Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 189330 / HA ZA 09-1577
Vonnis van 10 februari 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. G.H. Feuilletau de Bruyn te Arnhem,
tegen
1. [gedaagde1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. M. Hulstein-den Hartog te Apeldoorn.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden], in enkelvoud voor gedaagden, genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 november 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 8 januari 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft op 7 mei 2008 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden], waarbij [eiser] van [gedaagden] een hoekwoning met carport en berging heeft gekocht uit het bouwjaar 1977, tegen de verkoopprijs van € 195.000,00.
2.2. Bij de koop is gebruik gemaakt van een model koopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (hierna: NVM). In deze koopovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen.
artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen bewoning. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
2.3. Bij de stukken bevindt zich een makelaarsbrochure waarin het betreffende huis wordt beschreven. De vermelde vraagprijs van het huis is € 207.500,00. In de brochure staat onder meer het volgende.
Staat van onderhoud
- binnenzijde goed.
- buitenzijde goed.
2.4. Bij notariële akte van 11 juli 2008 is de woning geleverd. In de leveringsakte staan als kopers vermeld de heer [eiser] en mevrouw [naam], de toenmalige echtgenote van [eiser].
2.5. Na de levering heeft [eiser] opdracht gegeven aan Trend schilderwerken & totaalonderhoud (hierna: Trend) om de binnen- en buitenzijde van de woning te schilderen. Bij de aanvang van de schilderswerkzaamheden blijkt dat de verschillende kozijnen aan de binnenzijde rot zijn. Het gaat om de kozijnen aan de achtergevel op de eerste en tweede verdieping en (in mindere mate) de kozijnen van de voorgevel op alle verdiepingen.
2.6. Bij brief van 25 november 2008 heeft [eiser] aan [gedaagden] gemeld dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat de kozijnen deels verrot zijn. Hij heeft [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade en hem gesommeerd tot het vergoeden daarvan.
2.7. Trend heeft per brief van 15 december 2008 aan [eiser] laten weten dat naar haar opvatting de schade aan de kozijnen veroorzaakt is door een onjuiste plaatsing van de beglazing. Zij heeft een opsomming gegeven van de benodigde herstelwerkzaamheden aan de verscheidene kozijnen. De kosten daarvan worden beraamd op € 8.840,00 exclusief btw.
2.8. Het bedrijf dat de beglazing in 2001 heeft geplaatst is Beatse NiBeCo te Didam.
2.9. Bij brief van 16 januari 2009 heeft [eiser] aan het bedrijf CED Nomex om een expertise gevraagd, met het verzoek zowel [gedaagden] als Beatse NiBeCo bij het onderzoek uit te nodigen.
2.10. CED Nomex heeft op 25 maart 2009 een rapport van expertise uitgebracht. Bij het onderzoek hiervoor was [gedaagden] aanwezig. Beatse NiBeCo was hierbij uitgenodigd maar was niet aanwezig. Het rapport van expertise bevat de volgende passages.
Aan de hand van de door u gestelde vragen komen wij tot de volgende conclusie.
1. Is er sprake van een gebrek aan de kozijnen aan de binnenzijde van de woning?
Aan de achterzijde van de woning zijn de kozijnen op de eerste verdieping en op de zolderverdieping aan de onderzijde verrot en aan de voorzijde zijn de kozijnen aangetast door vocht.
2. Zo ja, hoe is dat gebrek ontstaan?
Door het foutief plaatsen van het dubbelglas is er water in de sponningen terechtgekomen wat opgesloten wordt en het verrottingsproces veroorzaakt.
3. Bij hoeveel kozijnen hebt u dit gebrek geconstateerd?
Bij alle kozijnen in de woning en de berging met uitzondering van de nieuw aangebrachte schuifpui op de begane grond.
De herstelkosten van de kozijnen worden in het rapport geschat op € 8.640,00 exclusief btw.
2.11. Bij brief van 6 april 2009 heeft [eiser] een kopie van het rapport van expertise aan [gedaagden] verzonden. In de begeleidende brief heeft [eiser] [gedaagden] gesommeerd de schade ten bedrage van € 10.519,60 inclusief btw te vergoeden. In een schriftelijke reactie hierop heeft [gedaagden] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.12. Bij brief van 28 mei 2009 heeft [eiser] [gedaagden] nogmaals gesommeerd om het bedrag van € 10.519,60 inclusief btw te betalen. [gedaagden] heeft het bedrag niet betaald.
3. Het geschil
3.1. [eiser] heeft gevorderd, voor zover mogelijk bij bij voorraad uitvoerbaar te verklaren vonnis, samengevat:
- primair: dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagden] jegens [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en/of in de nakoming van zijn mededelingsplicht als ook dat zij voor recht verklaart dat [gedaagden] voor de kosten van herstel jegens [eiser] volledig en hoofdelijk aansprakelijk is;
- subsidiair: dat de rechtbank over zal gaan tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst met vermindering van de koopprijs met de herstelkosten en de kosten van het expertiserapport, tot betaling van welke kosten gedaagden volledig en hoofdelijk aansprakelijk zijn;
Voorts vordert [eiser]:
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 10.519,60 inclusief btw, zijnde de kosten van het herstel;
- hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 813,96 inclusief btw, zijnde de kosten van het expertiserapport, en
- veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 1.700,00, zijnde de incassokosten.
Het bedrag dient ten slotte vermeerderd te worden met wettelijke rente en kosten.
3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen, samengevat, primair non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) ten grondslag omdat het aan hem geleverde huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. [gedaagden] heeft zijn garantie geschonden en heeft niet voldaan aan zijn mededelingsplicht ten aanzien van de staat van de kozijnen. [gedaagden] is daarom gehouden de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden. Subsidiair beroept [eiser] zich op grond van dezelfde tekortkoming op partiële ontbinding van de koopovereenkomst, in die zin dat de kosten voor het herstellen en vervangen van de verscheidene kozijnen in mindering dienen te strekken op de overeengekomen koopsom.
3.3. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Voor de beoordeling van zowel de primaire als de subsidiaire vordering moet de vraag worden beantwoord of de woning die [gedaagden] aan [eiser] heeft verkocht aan de overeenkomst beantwoordde en of [gedaagden] zijn garantie geschonden heeft.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat, hoewel [gedaagden] bij conclusie van antwoord afstand neemt van het rapport van expertise omdat het zonder zijn medewerking tot stand is gekomen, hij dit niet inhoudelijk betwist maar juist de inhoud ervan onderschrijft. De rechtbank neemt derhalve de inhoud van het rapport als vaststaand aan. Daarmee staat vast dat alle kozijnen van de woning en de berging, met uitzondering van die in de schuifpui, zijn aangetast als gevolg van een onjuiste plaatsing van het glas door Beatse NiBeCo. Voorts staat tussen partijen vast dat de aantasting niet zonder onderzoek aan de kozijnen te zien was.
4.3. In artikel 7:17 BW Pro wordt bepaald wanneer sprake is van non-conformiteit. Uit artikel 7:6 BW Pro volgt dat, indien er geen sprake is van een consumentenkoop, de bepaling van artikel 7:17 BW Pro niet van dwingend maar van aanvullend recht is. Bij de beoordeling is van belang dat partijen gebruik hebben gemaakt van een koopakte volgens het model van de NVM. In deze koopakte is afgeweken van hetgeen bij artikel 7:17 BW Pro is bepaald over non-conformiteit. Deze bepalingen van de koopakte derogeren aan artikel 7:17 BW Pro (Hof Arnhem 11 april 2006, NJF 2006, 247).
4.4. In artikel 5.1. is het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Een beperking op deze exoneratie voor de verkoper is gemaakt in artikel 5.3. Dit artikel behelst een garantie van de verkoper aan de koper dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Nu artikel 5.3. een voorgedrukt standaardbeding betreft en partijen daarover niet nader hebben onderhandeld, geldt als uitgangspunt voor de uitleg ervan dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat wijkt overigens niet af van hetgeen artikel 7:17 BW Pro bepaalt.
4.5. [eiser] stelt dat het pand niet beantwoordt aan de overeenkomst omdat de kozijnen zijn aangetast. [gedaagden] betwist dat en voert aan dat de gestelde gebreken niet van zodanige aard zijn dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Niet elke onvolkomenheid leidt tot non-conformiteit.
Vanwege het bouwjaar en een koopsom die lager was dan de vraagprijs had [eiser] rekening moeten houden met enig achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, aldus [gedaagden].
4.6. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat in dit geval nagenoeg alle kozijnen aangetast blijken te zijn, onvoldoende is om te concluderen dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet. Naar gangbaar spraakgebruik maken aangetaste kozijnen een woning immers in het algemeen niet ongeschikt om er normaal gebruik van te maken. Er zijn door [eiser] geen feiten of omstandigheden aangevoerd en ook anderszins is niet gebleken op grond waarvan dat in dit geval anders zou zijn. Nu de garantiebepaling van artikel 5.3. niet verder strekt, kan niet worden geoordeeld dat [gedaagden] deze bepaling heeft geschonden.
4.7. Voorts heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de rechtbank zou kunnen afleiden dat [gedaagden] uitdrukkelijk heeft willen garanderen dat de kozijnen in goede staat verkeerden. De verwijzing naar de passage in de verkoopbrochure als vermeld onder 2.3., waarin staat dat de staat van onderhoud binnen en buiten goed was, is daartoe onvoldoende. Deze opmerking is daarvoor te algemeen van aard en ziet daarbij enkel op de staat van onderhoud, hetgeen niet de bouwtechnische staat van de woning omvat.
4.8. [eiser] stelt voorts dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Het door de verkoper verzwijgen van wetenschap van een gebrek kan aan het inroepen van de exoneratie van artikel 5.1. in de weg staan. De rechtbank acht echter de enkele verwijzing van [eiser] naar het rapport van expertise een onvoldoende concrete onderbouwing van zijn stelling dat [gedaagden] op de hoogte moet zijn geweest, nu niet duidelijk is op welke passage in het rapport hij doelt en bovendien deze conclusie niet eenduidig in het rapport wordt getrokken. De suggestie, dat de aantasting dusdanig ernstig was dat [gedaagden] er wel van op de hoogte moest zijn, wordt niet gevolgd. Immers, het is niet in geschil dat [gedaagden] niet bekend was met de foutieve glaszetting en dat de verrotting niet aan de kozijnen te zien was. Een beroep op de exoneratie van artikel 5.1. wordt [gedaagden] derhalve niet ontzegd.
4.9. Concluderend komt de rechtbank tot het oordeel dat geen sprake is van non-conformiteit. De overige door [gedaagden] gevoerde verweren behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking meer.
4.10. Voor zover [eiser] met zijn stelling, dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, had gesloten indien hij had geweten van de aangetaste kozijnen, een beroep op dwaling heeft gedaan, slaagt dit beroep niet. Hij heeft er immers geen rechtsgevolgen aan verbonden die een afzonderlijke beoordeling van het beroep op dwaling eisen.
4.11. Het voorgaande leidt er toe dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
4.12. De vraag of de ex-echtgenote van [eiser] nog mede-eigenaar van de woning is en zo ja, welke gevolgen dat voor de vorderingen van [eiser] heeft, kan onbeantwoord blijven nu de rechtbank tot afwijzing van de vorderingen komt.
4.13. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht € 316,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.220,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.220,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2010.