Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 197836 / HA ZA 10-496
Vonnis van 3 november 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. E.J.A. Vilé te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. C.A. Hage te Ede.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 juni 2010,
- het proces-verbaal van comparitie van 20 september 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Mevrouw [betrokkene1] ([betrokkene1]), de moeder van de in 1995 overleden echtgenoot van [eiseres] de heer [betrokkene2], was eigenaresse van, onder meer, een woonhuis met erf gelegen aan de [adres+kad.gegevens] (het woonhuis met erf).
2.2. Bij akte van 4 augustus 1999 heeft [betrokkene1] het woonhuis met erf in erfpacht uitgegeven aan [gedaagde].
2.3. Op 19 augustus 2003 is [betrokkene1] overleden.
2.4. [gedaagde] heeft het erfpachtsrecht op het woonhuis met erf op 11 maart 2004 verkocht aan [eiseres], waarna het op 30 november 2004 bij notariële akte aan haar is geleverd. In artikel 13 van Pro de koopovereenkomst en in artikel 8 van Pro de notariële akte van levering is bepaald:
“Verkoper is niet bekend met feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van een normaal gebruik van het verkochte, casu quo van het in de aanhef van deze aangegeven door koper beoogde bijzonder gebruik, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van het verkochte, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.”
2.5. [eiseres] is medio 2004 met haar twee kinderen [namen kinderen], beide geboren op 11 juni 1991, gaan wonen in het woonhuis.
2.6. Bij notariële akte van 30 december 2005 heeft een partiële boedelscheiding plaatsgevonden tussen de erfgenamen van [betrokkene1]. Het woonhuis met erf zijn toebedeeld aan de beide kinderen van [eiseres], die daardoor (gezamenlijk) bloot-eigenaar zijn geworden.
2.7. Bij de stukken bevindt zich een rapportage van Midden Nederland Milieu van 25 november 2004, gericht aan [eiseres]. Hierin staat onder meer:
“Naar aanleiding van uw verzoek om een paar monsters te nemen van de grond in uw tuin/gazon op de locatie [adres] kunnen wij u het volgende mededelen nl.:
Op 10 november 2004 zijn door mij 3 boringen verricht (…).
Tijdens de boringen werd vastgesteld dat in de bovengrond (0,0 – 0,5 m-mv.) puinresten, afvalresten en houtresten voorkomen, hetgeen doet denken aan afval afkomstig van gezeefde grond. (…)
Van het traject 0,0 - 0,5 m-mv. zijn drie monsters genomen, waaruit een mengmonster is samengesteld. Na analyse van het mengmonster van de bovengrond zijn 3 componenten in een licht verhoogde concentratie waargenomen nl. Minerale olie, EOX en PAK. Op basis van de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Ede, zou je verwachten dat er geen componenten in een verhoogde concentratie worden waargenomen.
Hierdoor is het mogelijk dat de bovengrond op deze plaats in het verleden is opgebracht van elders. De licht verhoogde concentraties wijken af van de verwachtingen, maar er is echter geen sprake van sterk verontreinigde grond. Het betreft lichte overschrijdingen van de streefwaarde. Uit praktisch oogpunt (modder) is het echter gewenst om de grond te verwijderen, zodat deze situatie wordt opgeheven (…).”
2.8. Bij brief van 10 december 2004 heeft [eiseres] [gedaagde] op de hoogte gesteld van het feit dat zij grondmonsters heeft laten nemen. In deze brief meldt zij onder meer:
“(…) Overigens heel ander onderwerp, wil ik je erop wijzen dat ik een grondmonster heb laten nemen van twee vieze plekken op het erf die mij zeer irriteerden, te weten voor de paardenstal, en in de tuin ongeveer tussen de eetkamer en de oprit. Daaruit bleek dat het gaat om grond die hier niet thuishoort en die ook licht vervuild is. In de grond voor de paardenstal vond ik onder andere een bord van een makelaar uit Arnhem, dus dat het gaat om “allochtone” grond is dan wel duidelijk. Deze grond heb ik voor een deel in het bos laten storten, en voor het restant laten vermengen met zand. Dat probleem is dus weggewerkt. De van elders afkomstige grond in de tuin vormt nog steeds een blubberpoel waarin je zo maar de nodige centimeters wegzakt. Onder de grond lijkt ook een hoop puin te zitten. Ik ben daar niet blij mee en ik wil het binnenkort graag met je hebben over wie daar wat aan gaat (laten) doen, en voor wiens rekening dat dan gaat komen.”
2.9. Bij de stukken bevindt zich voorts een brief van 21 februari 2005 van [eiseres] gericht aan [gedaagde]. In deze brief staat onder meer:
“Hierbij laat ik je weten je verantwoordelijk te houden voor alle vervuiling van de grond aan de [adres], en voor alle gevolgen ervan in de toekomst.
Voorlopig bodemonderzoek heeft uitgewezen dat de grond die jij hebt laten opbrengen niet zozeer chemisch vervuild is. Wel is bij heel vluchtige inspectie al gemakkelijk te constateren dat de grond wemelt van plastic, blikjes en ander verpakkingsmateriaal en andere niet afbreekbare voorwerpen. Ik heb er enige tijd over nagedacht, het er met je over gehad waarbij jij je alleen in wat vage termen over de kwestie uitliet, en uiteindelijk besloten dat ik niet met deze optische vervuiling kan leven. (…)”
2.10. (De raadsman van) [eiseres] heeft [gedaagde] per fax van 16 mei 2006, gericht aan diens raadsman, aansprakelijk gesteld. In de fax staat, voor zover van belang:
“Mevrouw [eiseres] heeft vastgesteld dat in de grond onder en rond haar woonhuis door [gedaagde] rivierslib is gestort. Deze rivierslib is door [gedaagde] gestort in de periode dat hij erfpachter was van deze grond. Dit erfpachtsrecht is op 30 november 2004 geëindigd.
(…)
[gedaagde] is voor het storten van deze rivierslib aansprakelijk en de kosten van verwijdering zullen op hem worden verhaald.(…)”
2.11. [eiseres] heeft in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van haar beide destijds minderjarige kinderen, namens hen, jegens [gedaagde] een arbitrageprocedure aanhangig gemaakt bij het Scheidsgerecht. In deze arbitrageprocedure is, onder meer, verzocht om [gedaagde] als erfpachter te veroordelen tot betaling van de schoonmaakkosten van de grond rondom het woonhuis met erf. In het arbitraal vonnis van het Scheidsgerecht van 30 maart 2007, is dit gedeelte van de vordering afgewezen.
2.12. Bij de stukken bevindt zich een in de arbitrageprocedure ingediende conclusie tot vermeerdering van eis van de zijde van [eiseres], namens haar minderjarige kinderen. Blijkens de vermelding op de conclusie is deze ingediend op 14 december 2006. Bij de stukken bevindt zich eveneens een in die procedure ingediende conclusie van antwoord na eisvermeerdering van de zijde van [gedaagde], met daarop als datum 21 januari 2007.
2.13. Na afloop van de arbitrageprocedure is [eiseres], eveneens namens haar minderjarige kinderen, een civiele procedure gestart tegen [gedaagde]. Eerst bij de rechtbank te Arnhem en vervolgens - in hoger beroep - bij het hof in Arnhem. In deze procedures werd [gedaagde] het verwijt gemaakt dat hij, onder meer, het erf rondom het woonhuis had vervuild in de periode voordat hij het recht van erfpacht had verkregen. De rechtbank te Arnhem heeft deze vordering bij vonnis van 3 december 2008 afgewezen. Het hof te Arnhem heeft dit vonnis bij arrest van 15 december 2009 bekrachtigd.
2.14. Bij de stukken bevindt zich een stuitingsbrief van (de raadsman van) [eiseres] van 18 februari 2010 gericht aan [gedaagde]. In deze brief staat onder meer:
“(…) Op 30 november 2004 heeft u, bij notariële akte, het erfpachtsrecht betreffende het perceel (nu) bekend sectie B[kad.gegevens] geleverd aan mevrouw [eiseres].
In artikel 8 van Pro die notariële akte heeft u verklaard dat u niet bekend was met feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat, die ten nadele strekt van een normaal gebruik van het verkochte, c.q. van het in die akte door mevrouw [eiseres] aangegeven beoogde bijzondere gebruik van het verkochte.
Gezien de eerdere procedure tussen mevrouw [eiseres] q.q. en u, staat het inmiddels vast dat de grond waarop het recht van erfpacht betrekking had, was vervuild. Deze vervuiling was u op 30 november 2004 volledig bekend.
U bent daarom tekort geschoten in de nakoming van uw verplichting uit de overeenkomst van verkoop van het erfpachtsrecht, zoals in artikel 8 van Pro de notariële akte omschreven.
Mevrouw [eiseres] heeft daarom recht op schadevergoeding, die verband houdt met het feit dat u dit artikel 8 van Pro de notariële akte heeft geschonden.
Mevrouw [eiseres] zal daarom een vordering tot schadevergoeding tegen u instellen.
Hierbij stuit mevrouw [eiseres] de verjaring van haar vordering tot schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 3:317 lid 2 BW Pro. (…)”
2.15. Bij de stukken bevindt zich voorts een aantal facturen welke, onder meer, zien op bemonstering, afgraving, egalisering en aanleg van de tuin behorende bij de woning aan de [adres]. Het totaalbedrag van deze facturen is, blijkens een bij de facturen gevoegde bijlage, € 45.170,39.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert, na vermindering van eis ter comparitie, dat de rechtbank [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 45.170,39, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding en de proceskosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiseres] grond haar vordering primair op een toerenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot het erfpachtsrecht, subsidiair op een onrechtmatige daad aan de zijde van [gedaagde]. [eiseres] stelt hiertoe, in beide gevallen, dat na de koop van het erfpachtsrecht gebleken is dat de grond rondom het woonhuis met erf ernstig vervuild was. Zij stelt dat [gedaagde] wist van deze vervuiling en derhalve - primair - in strijd heeft gehandeld met hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst en artikel 8 van Pro de notariële akte van levering van het erfpachtsrecht. Voor zover nodig beroept [eiseres] zich er in dat kader ook nog op dat hetgeen aan haar is verkocht en geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, zodat sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. Subsidiair stelt [eiseres] dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld omdat hij bij de verkoop en levering van het erfpachtsrecht wist dat zij de grond aan het einde van de erfpachtsperiode schoon moet opleveren aan de bloot-eigenaren. [eiseres] vordert vergoeding van de door haar geleden schade welke volgens haar € 45.170,39 bedraagt, zijnde de kosten van het schoonmaken van de grond. Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag verwijst zij naar de door haar in het geding gebrachte facturen (rov. 2.15).
4.2. [gedaagde] heeft de vordering van [eiseres] op een aantal punten bestreden. Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde] in de eerste plaats opgeworpen dat [eiseres] te laat heeft geklaagd over de (vermeende) vervuiling van de grond, zodat zij haar recht hiertoe heeft verspeeld. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat de vordering van [eiseres] is verjaard, zodat [eiseres] in haar vordering niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, dan wel dat haar vordering dient te worden afgewezen. [gedaagde] betwist vervolgens (inhoudelijk) dat sprake is geweest van ernstige vervuiling van de grond en verwijst hiertoe naar de rapportage van 25 november 2004 van Midden Nederland Milieu (rov. 2.7), waarin volgens hem slechts gesproken wordt van een lichte vervuiling. Nu geen sprake was van ernstige vervuiling van de grond, bestond ook geen noodzaak tot sanering, aldus [gedaagde]. De door [eiseres] gevorderde schade wordt derhalve betwist. Indien en voorzover geoordeeld zou worden dat sanering toch noodzakelijk was, wordt de hoogte van de gevorderde schade betwist.
4.3. De rechtbank zal allereerst ingaan op de meest verstrekkende verweren van [gedaagde], het beroep op de klachtplicht en het beroep op verjaring. Ambtshalve wordt daarbij overwogen dat, gelet op de schakelbepaling van artikel 7:47 BW Pro, op de koop van een erfpachtsrecht de bepalingen van de afdelingen 1 tot en met 9 van titel 1 van boek 7 BW van toepassing zijn.
4.4. De vordering van [eiseres] is (feitelijk) gebaseerd op de stelling dat het door haar van [gedaagde] gekochte erfpachtsrecht - door de vervuiling van de grond - niet de eigenschappen bezit die zij als koper daarvan mocht verwachten. In een dergelijk geval zijn de klachtplicht als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro en de korte verjaringstermijn van 2 jaar zoals bepaald in artikel 7:23 lid 2 BW Pro van toepassing. Dat [eiseres] haar vordering primair heeft gegrond op wanprestatie en subsidiair op onrechtmatige daad, zoals door haar gesteld, doet hieraan niet af. Artikel 7:23 lid 1 en Pro 2 BW gelden immers voor iedere rechtsvordering van de koper die - en ieder verweer van de koper dat - feitelijk is gegrond op het niet-beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien door de koper (tevens) een andere grondslag formuleert (Hoge Raad 21 april 2006, NJ 2006, 272 en Hoge Raad 23 november 2007, NJ 2008, 552).
Klachtplicht
4.5. Op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW Pro kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.
4.6. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord opgeworpen dat [eiseres] te laat heeft geklaagd over de (vermeende) vervuiling van de grond, zodat zij hier geen beroep meer op kan doen. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [gedaagde] gesteld dat [eiseres] vanaf 25 november 2004 - de datum van de aan haar gerichte rapportage van Midden Nederland Milieu (rov. 2.7) - bekend was met enige vervuiling van de grond, zodat zij [gedaagde] binnen een bekwame tijd na die datum hiervan op de hoogte had moeten stellen. De fax van 16 mei 2006 van de raadsman van [eiseres], waarbij [gedaagde] uiteindelijk aansprakelijk is gesteld (rov. 2.10), is niet binnen een bekwame tijd na ontdekking van het gebrek gezonden, zo werpt [gedaagde] op.
4.7. [eiseres] stelt dat tijdig is geklaagd. Ter comparitie is van de zijde van [eiseres] aangevoerd dat feitelijk sprake was van twee vervuilingen, welke uit elkaar gehouden moeten worden. Nadat [eiseres] medio 2004 haar intrek had genomen in de woning, heeft zij een onderzoek laten uitvoeren naar een mogelijke chemische vervuiling van de grond. Het rapport van 25 november 2004 van Midden Nederland Milieu is hiervan het resultaat. [eiseres] erkent dat zij op 25 november 2004 voor het eerst wist van enige verontreiniging in de bodem; hiervan heeft zij naar eigen zeggen melding gemaakt aan Kroebergen in haar brieven van 10 december 2004 en 21 februari 2005 (rov. 2.8 en 2.9). Dit is echter niet de vervuiling waar haar vordering op is gebaseerd, zo stelt zij. Toen [eiseres] de tuin van het woonhuis met erf in 2006 opnieuw liet inzaaien en in 2007 liet saneren, is volgens haar een tweede vervuiling boven gekomen. Dit betrof geen chemische, maar een mechanische vervuiling. In de grond bleken onder meer plastic en blikjes te zitten, aldus [eiseres]. Van deze tweede vervuiling heeft [eiseres], zo stelt zij, voor het eerst - tijdig - melding gemaakt in de arbitrageprocedure. Van de zijde van [eiseres] is ter comparitie verwezen naar de conclusie van antwoord na vermeerdering van eis in die procedure, de rechtbank gaat er echter vanuit dat hier de conclusie tot vermeerdering van eis van de zijde van [eiseres] zal zijn bedoeld.
4.8. [gedaagde] betwist dat sprake was van twee (afzonderlijke) vervuilingen. Hij stelt dat in het verleden een composthoop is verwerkt in de grond rondom de woning. Al hetgeen door [eiseres] wordt aangemerkt als vervuiling, komt volgens hem hieruit voort en is dus ook aan te merken als één vervuiling waarvan [eiseres] kennisdroeg vanaf 25 november 2004. Dat mogelijk in de loop der jaren steeds duidelijker is geworden wat zich in de grond bevond, maakt volgens [gedaagde] niet dat sprake is van meerdere vervuilingen. Van de zijde van [gedaagde] is ter comparitie, naar aanleiding van de door [eiseres] in het geding gebrachte stukken, aangevoerd dat de brief van [eiseres] van 10 december 2004 - waarin melding wordt gemaakt van de resultaten van de bodemmonsters van Midden Nederland Milieu van 25 november 2004 - dient te worden gezien als de eerste klacht van [eiseres], zodat tijdig is geklaagd.
Indien en voorzover zou moeten worden aangenomen dat sprake is van twee afzonderlijke vervuilingen, werpt [gedaagde] tegen dat [eiseres] niet tijdig heeft geklaagd met betrekking tot de (gestelde) tweede vervuiling, waar volgens [eiseres] de vordering op is gebaseerd. [gedaagde] voert aan dat de conclusie tot vermeerdering van eis in de arbitrageprocedure niet kan gelden als een klacht van de zijde van [eiseres], nu die procedure is gevoerd door haar kinderen en [eiseres] in die procedure enkel namens hen, in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger, heeft gehandeld.
4.9. De rechtbank overweegt als volgt. Door [eiseres] wordt onderscheid gemaakt tussen twee vervuiling, een chemische en een mechanische. De vervuiling die aan haar vordering ten grondslag ligt is de mechanische vervuiling van de grond met plastic en afval welke in 2006-2007 boven is gekomen en welke anders is dan de (chemische) vervuiling waarover Midden Nederland Milieu op 25 november 2004 heeft gerapporteerd, zo stelt zij. [eiseres] meldt echter reeds in haar brief van 21 februari 2005 aan [gedaagde] dat uit het bodemonderzoek is gebleken dat de grond niet zozeer chemisch vervuild is, maar dat het wel wemelt van plastic, blikjes en ander verpakkingsmateriaal.
Nu [eiseres] haar door [gedaagde] betwiste stelling dat sprake is van twee verschillende vervuilingen enkel nader heeft onderbouwd door te stellen dat de tweede vervuiling, anders dan de eerste, zag op plastic en blikjes en dit in tegenspraak is met de inhoud van de door haar op 21 februari 2005 gezonden brief, heeft [eiseres] haar stelling - afgezet tegen de gemotiveerde betwisting - onvoldoende nader onderbouwd. De rechtbank zal hieraan dan ook voorbij gaan. De rechtbank gaat er bij de verdere beoordeling van uit dat de vervuiling waarover voor het eerst op 24 november 2004 is gerapporteerd en waarover [eiseres] vervolgens op 10 december 2004 en 21 februari 2005 heeft geklaagd bij [gedaagde], dezelfde is als die welke in 2006 en 2007 bij het onderhoud aan de tuin boven is gekomen. Dat de totale omvang van de vervuiling mogelijk op dat moment duidelijker was dan in 2004, doet aan bovenstaande niet af. Nu vast staat dat [eiseres] vanaf 25 november 2004 wetenschap had van enige vervuiling in de grond en zij [gedaagde] hiervan bij brief van 10 december 2004 op de hoogte heeft gebracht, is sprake van een kennisgeving binnen bekwame tijd, zoals ter comparitie overigens ook erkend door [gedaagde]. Het verweer van [gedaagde] slaagt derhalve niet.
Verjaring
4.10. Gelet op het bepaalde in artikel 7:23 lid 2 BW Pro verjaart een vordering gegrond op het feit dat een afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, twee jaar nadat de koper de verkoper kennis heeft gegeven van het gebrek aan de zaak. Gelet op al voorgaande overweegt de rechtbank dat de eerste kennisgeving van [eiseres] aan [gedaagde] over de vervuiling dateert van 10 december 2004, zodat deze datum geldt als startpunt voor de verjaringstermijn. [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 16 mei 2006 aansprakelijk gesteld voor de vervuiling van de grond en hem laten weten de kosten van verwijdering op hem te zullen verhalen (rov. 2.10). Deze brief dient, gelet op de inhoud daarvan en het feit dat de brief binnen twee jaar na 10 december 2004 is gezonden, te worden aangemerkt als een rechtsgeldige stuiting van de verjaring overeenkomstig het bepaalde in artikel 3:317 BW Pro. Op 16 mei 2006 is derhalve een nieuwe verjaringstermijn van twee jaar gaan lopen. [eiseres] heeft [gedaagde] uiteindelijk op 5 maart 2010, derhalve bijna vier jaar na het startpunt van deze verjaringstermijn en dus in beginsel te laat doen dagvaarden. [eiseres] stelt dat de verjaring van haar rechtsvordering is gestuit door de door haar gezonden stuitingsbrief van 18 februari 2010 (rov. 2.14). Deze brief is echter niet binnen de verjaringstermijn van twee jaar, te rekenen vanaf 16 mei 2006, gezonden. Nu niet gesteld of gebleken is van andere stuitingshandelingen, is de rechtbank van oordeel dat de vordering van [eiseres] is verjaard.
4.11. Aangezien het beroep van [gedaagde] op verjaring slaagt en aan [eiseres] daarom haar vorderingen moeten worden ontzegd, behoeft hetgeen de partijen overigens nog hebben aangevoerd geen (verdere) bespreking.
4.12. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht € 1.020,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punt × tarief € 894,00)
Totaal € 2.808,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. ontzegt aan [eiseres] haar vorderingen,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.808,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Graat en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2010