Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 619179 \ CV EXPL 09-4241 \ 282fh
uitspraak van 8 januari 2010
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap Domino's Pizza Netherlands B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Woerden
eisende partij
gemachtigde mr. E.H.H. Schelhaas
tegen
de besloten vennootschap Keijser Beleggingen B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Zutphen
gedaagde partij
gemachtigde mr. J.H. van den Sigtenhorst
Partijen worden hierna ook Domino's en Keijser genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het griffie-exemplaar van het vonnis van de kantonrechter van 3 juli 2009 en de daarin genoemde gedingstukken;
- de aantekeningen van de griffier van het verhandelde ter zitting van 30 september 2009.
1. De feiten
1.1. Domino's huurt vanaf 1 december 1998 van (de rechtsvoorganger van) Keijser de bedrijfsruimte en woonruimte aan de [adres].
1.2. Het gehuurde bestaat uit een bedrijfsruimte, waarin een pizzeria wordt geëxploiteerd, en woonruimte. De woonruimte bestaat uit bovenwoningen op de eerste en de tweede verdieping (vijf kamers die aan vier huurders zijn onderverhuurd en een keuken, badkamer, plat dak/terras en diverse verkeersruimten). De bovenwoningen hebben een eigen toegang en zijn niet verbonden met de bedrijfsruimte.
1.3. Artikel 1 van Pro de huurovereenkomst luidt:
“1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte met bovenwoning(en), hierna "het gehuurde" genoemd, plaatselijk bekend [adres], partijen verklaren het gehuurde genoegzaam te kennen en daarvan geen nadere omschrijving te verlangen.”
1.4. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als woon-winkelpand in de ruimste zin des woords, binnen de door de gemeente aangegeven bestemming.
1.5. Artikel 9.1 van de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, luidt, voor zover hier van belang:
“Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (...) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder:
(...)
h. onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen en dergelijke. (...)
(…)
d. buitenschilderwerk.
1.6. In de huurovereenkomst zijn de huurprijzen voor de bedrijfsruimte en de bovenwoning(en) gesplitst (artikel 9 onder Pro de kop “Bijzondere bepalingen”).
1.7. In artikel 11 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat, in afwijking van de artikelen 9.1 t/m 9.7 van de algemene bepalingen, het gehele onderhoud van zowel hellende als platte daken gedurende de gehele huurperiode voor risico van de huurder komt, en dat huurder de verplichting tot herstel van het genoemde onderhoud op zich neemt.
1.8. De gemachtigde van Domino’s heeft zich bij brief van 11 maart 2008 tot Keijser gewend en, onder opsomming van een aantal gebreken aan de woonruimte (zie ook hierna onder 2.2) en met verwijzing naar de wettelijke onderhoudsplicht van de verhuurder (artikel 7:206 BW Pro tezamen met artikel 7:242 BW Pro), Keijser gesommeerd over te gaan tot herstel van de gebreken binnen acht weken na de datum van de brief.
1.9. De gemachtigde van Keijser antwoordt bij brief van 14 maart 2008 dat de wettelijke regelingen omtrent woonruimte niet van toepassing zijn tussen Keijser en Domino’s, maar tussen Domino’s en de kamerhuurders, en dat Keijser niet zal ingaan op de sommatie tot herstel.
1.10. In latere correspondentie handhaaft ieder van partijen haar standpunt.
2. De vordering en het verweer
2.1. Domino's vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. Keijser zal veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 15.448,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2009 tot de dag van volledige betaling;
2. haar zal machtigen om de werkzaamheden, genoemd onder 15 en 16 van de dagvaarding te laten uitvoeren door derden, gerenommeerde aannemers-, dan wel onderhoudsbedrijven, voor rekening van Keijser, met veroordeling van Keijser om de met die uitvoering samenhangende kosten van derden op vertoon van de door die derden verstrekte facturen, althans op vertoon van de in het vonnis van de kantonrechter te vermelden bescheiden, te voldoen en Domino's te machtigen deze bedragen te verrekenen met de verschuldigde huur;
3. Keijser zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis.
2.2. Domino’s baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten, op de volgende stellingen.
In en aan de woonruimte is sprake van de volgende gebreken:
• het keukenblok dient te worden vervangen;
• de aanwezige gaskachels voldoen niet aan de veiligheidseisen;
• de binnendeuren dienen brandwerend te worden gemaakt en te worden voorzien van tochtlatten;
• de hardboard- wanden zijn onvoldoende brandwerend en dienen met brandwerend materiaal te worden bekleed;
• diverse plafonds zijn niet of onvoldoende brandwerend en dienen te worden vernieuwd;
• er dienen 220 V-brandmelders (bedoeld zal zijn: 230 V) te worden geïnstalleerd;
• de wc en de douche voldoen niet aan de hieraan te stellen eisen, met name op het gebied van de hygiëne;
• de kozijnen bevinden zich in een uitermate slechte staat;
• het buitenschilderwerk bevindt zich in een uitermate slechte staat.
Ondanks sommaties heeft Keijser niet voldaan aan haar verplichting over te gaan tot herstel van die gebreken. Bij brief van 9 oktober 2008 heeft zij Keijser een offerte van [rechtspersoon A] gestuurd en bericht dat zij bij blijvend verzuim van Keijser zelf in elk geval de in de offerte genoemde werkzaamheden zou laten uitvoeren, omdat dat geen langer uitstel toeliet.
Nadien heeft zij een bouwtechnische keuring laten verrichten van de bovenwoningen. Daaruit bleek dat er sprake is van een groter aantal gebreken. Bij brief van 11 december 2008 heeft zij Keijser gesommeerd ook die gebreken te herstellen. Omdat Keijser ook aan die sommatie geen gevolg gaf, heeft zij de werkzaamheden conform de offerte laten uitvoeren in het eerste kwartaal van 2009.
Zij maakt aanspraak op betaling van een bedrag van € 15.448,41. Dat bedrag heeft betrekking op een groot deel van de geoffreerde werkzaamheden (keukenblok, tegelwerk, leidingwerk, kachel, buitentrap etc. op de eerste verdieping en plafond en doucheruimte etc. op de tweede verdieping).
Niet alle gebreken zijn hersteld. Ten aanzien van de woonruimte is nog sprake van achterstallig onderhoud: kozijnen en buitenschilderwerk bevinden zich in zeer slechte staat. Deze gebreken zijn gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Zij mocht verwachten dat de bovenwoningen geschikt zouden zijn voor het overeengekomen doel( woonruimte) en de gebreken staan hieraan in de weg.
Zij vordert machtiging op grond van de artikelen 7:206,1id 3 en 3:299 BW om de volgende werkzaamheden te laten uitvoeren:
• het buitenschilderwerk op de gevels en daklijsten;
• het aanbrengen van een nieuwe aluminium trap met leuningen die zich bevindt op het toegankelijke plat dak tussen het hoofdgebouw en het achtergebouw;
• het waar nodig vervangen van de buitenkozijnen, het waar nog redelijkerwijs mogelijk repareren van de buitenkozijn;
• het schilderen van de buitenkozijnen;
• het vervangen van de bitumen dakbedekking van het platte dak van de tussenbouw met inbegrip van het dakbeschot en de afvoeren;
• het aanbrengen van een nieuwe loopzone van drain tegels voor de vluchtweg, die zich bevindt op het platte dak van de tussenbouw;
• het vervangen van de opstanden van het platte dak van de achterbouw;
• het aanbrengen van een nieuw toilet in de bovenwoningen;
• het aanpassen van de elektra van de bovenwoningen, te weten het aanbrengen van aardlekschakelaars en liet uitbreiden van het aantal groepen met minimaal vier groepen;
• het vervangen van de wanden van de woonkamers van de bovenwoningen door brandwerende wanden;
• het renoveren van de badkamer van de bovenwoningen, gelegen op de tweede verdieping waardoor deze aan de hieraan te stellen eisen voldoet;
• het vervangen van de gaskachels door een cv-installatie, dit in verband met de eisen van brandveiligheid.
Weliswaar biedt artikel 7:206 lid3 BW de mogelijkheid om door de huurder werkzaamheden ten laste van de huurder te laten uitvoeren, maar zij wil discussies daarover zoveel mogelijk voorkomen. Als zij zou besluiten het werk eerst te laten uitvoeren en daarna de kosten in mindering op de huur te brengen dan vindt de toets of zij hiertoe gerechtigd was achteraf plaats. Zij wil de daarmee samenhangende risico's zoveel mogelijk voorkomen. Daarom heeft zij begin 2009 alleen die werkzaamheden laten uitvoeren die echt geen uitstel konden velen.
2.3 Keijser heeft de vordering gemotiveerd bestreden. Op dat verweer gaat de kantonrechter hierna, waar nodig, in.
3. De beoordeling
3.1. Het verweer van Keijser houdt primair in, dat de bedrijfsruimte en de bovenwoningen als één geheel zijn verhuurd. Keijser is niet ongenegen haar verplichtingen na te komen, maar is door Domino’s nooit in de positie gebracht om te bezien welke werkzaamheden noodzakelijk waren en welke werkzaamheden voor haar rekening en verantwoording behoorden te worden uitgevoerd. Behalve de bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte zijn in de contractuele relatie tussen Keijser en Domino’s de wettelijke regels over woonruimte niet van toepassing, wel in de relatie tussen Domino’s en haar onderhuurders. Partijen hebben uitdrukkelijk afstand gedaan van de toepasselijkheid van de wettelijke regels omtrent woonruimte, althans dat was de intentie van haar rechtsvoorgangster, aldus Keijser. Keijser heeft nooit verondersteld dat Domino’s de woonruimte zelf zou betrekken. Daarom is de bepaling over onderverhuur opgenomen.
Subsidiair betoogt Keijser dat ongewis en niet meer na te gaan is of er sprake was van gebreken die voor haar rekening moesten worden verholpen. Domino’s heeft zonder haar medeweten een bouwkundige en een aannemer opdracht gegeven om onderzoek te doen respectievelijk gebreken te herstellen.
Meer subsidiair voert Keijser aan, dat zij nu niet kan bezien of alle in paragraaf 16 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en of dat op haar kosten moet geschieden. Zij zal een bouwtechnisch onderzoek moeten kunnen laten verrichten en nadere studie moeten doen. Vervanging van dakbedekking is ingevolge artikel 11 van Pro de huurovereenkomst in ieder geval voor rekening van Domino’s.
3.2. Domino’s stelt in reactie op het verweer, dat het hele pand is verhuurd als woon- en winkelruimte. Dat betekent dat er twee huurregimes naast elkaar van toepassing zijn: bedrijfsruimte en woonruimte. Voor de woonruimte is dus de wettelijke onderhoudsregeling van toepassing, aldus Domino’s.
3.3. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Naar artikel 6:215 BW Pro staat de omstandigheid dat huur van een gebouw dat deels uit bedrijfsruimte en deels uit woonruimte bestaat in één overeenkomst wordt geregeld, niet in de weg aan toepasselijkheid van verschillende wettelijke regelingen op de verschillende gedeelten van het gebouw, onderscheiden naar de aard van het gebruik van elk van die gedeelten. Is een deel van het gehuurde in gebruik als (zelfstandige) woonruimte, dan is de regeling van Boek 7, Titel 4 BW in het algemeen en de zijn bepalingen van Afdeling 5 van die titel in het bijzonder op dat deel van toepassing.
3.4. Uit artikel 1.1 van de huurovereenkomst blijkt genoegzaam dat het gehuurde zowel bedrijfs- als woonruimte omvat. Partijen zijn het erover eens dat die woonruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt, en dat het toegestane gebruik van de woonruimte niet beperkt was tot de exploitant van de in de bedrijfsruimte gevestigde pizzeria. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk voorzien in de mogelijkheid van onderverhuur van de woonruimte. Keijser is uitvoerig ingegaan op de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, maar die zijn, hoewel voor de vraag of sprake is van (gebruik als) woonruimte een factor van belang, niet doorslaggevend. Bij de beantwoording van de vraag of een woonruimte bij een bedrijfsruimte als een dienstwoning moet worden aangemerkt, is beslissend of de (objectieve) situatie het praktisch bezwaarlijk maakt dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte wordt bewoond (Hoge Raad 26 november 2004, WR 2005, 13). Dat is te dezen niet het geval.
3.5. In artikel 7:242 lid 1 BW Pro is voor woonruimte - voor zover hier van belang - bepaald dat van het bepaalde in de artikelen 7:204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Domino’s heeft dan ook reeds bij brief van 11 maart 2008 (zie hiervoor onder 1.8) op goede gronden Keijser gesommeerd tot herstel van gebreken, en de afwijzing van die aanspraak door Keijser is in strijd met dwingendrechtelijke bepalingen over onderhoudsverplichtingen van de verhuurder van woonruimte.
3.6. De verdere correspondentie tussen partijen laat zien, dat Keijser bij haar standpunt is gebleven in weerwil van herhaalde verzoeken, aanmaningen en sommaties van Domino’s. Zij heeft zich beperkt tot het afwijzen daarvan via haar gemachtigde; nergens blijkt dat zij Domino’s naar aanleiding daarvan heeft verzocht om haar in staat te stellen tot een inspectie van het gehuurde. Haar verweer dat Domino’s haar nooit in de gelegenheid heeft gesteld zich op de hoogte te stellen van de gebreken, gaat dus niet op. Waar Keijser aanvoert er herhaaldelijk op te hebben gewezen dat zij haar eigen bouwkundige zal inschakelen om te zien of er gebreken waren, of deze dienen te worden verholpen en of deze op kosten van Keijser dienen te worden verholpen, laat zij in het midden waarom zij dat niet intussen heeft gedaan.
3.7. Onder de geschetste omstandigheden heeft Domino’s in redelijkheid deskundigen in de arm kunnen nemen om de gebreken te inventariseren en te verhelpen. Het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW Pro doet de aanspraak van Domino’s op vergoeding van de kosten ontstaan die zij heeft moeten maken om, nu Keijser in verzuim is, de gebreken zelf te (laten) verhelpen. Gezien de houding van Keijser in en buiten rechte is het thans niet aan haar, vraagtekens te plaatsen bij de keuze van Domino’s voor [rechtspersoon B]
3.8. Voor zover Keijser in de stellingen van Domino’s een beroep op non-conformiteit leest en daartegenover stelt dat Domino’s bij het aangaan van de overeenkomst de staat van de bedrijfsruimte en de woonruimte kende, overweegt de kantonrechter dat de verhuurder verplicht is het genot te verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Gebreken waarmee de verhuurde zaak bij het aangaan van de overeenkomst behept is, komen niet op deze verplichting van de verhuurder in mindering, ook niet als de huurder wist van die gebreken.
3.9. Keijser heeft de stelling van Domino’s dat een aantal werkzaamheden geen verder uitstel konden lijden en de omvang van de daarmee gemoeide kosten, niet concreet betwist. Het voor vergoeding van die kosten gevorderde bedrag is dan ook toewijsbaar.
3.10. De gemachtigde van Domino’s heeft in zijn meergenoemde brief van 11 maart 2008 ook een aantal gebreken opgesomd die thans nog niet zijn hersteld. In het licht van het hiervoor onder 3.7 overwogene is de door Domino’s gevorderde machtiging om ook deze gebreken te laten herstellen waarna de kosten daarvan door verrekening met de verschuldigde huur ten laste van Keijser kunnen worden gebracht, toewijsbaar. Dit geldt ook voor de daken; onderhoud en herstel daarvan behoren niet tot de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn (Koninklijk besluit van 8 april 2003, Stb. 2003, 168). Van de onderhouds- en herstelverplichtingen van de verhuurder kan niet bij overeenkomst ten nadele van de huurder worden afgeweken.
3.11. De kantonrechter zal op de voet van het bepaalde in artikel 3:299 leden Pro 1 en 3 BW de gevorderde machtiging verlenen, onder de bepaling dat Domino’s bij het doen uitvoeren van de werkzaamheden de belangen van Keijser naar redelijkheid in het oog zal houden, aldus dat Domino’s de kosten van de werkzaamheden slechts kan verrekenen voor zover deze redelijk zijn.
3.12. Keijser zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De aan de zijde van Domino’s gevallen kosten worden begroot op € 72,25 voor de betekening van de dagvaarding, € 208,- voor vastrecht en twee punten à € 300,- volgens het liquidatietarief voor salaris gemachtigde, totaal € 880,25.
BESLISSING
De kantonrechter
- veroordeelt Keijser om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Domino’s te betalen een bedrag van € 15.448,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2009 tot de dag van volledige betaling;
- machtigt Domino’s om de werkzaamheden, genoemd onder 15 en 16 van de dagvaarding te laten uitvoeren door derden, gerenommeerde aannemers-, dan wel onderhoudsbedrijven, voor rekening van Keijser;
- veroordeelt Keijser om de met de uitvoering van die werkzaamheden samenhangende, redelijke kosten van die derden op vertoon van de door die derden verstrekte offertes, werkbeschrijvingen en facturen, aan Domino’s te voldoen;
- machtigt daartoe Domino’s het bedrag van deze kosten te verrekenen met de verschuldigde huur;
- veroordeelt Keijser in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van Domino’s begroot op € 880,25, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis, indien en voor zover dit bedrag alsdan niet zal zijn voldaan.
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.P.M. Weusten en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2010.