Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 169918 / HA ZA 08-786
Vonnis van 25 november 2009
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BARNEVELD,
zetelend te Barneveld,
eiseres,
advocaat mr. W.R.H. Jager te Ede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ OGB B.V.,
gevestigd te Barneveld,
gedaagde,
advocaat mr. J.W. van der Linde te Arnhem.
Partijen zullen hierna de Gemeente en OGB genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juni 2009
- de akte van de Gemeente van 5 augustus 2009
- de antwoordakte van OGB van 30 september 2009.
1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank handhaaft wat zij heeft overwogen en beslist in het tussenvonnis van 10 juni 2009. In dat vonnis is het beroep op dwaling verworpen. Voorts heeft de rechtbank in dat tussenvonnis overwogen dat de stellingen van de partijen voor het overige nog onvoldoende duidelijk waren om een gefundeerd oordeel te kunnen geven. Daarom is OGB in de gelegenheid gesteld nader toe te lichten in welk (juridisch) kader de door haar aangevoerde stellingen moeten worden begrepen, waarbij als mogelijkheden zijn genoemd: een beroep op schadevergoeding en opschorting dan wel verrekening en een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Voorts is zij in de gelegenheid gesteld de gestelde huurderving en de oorzaak daarvan nader te concretiseren.
2.2. OGB heeft geen beroep gedaan op verrekening of opschorting in verband met door haar geleden schade als gevolg van toerekenbaar tekortschieten door de Gemeente. Zij heeft wel gesteld dat het gezien de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de door partijen overeengekomen huurgarantie onverkort zou gelden (artikel 6:248 lid 2 BW). Subsidiair heeft zij een beroep gedaan op matiging van de boete (artikel 6:94 BW).
2.3. Ter onderbouwing van haar beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft OGB het volgende aangevoerd. Ten eerste heeft de Gemeente geen open kaart gespeeld over de reconstructie en de daaraan gerelateerde werkzaamheden. Volgens OGB wist de Gemeente dat deze werkzaamheden (ingrijpende) gevolgen konden hebben voor de verhuurbaarheid en had zij dat haar moeten melden. De Gemeente heeft zich daarnaast onvoldoende ingespannen om te bevorderen dat vrijgekomen ruimten aan nieuwe huurders verhuurd werden en om het terrein in een zodanige staat van onderhoud te houden dat het aantrekkelijk was voor potentiële huurders om aldaar een ruimte te huren. De Gemeente heeft volgens OGB niet adequaat gereageerd op klachten van OGB en het terrein niet deugdelijk onderhouden, als gevolg waarvan het terrein een onverzorgde aanblik gaf, wat de verhuurbaarheid nadelig heeft beïnvloed. Tot slot stelt OGB dat de Gemeente bij de berekening van de huurgarantie heeft miskend dat ook andere delen van het terrein dan twee noordelijk gelegen hoeken onverhuurbaar waren geworden.
2.4. Zoals in het tussenvonnis van 10 juni 2009 onder 3.3 is overwogen, kan niet worden aangenomen dat de Gemeente haar spreekplicht heeft geschonden. Dat is dus geen omstandigheid die een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid kan rechtvaardigen. OGB stelt dat de Gemeente niet alles in het werk heeft gesteld om wederverhuur van vrijgekomen ruimten te bevorderden. Zij heeft echter volstaan met de mededeling dat wat de Gemeente heeft gedaan ontoereikend was, maar niet geconcretiseerd wat zij in dat kader precies van de Gemeente verwachtte en op grond van de overeenkomst ook mocht verwachten. Dat had wel op haar weg gelegen. Deze stelling van Gemeente wordt daarom als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Denkbaar is dat het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid op kan gaan als voldoende aannemelijk zou worden dat bepaalde delen van het terrein niet zijn verhuurd omdat de Gemeente het terrein niet heeft onderhouden en heeft gebruikt ten behoeve van de werkzaamheden aan de aanliggende wegen (zoals voor de opslag van materialen). OGB heeft echter niet gesteld welke delen van het terrein (bestaande uit bedrijfsgebouwen, woningen en overige opstallen met onder- en omliggende grond en parkeerterrein) onverhuurd zijn gebleven, over welke perioden dat het geval is geweest en welke bedragen daarmee zijn gemoeid en ook niet hoe de onverhuurde staat van die delen van het terrein in verband kan worden gebracht met de toestand van het terrein. Dat had wel van haar mogen worden verwacht, te meer daar de rechtbank in het genoemde tussenvonnis heeft overwogen dat OGB in ieder geval de gestelde huurderving en de oorzaak daarvan nader zal moeten concretiseren en de Gemeente vervolgens in haar akte onder 5 met namen en data beëindigde en aangegane huurovereenkomsten heeft genoemd en als productie 2 een tabel en grafiek in het geding heeft gebracht ter ondersteuning van haar betoog dat de huurinkomsten in de loop der tijd zijn toegenomen. Aldus heeft OGB niet aan haar stelplicht voldaan, zodat niet kan worden vastgesteld dat delen van het terrein onverhuurd zijn gebleven als gevolg van het doen en laten dat OGB de Gemeente verwijt. Daarom is er ook geen ruimte voor een bewijsopdracht. Het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid strandt hierop.
2.5. Dat geldt ook voor het beroep op artikel 18 van de koopovereenkomst. Omdat OGB niet heeft voldaan aan haar stelplicht, zoals hiervoor overwogen, kan niet worden vastgesteld dat de Gemeente op grond van dat artikel een hoger bedrag in mindering had moeten brengen op hetgeen zij OGB heeft gefactureerd, laat staan welk bedrag.
2.6. Ter toelichting op het subsidiaire beroep op matiging van het door de Gemeente gevorderde bedrag (artikel 6:94 BW) heeft OGB betoogd dat het onderdeel van de huurgarantie dat ertoe strekt dat op haar een betalingsverplichting rust als de afgesproken huursom niet door huurinkomsten wordt gehaald, een boetebeding is in de zin van artikel 6:91 BW, omdat zij op grond daarvan gehouden is een geldsom te voldoen als zij in de nakoming van een van de verbintenissen tekortschiet.
2.7. De huurgarantie zoals deze in de koopovereenkomst is opgenomen, houdt in dat OGB gehouden is de gerealiseerde huuropbrengsten tot het gegarandeerde bedrag aan te vullen (en dat zij in het voorkomende geval aanspraak kan maken op de helft van de huuropbrengsten die boven het gegarandeerde bedrag worden gerealiseerd). Dit staat los van de verplichtingen die voor OGB uit de overeenkomst voortvloeien. Uit de koopovereenkomst kan niet worden opgemaakt dat OGB de verplichting op zich heeft genomen voor de Gemeente een bepaald bedrag uit verhuur te genereren en dat zij de Gemeente een geldsom verschuldigd is als zij daarin tekortschiet. De huurgarantie zoals deze in de koopovereenkomst is opgenomen is dus geen boetebeding. Omstandigheden waaruit kan blijken dat de huurgarantie niettemin als boetebeding is overeengekomen, zijn gesteld noch gebleken. Het beroep op artikel 6:94 BW faalt daarom.
2.8. Omdat de verweren van OGB falen zal de vordering van de Gemeente worden toegewezen en wel op grond van de huurgarantie die is opgenomen in de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten, te vermeerderen met de als zodanig niet weersproken handelsrente zoals gevorderd.
2.9. Uit de bij dagvaarding overgelegde producties 3, 4 en 5 wordt afgeleid dat de Gemeente zelf drie betalingsherinneringen aan OGB heeft verstuurd (14 juni 2007, 5 juli 2007 en 16 augustus 2007) en de deurwaarder twee aanmaningen (27 december 2007 en 14 januari 2008). Deze werkzaamheden rechtvaardigen de toekenning van een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en wel volgens het forfaitaire tarief dat is opgenomen in het rapport Voor-werk II, derhalve een bedrag van € 2.842,-. Een vergoeding voor BTW is in dit forfaitaire bedrag inbegrepen.
2.10. OGB zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
3. De beslissing
De rechtbank
veroordeelt OGB tot betaling aan de Gemeente van € 164.192,15 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 151.189,51 vanaf 26 februari 2008 tot de dag der voldoening;
veroordeelt OGB in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van de Gemeente begroot op € 98,53 aan kosten van dagvaarding, € 4.285,- aan vast recht en € 3.552,50 aan salaris voor de advocaat;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2009.
coll.: CLB