Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 200229 / HA ZA 10-915
Vonnis van 10 november 2010
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. B.N.J. Michielsen-de Wilde te Heilige Landstichting, gemeente Groesbeek,
tegen
de stichting
STICHTING DE WAALBOOG, ZORG, WELZIJN EN WONEN,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 augustus 2010
- het proces-verbaal van de comparitie van 24 september 2010
Daarna is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. De rechtsvoorganger van De Waalboog heeft bij notariële akte van 17 november 1975 een recht van erfpacht gevestigd ten behoeve van [eiser] op “het perceel grond te Nijmegen langs de [adres], zijnde een afgepaald ongeveer noordwestelijk gedeelte ter grootte van ongeveer driehonderd twee en vijftig (352) centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente [kad.gegevens]”. Het stuk grond, inclusief de daarop gestichte gebouwen, wordt hierna ook wel het perceel genoemd. Het recht van erfpacht werd gevestigd voor de duur van 30 jaar, ingaande op 1 januari 1975 en eindigende op 1 januari 2005, “behoudens verlenging in onderling overleg”. De canon was toen ƒ 3.000,- per jaar. De erfpachtsakte bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“1.a De erfpachter is gerechtigd en verplicht op de in erfpacht uitgegeven grond te bouwen een autoservice-station (zonder verdieping) met een frontbreedte van veertien meter en een totale oppervlakte van eenhonderd twaalf vierkante meter (112 m²), benevens een batterij benzinepompen.
Het overige terrein zal worden gebruikt voor parkeermogelijkheid groot ongeveer acht en dertig vierkante meter (38 m²) en in- en uitrit.
(...)
4. De erfpachter zal ook bij het eindigen van het erfpachtsrecht de opstallen niet mogen afbreken of wegnemen.
Hij verbindt zich, indien het erfpachtsrecht om welke reden of om welke oorzaak ook zal zijn geëindigd, de grond en de opstallen onmiddellijk te ontruimen en ter vrije beschikking van de grondeigenaar te stellen.
Indien het erfpachtsrecht eindigt [...] zal de grondeigenaar aan de erfpachter voor de door deze gestelde opstallen betalen een vergoeding, gelijk aan de waarde der opstallen zonder de grond, te bepalen in onderling overleg of, bij gebreke van dien, door drie deskundigen te benoemen door de Heer Kantonrechter te Nijmegen op verzoek van de meest gerede partij.
De door de grondeigenaar voor de opstallen te betalen vergoeding zal door deze moeten worden voldaan binnen drie maanden nadat het taxatierapport door de deskundigen zal zijn uitgebracht.”
1.2. Het recht van erfpacht is geëindigd op 1 januari 2005. De partijen zijn het niet eens geworden over de vergoeding die De Waalboog aan [eiser] moet betalen voor de opstallen.
1.3. In een procedure tussen De Waalboog als eiseres en (onder meer) [eiser] als gedaagde heeft de rechtbank in een tussenvonnis van 14 september 2005 over de uitleg van voormeld artikel 4 van Pro de erfpachtsakte overwogen en beslist dat de waarde van de opstallen zonder de grond wordt bepaald door de waarde in het vrije verkeer van het perceel vast te stellen en die te verminderen met de waarde die is toe te rekenen aan de ondergrond. In het eindvonnis van 5 april 2006 heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de waarde van het perceel (de grond inclusief de daarop gestichte opstallen) wordt bepaald door de waarde in het vrije verkeer van het perceel vast te stellen en die te verminderen met de waarde die is toe te rekenen aan de ondergrond. Een tegen (onderdelen van) voormelde vonnissen ingesteld appel is geëindigd met een vaststellingsovereenkomst tussen de partijen. De daarin neergelegde afspraken hebben in hoofdzaak betrekking op de feitelijke beëindiging door [eiser] van het gebruik van het benzinestation.
1.4. Op verzoek van [eiser] heeft de kantonrechter bij beschikking van 13 januari 2006, onder verwijzing naar voormeld tussenvonnis van de rechtbank van 14 september 2005, drie deskundigen benoemd om de waarde van de opstallen te bepalen zonder de grond.
1.5. Op 13 september 2006 hebben de deskundigen hun concept-rapport uitgebracht. Nadat de partijen daarop hun commentaar aan de deskundigen hadden gegeven, hebben zij op 5 maart 2007 het definitieve rapport uitgebracht. Zij hebben de waarde van de opstallen per eind 2004 bepaald op € 135.000,--.
1.6. De Waalboog heeft op enig moment daarna € 135.000,-- aan [eiser] voldaan.
1.7. Bij brief van 1 maart 2010 heeft de advocaat van [eiser] aan de advocaat van De Waalboog geschreven dat het bindend advies wordt vernietigd. Bij brief van diezelfde datum heeft [eiser] de deskundigen aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt als het bindend advies wordt vernietigd.
Het geschil en de beoordeling daarvan
2. Voor de weergave van het geschil wordt verwezen naar hetgeen daarover onder 1 en 2 in het vonnis van 18 augustus 2010 is vermeld.
3. De beslissing van de deskundigen van 13 september 2006 waarbij zij de waarde van de opstallen hebben bepaald op € 135.000,-- moet worden aangemerkt als een beslissing als bedoeld in artikel 7:904 BW Pro. Uit het eerste lid van die bepaling volgt dat de beslissing van de deskundigen (slechts) vernietigbaar is indien gebondenheid van [eiser] daaraan in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij geldt dat enkel ernstige gebreken in de beslissing daartoe aanleiding kunnen vormen (HR 12 september 1997, NJ 1998, 382). De door deskundigen gekozen uitgangspunten en berekeningsmethoden kunnen slechts marginaal worden getoetst. Daarbij dient tevens te worden bedacht dat de onderhavige opdracht aan deskundigen daarin bestond dat zij in de rechtsverhouding tussen de partijen een onbepaald gelaten element dienden vast te stellen hetgeen, gelet op de aard ervan, onvermijdelijk voor een deel op basis van hun deskundigheid en intuïtief inzicht heeft moeten plaatsvinden (HR 20 mei 2007, NJ 2007, 114). Met inachtneming van deze uitgangspunten wordt het volgende overwogen.
4. [eiser] heeft wat betreft de totstandkoming van het bindend advies aangevoerd dat onvoldoende hoor en wederhoor heeft plaatsgevonden, omdat door de deskundigen een tweede zitting is geweigerd.
5.De deskundigen hebben de partijen de gelegenheid gegeven hun standpunt uiteen te zetten. Dat hebben de beide partijen op de hoorzitting van 12 april 2006 ten overstaan van de deskundigen gedaan. Daar is onder meer afgesproken dat de deskundigen een concept-advies zouden uitbrengen waarop de partijen zouden kunnen reageren en dat daarna het definitieve advies zou worden uitgebracht. Aansluitend aan de hoorzitting hebben de deskundigen in bijzijn van de partijen het perceel bezichtigd. Op 10 mei en 30 juni 2006 heeft [eiser] nog enige stukken aan de deskundigen doen toekomen, waarop De Waalboog heeft mogen reageren, waarna de deskundigen op 13 september 2006 het concept-advies aan de partijen hebben toegezonden. Bij brieven van 4 en 5 oktober 2006 hebben de partijen hun commentaar gegeven op het concept. Dat commentaar hebben de deskundigen verwerkt in het door hen op 5 maart 2007 uitgebrachte definitieve advies. Onder deze omstandigheden moet worden geoordeeld dat het de deskundigen vrij stond het verzoek van [eiser] een tweede hoorzitting te houden te weigeren. Fundamentele beginselen van het procesrecht zijn daarmee niet geschonden. Overigens wordt opgemerkt dat [eiser] in dit geding ook niet duidelijk heeft gemaakt waarom hij een tweede hoorzitting wenste. De conclusie is dat het bindend advies wat betreft de wijze van tot stand komen niet onaanvaardbaar is.
6. De vraag is vervolgens of het bindend advies naar de inhoud onaanvaardbaar is. Volgens [eiser] is dat het geval omdat de deskundigen:
a. ten onrechte zijn voorbijgegaan aan de investeringen (vergunningen, engineering, opstallen en installaties) die nodig zijn om van onbebouwde grond een exploitabel tankstation te maken;
b. ten onrechte en ongemotiveerd zijn afgeweken van de algemeen geaccepteerde vuistregel voor de berekening van de waarde van een tankstation van € 0,50 per liter jaaromzet;
c. onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt hoe de garage een waardevermeerderend effect heeft op de waarde van het totale perceel;
d. geen gebruikelijke waarderingsmethode voor de waardebepaling van onroerend goed hebben gehanteerd, met als resultaat dat de vierkante meterprijs van de grond op een voor Nijmeegse begrippen extreem hoog bedrag uitkomt;
e. de waarde van de grond in het definitieve rapport zonder motivering hebben verhoogd met € 55.000,--;
f. een onjuiste controlemethode hebben toegepast;
g. geen specifieke kennis hebben van het waarderen van een tankstation.
7. Met zijn stelling onder 6.a miskent [eiser] de inhoud van de aan de deskundigen gegeven opdracht. Die hield immers in dat de waarde van de opstallen zonder de grond moest worden bepaald door de waarde in het vrije verkeer van het perceel als geheel (dat wil zeggen de grond inclusief de daarop gestichte gebouwen) vast te stellen en die te verminderen met de waarde die is toe te rekenen aan de ondergrond met als peildatum eind 2004. Hoeveel [eiser] heeft geïnvesteerd is daarbij niet van belang.
8. In het advies staat over de in 6.b. bedoelde regel dat “de wel gehanteerde vuistregel dat de waarde van het tankstation ligt in de orde van grootte van EUR 0,50 per liter jaaromzet naar de mening van ondergetekenden veel te royaal (is)”. De deskundigen hebben in plaats daarvan gerekend met € 0,25 per liter jaaromzet. Anders dan [eiser] meent hebben de deskundigen de afwijking van de regel wel gemotiveerd. Zij hebben daarvoor aangevoerd dat het hier gaat om een klein station zonder ruimte voor uitbreiding, waarvoor naar verwachting weinig gegadigden zullen zijn. Daarmee hebben de deskundigen dit onderdeel van het advies, dat vooral is gebaseerd op hun deskundigheid, ervaring en intuïtie, naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd. Dat er thans van de zijde van diverse maatschappijen belangstelling is voor het tankstation is, zo al juist, onvoldoende voor een ander oordeel. Het gaat immers om een inschatting van de deskundigen op het moment van het uitbrengen van het advies. Dat die inschatting door veranderde omstandigheden thans, een aantal jaren later, mogelijk anders zou uitvallen betekent nog niet dat het advies destijds onjuist was. Feiten en/of omstandigheden die tot dat oordeel zouden kunnen leiden zijn gesteld noch gebleken.
9. Met betrekking tot het waardevermeerderend effect van de garage op de waarde van het totale perceel (onderdeel 6.c) hebben de deskundigen in hun definitieve advies, na commentaar daarover van [eiser], geschreven dat zij bij nader inzien van mening zijn dat de aanwezigheid van de (verhuurde) werkplaats wat zwaarder dient te wegen en zij hebben de waarde van het station als geheel nader gesteld op een bedrag in de orde van grootte tussen de € 350.000,-- en € 400.000,--. Gegegeven de onder 3 vermelde uitgangspunten is het advies daarmee voldoende gemotiveerd.
10. De stelling van [eiser] sub 6.d komt er op neer dat de deskundigen niet de voor de taxatie van bijzondere onroerende zaken, zoals een tankstation is, de gebruikelijke DFC (discounted-cash-flow) methode hebben toegepast, waarbij de omzet van de gebruiker van de zaak bepalend is voor de waarde. Als gevolg daarvan is de vierkante meterprijs voor de grond volgens [eiser] veel te hoog is berekend.
In die redenering kan de rechtbank [eiser] niet volgen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de deskundigen de omzet die [eiser] in het verleden met de exploitatie van het tankstation genereerde juist wel voor de bepaling van de waarde van het geheel (de grond en de opstallen) als uitgangspunt hebben genomen. Het is reeds daarom dat aan dit bezwaar van [eiser] moet worden voorbijgegaan. De omstandigheid dat [eiser] het niet eens is met de door de deskundigen bij deze methode gehanteerde omzet- en/of prijsgegevens is iets anders en is bij de bespreking van onderdeel sub 6.b al aan de orde gekomen. Dat de prijs van de grond uiteindelijk uitkomt op een hoger bedrag dan gebruikelijk is voor industriegrond in Nijmegen hebben de deskundigen onderkend en zij hebben in hun advies onder VIII en bij de bespreking van het commentaar van [eiser] op het concept-rapport (blad 9, alinea 2 en 3) ook gemotiveerd aangegeven waarom dat hier zo is, waarbij zij met name wijzen op de ligging en de bestemming van de grond. Dat oordeel van de deskundigen, dat voor een belangrijk deel op hun deskundigheid, ervaring en intuïtie is gegrond, is daarmee voldoende gemotiveerd.
11. Dat de deskundigen de waarde van de grond in het definitieve rapport zonder motivering hebben verhoogd met € 55.000,-- (onderdeel 6.e) is onjuist. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de waarde van het perceel als totaal nader berekend op € 400.000,--. Zij hebben dat in hun rapport ook nader toegelicht. In het concept zijn de adviseurs uitgegaan van een omzet van 1.3 miljoen liter brandstof. Uitgaande van een waarde van € 0,25 per liter jaaromzet kwam de waarde daarmee uit op € 325.000,--, waarvan zij 2/3 toerekenen aan de grond. De waarde van de grond komt daarmee uit op (circa) € 220.000,-- In het definitieve rapport gaan de deskundigen, mede op basis van door [eiser] verschafte informatie, uit van een omzet tussen de 1.3 en 1.6 miljoen liters. Dat komt, weer uitgaande van genoemde € 0,25 per liter, uit op een waarde van tussen de € 325.000,-- en € 400.000,--. Daarboven hebben de deskundigen rekening gehouden met de huur van de werkplaats ad € 10.000,-- per jaar. Daarmee rekening houdend komen de adviseurs uit op een waarde van € 400.000,--, waarvan zij, zoals zij ook in het concept-rapport hadden gedaan, 2/3 deel toerekenen aan de grond, zodat de waarde daarvan uitkomt op € 265.000,--. Dat is € 45.000,-- (en niet € 55.000,--) hoger. Die verhoging hebben de deskundigen daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt.
12. Met betrekking tot onderdeel 6.f. geldt het volgende.
De deskundigen hebben, nadat zij de waarde van de opstallen hadden bepaald op basis van de aan hen gegeven opdracht (rechtsoverweging 7) als een vorm van controle de waarde van de opstallen ook via een andere methode berekend. Zij hebben de waarde van de opstallen bezien aan de hand van voor technische afschrijvingen gecorrigeerde vervangingswaarden, waarbij de veronderstelling was dat het object in zijn totaliteit zoveel waarde heeft dat er ruimte is deze vervangingswaarden te honoreren. Dat en waarom deze (onverplichte) vorm van controle onjuist zou zijn valt zonder toelichting, die [eiser] niet heeft gegeven, niet in te zien. [eiser] heeft ook nog gesteld dat het gaat om “een absurde bepaling van het bedrag van de vervangingswaarde die niet reëel is”. Hij heeft echter niet gemotiveerd aangegeven waarom de door de deskundigen gehanteerde vervangingswaarde niet reëel is en wat die vervangingswaarde dan wel zou moeten zijn. Voor zover [eiser] in dit verband heeft willen verwijzen naar een eerder door hem aan de deskundigen ter hand gesteld “bouwbudget” van P. [betrokkene1] d.d. 22 september 2006, geldt het volgende. Naar aanleiding van die informatie hebben de deskundigen de door hen in het concept-advies berekende vervangingswaarde van € 265.000,-- aangepast naar € 300.000,-- en zij hebben daarbij ook gemotiveerd aangegeven waarom het bouwbudget van [betrokkene1] niet tot een (veel) hogere vervangingswaarde kan leiden. [eiser] is daarop inhoudelijk niet meer ingegaan. Al met al moet aan deze stelling van [eiser] als onvoldoende toegelicht worden voorbijgegaan
13. Er is ten slotte geen aanleiding de deskundigheid van de deskundigen in twijfel te trekken. Daarbij is, naast hetgeen hiervoor is overwogen, van belang dat niet weersproken is dat de deskundigen veel ervaring hebben met het vaststellen van de waarden van (on)roerende zaken en ondernemingen. Dat is hier ook aan de orde. De enkele omstandigheid dat de adviseurs geen specifieke kennis hebben van een tankstation geeft, zo al juist, onvoldoende reden tot twijfel.
14. De slotsom is dat het niet onaanvaardbaar is [eiser] aan het bindend advies gebonden te achten. De (primaire en subsidiaire) vorderingen moeten daarom aan [eiser] worden ontzegd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
ontzegt aan [eiser] zijn vorderingen,
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van De Waalboog begroot op € 3.105,--, waarvan € 263,-- wegens vast recht en € 2.842,-- wegens salaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2010.
Coll.: ED