Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummers: AWB 09/3313, 09/4403 en 09/4404
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 11 november 2010
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Beuningen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A-straat 1], [A-straat 2] en [A-straat 3] te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het kalenderjaar 2009 op respectievelijk € 1.428.000, € 506.000 en € 510.000.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraak op bezwaar van 9 juli 2009 de waarden gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 7 augustus 2009, ontvangen door de rechtbank op 12 augustus 2009, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2010 te Arnhem. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [gemachtigde] AA. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [A], WOZ-taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de WOZ-objecten [A-straat 1], [A-straat 2] en [A-straat 3] te [Z]. [A-straat 1] is een manegebedrijf met pensionstalling, bestaande uit aaneengeschakelde gebouwen met twee binnenbakken, paardenstallen, kantine met pantry en een kantoor (hierna: de manege). De oppervlakte van het perceel is ongeveer 31.655 m², waarvan de gebouwen ongeveer 9.500 m² beslaan. [A-straat 2] is een vrijstaande agrarische bedrijfswoning met garage (hierna: woning 1). De inhoud van de woning is ongeveer 744 m³, de inhoud van de garage is ongeveer 195 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 750 m². [A-straat 3] is eveneens een vrijstaande agrarische bedrijfswoning met garage (hierna: woning 2). De inhoud van de woning is ongeveer 678 m³, de inhoud van de garage is ongeveer 231 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 750 m².
3. Geschil
3.1 In geschil zijn de waarden van de manege en de woningen 1 en 2 op de waardepeildatum 1 januari 2008.
3.2 Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden tot respectievelijk € 1.268.000 voor de manege en € 368.000 voor woning 1 en woning 2. Eiser heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 11 december 2008 door ing. [B], registertaxateur. In het taxatierapport is de waarde van woning 1 en de manege tezamen vastgesteld op € 1.680.000, waarbij aan de woning een waarde van € 368.000 en aan de manege een waarde van € 1.312.000 is toegekend.
3.3 Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep tegen de vastgestelde waarde van de manege en tot gegrondverklaring van de beroepen tegen de vastgestelde waarden van de woningen, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden tot respectievelijk € 415.000 en € 389.000. Verweerder heeft onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 21 oktober 2009 door [A], WOZ-taxateur. In de taxatierapporten zijn de waarden van de manege en woning 1 en woning 2 getaxeerd op respectievelijk € 1.847.000, € 415.000 en € 389.000. De manege is gewaardeerd aan de hand van de taxatiewijzer Agrarische gebouwde deelobjecten en Grond bij agrarische objecten waardepeildatum 1 januari 2008 (deel 20B en 20A; hierna ook: de taxatiewijzer). De waardering van de manege is voorts onderbouwd met één vergelijkingsobject en één verkoopcijfer van een perceel grond. De woningen zijn eveneens gewaardeerd aan de hand van de taxatiewijzer. Daarnaast zijn de woningen vergeleken met twee vergelijkingsobjecten.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de manege en de woningen toegekende waarden ligt bij verweerder.
De manege
4.3 Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de manege op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 1.428.000. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.4 In het taxatierapport is de manege gewaardeerd op € 1.847.138. Daarbij is aangesloten bij de kengetallen in de taxatiewijzer voor Agrarisch gebouwde deelobjecten voor waardepeildatum 1 januari 2008. Ook is – anders dan verweerder eerder in de procedure heeft gedaan – de waarde van de paardenweide in aanmerking genomen, omdat de cultuurgrondvrijstelling van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken niet van toepassing is op maneges. De rechtbank acht dit laatste juist (vgl. HR 26 augustus 1998, nr. 32 598 LJN AA2531, BNB 1999/47). In het taxatierapport is verder een uitsplitsing gemaakt naar de verschillende deelobjecten van de manege, die vervolgens zijn gewaardeerd tegen de waarderange in de taxatiewijzer behorend bij de bouwperiode 2008-1989. De uitsplitsing van de verschillende deelobjecten, alsmede de bijbehorende oppervlaktematen zijn, behoudens een ondergeschikt punt dat geen (grote) invloed heeft op de waardering, niet in geschil. Evenmin is in geschil dat de manege is gebouwd in 2007 en in goede staat van onderhoud verkeert. Eiser heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen geen goede weergave zijn van de waarde in het economische verkeer op 1 januari 2008. Uit het taxatierapport dat door eiser is overgelegd kan immers niet worden afgeleid op welke wijze de taxateur van eiser de waarde van de verschillende deelobjecten heeft bepaald. Gelet hierop, en gelet op het zeer recente bouwjaar en de goede staat van onderhoud, acht de rechtbank het aannemelijk dat de taxatie van de deelobjecten op basis van de kengetallen in de taxatiewijzer een goede afspiegeling is van de waarde daarvan op de waardepeildatum.
4.5 Ten aanzien van de bij de manege behorende grond, het bouwblok en de paardenweide, heeft verweerder aangesloten bij de taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten per waardepeildatum 1 januari 2008. De taxatierapporten van eiser en verweerder, uitgaande van de waarde in het economische verkeer, ontlopen elkaar niet veel. In het taxatierapport van eiser is de waarde van de twee stukken grond tezamen gewaardeerd op € 231.000. De taxateur van verweerder komt uit op een waarde van € 245.274. Gelet hierop, kan de aan de grond toegekende waarde in de taxatierapporten niet afdoen aan het oordeel dat op grond van het taxatierapport van verweerder aannemelijk is geworden dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.428.000 niet te hoog is. Ook indien wordt uitgegaan van de voor eiser meest gunstige waardering van de grond (die van eisers taxateur voor het bouwblok en die van verweerders taxateur voor de paardenweide, tezamen
€ 190.749, hetgeen een verschil van € 54.525 oplevert), is de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog.
Woning 1 en 2
4.6 Met de door verweerder overgelegde taxatierapporten acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum de woningen waarden in het economische verkeer hadden die niet lager waren dan de thans in beroep door verweerder voorgestane waarden van respectievelijk € 415.000 en € 389.000. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.7 In de taxatierapporten van verweerder voor woning 1 en woning 2 is aansluiting gezocht bij de kengetallen in de taxatiewijzer voor agrarische bedrijfswoningen voor de categorie “woning vrijstaand (luxe)” met bouwjaar 2008-1989. Evenwel in afwijking van de voor die categorie bedrijfswoning in de taxatiewijzer vermelde waarde per kubieke meter van € 418, heeft de taxateur een waarde van € 500 per kubieke meter gehanteerd. Ter motivering heeft de taxateur erop gewezen dat de woningen niet luxe, maar zeer luxe zijn. Ook de ligging van de woningen is volgens de taxateur zeer gunstig, namelijk aan de rand van een nieuwbouwwijk, bij een manege in plaats van in de stankcirkel van een agrarisch bedrijf en dichtbij de A73. Voorts heeft de taxateur van verweerder gewezen op twee vergelijkingsobjecten in [Z]. Op basis van een vergelijking met die objecten kan volgens de taxateur eveneens worden geconcludeerd tot een waarde van € 500 per kubieke meter voor de woningen 1 en 2.
4.8 Naar het oordeel van de rechtbank kunnen in hetgeen de taxateur ter zake heeft gesteld, hetgeen ter zitting door eiser is weersproken, onvoldoende concrete aanknopingspunten worden gevonden op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de onderhavige woningen veel luxueuzer zouden zijn dan wat in de taxatiewijzer onder luxe vrijstaande woning wordt verstaan. In zoverre is de afwijking van de kengetallen, mede gelet op het recente bouwjaar en de goede staat van onderhoud, onvoldoende gemotiveerd. Voorts zijn aan de ligging nabij de A73, voor zover hier - gelet op de dichtstbijzijnde afrit op zes kilometer afstand - al voordelen aan zijn verbonden in het onderhavige geval, in ieder geval ook nadelen verbonden, zoals eiser ter zitting onweersproken heeft gesteld. Hetzelfde geldt voor de ligging aan de rand van een nieuwbouwwijk. Dat een manegebedrijf een minder waardedrukkend effect zou hebben op de bijbehorende bedrijfswoning dan een ander agrarisch bedrijf heeft de taxateur van verweerder ook niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank ook daaraan voorbij zal gaan. Gelet hierop is een afwijking van de in de taxatiewijzer opgenomen waarde derhalve evenmin gerechtvaardigd door de liggingsaspecten. Tot slot acht de rechtbank de waarde van € 500 per kubieke meter ook niet gerechtvaardigd op grond van de vergelijking met de vergelijkingsobjecten die een waarde per kubieke meter van € 638 en € 664 hebben. Die vergelijkingsobjecten zijn immers vrijstaande woningen in de gemeente Beuningen, gelegen in een woonwijk en geen bedrijfswoningen. Daarnaast zijn onderhavige bedrijfswoningen beide gelegen achter de manege en alleen via de manege bereikbaar. Verder zal een eventuele koper de woningen gezamenlijk moeten kopen, althans in ieder geval één tezamen met de manege en dan zal een aparte uitweg voor de tweede woning moeten worden aangelegd.
4.9 Volgens de taxateur van verweerder is met deze verschillen en waardedrukkende factoren voldoende rekening gehouden doordat de grond bij de woningen 1 en 2 veel lager is gewaardeerd, maar dat acht de rechtbank niet aannemelijk. De lagere waarde van de grond volgt immers al uit de omstandigheid dat de bedrijfswoningen op grond met een bepaalde (agrarische) bestemming staan en is door verweerder ook vastgesteld met toepassing van de kengetallen uit de taxatiewijzer voor agrarische bedrijfswoningen.
4.10 Uit het voorgaande volgt dat de vergelijkingsobjecten evenmin kunnen dienen om een afwijking van de kengetallen van de taxatiewijzer te onderbouwen. Gelet hierop, heeft verweerder de aan de woningen 1 en 2 toegekende waarden niet aannemelijk gemaakt.
4.11 Eiser heeft een waarde bepleit van € 368.000 voor woning 1, die, zo is niet in geschil, weinig verschilt van woning 2. Gelet op hetgeen hierboven is overwogen en gelet op de in de taxatiewijzer opgenomen waarde per kubieke meter, is de door eiser voorgestane waarde in het economische verkeer naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval niet te laag. De rechtbank zal die waarde derhalve overnemen.
4.12 De conclusie moet zijn dat het beroep, met nummer AWB 09/3313, inzake de manege ongegrond is. De beroepen, met nummers AWB 09/4403 en 09/4404, inzake woning 1 en woning 2 zijn gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen wat betreft woning 1 en woning 2 en de waarden verminderen tot € 368.000.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 805 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 161, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep tegen de waarde van de manege, met nummer AWB 09/3313, ongegrond;
- verklaart de beroepen tegen de waarde van woning 1 en woning 2, met nummers AWB 09/4403 en 09/4404, gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op woning 1 en en woning 2;
- vermindert de vastgestelde waarde van woning 1 tot € 368.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van woning 2 tot € 368.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 805;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg en mr. M.C.G.J. van Well, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.J.G. Tiemessen, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 11 november 2010
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.