Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 195080 / HA ZA 10-63
Vonnis van 8 september 2010
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS PARKEERKELDER PROJECT HOFPOORT NABIJ DE FROMBERGSTRAAT TE ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW A PROJECT HOFPOORT NABIJ
DE FROMBERGSTRAAT TE ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. D.J. Brugge te Arnhem.
Partijen zullen hierna VVE Parkeerkelder en VVE Gebouw A genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 april 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 15 juli 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij ‘akte van hoofdsplitsing in appartementsrechten (project ‘Hofpoort’ te Arnhem)’ van 16 december 2002 is een perceel bouwterrein, waarop in het kader van bouwproject Hofpoort zullen worden gerealiseerd negen (appartementen-)gebouwen, een parkeerkelder en verder aan- en toebehoren, staande en gelegen te Arnhem aan en nabij de Frombergstraat, kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie P nummers 6228 en 6229, tezamen groot 0.68.76 ha, gesplitst in de volgende 11 appartementsrechten, recht gevende op het uitsluitend gebruik van:
1. 93 open parkeerplaatsen en negen parkeerboxen, met algemene ruimte, in de kelderverdieping van het project Hofpoort, uitmakende het 1479/22514 aandeel in de gemeenschap;
2. 10 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 2830/22514 aandeel in de gemeenschap (blok G);
3. 6 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 1675/22514 aandeel in de gemeenschap (blok F);
4. 7 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 2198/22514 aandeel in de gemeenschap (blok H);
5. 3 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 755/22514 aandeel in de gemeenschap (blok K);
6. 5 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 1145/22514 aandeel in de gemeenschap (blok L);
7. 24 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 5406/22514 aandeel in de gemeenschap (blok B/E), verder aan te duiden als: appartementsrecht A7;
8. 12 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 2730/22514 aandeel in de gemeenschap (blok D), verder aan te duiden als: appartementsrecht A8;
9. 12 woningen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 2835/22514 aandeel in de gemeenschap (blok C), verder aan te duiden als: appartementsrecht A9;
10. 4 herenhuizen met bijbehorende bergingen en algemene ruimte, uitmakende het 1460/22514 aandeel in de gemeenschap (blok A), verder aan te duiden als: appartementsrecht A10;
11. de straat gelegen in het project Hofpoort, uitmakende het 1/22514 aandeel in de gemeenschap.
2.2. De akte van hoofdsplitsing verklaart als reglement bedoeld in artikel 5:111 aanhef Pro en sub d BW, het modelreglement 1992 zonder annexen, van toepassing. De akte vermeldt voorts onder meer:
“In afwijking van het bepaalde in artikel 2, lid 3 (van het modelreglement, rb) zijn de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en trap van de bovenste verdieping van appartementsrecht A7 uitmondende in de parkeerkelder zijn voor rekening van de eigenaar van appartementsrecht A7, A8, A9, en A10, ieder voor en gelijk deel (..).”
2.3. Artikel 2, lid 1 van het modelreglement 1992 bepaalt dat iedere eigenaar in de gemeenschap is gerechtigd voor het in de akte bepaalde breukdeel en lid 3 van dat artikel, dat de eigenaars voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht zijn bij te dragen in de schulden en de kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Artikel 9 bepaalt Pro onder meer dat de trappenhuizen en de liften tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.
2.4. Bij ‘akte van ondersplitsing in appartementsrechten (parkeerkelder project ‘Hofpoort’ te Arnhem)’ van 18 december 2002 is het hierboven in rechtsoverweging 2.1. sub 1 bedoelde appartementsrecht ondergesplitst in 102 appartementsrechten, elk recht gevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats of een parkeerbox. Bij deze akte is VVE Parkeerkelder opgericht. VVE Parkeerkelder beheert de lift en de trap van de bovenste verdieping van gebouw A7, uitmondende in de parkeerkelder.
2.5. Bij ‘akte van ondersplitsing in appartementsrechten (gebouw A project ‘Hofpoort’ te Arnhem)’ van 10 mei 2004 is appartementsrecht A10 ondergesplitst in 8 appartements-rechten, waarvan vier appartementsrechten elk recht geven op het uitsluitend gebruik van een woning met aan- en toebehoren, gelegen op de begane grond en vier appartements-rechten elk recht geven op het uitsluitend gebruik van een berging in de kelder. Bij deze akte is VVE Gebouw A opgericht.
2.6. VVE Parkeerkelder heeft de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis op de voet van de regeling in de akte van hoofdsplitsing in gelijke delen aan de eigenaars van de appartementsrechten met betrekking tot de blokken B/E, D, C en A in rekening gebracht. VVE Gebouw A heeft over de jaren 2007 en 2008, ook na aanmaning, in totaal € 6.091,71 onbetaald gelaten.
3. Het geschil
in conventie
3.1. VVE Parkeerkelder vordert samengevat - veroordeling van VVE Gebouw A tot betaling van € 6.091,71, vermeerderd met rente en kosten.
VVE Parkeerkelder legt aan haar vordering ten grondslag dat VVE Gebouw A in gebreke is gebleven met de nakoming van haar uit de splitsingsakte van 16 december 2002 voortvloeiende verplichting tot betaling van 1/4de deel van de kosten voor onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis.
3.2. VVE Gebouw A voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. VVE Gebouw A vordert dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de bewoordingen: “de kosten (..) zijn voor rekening van de eigenaar van appartementsrecht A7 (Blok B/E), A8 (Blok D), A9 (Blok C) en A10 (Blok A), ieder voor een gelijk deel”, uitgelegd dienen te worden als zijnde dat alle appartementseigenaars van Blok B/E, C, D en A ieder voor een gelijk deel de kosten voor hun rekening moeten nemen, derhalve dat ieder gehouden is tot bijdrage van 1/52ste deel, met veroordeling van VVE Parkeerkelder in de proceskosten.
3.5. VVE Parkeerkelder voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Vanwege de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandeld.
4.2. Het gaat om het antwoord op de vraag of, zoals VVE Parkeerkelder stelt, uit de hoofdakte van splitsing voortvloeit dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis moeten worden gedragen door de eigenaars van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10, ieder voor een gelijk, dus 1/4de deel, zodat VVE Gebouw A 1/4de deel van die kosten draagt, of, zoals VVE Gebouw A aanvoert, de akte van hoofdsplitsing zo moet worden uitgelegd dat die kosten over de eigenaars van die appartementsrechten worden verdeeld naar rato van het aantal woningen waarop de onderscheiden appartementsrechten betrekking hebben, hetgeen meebrengt dat VVE Gebouw A 4/52ste deel van die kosten draagt.
4.3. Voor de uitleg van een bepaling in de akte van splitsing komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De bewoordingen van de in rechtsoverweging 2.2 bedoelde bepaling in de akte van splitsing bieden geen aanknopingspunten voor de uitleg die VVE Gebouw A daaraan geven, ook niet wanneer deze worden bezien in het licht van de inhoud van de gehele akte. In dat verband is van belang dat de appartementseigenaars, behoudens de uitdrukkelijk in de akte opgenomen uitzonderingen, op de voet van artikel 2, lid 3 van het reglement verplicht zijn voor de in rechtsoverweging 2.1 bedoelde breukdelen bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, terwijl ten aanzien van de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis in afwijking van de draagplicht naar rato van de breukdelen, in duidelijke bewoordingen is bepaald dat die kosten in gelijke delen door de eigenaars van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10 worden gedragen.
4.4. Dat een verdeling van de kosten waarbij 1/4de deel daarvan voor rekening van VVE Gebouw A komt niet billijk te noemen is, zoals zij stelt, brengt daarin, wat daar ook van zij, geen verandering. Overigens is voor het antwoord op de vraag of de in de akte bepaalde verdeling van de kosten niet billijk is te noemen, van belang of die verdeling in de aankoopprijs van de desbetreffende appartementsrechten is verdisconteerd. Daarin heeft VVE Gebouw A echter geen inzicht gegeven.
4.5. Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen in conventie, waartegen overigens geen verweer is gevoerd, zullen worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
4.6. Als de in conventie in het ongelijk te stellen partij zal VVE Gebouw A in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van VVE Parkeergarage worden begroot op
- dagvaarding € 85,98
- vast recht € 313,00
- salaris advocaat € 768,00 (2,0 punten × tarief I € 384,00)
Totaal € 1.166,98.
4.7. Als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij zal VVE Gebouw A in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van VVE Parkeergarage worden begroot op nihil.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt VVE Gebouw A om aan VVE Parkeergarage tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 6.041,71, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 29 december 2009 tot de dag van betaling,
veroordeelt VVE Gebouw A in de proceskosten, aan de zijde van VVE Parkeergarage tot op heden begroot op € 1.166,98,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt VVE Gebouw A in de proceskosten, aan de zijde van VVE Parkeergarage tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C.A Walda en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2010.