Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 195898 / KG ZA 10-72
Vonnis in kort geding van 1 maart 2010
in de zaak van
1. [eiser1],
2. [eiser2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. D.J. Brugge te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.C. Meulenkamp te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eisers] (in enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen zijn buren van elkaar. [gedaagde] is eigenaar van het perceel aan de [adres], [kad.gegevens]), welke grenst aan het perceel van [eisers] aan de [adres], kadastraal bekend als [kad.gegevens]. Het perceel van [eisers] is noordelijk gelegen ten opzichte van het perceel van [gedaagde].
2.2. Toen [gedaagde] in augustus 2007 zijn perceel had gekocht, stond op het perceel een woonhuis en achter het woonhuis een aanbouw, waarin de keuken was geplaatst, en een overdekte veranda en verder een van het woonhuis losstaande zes meter hoge schuur die tegen de erfgrens van [eisers] aan was gebouwd. Deze schuur stond achter de achtergevel van het woonhuis maar voor de achtergevel van de aanbouw.
2.3. [gedaagde] heeft in de zomer van 2009 zowel de schuur als de aanbouw en de veranda gesloopt om een nieuwe aanbouw te realiseren.
2.4. [gedaagde] heeft op 15 december 2009 van de gemeente [naam gemeente] een bouwvergun¬ning gekregen om op zijn perceel uit te gaan bouwen. De bouwplannen van [gedaagde] komen erop neer dat [gedaagde] een uitbouw wil realiseren achter het woonhuis, die tegen de erfgrens van [eisers] aan gebouwd zal worden. Dit betreft de noordelijke perceelsgrens van [gedaagde] en de zuidelijke perceelsgrens van [eisers].
2.5. [eisers] heeft bij de gemeente bezwaar gemaakt tegen de bouwplannen van [gedaagde]. Op dit bezwaar is nog niet beslist door de gemeente.
2.6. [gedaagde] is inmiddels gestart met de bouw.
2.7. [eisers] heeft bij het kadaster een erfdienstbaarhedenonderzoek laten verrichten, naar mogelijke erfdienstbaarheden ten laste van het perceel kadastraal bekend [kad.gegevens] (het perceel van [gedaagde]). Het resultaat van het erfdienstbaarhedenonderzoek van 28 januari 2008 vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
“Gebleken is dat (…) de volgende tekst voorkomt die mogelijk de gevraagde erfdienstbaarheden betreft:
Akte ingeschreven te Arnhem op 2 februari 1909 in deel 1241 nr. 10 (verleden op 1 februari 1909 voor notaris G. de Meijer ter standplaats Velp):
“worden gevestigd,
ten laste van voorschreven kadastrale perceel [kad.gegevens], vzr] en ten behoeve van het aan den comparant ter eener zijde en zijne beide lastgevers behoorende kadastrale perceel [kad.gegevens] of reeds gevestigd zijn bij voorschreven acte van transport van den achttiende Januari 1906, te weten:
(…)
8. dat de op het verkochte te stichten huizen met inbegrip van verandahs geplaatst zullen moeten worden op een afstand van tenminste drie meter van de zuidelijke en noordelijke kadastrale grenzen van het te bebouwen perceel, zullende de afstand van het op het noordelijke gedeelte van het verkochte kadastrale perceel nummer [nummer] (in casu: [adres]) te stichten gebouw minstens vier meter moeten bedragen gemeten van uit de zuidelijke grens van voorgeschreven kadastrale perceel nummer [nummer] (in casu: [adres]), terwijl deze bepalingen echter niet van toepassing zijn op de tot die huizen behorende bijgebouwen indien deze achter de huizen worden gesteld.”
(…)”
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen om het handelen in strijd met de gevestigde erfdienstbaarheid te staken en gestaakt te houden, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2. [eisers] stelt dat op het perceel van [gedaagde] een erfdienstbaarheid rust die inhoudt dat [gedaagde] bij het realiseren van een uitbouw ten minste vier meter afstand in acht dient te nemen ten opzichte van het perceel van [eisers]. [eisers] stelt dat [gedaagde] in stijd met de erfdienstbaarheid en dus onrechtmatig handelt doordat hij een uitbouw wil realiseren die tot aan de erfgrens van [eisers] wordt gebouwd. [eisers] stelt een spoedeisend belang te hebben bij een bouwstop omdat [gedaagde] al is aangevangen met de bouwwerkzaamheden.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang van [eisers] vloeit in voldoende mate voort uit zijn stellingen en standpunten.
4.2. Het verweer van [gedaagde] dat [eisers] niet-ontvankelijk is in zijn vordering omdat hij in de dagvaarding niet heeft voldaan aan de substantiëringsplicht van artikel 111 lid 3 Rv, wordt verworpen nu deze verplichting op grond van artikel 120 lid 4 Rv niet op straffe van nietigheid is voorgeschreven.
4.3. Uit het erfdienstbaarhedenonderzoek blijkt dat er bij notariële akte van 1 februari 1909 een erfdienstbaarheid, zoals omschreven onder 2.7, is gevestigd ten laste van het perceel van [gedaagde] en ten behoeve van het perceel van [eisers]. De stelling van [gedaagde] dat het geen erfdienstbaarheid is, maar slechts een bijzondere obligatoire verplichting die tussen de vorige eigenaren van de percelen is overeengekomen, is niet onderbouwd en faalt derhalve. Gelet op de tekst van de onderliggende notariële akte waarin wordt gesproken over “gevestigd, ten laste van” perceel nummer [nummer](het perceel van [gedaagde]) en “ten behoeve van” perceel nummer [nummer] (het perceel van [eisers]), gaat het om een erfdienst¬baarheid die zaaksgevolg heeft en waaraan partijen als rechtopvolgers van de vorige eigenaren gebonden zijn.
4.4. Artikel 5:73, eerste lid BW bepaalt - voor zover van belang - dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening daarvan bepaald worden door de akte van vestiging en, voor zover de akte geen regeling bevat, door de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251 en HR 2 december 2005, NJ 2007, 5). In het licht van deze toetsingsmaatstaf overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat uit de tekst van de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid blijkt dat op het perceel van [gedaagde] binnen een afstand van vier meter gemeten vanaf de erfgrens met het perceel van [eisers] niet gebouwd mag worden.
Deze vier meter beperking vanaf de erfgrens is echter volgens de tekst van die akte niet van toepassing op de “tot die huizen behorende bijgebouwen indien deze achter de huizen worden gesteld”. Over de uitleg van deze uitzonderingbepaling bestaat een verschil van mening tussen partijen.
4.6. Het verweer van [gedaagde] is dat zijn bouwplannen niet in strijd met de erfdienst¬baarheid zijn omdat hij een bijgebouw achter het woonhuis wil realiseren dat valt onder de uitzonderingsbepaling waarvoor de vier meter beperking vanaf de erfgrens niet geldt. De bouwplannen van [gedaagde] bestaan uit het realiseren van een aanbouw die begint achter het woonhuis van [gedaagde] en dan naar het noorden afbuigt tot aan de erfgrens van [eisers].
De vraag is of deze aanbouw aangemerkt moet worden als een bijgebouw in de zin van de erfdienstbaarheid, waarvoor de vier meter beperking vanaf de erfgrens niet geldt. Voor een objectieve uitleg van de term bijgebouw in de akte is van belang wat de strekking van de erfdienstbaarheid is. De strekking van de erfdienstbaarheid, waarover partijen het in grote lijnen eens zijn, is, dat voorkomen moet worden dat op de percelen grote huizen opgericht worden dicht tegen de erfgrenzen aan. De erfdienstbaarheid dient er immers toe dat het statige en parkachtige karakter van de omgeving behouden blijft. Daaraan wordt afbreuk gedaan indien bijna over de volle breedte van het perceel een aanbouw wordt gebouwd tot aan de erfgrens, hetgeen de intentie is van [gedaagde]. De aanbouw van [gedaagde] volgens de bouwplannen is dan ook naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen bijgebouw in de zin van deze erfdienstbaarheid. Deze aanbouw valt derhalve niet onder de vrijstellings¬bepaling, zodat de aanbouw die tegen de erfgrens van [eisers] zal worden gebouwd, in strijd is met de erfdienstbaarheid.
4.7. Dan rijst de vraag of de erfdienstbaarheid teniet is gegaan door verjaring van de rechtsvordering van [eisers] tot opheffing van de in strijd met de erfdienstbaarheid bestaande toestand.
4.8. Daartoe stelt [gedaagde] dat indien de erfdienstbaarheid zo moet worden uitgelegd dat de grens waarachter een bijgebouw mag worden opgericht dient aan te vangen achter de oude aanbouw en niet achter het oorspronkelijke woonhuis, er sinds 1968 met de bouw van de oude schuur, die stond achter de achtergevel van het oorspronkelijke woonhuis maar voor de achtergevel van de oude aanbouw, inbreuk wordt gemaakt op de erfdienstbaarheid. De rechtsvordering van [eisers] tot opheffing van deze in strijd met de erfdienstbaarheid bestaande toestand is ingevolge artikel 3:306 BW verjaard in 1988 en daarmee is ex artikel 3:106 BW de erfdienstbaarheid teniet gegaan, aldus [gedaagde].
4.9. Daargelaten van welke grens moet worden uitgegaan voor het oprichten van een bijgebouw bij een juiste uitleg van de erfdienstbaarheid, brengt de enkele omstandigheid dat de rechtsvordering tot het afbreken van de oude schuur en mogelijk ook andere bijgebouwen die achter de achtergevel van het oorspronkelijke woonhuis maar voor de achtergevel van de oude aanbouw zouden staan, mogelijk is verjaard, niet met zich mee dat ook de rechtsvordering tot opheffing van een met de erfdienstbaarheid strijdige andersoortige toestand, zoals de uitbreiding van het woonhuis door de onderhavige aanbouw, is verjaard. Dit betekent dat de erfdienstbaarheid dan ook niet (geheel) teniet kan zijn gegaan.
4.10. De voorzieningenrechter verwerpt ook het verweer van [gedaagde] dat de erfdienstbaarheid is vervallen omdat [eisers] geen redelijk belang meer heeft bij het laten voortbestaan van de erfdienstbaarheid, nu de erfdienstbaarheid geen ander doel dient dan de ruimtelijke ordening aangezien zij afstamt uit de tijd dat nog geen planologische wetgeving bestond, terwijl dat nu wel het geval is. Dat argument is mogelijk van belang in het kader van een artikel 5:79 BW procedure tot opheffing van de erfdienstbaarheid, maar zolang de erfdienstbaarheid door de rechter niet is opgeheven, moet worden uitgegaan van het bestaan daarvan. [eisers] mag als eigenaar van het heersende erf naleving van de erfdienstbaarheid afdwingen. De vordering zal worden toegewezen als na te melden. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.11. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 94,48
- vast recht € 263,00
- salaris advocaat € 816,00
Totaal € 1.173,48
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verbiedt [gedaagde] zijn bouwplannen die door de gemeente op 15 december 2009 vergund zijn of vergelijkbare bouwplannen uit te voeren, voor zover binnen vier meter van de erfgrens van [eisers] wordt gebouwd,
5.2. bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag dat hij in strijd handelt met het onder 5.1 bepaalde, aan [eisers] een dwangsom verbeurt van € 500,00, tot een maximum van
€ 50.000,00,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.173,48,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. Siragedik op 1 maart 2010.