Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht
registratienummer: AWB 09/1835
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 29 juli 2010
inzake
[eiser], eiser,
wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door mr. A.W.M. den Braber,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Overbetuwe, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 3 maart 2009, bekendgemaakt op 18 maart 2009.
2. Procesverloop
Bij besluit van 2 september 2008 heeft verweerder het verzoek van eiser om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud), toegekend tot een bedrag van € 15.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 maart 2007. Daarbij heeft verweerder voorts het in verband met de behandeling van het planschadeverzoek van eiser geheven recht van € 300 teruggestort.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar, gedeeltelijk in afwijking van het advies van de Commissie van advies voor de bezwaarschriften van 12 januari 2009, ongegrond verklaard en het eerder genoemde besluit van 2 september 2008, onder aanvulling van de motivering, gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiser beroep ingesteld. Door verweerder is een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van de rechtbank van 24 juni 2010. Eiser is aldaar in persoon verschenen, bijgestaan door mr. A.W.M. den Braber, werkzaam bij Stichting Rechtshulp CNV te Utrecht. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door ing. R.C. van der Spek, werkzaam bij de gemeente Overbetuwe.
3. Overwegingen
3.1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [object] te [woonplaats] (verder: het object). Hij stelt schade te hebben geleden als gevolg van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan "Elst-Zuid en Kerkeakkers, Zuid-Tangent West", waardoor realisering van nieuwe woningen mogelijk is geworden.
Verweerder heeft aan het bureau Langhout en Wiarda verzocht omtrent dit verzoek advies uit te brengen. Met overneming van het op 1 augustus 2008 door dit bureau uitgebrachte advies, heeft verweerder het verzoek van eiser om planschadevergoeding toegewezen tot een bedrag van €15.000, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 3 maart 2007.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder, onder wijziging van de motivering en met inachtneming van de reactie van Langhout en Wiarda van 3 februari 2009 op het bezwaar, het te vergoeden bedrag gehandhaafd.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of verweerder het te vergoeden planologische nadeel voor eiser op dit bedrag heeft mogen stellen.
3.2. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in strijd met artikel 7:9 van de Awb heeft gehandeld, door eiser niet in de gelegenheid te stellen te worden gehoord over de reactie van Langhout en Wiarda van 3 februari 2009.
3.2.1. Ingevolge artikel 7:9 wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden meegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord.
De reactie van Langhout en Wiarda van 3 februari 2009 bouwt voort op het eerder uitgebrachte advies, en vormt een reactie op de gronden die eiser daar in bezwaar tegenin heeft gebracht en op het advies van de bezwaarschriftencommissie. In deze reactie zijn geen conclusies getrokken die anders zijn dan in het advies van 1 augustus 2008. Deze reactie kan dan ook niet worden beschouwd als nieuwe feiten of omstandigheden als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. Het betoog faalt.
3.3. Ingevolge artikel 49 van de WRO (oud), zoals dat luidde ten tijde van de indiening van het verzoek om planschadevergoeding en voor zover hier van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van onder meer de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Volgens vaste jurisprudentie dient voor de beoordeling van een verzoek om planschade te worden bezien of sprake is van wijziging van het planologisch regime waardoor de belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daarvan daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologisch regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
3.4. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat het advies van Langhout en Wiarda onvoldoende inzicht biedt in de totstandkoming van het schadebedrag, nu een per schadefactor aangegeven gradatie van de mate van planologische verslechtering bij de planologische vergelijking ontbreekt. Volgens eiser heeft de nadere reactie van Langhout en Wiarda van 3 februari 2009 dit gebrek niet weggenomen. Eiser concludeert mede op basis van de door hem in beroep overgelegde contra-expertise van Van Iersel Juridisch Advies van 29 mei 2009 dat verweerder het advies van Langhout en Wiarda niet aan zijn besluit ten grondslag had mogen leggen. Eiser heeft voorts gewezen op de waardevermindering van zijn woning zoals blijkt uit de waardering op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ).
3.4.1. In het rapport van Van Iersel is aangegeven dat in het advies van Langhout en Wiarda, bij de beschrijving van het oude planologische regime, voor zover gevormd door het voormalige bestemmingsplan "Buitengebied dorp Elst", ten onrechte de bestemming "Recreatieve doeleinden (nader uit te werken)" van toepassing is geacht op gronden, gelegen achter het perceel van eiser. Volgens Van Iersel betrof het de bestemming "Recreatieve doeleinden (Volkstuinen)" en wijken de daarbij behorende bouwmogelijkheden wezenlijk af van die van de door Langhout en Wiarda genoemde bestemming.
Voorts is in het rapport van Van Iersel, in afwijking van het advies van Langhout en Wiarda, geconcludeerd dat zeer kenmerkend voor het oude planologische regime is, dat er vrijwel geen noemenswaardige bouwmogelijkheden bestonden. Van Iersel heeft dit onder meer geconcludeerd uit artikel 4 van het voormalige bestemmingsplan "Buitengebied dorp Elst". Op grond van dit artikel mogen op gronden met de bestemming "Agrarische doeleinden" uitsluitend gebouwen worden opgericht binnen een op de plantekening aangegeven bouwperceel. Buiten het bouwperceel was het toegestaan kleine gebouwtjes en andere bouwwerken op te richten ten behoeve van de uitoefening van een agrarisch bedrijf, zoals melkstallen en schuilhutten. Volgens Van Iersel is in het advies van Langhout en Wiarda ten onrechte de bouw van bedrijfsgebouwen buiten het bouwperceel mogelijk geacht onder deze bestemming.
Verweerder heeft het rapport van Van Iersel bestreden onder overlegging van een reactie van Langhout en Wiarda van 18 juni 2009. In deze reactie is uiteengezet dat de maximale maatvoering van de buiten de bouwpercelen toegestane kleine gebouwtjes en andere bouwwerken binnen de bestemming "Agrarische doeleinden", conform artikel 4, vijfde lid, van de planvoorschriften, tot substantiële bebouwing kon leiden en geen open agrarisch gebied garandeerden.
In de reactie is er voorts op gewezen dat in het rapport van Van Iersel niet is ingegaan op de maximale planologische invulling binnen de bestemmingen "Openbaar groen" en "Speelterrein", op grond van het voormalige bestemmingsplan "Griend (De Wuurde)", zoals in het advies van 1 augustus 2008 reeds aangegeven.
Voorts is in de reactie erkend dat ten onrechte van de bestemming "Recreatieve doeleinden (nader uit te werken)" is uitgegaan, daar waar de bestemming "Recreatieve doeleinden (Volkstuinen)" van toepassing was. De invloed hiervan op de planologische vergelijking is echter verwaarloosbaar geacht, gelet op de afstand van meer dan 250 meter van de woning van eiser en de mogelijkheden van de tussenliggende bestemming "Agrarisch gebied".
3.4.2. De rechtbank stelt voorop dat het bureau Langhout en Wiarda is te beschouwen als deskundige op het gebied van planschade en dat verweerder in beginsel op het advies mocht afgaan. Dit is slechts anders indien zou moeten worden geoordeeld dat dat advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
De rechtbank onderschrijft de in overweging 3.4.1 beschreven conclusie in de reactie van Langhout en Wiarda dat de planologische vergelijking die door Van Iersel is gemaakt niet volledig is. Dat rapport biedt dan ook onvoldoende grond voor het oordeel dat de planologische vergelijking zoals gemaakt in het advies van Langhout en Wiarda, aan de hand waarvan de schade is getaxeerd, niet houdbaar is.
3.4.3. Bij de bepaling van de waardedaling als gevolg van een wijziging van het planologische regime is van belang welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor het onroerend goed onder het oude en onder het nieuwe planologische regime zou bedingen.
Ingevolge jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling; onder meer haar uitspraak van 12 maart 2008, LJN BC6376), kunnen inzichten van een deskundige, bij het taxeren van de schade, gebaseerd zijn op kennis en ervaring. Een nadere onderbouwing van die inzichten kan niet in alle gevallen worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het advies voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
De rechtbank stelt in dit verband vast dat in het advies van Langhout en Wiarda gebruik is gemaakt van vergelijkingsobjecten, doch uitsluitend om de waarde van de woning te bepalen voorafgaand aan schadeveroorzakende besluit. De vergelijkingsmethode is niet toegepast om de hoogte van de schade vast te stellen. Een nadere onderbouwing aan de hand van vergelijkingscriteria is in dit geval dan ook niet vereist.
Naar het oordeel van de rechtbank is, anders dan eiser betoogt, evenmin vereist dat bij de taxatie van de schade elk van de schadefactoren afzonderlijk wordt gewaardeerd. De rechtbank stelt vast dat ook in het rapport van Van Iersel geen uitsplitsing van de totale schade naar afzonderlijke schadefactoren is opgenomen. Daarin kan dan ook geen grond worden gevonden om de taxatie door Langhout en Wiarda onjuist te achten.
Hetzelfde geldt voor de kwalificatie van het planologisch nadeel door Langhout en Wiarda als "per saldo enig planologisch nadeel". De rechtbank stelt vast dat, hoewel deze kwalificatie in het rapport van Van Iersel wordt verworpen en daarin wordt gesproken over een "zeer wezenlijke aantasting" van de omgevingskarakteristiek en de ligging van het object, de waardevermindering door Van Iersel wordt begroot op iets minder dan 5% van de waarde van het object. Blijkens de jurisprudentie zoals genoemd in het rapport van Van Iersel correspondeert dat met de kwalificatie "enigszins nadeliger". Reeds daarom kan ook in de kwalificatie van de schade als "enig planologisch nadeel" in het advies van Langhout en Wiarda geen grond worden gevonden om dat advies onjuist te achten.
3.4.4. Ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer haar uitspraak van 16 juni 2010, LJN BM7718), kan de WOZ-waarde van een woning van belang zijn voor de bepaling van de omvang van de te vergoeden planschade, indien een bestemmingsplan of een andere in artikel 49 van de WRO vermelde planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor vigerende regime. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij de planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
In dit geval staat vast dat sprake is van een planologische verslechtering. Door eiser is naar voren gebracht dat de WOZ-waarde van zijn woning in de WOZ-beschikking voor het jaar 2006, waarbij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2005 is vastgesteld, op een bedrag in de orde van grootte van € 53.000 á € 56.000 lager is gesteld dan voordien, terwijl er geen wezenlijke verandering aan de woning zelf heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft een en ander niet betwist.
Het bestemmingsplan "Elst-Zuid en Kerkeakkers Zuid-Tangent West", dat voor eiser tot planschade heeft geleid, is in werking getreden op 7 april 2005, derhalve kort na de in de WOZ-beschikking gehanteerde waardepeildatum van 1 januari 2005. Op die datum van 1 januari 2005 was het bestemmingsplan vastgesteld door de raad, en ter goedkeuring voorgelegd aan gedeputeerde staten van Gelderland. De rechtbank is van oordeel dat het onder die omstandigheden op de weg van verweerder had gelegen om, in het kader van het vaststellen van de omvang van de planschade, nader te onderzoeken welke factoren tot die aanmerkelijke vermindering van de WOZ-waarde hebben geleid, meer specifiek in hoeverre deze toegeschreven kan worden aan de toentertijd op handen zijnde inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat eiser zowel in reactie op het conceptadvies van Langhout en Wiarda, als in bezwaar het verschil tussen de vastgestelde planschade en de vermindering van de WOZ-waarde aan de orde heeft gesteld. Verweerder heeft in dit kader ten onrechte volstaan met de overweging dat voor de WOZ-waarde vooral de feitelijke situatie bepalend is en met de maximale mogelijkheden van het voorheen geldende planologische regime geen rekening wordt gehouden. Het bestreden besluit is in zoverre dan ook onvoldoende gemotiveerd.
3.5. Nu het bestreden besluit genomen is in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. Verweerder zal, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen, een nieuwe beslissing op bezwaar moeten nemen.
De rechtbank acht termen aanwezig om toepassing te geven aan artikel 8:75 van de Awb en verweerder te veroordelen in de door eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten, welke zijn begroot op € 644 aan kosten van verleende rechtsbijstand. Van andere kosten in dit verband is de rechtbank niet gebleken.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank, mede gelet op artikel 8:74 van de Awb, tot de volgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten ten bedrage van € 644;
bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 150 aan hem vergoedt.
Aldus gegeven door mr. F.H. de Vries, voorzitter, en mr. H.J.M. Besselink en mr. G.A. van der Straaten, rechters, in tegenwoordigheid van mr. J.N. Witsen, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2010.
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto 6:13 van de Awb, binnen 6 weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op:29 juli 2010