Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 189443 / HA ZA 09-1606
Vonnis van 20 januari 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
[gemeente],
zetelend te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. J.W. van der Linde te Arnhem.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 november 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 6 januari 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] was eigenaar van een perceel grond met opstallen aan de [straat 1] en de [straat 2] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G, nummers 481 en 640 gedeeltelijke, respectievelijk groot 4.40.20 ha en ongeveer 5.21.94 ha, totaal ongeveer 9.62.14 ha - hierna: het perceel. Vóór 2003 had het perceel een agrarische bestemming.
2.2. De raad van de Gemeente heeft op 3 juni 2003 het bestemmingsplan [bestemmingsplan] vastgesteld - hierna: het bestemmingsplan. Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben bij besluit van 16 december 2003 goedkeuring onthouden aan een aantal onderdelen van het bestemmingsplan, die voor dit geschil niet relevant zijn, en voor het overige het bestemmingsplan goedgekeurd. Het bestemmingsplan is rond die tijd voor het perceel in werking getreden. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State - hierna: de Afdeling - heeft bij uitspraak van 12 januari 2005, LJN AS2182, de tegen het goedkeuringsbesluit ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Het bestemmingsplan staat toe dat op het perceel twee woningen worden gebouwd.
2.3. Na lange onderhandelingen, eerst met de vader van [gedaagde] en/of met de maatschap waarin [gedaagde] en zijn vader de onderneming hadden ondergebracht, en later met [gedaagde] hebben de Gemeente en [gedaagde] op 3 november 2004 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] het perceel verkocht aan de Gemeente. In feite was het een grondruil met toegift, omdat de Gemeente zich verplichtte grond aan [gedaagde] te leveren aan de Zellerstraat 6 te Winssen. Uit de koopovereenkomst worden de volgende bepalingen geciteerd:
“FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTE
Artikel 4
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het stand komen van deze overeenkomst bevindt. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering.
2. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaats vindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van de feitelijke levering tenzij anders overeengekomen.
(...)
RISICO-OVERGANG
Artikel 10
1. Het gekochte komt eerst voor risico van de koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Tot dat moment is koper verplicht de eventueel tot het verkochte behorende opstallen ten genoegen van koper naar herbouwwaarde casu quo nieuwwaarde verzekerd te houden.
Artikel 19 Voortgezet gebruik
1. Verkoper kan het verkochte minimaal één en een half jaar na het onherroepelijk verlenen van de bouw- en milieuvergunning op basis van de in artikel 22 genoemde reconstructie ‘om niet’ blijven gebruiken tot uiterlijk 1 november van het betreffende kalenderjaar.
2. De bepaling van lid 1 van dit artikel geldt niet voorzover het de aanleg van de z.g. structuurweg op basis van artikel 24 zou kunnen belemmeren.
(...)
Artikel 26 Meerwaardeclausule
Indien als gevolg van een wijziging van het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan [bestemmingsplan] het verkochte geheel of gedeeltelijk een bestemming verkrijgt voor woningbouw en als gevolg daarvan de exploitatiemogelijkheden van het plan toenemen waardoor het verkochte een meerwaarde boven de thans overeengekomen koopsom verkrijgt, zal deze door de gemeente aan verkoper worden vergoed. De bijbetaling bedraagt € 12,50/m² uitgeefbare grond indien er op de grond een bedrijvenbestemming wordt toegedacht en € 25,-/m² uitgeefbare grond indien er op de grond een woningbouwbestemming wordt toegedacht. Deze toe te betalen bedragen zijn rentedragend (5% op jaarbasis) vanaf het moment van ondertekenen van deze overeenkomst. Deze bepaling vervalt tien jaar na de datum van ondertekening van deze overeenkomst.”
2.4. Op 8 juni 2005 zijn de Gemeente en [gedaagde] een “Precisering afspraken overeenkomst d.d. 3/11-2004” - hierna: de precisering - overeengekomen, waaruit het volgende wordt geciteerd:
“Artikel 3
In aanvulling op artikel 19, lid 1, koopovereenkomst stellen partijen vast dat het “gebruik om niet” niet gekwalificeerd kan worden als huur of pacht.
Het is verkoper niet toegestaan het verkochte te verhuren of te verpachten of anderszins aan derden ter beschikking te stellen.
Verkoper is aan koper voor het gebruik dat hij van het verkochte maakt tot de feitelijke levering geen vergoeding verschuldigd (“gebruik om niet”).
Partijen komen verder in aanvulling op het bepaalde in artikel 4, lid 1, van de koopovereenkomst overeen dat “het (dagelijkse) onderhoud” van het verkochte voor rekening van verkoper is en blijft tot het moment van de feitelijke levering.”
2.5. Het perceel en de grond te Winssen zijn op 15 juni 2005 geleverd. Uit de notariële akte van levering wordt het volgende geciteerd:
“7. Aflevering. Overgang van risico
(...)
De aflevering van het gekocht I (het perceel, rb.) vindt plaats conform hetgeen hierna is aangehaald uit de koopovereenkomst hieromtrent. Het gekochte komt vanaf vandaag voor rekening en risico van de Gemeente.”
2.6. De gebouwen op het perceel hebben op 18 januari 2007 stormschade opgelopen. [gedaagde] heeft de schade laten herstellen. De kosten bedragen € 7.040,04.
2.7. [gedaagde] heeft in verband met zijn bedrijfsverplaatsing naar de gronden in Winssen een milieu- en een bouwvergunning aangevraagd en verkregen, welke vergunningen op 1 mei 2009 onherroepelijk waren geworden.
2.8. De heer [betrokkene], beleidsmedewerker grondzaken van de Gemeente, heeft [gedaagde] bij e-mail van 13 mei 2009 onder meer het volgende geschreven:
“De gemeente zal uitvoering geven aan de in art. 26 van de koopovereenkomst overeengekomen meerwaardeclausule en een toegift van € 25,-/m² uitgeefbaar betalen te verhogen met een rente van 5% te rekenen vanaf 3 november 2004. Het exacte bedrag zal dinsdag meegedeeld kunnen worden omdat de oppervlakte nog bepaald moet worden.”
3. Het geschil
in conventie
3.1. De Gemeente vordert na vermindering van eis een verklaring voor recht dat de meerwaardeclausule van art. 26 koopovereenkomst niet van toepassing is en dat aan [gedaagde] op basis van de op de datum betekening van deze dagvaarding bekende feiten op geen enkele wijze enige aanspraak toekomt op basis van deze meerwaardeclausule, vermeerderd met kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagde] vordert na vermindering van eis samengevat - een verklaring voor recht dat de meerwaardeclausule zoals beschreven in art. 26 koopovereenkomst van toepassing is, veroordeling van de Gemeente tot betaling van EUR 7.040,04 en van de toeslag zoals beschreven in art. 26 koopovereenkomst, vermeerderd met rente en kosten.
3.4. De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Partijen verschillen van mening over de uitleg van art. 26 koopovereenkomst:
“Artikel 26 Meerwaardeclausule
Indien als gevolg van een wijziging van het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan [bestemmingsplan] het verkochte geheel of gedeeltelijk een bestemming verkrijgt voor woningbouw en als gevolg daarvan de exploitatiemogelijkheden van het plan toenemen waardoor het verkochte een meerwaarde boven de thans overeengekomen koopsom verkrijgt, zal deze door de gemeente aan verkoper worden vergoed. De bijbetaling bedraagt € 12,50/m² uitgeefbare grond indien er op de grond een bedrijvenbestemming wordt toegedacht en € 25,-/m² uitgeefbare grond indien er op de grond een woningbouwbestemming wordt toegedacht. Deze toe te betalen bedragen zijn rentedragend (5% op jaarbasis) vanaf het moment van ondertekenen van deze overeenkomst. Deze bepaling vervalt tien jaar na de datum van ondertekening van deze overeenkomst.”
4.2. [gedaagde] stelt dat uitgangspunt voor de meerwaardeclausule de bestemming als agrarische grond is en dat de Gemeente een bijbetaling moet doen als die bestemming wijzigt in een woon- of bedrijvenbestemming. Hij licht dit aldus toe dat de onderhandelingen met de Gemeente zijn begonnen, voordat bekend was dat zijn perceel een woonbestemming zou krijgen en dat voor de berekening van de prijs van zijn perceel is uitgegaan van een waarde als agrarische grond (± ƒ 25,-/m²). De Gemeente stelt dat er geen aanleiding is voor verrekening van een meerwaarde. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de bestemming al gewijzigd in een woonbestemming. Dat blijkt uit de tekst van art. 26 door middel van de verwijzing naar het bestemmingsplan [bestemmingsplan]. Er zou hooguit voor een toegift aanleiding zijn als dat bestemmingsplan zou worden gewijzigd en ruimere bebouwingsmogelijkheden op het perceel zou toestaan.
4.3. Het gaat om uitleg van bepaling in een overeenkomst. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Ermes c.s./Haviltex).
4.4. Op basis van de tekst van art. 26 koopovereenkomst valt voor beide standpunten wat te zeggen, voor het standpunt van de Gemeente door de verwijzing naar het bestemmingsplan [bestemmingsplan], voor de stelling van [gedaagde] door de zinsdelen “een bestemming verkrijgt voor woningbouw” (onderstreping toegevoegd) en door de verplichte bijbetaling van € 12,50/m² uitgeefbare grond als het perceel een bedrijvenbestemming verkrijgt, wat mede gezien de geldende afstandseisen niet logisch is als het al een woonbestemming heeft. Beide partijen vorderen een verklaring voor recht dat haar uitleg de juiste is, maar [gedaagde] vordert ook het bedrag van de bijbetaling. [gedaagde] zal daarom worden opgedragen te bewijzen dat partijen in art. 26 koopovereenkomst zijn overeengekomen dat hij aanspraak heeft op bijbetaling als de agrarische bestemming van het perceel wordt gewijzigd in een bedrijven- of woonbestemming.
4.5. [gedaagde] heeft in het petitum niet aangegeven hoeveel de bijbetaling is als zijn uitleg wordt gevolgd. Hij wordt daarom uitgenodigd dat deel van zijn vordering te begroten in de conclusie na enquête.
4.6. [gedaagde] vordert de kosten van herstel van de stormschade die de gebouwen op het perceel hebben opgelopen op 18 januari 2007 (€ 7.040,04). Hij stelt dat deze kosten voor rekening komen van de Gemeente, omdat het perceel op grond van art. 10 koopovereenkomst en art. 7 leveringsakte na de levering op 15 juni 2005 voor rekening en risico van de Gemeente kwam. In art. 10 koopovereenkomst staat vermeld dat [gedaagde] tot de levering de opstallen dient te verzekeren. Dat betekent dat die plicht daarna niet meer bestond. [gedaagde] stelt na de weigering van de Gemeente de schade te vergoeden een verzekering heeft trachten te sluiten. Dat zou niet gelukt zijn, omdat een verzekeraar daartoe alleen bereid is, als de verzekerde of eigenaar of huurder is.
4.7. De Gemeente voert daartegen aan dat het feit dat het perceel na levering voor haar rekening en risico komt alleen betekent dat nadelige gevolgen van beschadiging of tenietgaan van het perceel voor haar rekening komen en dat zij die niet op [gedaagde] kan afwentelen. Het impliceert niet dat zij herstelkosten aan [gedaagde] moet vergoeden. Die kosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat op grond van art. 3 precisering ook na levering “het (dagelijkse) onderhoud” voor rekening van [gedaagde] bleef. Bovendien volgt uit de zorgplicht van de bruiklener van art. 7A:1681 BW dat hij de in bruikleen gegeven zaak verzekert.
4.8. Na de levering van het perceel op 15 juni 2005 is [gedaagde] het perceel blijven gebruiken. Omdat de Gemeente daarvoor geen vergoeding vroeg, moet de rechtsverhouding vanaf dat moment worden gekwalificeerd als een overeenkomst van bruikleen. De enige bepaling die gaat over de verzekering van de opstallen, betreft art. 10 koopovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde] verplicht was een opstalverzekering te sluiten tot het moment van levering. Deze bepaling is onderdeel van het model dat de Gemeente hanteert. Er is niet over onderhandeld. Partijen hebben ook overigens niet stilgestaan bij de vraag wie de zorg had voor het sluiten van een verzekering van de opstallen na levering. Niettemin is deze bepaling een aanwijzing dat na levering van het perceel op de Gemeente de verplichting rustte de opstallen te verzekeren. Dat partijen in art. 3 precisering waren overeengekomen dat “het (dagelijks) onderhoud” voor rekening van [gedaagde] zou komen is niet doorslaggevend voor de vraag wie de zorg of de verplichting voor het sluiten van een verzekering had. Een verzekering wordt immers niet afgesloten ter dekking van de kosten van onderhoud maar ter dekking van schade door een van buiten komend onheil. De stormschade is veroorzaakt door zo’n van buiten komend onheil. Op grond van art. 10 koopovereenkomst en art. 7 leveringsakte komen de kosten van een dergelijk herstel daarom voor rekening van de Gemeente. Dit betekent dat de vordering van [gedaagde] tot vergoeding van € 7.040,04, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente daarover vanaf 28 oktober 2009, zal worden toegewezen bij eindvonnis.
4.9. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1. draagt [gedaagde] op te bewijzen dat partijen in art. 26 koopovereenkomst zijn overeengekomen dat hij aanspraak heeft op bijbetaling als de agrarische bestemming van het perceel wordt gewijzigd in een bedrijven- of woonbestemming,
5.2. bepaalt dat, indien [gedaagde] het bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. F.J. de Vries in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4 op woensdag 24 maart 2010 van 13:00 tot 16:00 uur,
5.3. bepaalt dat [gedaagde] binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)- en aan de wederpartij moet berichten of hij bewijs door getuigen wil leveren en zo ja, onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen.
5.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)
- om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
5.5. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle bewijsstukken die zij nog in het geding willen brengen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2010.