] geleden schade'. CMS betwist dit en verwijst daartoe onder meer naar 4.16 van het arrest, waarin het hof volgens CMS alleen een oordeel heeft gegeven over het causaal verband tussen de onjuiste advisering en de advocaat- en deskundigenkosten. [eiser] heeft ter comparitie nog naar voren gebracht dat deze overweging wel ziet op de schade in zijn algemeenheid. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
4.5. Onder 4.6 overweegt het hof ten aanzien van de schade dat het uit de akte van [eiser] begrijpt dat het kennelijk gaat om 'de advocaatkosten en de deskundigenkosten die [eiser] in verband met de procedure tegen de verkopers heeft moeten maken'. Vervolgens overweegt het hof in 4.16 eerst dat CMS nog heeft aangevoerd dat [eiser] de advocaat- en deskundigenkosten ook zou hebben moeten maken als hij in de door hem bepleite zin zou zijn geadviseerd en dat CMS daarmee het causaal verband tussen haar handelen en de schade in twijfel trekt. Vervolgens geeft het hof daarover een oordeel. Gelet op deze overwegingen kan dat oordeel niet anders worden uitgelegd dan dat het slechts betrekking heeft op de advocaat- en deskundigenkosten. In 4.16 heeft het hof dus geen integraal oordeel gegeven over de causaliteitsvraag. Ook overigens bevat het arrest niet een dergelijk oordeel. Wel is het hof ook in 4.14 ingegaan op het causaal verband tussen de onjuiste advisering en de advocaat- en deskundigenkosten. De rechtbank verwijst naar 2.9. van dit vonnis, waarin die rechtsoverweging integraal is weergegeven.
4.6. De rechtbank zal met inachtneming van het vorenstaande de door [eiser] gestelde schadeposten (zie hiervoor onder 3.1.) achtereenvolgens bespreken, met dien verstande dat de rechtbank ten behoeve van de leesbaarheid van het vonnis de post interne kosten (1) zal bespreken na de advocaatkosten (6). Daarbij zal de rechtbank telkens eerst vaststellen wat de omvang van de schadeposten is om uiteindelijk te kunnen beoordelen of [eiser] schade heeft geleden, wat CMS betwist. CMS voert daartoe aan dat de schade van [eiser] die voor vergoeding in aanmerking komt niet meer bedraagt dan EUR 107.000,00, het bedrag dat hij van de verkopers heeft ontvangen.
_2. Kosten Grontmij (2003) en 3. Kosten Witteveen + Bos (2003)
4.7. Deze posten betreffen in totaal een bedrag van EUR 2.627,92 (EUR 1.797,73 en EUR 830,19). Het bestaan en de omvang van deze schadeposten, alsmede het causaal verband tussen de onjuiste advisering en de schadeposten, is tussen partijen niet in geschil. Wel voert CMS aan dat deze posten niet voor vergoeding in aanmerking komen gelet op de schadevergoeding van EUR 107.000,00 die [eiser] van de verkopers heeft ontvangen. De rechtbank zal daarop later in het vonnis ingaan, nadat zij de totale omvang van de schade van [eiser] heeft vastgesteld.
4. Kosten Arcadis (Heidemij) Advies en 5. Kosten DHV Oost Nederland (1995)
4.8. [eiser] stelt dat Heidemij Advies en later Arcadis Heidemij Advies (nader) bodemonderzoek hebben verricht en dat de totale kosten daarvan EUR 6.504,94 bedroegen. De onderzoeken werden volgens [eiser] verricht ter vaststelling van de mate van verontreiniging. Wanneer in de koopovereenkomst een garantiebepaling (waarmee [eiser] kennelijk bedoelt: 'een duidelijke garantiebepaling') was opgenomen, dan had [eiser] deze kosten als schadepost kunnen vorderen van de verkopers, aldus [eiser]. Volgens [eiser] heeft ook DHV Oost Nederland (hierna: DHV) onderzoeken gedaan en daarvoor
EUR 1.599,58 gedeclareerd. Het ging volgens [eiser] om een verkennend en een aanvullend bodemonderzoek. Ter comparitie heeft [eiser] onder meer verklaard dat DHV aanvullend onderzoek heeft verricht omdat er verontreiniging was geconstateerd en dat dit nog vóór de procedure tegen de verkopers was. Over de onderzoeken door Arcadis (Heidemij) Advies heeft [eiser] verklaard dat de aanvullende onderzoeken er alleen kwamen als er iets werd geconstateerd, wat zo was en dat het klopt dat hij probeerde om met de verkopers afspraken te maken over de onderzoeken, dat ze daar niet uitkwamen en dat in de procedure hierover overeenstemming is bereikt.
4.9. Volgens CMS komen deze kosten niet voor vergoeding door CMS in aanmerking omdat deze losstaan van het geschil tussen [eiser] en de verkopers. CMS voert daartoe aan dat [eiser] en de verkopers in de koopovereenkomst hebben afgesproken dat voor gezamenlijke rekening een bodemonderzoek zou worden verricht. Dit eerste onderzoek is door DHV verricht. De verdere onderzoeken vloeien volgens CMS alle voort uit dit eerste onderzoek.
4.10. De rechtbank stelt bij de beoordeling van deze posten voorop dat in het koopcontract tussen [eiser] en de verkopers is bepaald dat zij voor gezamenlijke rekening een bodemonderzoek zullen laten verrichten (zie hiervoor onder 2.2.). Tussen partijen is niet in geschil dat het eerste onderzoek door DHV ziet op dat verkennend bodemonderzoek. De kosten daarvan zijn dus geen gevolg van de onjuiste advisering door CMS en komen niet voor vergoeding door CMS in aanmerking. Dit geldt eveneens voor de kosten van de daarop volgende onderzoeken door DHV en Arcadis (Heidemij) Advies. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat deze onderzoeken telkens zijn verricht gelet op de uitkomst van het voorgaande onderzoek. Zoals CMS terecht naar voren heeft gebracht, zijn deze onderzoeken derhalve terug te voeren tot genoemd verkennend onderzoek. Bovendien hebben [eiser] en de verkopers ook hierover (uiteindelijk) afspraken gemaakt. Gelet op deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat [eiser] deze kosten niet had gemaakt bij juiste advisering door CMS. De rechtbank concludeert dat beide schadeposten (4 en 5) niet voor vergoeding door CMS in aanmerking komen.
6. Advocaatkosten
4.11. Het causaal verband tussen de onjuiste advisering en de advocaatkosten die [eiser] in de procedure tegen de verkopers heeft moeten maken staat in deze procedure niet meer ter discussie. De rechtbank verwijst naar de oordelen van het hof hierover, die hiervoor onder 4.2-4.5 zijn aangehaald. Wel twisten partijen over de omvang van deze schadepost.
4.12. Volgens [eiser] gaat het in totaal om EUR 86.958,37. CMS betwist dat dit gehele bedrag betrekking heeft op advocaatkosten die [eiser] heeft gemaakt in de procedure tegen de verkopers. Volgens CMS heeft een bedrag van circa EUR 30.000,00 betrekking op werkzaamheden in diverse bestuursrechtelijke procedures die losstaan van de procedure tegen de verkopers en op werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning aan de koper. CMS heeft in haar conclusie van antwoord de inhoud van deze bestuursrechtelijke procedures omschreven. Kort samengevat gaat het volgens CMS om procedures die ten doel hadden de bodemsanering op kosten van Gedeputeerde Staten te laten plaatsvinden. Op verzoek van [eiser] zijn alle werkzaamheden in één dossier gedeclareerd, aldus CMS.
4.13. [eiser] heeft daartegen ter comparitie aangevoerd dat het volgens hem niet om EUR 30.000,00 maar om een bedrag van zo'n EUR 20.000,00 tot EUR 25.000,00 gaat. Volgens [eiser] zijn de bestuursrechtelijke procedures gevoerd om de schade ten gevolge van de bodemverontreiniging zo klein mogelijk te laten zijn en zijn deze kosten dus wel in het kader van de procedure tegen de verkopers gemaakt. Ten aanzien van de verkoop van de woning aan de koper heeft [eiser] aangevoerd dat hij gelet op het probleem van de bodemverontreiniging CMS hierbij wel moest inschakelen.
4.14. Uit 's hofs overwegingen over (het causaal verband tussen de onjuiste advisering door CMS en) de advocaatkosten volgt dat deze alleen zien op de proceskosten die [eiser] in de procedure tegen de verkopers heeft moeten maken. De rechtbank verwijst in het bijzonder naar 4.14, maar ook naar 4.13 en 4.16 van het arrest. De kosten betreffende de bestuursrechtelijke procedures en de werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning vallen daar dus niet onder. Dit betekent dat de vraag of er causaal verband bestaat tussen de onjuiste advisering door CMS en die kosten nog in deze procedure beantwoord moet worden. Daarbij geldt als uitgangspunt hetgeen het hof over de aansprakelijkheid van CMS heeft overwogen. Het hof heeft - kort gezegd - geoordeeld dat CMS geen zuivere garantie heeft opgenomen, in die zin dat een omschrijving van 'schone grond' en een aanspraak op schadevergoeding jegens de verkopers ontbrak. De vraag die thans voorligt, is of genoemde kosten niet waren gemaakt indien CMS wel een zuivere garantie had opgenomen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. Naar CMS onbetwist naar voren heeft gebracht, hielden de bestuursrechtelijke procedures verband met de wens om de bodemsanering op kosten van Gedeputeerde Staten te laten uitvoeren. Dit sluit ook aan bij de stelling van [eiser] hierover, namelijk dat de bedoeling van deze procedures was om de schade als gevolg van de bodemverontreiniging zo laag mogelijk te laten zijn. Deze procedures hebben derhalve geen betrekking op het geschil tussen [eiser] en de verkopers over - kort gezegd - de inhoud van de garantie. Zij houden dan ook geen verband met de onjuiste advisering door CMS over die garantie. Dit geldt eveneens voor de kosten verbonden aan de werkzaamheden door CMS ten behoeve van de verkoop. De aansprakelijkheid van CMS jegens [eiser] ziet namelijk niet op de bodemverontreiniging zelf, maar op de onjuiste advisering over de op te nemen garantiebepaling in de koopovereenkomst met de verkopers. Ook indien wel een zuivere garantie was opgenomen, was het probleem van de bodemverontreiniging aanwezig geweest, en daarmee - in de visie van [eiser] - de noodzaak om de verkoop van het perceel te laten begeleiden.
4.15. Uit het voorgaande volgt dat voor zover de advocaatkosten betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures en de verkoop van de woning, deze niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat causaal verband met de onjuiste advisering door CMS ontbreekt. Volgens CMS gaat het om circa EUR 30.000,00. [eiser] stelt daarentegen dat het om zo'n EUR 20.000,00 tot EUR 25.000,00 gaat. Beide partijen hebben deze bedragen niet onderbouwd. De rechtbank zal in redelijkheid uitgaan van EUR 25.000,00. Dit betekent dat de omvang van deze schadepost (hoogstens) EUR 61.958,37 bedraagt (EUR 86.958,37 minus EUR 25.000,00). Bij de beoordeling van de totale omvang van de schade van [eiser] zal de rechtbank van dat bedrag uitgaan.
1. Interne kosten
4.16. [eiser] stelt dat hij van 1995 tot en met 2005 zelf kosten heeft moeten maken die samenhangen met de door CMS bestede tijd aan werkzaamheden. Ter onderbouwing heeft [eiser] een overzicht overgelegd van deze uren. [eiser] heeft daarover ter comparitie toegelicht dat hij het aantal uren uit zijn eigen administratie heeft en dat hij die heeft vergeleken met die van CMS. CMS betwist onder meer dat sprake is van vermogensschade.
4.17. De rechtbank overweegt dat voor zover deze kosten al voor vergoeding in aanmerking komen, dit in ieder geval niet geldt voor kosten die verband houden met voornoemde bestuursrechtelijke procedures en de verkoop van het perceel. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hiervoor heeft overwogen. [eiser] heeft in zijn opstelling geen onderscheid gemaakt tussen de interne kosten die daarmee verband houden en de interne kosten die betrekking hebben op de procedure tegen de verkopers. Bij gebrek aan concrete aanknopingspunten zal de rechtbank ter begroting van de interne kosten dan ook aanknopen bij wat zij hiervoor over de omvang van advocaatkosten heeft overwogen. In dit kader is de rechtbank er vanuit gegaan dat een bedrag van EUR 25.000,00 (van het totale bedrag van EUR 86.958,37) betrekking heeft op de bestuursrechtelijke procedures en de verkoop van de woning. Dat is dus 28,7%. Bij de omvang van de post interne kosten zal de rechtbank eenzelfde percentage van het totale bedrag buiten beschouwing laten, zijnde EUR 15.815,65 (28,7% over EUR 55.106,78). Vorenstaande betekent dat - voor zover deze post al voor vergoeding in aanmerking komt - de schade hoogstens EUR 39.291,13 bedraagt. De rechtbank zal dit bedrag betrekken bij haar beoordeling van de totale omvang van de schade van [eiser] en het verweer van CMS dat [eiser] geen schade heeft geleden vanwege het bedrag dat [eiser] van de verkopers heeft ontvangen. Gelet daarop zal de rechtbank hier niet de overige verweren van CMS op het punt van de interne kosten bespreken.
7. Waardeverschil perceel
4.18. [eiser] stelt dat hij in dit verband voor een bedrag van EUR 151.735,00 aan schade heeft geleden. [eiser] voert aan dat in 2001 een taxatie van het perceel is verricht en dat de taxatiewaarde toen EUR 1.430.000,00 bedroeg. Volgens [eiser] is de geactualiseerde waarde in 2004 EUR 1.546.735,00. Het bedrag van EUR 151.735,00 is het verschil tussen die geactualiseerde waarde van EUR 1.546.735,00 minus de verkoopprijs in 2004 van
EUR 1.395.000,00. [eiser] voert aan dat hij als gevolg van de minnelijke regeling met [A] een bedrag van EUR 107.000,00 heeft ontvangen. Er resteert dan een bedrag van EUR 44.735,00, dat volgens [eiser] door CMS moet worden vergoed.
4.19. CMS heeft ten eerste verzocht deze schadepost niet op de schadestaat toe te staan. Volgens CMS is er sprake van een nieuwe schadepost en wordt zij onredelijk in haar verdediging bemoeilijkt omdat - kort gezegd - in 2009 niet meer nauwkeurig kan worden bepaald wat een onroerende zaak in 2004 waard was.
4.20. De rechtbank overweegt als volgt. Ingevolge artikel 615 van Pro het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) kan de schuldeiser, onverschillig of er in de hoofdzaak reeds schadeposten waren gesteld, nieuwe posten in de schadestaat opnemen. Indien de wederpartij zich door de opneming in haar verdediging onredelijk bemoeilijkt acht, kan zij zich daartegen verzetten. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] in de hoofdprocedure geen specifieke schadeposten heeft gesteld. In die zin is er dus sprake van een nieuwe schadepost. Ook voor zover al van enige specificatie moet worden uitgegaan - het hof heeft immers aangenomen dat [eiser] kennelijk het oog had op advocaatkosten en de deskundigenkosten die [eiser] in verband met de procedure tegen de verkopers heeft moeten maken - is er overigens sprake van een nieuwe schadepost. De vraag is vervolgens of CMS door opneming van deze schadepost onredelijk in haar verdediging is bemoeilijkt. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Daarbij acht de rechtbank onder meer van belang dat [eiser] in de procedure jegens de verkopers deze schadepost heeft opgevoerd en CMS, juist gelet op haar werkzaamheden ten behoeve van [eiser] in die procedure, daarvan dus op de hoogte was. De rechtbank zal deze schadepost dus wel in deze procedure beoordelen.
4.21. Uit de stellingen van [eiser] leidt de rechtbank af dat [eiser] met deze post kennelijk bedoelt het waardeverschil van het perceel als gevolg van de bodemverontreiniging. [eiser] stelt dat van de schade in dit verband nog
EUR 44.735,00 resteert omdat hij als gevolg van een minnelijke regeling met de verkopers van hen EUR 107.000,00 heeft ontvangen. Volgens [eiser] moet CMS dat vergoeden. In zijn dagvaarding heeft [eiser] niets (expliciet) gesteld over het causaal verband tussen de onjuiste advisering door CMS en deze gestelde schade. Uit de stellingen van [eiser] leidt de rechtbank echter af dat [eiser] kennelijk bedoelt te betogen dat als CMS juist had geadviseerd, hij conform de garantiebepaling bij de verkopers aanspraak had kunnen maken op volledige vergoeding van schade vanwege waardevermindering door bodemverontreiniging. De rechtbank verwijst met name naar de stelling van [eiser] ter comparitie, inhoudende dat als CMS juist had geadviseerd, er duidelijke afspraken met de verkopers waren gemaakt en dat hij dan aanspraak had kunnen maken op de garantie.
4.22. De rechtbank stelt bij beoordeling van deze schadepost voorop dat deze post alleen voor vergoeding door CMS in aanmerking komt indien komt vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden in de vorm van waardevermindering van het perceel als gevolg van de bodemverontreiniging en [eiser] volledige vergoeding daarvan van de verkopers had kunnen verkrijgen bij juiste advisering door CMS. De rechtbank zal hierna eerst ingaan op de door [eiser] gestelde waardevermindering.
4.23. Over de vraag of er sprake was van waardevermindering van het perceel als gevolg van de bodemverontreiniging is in de procedure tussen [eiser] en de verkopers niets vastgesteld. Nadat het hof in zijn arrest van 19 oktober 2004 had overwogen dat mede ter beantwoording van die vraag deskundigenonderzoek nodig was, hebben [eiser] en de verkopers namelijk ter comparitie van 24 januari 2005 een schikking bereikt. Het door het hof bedoelde onderzoek heeft daarom niet meer plaatsgevonden.
4.24. In deze procedure heeft [eiser] ter onderbouwing van de gestelde waardevermindering in de dagvaarding naar voren gebracht dat hij in 2004 zijn woning heeft verkocht voor een bedrag van EUR 1.395.000,00, terwijl de woning volgens een geactualiseerde taxatie in 2004 EUR 1.546.735,00 waard was.
4.25. CMS betwist dat er sprake is van enige waardevermindering als gevolg van de bodemverontreiniging. Daartoe betwist zij de door [eiser] aangevoerde waardes van het perceel. Verder voert CMS onder meer aan dat in de koopovereenkomst tussen [eiser] en de koper in artikel 21 lid 3 de Pro voorwaarden zijn opgenomen van Gedeputeerde Staten, waaronder zij geen actie op grond van ongerechtvaardigde verrijking jegens de bewoner zullen ondernemen. Één van de voorwaarden is dat de koper een redelijke, normale prijs heeft betaald voor de woning, dat wil zeggen een prijs die tot stand gekomen is bij een koop in het vrije commerciële verkeer tussen redelijk handelende partijen, waarbij de verontreiniging van de bodem buiten beschouwing blijft, aldus CMS.
4.26. Mede naar aanleiding van dit verweer van CMS heeft [eiser] ter comparitie nog aangevoerd dat de taxatie in 2001 was gebaseerd op schone grond, de vraagprijs in 2003 op advies van de makelaar lager, op EUR 1.425.000,00, was gezet dan de getaxeerde waarde omdat het perceel besmet was en dat de koper vervolgens EUR 1.312.000,00 heeft geboden, waarna [eiser] en de koper hebben onderhandeld. Verder heeft [eiser] nog een aantal schriftelijke stukken betreffende de procedure tegen de verkopers overgelegd (welke gedeeltelijk zijn weergegeven onder 2.6. van dit vonnis). Tot slot heeft [eiser] nog aangevoerd dat de enige reden van opname van artikel 21 lid 3 in Pro de koopovereenkomst was dat de koper nooit aangesproken kon worden.
4.27. De rechtbank stelt bij de beoordeling van dit punt voorop dat uit de in de dagvaarding genoemde gegevens - indien al juist, wat CMS betwist - alleen kan worden afgeleid dat de verkoopprijs in 2004 lager was dan de (geactualiseerde) getaxeerde waarde in 2004. Zij bieden echter geen steun voor de stelling dat dit prijsverschil verband houdt met de bodemverontreiniging. In zoverre heeft [eiser] zijn stelling onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank stelt verder vast dat de stukken die [eiser] voorafgaande aan de comparitie heeft overgelegd betrekking hebben op het standpunt dat CMS heeft ingenomen namens [eiser] in de procedure jegens de verkopers. Zij bevatten echter geen objectieve gegevens ter onderbouwing van de stelling dat er sprake is van een waardeverschil van het perceel als gevolg van de bodemverontreiniging. Ook deze stukken bieden dus geen steun voor de stelling van [eiser]. Ook overigens heeft [eiser], in het licht van het verweer van CMS, zijn stelling onvoldoende onderbouwd. Daarbij neemt de rechtbank met name in aanmerking hetgeen CMS heeft aangevoerd ten aanzien van de door Gedeputeerde Staten gestelde en in artikel 21 lid 3 van Pro de koopovereenkomst opgenomen voorwaarde, kort gezegd inhoudende dat de koper een redelijke, normale prijs heeft betaald voor het perceel. Uit die voorwaarde, die [eiser] als zodanig niet heeft betwist, kan worden afgeleid dat de koper in 2004 een normale prijs, geabstraheerd van de bodemverontreiniging, aan [eiser] heeft betaald en dat er dus geen verschil is tussen de verkoopprijs met en een verkoopprijs zonder bodemverontreiniging. Dat dit wel het geval zou zijn heeft [eiser] ook niet (voldoende gemotiveerd) gesteld. [eiser] heeft ter comparitie weliswaar aangevoerd dat voornoemde voorwaarde alleen in de koopovereenkomst is opgenomen om te voorkomen dat de koper aangesproken kon worden, maar die stelling sluit juist aan bij hetgeen hiervoor over die voorwaarde is opgenomen, namelijk dat alleen als de koper een normale, van de bodemverontreiniging geabstraheerde prijs voor het perceel heeft betaald, deze niet door Gedeputeerde Staten kan worden aangesproken. Ook heeft [eiser] geen andere concrete aanknopingspunten aangevoerd, op grond waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat er sprake is van het door hem gestelde waardeverschil. De enkele stelling ter comparitie dat de vraagprijs in 2004 lager was gesteld in verband met de bodemverontreiniging is in het licht van het vorenstaande daartoe onvoldoende.
4.28. Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat [eiser] zijn stelling dat hij schade heeft geleden in de vorm van een waardeverschil van het perceel als gevolg van de bodemverontreiniging onvoldoende heeft gemotiveerd. [eiser] zal daarom niet worden toegelaten tot het leveren van bewijs op dit punt. In deze procedure is aldus niet komen vast te staan dat sprake was van bedoeld waardeverschil, zodat deze schadepost reeds daarom niet voor vergoeding door CMS in aanmerking komt.
Omvang van de schade en conclusie
4.29. Uit het voorgaande volgt dat de door [eiser] als gevolg van de onjuiste advisering geleden schade hoogstens EUR 103.877,42 bedraagt. Dit bedrag bestaat uit een bedrag van EUR 2.627,92 ter zake van Grontmij en Witteveen + Bos (4.7.), EUR 61.958,37 ter zake van advocaatkosten (4.15.) en EUR 39.291,13 ter zake van interne kosten (4.17.), voor zover deze laatste post al voor vergoeding in aanmerking zou komen.
4.30. Omdat dit totale bedrag lager is dan het bedrag (EUR 107.000,00) dat [eiser] van de verkopers heeft ontvangen, ligt thans de vraag voor of [eiser] schade als gevolg van de onjuiste advisering door CMS heeft geleden. CMS heeft dit betwist. Ook in de hoofdprocedure heeft CMS in dat verband aangevoerd dat [eiser] geen schade heeft geleden omdat hij deze volledig vergoed heeft gekregen van de verkopers die hem
EUR 107.000,00 hebben betaald. Het hof heeft hierover geoordeeld dat uit niets is gebleken dat daarmee [eiser]s schade, die zal hebben bestaan uit waardevermindering van de woning wegens bodemverontreiniging en advocaat- en advieskosten, volledig is gedekt en dat het debat hierover verder kan worden gevoerd in de schadestaatprocedure (4.18 van het arrest).
4.31. In deze procedure is echter niet komen vast te staan dat [eiser] schade als gevolg van waardevermindering van het perceel door de bodemverontreiniging heeft geleden. De rechtbank kan mede daardoor in deze procedure niet anders concluderen dan dat [eiser] betreffende (een deel van) de door hem in deze procedure opgevoerde schadeposten reeds een vergoeding van de verkopers heeft ontvangen, die meer bedraagt dan het bedrag waarop die schadeposten hoogstens kunnen worden begroot. Het verweer van CMS, inhoudende dat geen sprake is van schade, slaagt derhalve. Reeds daarom zal de vordering van [eiser] worden afgewezen. De overige verweren van CMS behoeven daarom geen bespreking meer.
_Proceskosten
4.32. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van CMS worden begroot op:
- vast recht EUR 4.355,00
- salaris advocaat 4.000,00 (2 punten × tarief EUR 2.000,00)
Totaal EUR 8.355,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vordering van [eiser] af;
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van CMS tot op heden begroot op EUR 8.355,00;
5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H.M. van der Heiden en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2010.