Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 184668 / HA ZA 09-861
Vonnis van 17 maart 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AVB VASTGOED B.V.,
gevestigd te Arnhem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. B. Martens te ’s-Hertogenbosch,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN DOVENETELLAAN 7/53,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.M. Heikens te Arnhem.
Partijen zullen hierna AVB en de VvE genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 september 2009
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van comparitie
- de akte houdende overlegging producties van de zijde van AVB
- de nadere akte houdende overlegging producties van de zijde van AVB
- de akte overlegging producties tevens houdende reactie op de stellingen in de conclusie van antwoord in reconventie die zien op de vordering in conventie (door de VvE genoemd: conclusie van dupliek in conventie).
1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij akte van 12 augustus 1996 (de ‘hoofdsplitsingsakte’) is het gebouw met ondergrond aan de Dovenetellaan 7 tot en met 53 en de Hoefbladlaan 23 tot en met 37 te Arnhem gesplitst in twee appartementsrechten. Het appartementsrecht met index 1 omvat het recht op uitsluitend gebruik van acht bedrijfsruimten gelegen op de begane grond (Hoefbladlaan). Het appartementsrecht met index 2 omvat het recht op uitsluitend gebruik van 24 galerijwoningen op de eerste, tweede en derde verdieping (Dovenetellaan) met bergingen op de begane grond. De vereniging van eigenaren Dovenetellaan 7 tot en met 53 en Hoefbladlaan 23 tot en met 37 (de ‘hoofd-VvE’) is niet actief.
2.2. Bij akte van 12 augustus 1996 (de ‘ondersplitsingsakte’) zijn de twee genoemde appartementsrechten elk ondergesplitst in respectievelijk acht appartementsrechten voor de bedrijfsruimten op de begane grond (Hoefbladlaan) en 48 appartementsrechten voor de 24 woningen op de verdiepingen en de 24 bergingen op de begane grond (Dovenetellaan). AVB is appartementseigenaar van de acht bedrijfsruimten op de begane grond. De VvE is appartementseigenaar van de 24 galerijwoningen met bergingen.
2.3. Van de leden 1, 3 en 5 van artikel 2 van Pro de hoofdsplitsingsakte wordt geciteerd:
1. Ieder van de eigenaars is in de Gemeenschap voor een aandeel gerechtigd en wel het appartementsrecht met index 1 voor één/vierde aandeel en het appartementsrecht met index 2 voor drie/vierde aandeel.
3. De eigenaars zijn – behoudens het hierna bepaalde – voor de in lid 1 bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en in artikel 3 zijn Pro bedoeld of aangeduid.
5. In afwijking van het bepaalde in lid 3 komen de schulden en kosten, als hierna vermeld, voor rekening van de eigenaar als aldaar vermeld:
a. de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van het dak met bijbehorende (voorzieningen van) dakisolatie en de dakbedekking voor zover dit dak uitsluitend dienstbaar is aan de op de begane grond gelegen bedrijfsruimten komen geheel voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht met index 1;
(…)
Artikel 3 van Pro de hoofdsplitsingsakte bepaalt onder meer:
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112, lid 1, onder a, Burgerlijk Wetboek, worden gerekend:
(…)
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken (…)
Het eerste lid van artikel 9 van Pro de hoofdsplitsingsakte bepaalt onder meer:
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
c. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor luchtbehandeling, de hoofdleidingen en dergelijke voor gas, water, riolering, electriciteit, telefoon (…)
Het eerste lid van artikel 38 van Pro de hoofdsplitsingsakte bepaalt onder a:
Onverminderd het bepaalde in artikel 37 beslist Pro de vergadering over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
2.4. Op 12 juni 2003 is AVB een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Jan Linders B.V. met het doel de bedrijfsruimten te verbouwen tot één groot winkelpand. Bij de verbouwing heeft AVB werkzaamheden laten uitvoeren aan gas-, telefoon- en elektriciteitsleidingen en aan de riolering.
2.5. [betrokkene1], bouwkundige van Jan Linders B.V., heeft AVB op 25 april 2007 gemaild:
Voor het realiseren van de nieuwe elektra aansluitingen voor de woningen hebben we een offerte van Nuon ontvangen. I.v.m. de voortgang en de aanvang van de sloopwerkzaamheden verleen ik hen vandaag opdracht voor het realiseren ervan. De kosten bedragen Gé¼ 6.964,96 excl. btw [de rechtbank leest: € 6.964,96]. Bij dit bedrag komt nog de plafondgoot voor de kabels van Nuon en Ptt. De goot wordt door onze elektricien Wille uit Nijmegen aangebracht. Ik stuur een afschrift van deze stukken naar u op.
2.6. De VvE heeft AVB (die het bericht van [betrokkene1] kennelijk aan haar had doorgestuurd) op 26 april 2007 gemaild:
Dank voor de informatie. Wij gaan ervan uit dat de rekening ten laste van de woningen gebracht zullen worden.
2.7. In verband met de werkzaamheden aan gas-, telefoon- en elektriciteitsleidingen en de riolering heeft AVB de VvE aangesproken tot betaling aan haar van € 54.797,99. De VvE heeft dat bedrag niet betaald.
2.8. Bij brief van 31 augustus 2007 heeft Kuijpers Installaties Arnhem B.V., die in opdracht van de VvE periodiek onderhoud verricht aan de CV-installatie, de VvE onder meer bericht:
Aangaande de verwarmingsinstallatie van de woningen Dovenetellaan brengen wij u van het volgende op de hoogte.
Op de eerdergenoemde locatie vinden op dit moment verbouwingswerkzaamheden plaats ten behoeve van de herinrichting winkels op de begane grond.
Kuijpers Installaties heeft op 16 mei jl. een melding gekregen van de VVE beheer over een storing van de verwarmingsinstallatie. Direct is er een monteur van Kuijpers ter plaatse geweest om de storing te verhelpen. Na onderzoek bleek dat de storing direct verband had met de op dat moment in uitvoering zijnde verbouwing van de winkels op de begane grond. Het bleek dat door Elektrotechnisch Bureau Wille BV te Nijmegen de voedingskabel van het ketelhuis per abuis was doorgeknipt. Het betrof een hoofdvoedingskabel ten behoeve van de naastgelegen stookruimte. Onze monteur heeft ter plaatse de verbinding hersteld. VVE en de betrokken bouwkundige, de heer [betrokkene2], waren hiervan op de hoogte gesteld omtrent de gemaakte kosten van Kuijpers Installaties.
Op 17 augustus is door de heer [betrokkene3] van EWB contact opgenomen met Kuijpers. De eerdergenoemde hoofdvoedingskabel zou als gevolg van de herindeling van de nieuwe winkels verlegd dienen te worden. Op 22 augustus is Kuijpers ter plaatse geweest om de situatie te beoordelen. Met EWB is afgesproken dat voor uitvoering van de werkzaamheden de hoofschakelaars van de regelkasten in de stookruimte dienen te worden uitgeschakeld, en pas daarna de kabel verlegd kan worden. Voor het inschakelen van de spanning dienen de fasen en de draairichting gecontroleerd te worden.
Een medewerker van EWB heeft op 28 augustus contact opgenomen met Kuijpers, met de melding dat na de uitgevoerde werkzaamheden een storing zichtbaar was van de verwarmingsinstallatie. Diezelfde middag is Kuijpers ter plaatse geweest om de storing te verhelpen. Geconstateerd is dat diverse zekeringen eruit lagen in de bestaande regelkast, en drie groepen in de nieuwe regelkast. Te weten 2x ketelgroep en 1x pompgroep. De “nieuwe” regelkast wordt namelijk gevoed vanuit de bestaande regelkast. Ter plaatse is contact geweest met onze meet- en regelafdeling. Na het vervangen van de zekeringen bleef de sluiting aanwezig.
Op 30 augustus is er een monteur geweest om de oorzaak van de storing te lokaliseren. Na diverse metingen te hebben verricht aan het systeem, bleek de sluiting zich te bevinden in de hoofd-transportpomp welke nu defect is. Oplossing in deze is om de transport pomp te vervangen. Als gevolg van de defecte transportpomp is het verwarmingssysteem buiten werking!
De geraamde kosten voor het vervangen van de pomp bedragen ca. 3800,- euro. Gaarne vernemen wij van u hoe met deze situatie om te gaan.
2.9. Medio januari 2008 heeft de VvE de buitengevels van een aantal galerijwoningen laten renoveren. Daarbij heeft de VvE [betrokkene2] van ‘de Bouwkunst architekten’ als bouwkundige ingeschakeld.
2.10. Het onder de galerijwoningen uitstekende deel van de bedrijfsruimten heeft een met vetplantjes (sedum) begroeid dak, waarop de galerijwoningen uitkijken.
2.11. Op 6 september 2007 heeft [betrokkene1] aan AVB onder meer gemaild:
(…) Verder heeft de vertegenwoordiger van de VvE een brief met wensen bij de uitvoerder neergelegd. De uitvoerder zal hierop antwoorden dat de wensen bij de eigenaar van het pand, u denk ik, kenbaar gemaakt moeten worden. Het gaat o.a. over een breed tegelpad langs de buitengevel van de woningen. Dit kan constructief niet. De dakvloer is daar niet op berekend. Ook willen ze voor een renovatie van de buitengevel diverse zaken op het nieuwe sedum dak opslaan. Ook dat kan niet i.v.m. het gewicht en de dan inmiddels net nieuwe beplanting.
2.12. In december 2007 heeft AVB de tot één winkelpand verbouwde bedrijfsruimten verhuurd aan Jan Linders B.V., die er een supermarkt in drijft.
2.13. Op 7 januari 2008 heeft [betrokkene1] aan AVB onder meer gemaild:
(…) Vanmorgen is de aannemer Haegens bouw bij onze winkel in Arnhem geweest. Hij is erg geschrokken van de hoeveelheid aan bouwmaterialen die op het dak van de winkel staan. Er staan puincontainers, zogenaamde “bokken” met puien en glas op het dak.
De VvE heeft mij het vorige jaar gevraagd of zij materialen op het dak op mogen slaan voor de renovatie van de buitengevels. Dit hebben we nagevraagd bij de aannemer en constructeur en dat werd negatief beantwoord. De constructie is daarop niet berekend. Ook het sedumdak (de planten) zal hierdoor beschadigt worden. Dat heb ik de VvE dan ook geantwoord. Ze doen het echter toch. De aannemer wijst nu terecht op de garanties van het dak, constructie en dergelijke. Ik denk dat u, als eigenaar, hierop zou moeten reageren.
2.14. Bij brief van 9 januari 2008 heeft [betrokkene2] AVB onder meer bericht:
Naar aanleiding van het aangetekende schrijven d.d. 09-01-2008 van mr. B. Martens van CMS Derks Star Busman gericht aan VvE Beheer bv, aangaande de plaatsing van bokken met kozijnen en dubbelglas panelen op het dakvlak van de Jan Linders Supermarkt aan de Hoefbladlaan te Arnhem, en naar aanleiding van de door ons telefonisch gemaakte werkafspraken, bevestig ik u dat wij het hiernavolgende hebben afgesproken;
Ondergetekende zal er persoonlijk op toezien dat van overbelasting van het dakvlak van de supermarkt geen sprake zal zijn. Hij ziet er op toe dat zo min mogelijk materialen op het dakvlak zelf zullen worden opgeslagen en dat materialen zo veel mogelijk op de betonnen gevelrand van de balkons van het appartementengedeelte zullen worden geplaatst. Ook zal hij er strikt op toezien dat door de werkzaamheden geen schade veroorzaakt zal worden.
Indien toch schade aan de draagconstructies, de dakbedekkingen, de dakranden en/of de substraatlaag met sedumpluggen is opgetreden of nog zal optreden zal deze schade volledig worden vergoed aan de eigenaar van het winkelpand.
Concreet is hierover afgesproken dat na voltooiing van de werkzaamheden de dakdekker die de dakbedekkingen en de substraatlaag met sedumpluggen eerder heeft aangebracht, het dak zal inspecteren en eventuele schades zal herstellen, zodat de eerder als vervallen beschouwde garantie weer in werking gesteld kan worden. Kosten van eventueel noodzakelijke herstellingen zullen volledig worden vergoed aan de eigenaar van het winkelpand. Indien sprake zal zijn van noodzaak tot herstel, zullen aard en kosten van de nodige herstelwerkzaamheden tevoren aan ondergetekende worden kenbaar gemaakt. Mocht hierover om welke reden dan ook geen overeenstemming bereikt kunnen worden met de dakdekker zal de vervallen garantie worden overgenomen door de VvE.
(…)
De sommatie van mr. Martens om hedenmiddag voor 16.00 het bewuste dakvlak volledig vrij te maken van materialen wordt hiermee opgeschort. De werkzaamheden voor vervanging van de kozijnen zullen naar verwachting binnen 7 werkbare dagen na heden zijn afgerond.
2.15. Op 12 februari 2008 heeft AVB het dak geïnspecteerd in aanwezigheid van de aannemer van AVB, de dakdekker en de leverancier van het sedumdak. De VvE is niet bij de inspectie aanwezig geweest. Op dezelfde dag heeft [betrokkene1] aan AVB onder meer gemaild:
Vanmorgen hebben we afgesproken dat de leverancier van het sedumdak alle losse rommel, glas spijkers e.d. van het dak gaat verwijderen. Daarna worden de grindranden hersteld en worden er weer nieuwe plantjes gepoot. (…) Binnen 2 a 3 weken wordt het dak weer opgeknapt. (…)
AVB heeft deze mail dezelfde dag aan de VvE doorgestuurd.
2.16. Bij brief van 11 april 2008 heeft de aannemer Haegens Bouw Horst B.V. aan Jan Linders B.V. (t.a.v. [betrokkene1]) gemeld dat zij het sedumdak heeft hersteld. Bij factuur van 16 april 2008 heeft Jan Linders B.V. aan Rebo Vastgoed Management te Dieren een bedrag van € 7.504,43 vermeerderd met BTW in rekening gebracht. Op de factuur staat:
Volgens afspraak met dhr. [betrokkene1] sturen wij u een factuur voor de herstelwerkzaamheden van het sedumdak van ons filiaal Arnhem.
2.17. Bij brief van 5 juni 2008 heeft Rebo Vastgoed Management de VvE bericht:
Hierbij zenden wij u de factuur van Jan Linders BV Supermarkten voor een bedrag van € 7.504,43 excl. BTW inzake herstelwerkzaamheden aan het sedumdak van de winkel.
Conform uw afspraak met AVB Vastgoed, de heer [betrokkene4], verzoeken wij u dit bedrag aan ons kantoor over te maken, waarna wij Dit bedrag aan Jan Linders BV supermarkten zullen vergoeden.
2.18. De VvE heeft deze kosten niet voldaan.
3. Het geschil en de beoordeling
in conventie
3.1. AVB heeft gevorderd dat de rechtbank de VvE veroordeelt tot betaling aan haar van de kosten van herstelwerkzaamheden aan het sedum dak van € 8.930,27 en van de kosten van werkzaamheden aan elektra en riolering van € 54.797,99, steeds te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 21 januari 2009, alsmede van buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
sedum dak
3.2. Aan de vordering tot vergoeding van de kosten van herstelwerkzaamheden aan het sedum dak heeft AVB het volgende ten grondslag gelegd. Zij betoogt dat uit de brief van [betrokkene2] van 9 januari 2008 volgt dat de VvE gehouden is die kosten te vergoeden. Zij vordert vergoeding van € 8.930,27 (inclusief BTW) aan schade die zij stelt te hebben geleden doordat de VvE toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming (dagvaarding 3.2 – 3.6). Voorts betoogt zij dat de VvE jegens haar een toerekenbare onrechtmatige daad heeft gepleegd doordat zij bouwmateriaal heeft geplaatst op het dak van de supermarkt, waarmee zij inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van AVB. Daardoor is schade ontstaan bestaande uit de kosten van herstel.
3.3. De VvE heeft verweer gevoerd. Zij heeft ten eerste aangevoerd dat [betrokkene2] het dak heeft geïnspecteerd nadat de gevels waren gerenoveerd en dat hij daarbij geen beschadigingen heeft aangetroffen. Voorts heeft zij aangevoerd dat AVB, na haar te hebben gesommeerd alle materialen direct van het dak te verwijderen, akkoord is gegaan met voortzetting van de werkzaamheden op de wijze als op dat moment geschiedde op basis van de afspraken die [betrokkene2] had weergegeven in zijn brief aan AVB van 9 januari 2008.
3.4. AVB heeft zich erop beroepen dat de afspraken over het gebruik en de belasting van het dak pas zijn gemaakt nadat de materialen daar al waren geplaatst. Zij heeft echter niet betwist dat die afspraken in de brief van 9 januari 2008 correct zijn weergegeven. Er zijn ook geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan volgen dat de afspraken in die brief anders moeten worden begrepen dan kan worden afgeleid uit de bewoordingen ervan. AVB heeft ook niet betwist dat zij alsnog met het gebruik van het dak door de VvE heeft ingestemd op basis van de afspraken in de brief van 9 januari 2008, zoals in die brief staat (opschorting van de sommatie door mr. Martens). Door overeenkomstig de afspraken in die brief gebruik te maken van het dak heeft de VvE niet onrechtmatig jegens AVB gehandeld. Op die grondslag is de vordering dus niet toewijsbaar.
3.5. De afspraken in de brief van 9 januari 2008 voorzien in het geval dat er door het gebruik van het dak schade ontstaat. De getroffen voorzieningen houden in dat de VvE de kosten van het herstel aan AVB vergoedt, dat vooraf overeenstemming moet worden bereikt over de aard en kosten van de nodige herstelwerkzaamheden en dat bij gebreke van overeenstemming de VvE de garantie op het dak overneemt. Deze voorzieningen, in onderlinge samenhang begrepen, strekken er niet slechts toe te voorkomen dat de VvE zou worden geconfronteerd met te hoge kosten, zoals door AVB betoogd, maar houden in dat de VvE zich het recht had voorbehouden zelf de garantie op het dak over te nemen als er geen overeenstemming zou worden bereikt over de kosten van herstel. In de mail van 12 februari 2008 heeft AVB weliswaar tot op zekere hoogte de aard, maar niet de kosten van het herstel aan de VvE kenbaar gemaakt. Niettemin is AVB ertoe overgegaan opdracht tot herstel te geven. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de VvE de kosten daarvan zou vergoeden. Dat wordt niet anders door de enkele omstandigheid dat de VvE niet heeft gereageerd op de doorgestuurde mail van 12 februari 2008. De VvE is op grond van de brief van 9 januari 2008 dus niet gehouden tot het vergoeden van herstelkosten. De vordering is dus ook op deze grondslag niet toewijsbaar.
3.6. Hier komt bij dat de VvE heeft betwist dat AVB schade heeft geleden omdat de herstelwerkzaamheden in opdracht en voor rekening van Jan Linders B.V. zijn uitgevoerd. Uit de correspondentie van 11 april 2008 en 5 juni 2008 en uit de factuur van 16 april 2008 blijkt dat Rebo Vastgoed Management een factuur van Jan Linders B.V. voor herstelkosten aan het sedum dak heeft ontvangen. De factuur die hieraan ten grondslag ligt, is niet in het geding gebracht. Evenmin heeft AVB haar relatie met Rebo Vastgoed Management toegelicht. Hoewel AVB daartoe ter comparitie in de gelegenheid is gesteld, heeft zij dus niet aannemelijk gemaakt dat schade als gevolg van de herstelwerkzaamheden aan het dak door haar is geleden.
3.7. De conclusie is dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten aan het sedum dak zal worden afgewezen.
leidingen en riolering
3.8. Aan de vordering tot vergoeding van de kosten van werkzaamheden aan de leidingen en de riolering heeft AVB het volgende ten grondslag gelegd. Zij beroept zich ten eerste op de artikelen 3 en 9 van de hoofdsplitsingsakte. Voorts beroept zij zich erop dat de VvE met de mail van 26 april 2007 betaling heeft toegezegd. Voor het geval de vordering op deze grondslagen niet toewijsbaar is, beroept AVB zich op ongerechtvaardigde verrijking dan wel onrechtmatige daad en meer subsidiair op zaakwaarneming.
3.9. De VvE is bereid in verband met werkzaamheden aan de riolering een bedrag van € 2.811,02 te vergoeden. De vordering van AVB is tot dat bedrag dus toewijsbaar. Voor zover de riolering hieronder aan de orde komt, gaat het over de overige gevorderde kosten.
3.10. Volgens artikel 9 lid 1 aanhef Pro en onder c van de hoofdsplitsingsakte behoren de leidingen en het riool tot de gemeenschappelijke zaken. Op grond van artikel 38 lid 1 onder Pro a beslist de vergadering van de hoofd-VvE over het beheer daarvan, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt. De partijen zijn het erover eens dat de hoofd-VvE geen actief bestuur heeft. Het is gesteld noch gebleken dat de vergadering van de hoofd-VvE een besluit heeft genomen over werkzaamheden aan de leidingen en de riolering. De hoofdsplitsingsakte biedt dus geen grondslag voor de vordering van AVB tot vergoeding van kosten aan de leidingen en de riolering.
3.11. In de mail van 26 april 2007 valt geen toezegging van de VvE te lezen dat zij de kosten voor de werkzaamheden aan de leidingen voor haar rekening neemt. Feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat AVB de mededeling in die mail zo heeft mogen begrijpen, zijn gesteld noch gebleken. Wat betreft de riolering komt daar bij dat de mail van de VvE niet ziet op werkzaamheden daaraan. De conclusie is dat ook de mededeling in deze mail geen grondslag biedt voor de vordering tot vergoeding van kosten voor werkzaamheden aan de leidingen en de riolering.
3.12. Ter toelichting op het meer subsidiaire beroep op zaakwaarneming heeft AVB gesteld dat er werkzaamheden moesten worden verricht die geen uitstel duldden en dat zij de belangen van de VvE heeft behartigd door te voorkomen dat leidingen later niet meer bereikbaar zouden zijn. AVB kan daarin niet worden gevolgd. Aangenomen dat de werkzaamheden geen uitstel duldden, is gesteld noch gebleken dat deze omstandigheid in de risicosfeer van de VvE lag. Als AVB voorts in het kader van de door haar zelf gewenste werkzaamheden de leidingen voor de VvE onbereikbaar zou hebben gemaakt, dan zou zij de VvE daarmee in haar belangen hebben geschaad. Het treffen van maatregelen om dat te voorkomen kan niet worden beschouwd als het behartigen van de belangen van de VvE in de zin van artikel 6:198 BW Pro. Ook op deze grondslag is de vordering dus niet toewijsbaar.
3.13. Anders dan AVB betoogt (dagvaarding onder 3.12), kan het nalaten kosten te compenseren hier niet worden beschouwd als een onrechtmatige daad die verplicht tot het compenseren van kosten. Ook hierin kan dus geen grondslag voor de vordering worden gevonden.
3.14. AVB heeft bij dagvaarding gesteld dat de werkzaamheden aan de leidingen noodzakelijk waren omdat de kruipruimte, waar deze leidingen liepen, zou verdwijnen door de werkzaamheden die AVB zelf wenste uit te voeren. Dat de leidingen aan vervanging toe waren of dat de leidingen als gevolg van de werkzaamheden door AVB zijn verbeterd, is onvoldoende toegelicht. Van ongerechtvaardigde verrijking van de VvE door werkzaamheden aan de leidingen is reeds daarom geen sprake. Ook op deze grondslag is de vordering tot vergoeding van kosten van werkzaamheden aan de leidingen dus niet toewijsbaar.
3.15. De vordering tot vergoeding van kosten aan de leidingen zal op grond van het voorgaande worden afgewezen.
3.16. Voor de riolering geldt dat de hoofd-VvE en daarmee ook de VvE die in deze procedure is gedagvaard is verrijkt indien en voor zover komt vast te staan dat AVB daaraan noodzakelijke werkzaamheden heeft laten verrichten. Zij is dan immers rechthebbende geworden op een gezamenlijke vernieuwde of herstelde riolering. Als eveneens komt vast te staan dat AVB voor deze werkzaamheden heeft betaald, dan is deze verrijking ten koste van haar gegaan.
3.17. De VvE heeft betwist dat de riolering is vervangen. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij geen begroting, offerte of factuur van de werkzaamheden heeft ontvangen, dat over de uitvoering van de werkzaamheden niet met haar is gecommuniceerd en dat ook de bewoners nooit bericht hebben ontvangen dat zij de sanitaire voorzieningen niet konden gebruiken in verband met werkzaamheden. De VvE heeft voorts betwist dat werkzaamheden, mochten die zijn uitgevoerd, noodzakelijk waren. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij voorafgaande aan de werkzaamheden nooit klachten over de riolering heeft ontvangen. Omdat AVB zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stellingen dat zij werkzaamheden aan het riool heeft laten uitvoeren, dat deze werkzaamheden noodzakelijk waren en dat zij daarvoor een bedrag van € 21.993,61 exclusief BTW heeft betaald, rust de bewijslast daarvan op grond van artikel 150 Rv Pro. op haar. De begroting van kosten door de aannemer van 21 januari 2008 (productie X bij akte houdende overlegging producties) is als bewijs van dit alles niet voldoende. AVB zal overeenkomstig haar bewijsaanbod tot bewijslevering worden toegelaten.
3.18. Voor zover AVB het bewijs niet levert, moet haar vordering tot vergoeding van het deel van de kosten in verband met de riolering dat niet is erkend worden afgewezen. Voor zover zij het bewijs wel levert, moet worden beoordeeld of de VvE in dat verband schade aan AVB moet vergoeden en zo ja hoeveel. De beslissing hierover zal worden aangehouden in afwachting van bewijslevering. Dat geldt ook voor de overige beslissingen.
3.19. Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom op de getuigenverhoren verschijnen vertegenwoordigd door iemand die daartoe bevoegd is en die van de zaak op de hoogte is.
in reconventie
3.20. De VvE heeft gevorderd dat de rechtbank AVB veroordeelt tot betaling aan haar van € 7.671,51 met veroordeling van AVB in de proceskosten te vermeerderen met rente. Zij heeft aan deze vordering het volgende ten grondslag gelegd. AVB, althans iemand die in haar opdracht handelde, heeft bij de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden in de bedrijfsruimte schade veroorzaakt aan de CV-installatie van de VvE. Ten eerste is schade ontstaan doordat Elektrotechnisch Bureau Wille B.V., werkzaam in opdracht van AVB, een hoofdvoedingskabel van de CV-installatie heeft doorgeknipt. De kosten van herstel daarvan bedragen € 348,37. Ten tweede is schade ontstaan aan een pomp en twee ventilatoren doordat de hoofdvoedingskabel is verlegd. De kosten van herstel daarvan bedragen € 7.323,14.
3.21. AVB heeft zich tegen de vordering verweerd. Zij betwist dat er sprake is van enig onrechtmatig handelen jegens de VvE en betoogt dat zij bij het uitvoeren van de werkzaamheden zorgvuldig heeft gehandeld. Ter comparitie heeft de advocaat van AVB bij gebrek aan wetenschap betwist dat een toevoerdraad van de CV-installatie bij de verbouwing is doorgeknipt en ook dat die leiding later is verlegd. Ter comparitie is evenwel eveneens van de zijde van AVB verklaard dat het kan zijn dat er sprake was van een doorgeknipte draad en een noodzaak tot verlegging van de hoofdstroomtoevoer van de CV-installatie. In het licht van die verklaring en van de brief van Kuijpers Installaties van 31 augustus 2007, zijn de betwistingen onvoldoende toegelicht. Deze worden gepasseerd.
3.22. AVB heeft verder aangevoerd dat de VvE de aannemer dient aan te spreken als er schade is ontstaan. Zij heeft evenwel niet betwist dat de aannemer in haar opdracht werkzaamheden heeft uitgevoerd ter uitoefening van haar bedrijf. Als komt vast te staan dat deze daarbij een fout heeft gemaakt, dan is ook AVB daarvoor aansprakelijk op grond van artikel 6:171 BW Pro. Dit verweer faalt dus.
3.23. AVB heeft voorts het causale verband betwist tussen de in haar opdracht uitgevoerde werkzaamheden en de schade aan de CV-installatie.
3.24. Met betrekking tot de schade bestaande uit de kosten van herstel van de doorgeknipte hoofdvoedingskabel is dat verweer, gezien de brief van Kuijpers Installaties van 31 augustus 2007, onvoldoende toegelicht, zodat het wordt gepasseerd. Het verweer dat deze kosten uiteindelijk op de langere termijn in het kader van het vernieuwen van de CV-installatie hadden moeten worden gemaakt, wordt verworpen omdat deze kosten direct betrekking hebben op herstel van schade ten gevolge van de werkzaamheden.
3.25. De vordering tot vergoeding van de herstelkosten van € 348,37, waarvan de hoogte als zodanig niet is betwist, is dus toewijsbaar.
3.26. Om te kunnen beoordelen of de herstelkosten van € 7.323,14 voor vergoeding in aanmerking komen, acht de rechtbank het voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen over het causale verband. Voordat daartoe wordt overgegaan, zullen de partijen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. De partijen wordt in overweging gegeven daarbij te betrekken het belang van dit deel van de vordering in verband met de kosten in tijd en geld die met een deskundigenbericht gepaard gaan. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. Als een deskundigenbericht nodig is, dienen de partijen bij voorkeur een deskundige voor te dragen over de benoeming van wie zij het in overleg eens zijn geworden. De rechtbank zal de zaak hiertoe na bewijslevering in conventie naar de rol verwijzen.
3.27. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van CV-installaties en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:
1. Is de schade aan de CV-installatie, meer in het bijzonder het defect aan de pomp en de twee ventilatoren, veroorzaakt door de werkzaamheden die in opdracht van AVB zijn uitgevoerd in de bedrijfsruimte, meer in het bijzonder door het verleggen van die hoofdvoedingskabel en de wijze waarop daarbij te werk is gegaan?
2. Heeft u opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
3.28. Op grond van artikel 195 Rv Pro. zal het voorschot op de kosten van de deskundige(n) moeten worden gedeponeerd door de VvE.
3.29. Alle beslissingen worden aangehouden.
4. De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1. draagt AVB op feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan volgen dat zij werkzaamheden aan het riool heeft laten uitvoeren, dat deze werkzaamheden noodzakelijk waren en dat zij daarvoor een bedrag van € 21.993,61 exclusief BTW heeft betaald,
4.2. bepaalt dat, indien AVB het bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. C.M.E. Lagarde in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4 op donderdag 3 juni 2010 van 13:30 tot 16:30 uur,
4.3. bepaalt dat AVB binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)- en aan de wederpartij moet berichten of zij bewijs door getuigen wil leveren en zo ja, onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen,
4.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)
- om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen op donderdagen in de drie maanden volgend op de datum waarop nadere dag- en uurbepaling wordt verzocht,
4.5. houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
4.6. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage op een na bewijslevering in conventie vast te stellen roldatum,
4.7. houdt voor het overige alle beslissingen aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. Lagarde en in het openbaar uitgesproken op
17 maart 2010.
coll.: CLB