Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 180822 / HA ZA 09-226
Vonnis van 4 november 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. T. Kemper,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaat mr. M.B.J. Thijssen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 mei 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Na het overlijden (op [datum]) van mevrouw [betrokkene], de moeder van gedaagden sub 1, 3, 4 en 5, tevens de grootmoeder van de gedaagden sub 2 en 6, hebben haar kinderen het woonhuis aan de [adres] (hierna: de woning), waarin mevrouw [betrokkene] woonde, te koop gezet. De vraagprijs bedroeg in eerste instantie € 349.000,00. De woning verkeerde ten tijde van de verkoop in matige staat van onderhoud.
2.2. In september 2005 heeft [eiseres] de woning bezichtigd, samen met de voor [gedaagden] optredende makelaar [makelaar], werkzaam bij het makelaarskantoor Hestia. De vraagprijs was toen gezakt tot € 299.000,00. Ten tijde van de bezichtiging waren oude lekkagesporen zichtbaar aan de betimmering op de zolder en de plafondafwerking van de verdieping daaronder.
2.3. Op 26 september 2005 heeft [eiseres] aan [betrokkene 2], werkzaam bij het bouwkundig adviesbureau Advin B.V., opdracht gegeven de woning te keuren. [betrokkene 2] heeft onder de kop ‘keuringsresultaten algemene bouwdelen’ gerapporteerd dat voor de dakbedekking wegens dakpannen herleggen, goten nalopen, inclusief hemelwaterafvoer, de direct noodzakelijke kosten € 2.360,00 bedroegen. Onder de kop ‘keuringsresultaat per bouwlaag 4’ heeft hij gerapporteerd dat wegens ‘houten overstek houtrot herstel’ de direct noodzakelijke kosten € 1.130,00 bedroegen. [betrokkene 2] heeft onder de kop ‘foto’s en opmerkingen per bouwlaag’ verder onder meer gerapporteerd:
“Houten overstek boven van balkon is verrot. Zinken goten zijn waarschijnlijk lek. Goten laten nakijken en gootbodem vervangen.”
“Hemelwaterafvoer lekt. Multiplex plaat rondom hemelwaterafvoer is rot. Aansluiting goot-afvoer lekt, waardoor houtrot is ontstaan.”
“Gordingen en houten dakbeschot verkeert in redelijk tot goede staat. Er zijn geen houtaantastende insecticiden of sporen daarvan waargenomen.”
“Gietijzeren dakraam vervangen.”
“Aftimmering dakraam vertoont duidelijke sporen van lekkage. Dakraam compleet vervangen.”
“Dakpannen liggen deels scheef. Compleet dak laten herleggen.”
2.4. Bij koopovereenkomst, getekend op 12 oktober 2005 namens [gedaagden] en op 14 oktober 2005 door [eiseres], heeft [eiseres] van [gedaagden] de woning gekocht voor
€ 280.000,00. Op 24 januari 2006 is de woning haar eigendom geworden.
2.5. Artikel 5.3. van de koopovereenkomst, een standaardbepaling uit de NVM-akte, waarnaar in artikel 7.8 van de akte tot levering wordt verwezen, bepaalt:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.6. Het speciaal aan deze koopovereenkomst toegevoegde artikel 19 bepaalt Pro:
“Verkoper heeft koper in de gelegenheid gesteld een bouwtechnische keuring uit te laten voeren. Deze keuring is uitgevoerd op 23 september 2005 door Advin. Koper heeft hiervan gebruik gemaakt en is dus op de hoogte van eventuele bouwtechnische onvolkomenheden en verkoper draagt geen verantwoordelijkheid voor eventuele gebreken klevende aan het verkochte.”
2.7. Bij brief van 23 januari 2007 zijn [gedaagden] namens [eiseres] aansprakelijk gesteld omdat het dak van de woning – volgens [eiseres] – lek is.
2.8. Bij brieven van 8 februari 2007 en 11 april 2007 heeft mr. [makelaar 2], verbonden aan het voor [gedaagden] optredende makelaarskantoor Hestia, namens [gedaagden] de aansprakelijkheid afgewezen.
2.9. [eiseres] heeft vervolgens aan [betrokkene 3], verbonden aan Advin B.V., opdracht gegeven tot het onderzoeken van de schade aan de dakconstructie. Bij rapport van 4 mei 2007 heeft Van Wanrooij onder meer als volgt gerapporteerd:
“2.1. Oorzaak
Tijdens de inspectie op de zolder hebben we in verschillende houten delen van de dakconstructie houtrot geconstateerd. Het betreft hier het dakbeschot, gording, vloerdelen, vloerbalk en naar alle waarschijnlijkheid de muurplaat. Dit laatste is een aanname omdat de muurplaat niet direct in het zicht zit. Aannemelijk is het wel omdat zowel vloerdelen als vloerbalk en het dakbeschot tot in de kruising van het dakvlak en vloervlak rot zijn. Houtrot ontstaat door een langdurige vochtbelasting van het hout. Dit kan dus alleen voorkomen wanneer het hout niet droog kan ventileren. Normaal gesproken is er voldoende ventilatie onder de pannen en de binnenzijde van het dakbeschot om het hout droog te ventileren. De pannen op het betreffende dak liggen er erg slecht op. Op verschillende plaatsen liggen er pannen scheef waardoor kieren ontstaan of zijn de pannen kapot. Deze mogelijkheden tot inwatering zorgen voor een extra nat dakbeschot. Wanneer de binnenzijde in zijn geheel is afgetimmerd wordt het dak niet voldoende geventileerd met langdurige vochtbelasting en uiteindelijk houtrot tot gevolg.
2.2. Conclusie
De geconstateerde schades, met niet geringe financiële gevolgen, zijn ontstaan door langdurige vochtbelasting. Tijdens de bouwtechnische keuring d.d. 23 september 2005 is op zowel de zolder als de eerste verdieping lekkage sporen geconstateerd die direct onder elkaar zaten. De bij de bouwtechnische keuring aanwezige makelaar heeft toen aangegeven dat de lekkages verholpen waren. De inspecteur van Advin heeft tijdens de inspectie geen vochtige plekken in beide plafonds waargenomen.
Houtrot zoals gevonden ontstaat als gevolg van aantasting van houten delen door schimmels. Deze schimmels, die in elke houtsoort aanwezig zijn, kunnen zich pas ontwikkelen na een constante vochtbelasting van ten minste een maand. Als voedingsbodem gebruikt de schimmel het hout waardoor de samenstelling van het hout wordt aangetast en zijn samenhang verliest. De constructie en de plafonds moeten dus gedurende een langere tijd, minimaal een maand constant vochtig zijn geweest.
Kijkend naar de oorzaak, langdurige vochtbelasting, en de tijdens de bouwtechnische keuring aangetroffen droge lekkage sporen, kunnen we daarom concluderen dat de lekkage ver voor september 2005 moet zijn geweest.”
3. Het geschil en de beoordeling daarvan
3.1. [eiseres] heeft gevorderd, samengevat, dat [gedaagden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 16.628,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2007 en de proceskosten.
3.2. [eiseres] heeft gesteld dat zij in de herfst van 2006 een ernstige lekkage heeft bemerkt aan het dak van de woning, die, naar uit het rapport van Van Wanrooij blijkt, reeds lang voor september 2005 moet zijn ontstaan. Daarmee is sprake van een verborgen gebrek, waarvoor zij [gedaagden] aansprakelijk acht. Zij stelt onder verwijzing naar artikel 5.3. van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW Pro dat zij er van uit mocht gaan dat geen lekkages aanwezig zouden zijn. Door het dak niet te herstellen zijn [gedaagden] toerekenbaar jegens haar tekortgeschoten, aldus [eiseres].
3.3. Subsidiair heeft [eiseres] zich beroepen op dwaling. Voorafgaand aan de koop van de woning is haar medegedeeld dat er in het verleden enkele lekkages waren geweest aan de woning, maar dat die inmiddels waren verholpen. Op basis van die informatie is zij bereid geweest € 280.000 voor de woning te betalen. Zo zij bekend zou zijn geweest met de lekkage, zou zij de onroerende zaak niet voor dat bedrag gekocht hebben, doch hooguit voor dat bedrag verminderd met de kosten voor het repareren van het dak.
3.4. [gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Zij hebben betwist dat sprake was van houtrot in het dak ten tijde van de het sluiten van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht. Volgens [gedaagden] is aannemelijk dat de lekkage dan wel de houtrot daarna is ontstaan, ook omdat [eiseres] heeft verzuimd direct na de eigendomsoverdracht de dakpannen te laten vervangen of recht te laten leggen. [gedaagden] hebben er verder op gewezen dat de woning juist vanwege de matige staat van onderhoud is verkocht voor een bedrag ver onder de aanvankelijke vraagprijs en ver onder de marktprijs van een dergelijke woning in normale staat van onderhoud. Ten slotte hebben zij er op gewezen dat zij [eiseres] hebben aangeraden een bouwkundige keuring te laten doen, en dat, zo de deskundige de staat van het dak over het hoofd heeft gezien, dat voor risico van [eiseres] komt. Ten slotte hebben zij gesteld dat de vordering afstuit op de exoneratie van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst, dat [eiseres] te laat heeft geklaagd en hebben zij de hoogte van de schade betwist.
3.5. Allereerst komt het beroep van [gedaagden] op artikel 19 van Pro de koopovereenkomst aan de orde. Zij zien in die bepaling een exoneratie voor de onderhavige schade en stellen dat de vordering daarop alleen al afstuit. [eiseres] stelt dat die bepaling gezien artikel 5.3 van de koopovereenkomst alleen ziet op gebreken die niet in de weg staan aan normaal gebruik.
3.6. Bij de uitleg van artikel 19 in Pro combinatie met artikel 5.3. van de koopovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ten aanzien van die omstandigheden staat vast, op grond van de vaststaande feiten en op grond van hetgeen de partijen ter comparitie hebben verklaard, dat sprake was van een woning die door de erfgenamen werd verkocht na het op gevorderde leeftijd overlijden van de bewoner, dat de staat van onderhoud zeer matig was, dat de vraagprijs van aanvankelijk € 349.000 was gezakt naar € 299.000 en dat de koopprijs uiteindelijk € 280.000 bedroeg. [eiseres] wist dat het een oud huis was, dat het van oude mensen was geweest en dat er daarna een paar studenten in hadden gewoond. Zij wist ook dat er veel aan moest gebeuren. [gedaagden] hebben onbetwist gesteld dat zij [eiseres] daarom ook hebben aangeraden een bouwkundige keuring te laten doen. Van die gelegenheid heeft [eiseres] gebruik gemaakt.
3.7. In het licht van dit alles kan artikel 19 van Pro de koopovereenkomst niet anders worden uitgelegd dan als een bepaling met de strekking dat het aan [eiseres] is zich zo nauwkeurig mogelijk op de hoogte te stellen van de bouwkundige staat van onderhoud, dat haar daarvoor door de verkopers de gelegenheid wordt gegeven, en dat de verkopers verder geen aansprakelijkheid aanvaarden voor gebreken van de woning.
3.8. Uit de bouwkundige keuring kwam naar voren dat aan het dak op een heel aantal aspecten direct noodzakelijke herstelkosten moesten worden gemaakt. Zo was sprake van duidelijke lekkagesporen rond het dakraam, was de houten overstek van het balkon verrot, waren de zinken goten waarschijnlijk lek, werd het advies gegeven de gootbodem te vervangen, lekte de hemelwaterafvoer, waardoor de multiplex-plaat rond die afvoer rot was en lekte de aansluiting van de goot-afvoer. Tenslotte werd opgemerkt dat de dakpannen scheef lagen en dat het dak compleet moest worden herlegd. Herstel van dit alles was volgens de bouwkundige direct noodzakelijk. Daar komt nog bij dat sprake was van, weliswaar droge, lekkagesporen bij de betimmering van de zolder en de eerste verdieping. Gezien al deze omstandigheden mocht [eiseres] er naar het oordeel van de rechtbank niet van uit gaan dat de delen van het dak, die achter de betimmering zaten en dus voor de bouwkundige bij zijn onderzoek niet te zien waren, in orde zouden zijn. Met andere woorden, [eiseres] mocht niet verwachten dat de delen van het dak die niet konden worden gecontroleerd in goede staat zouden verkeren. Met de mogelijkheid van problemen als waarop zij uiteindelijk is gestuit, had zij bij de koop van dit huis onder de gegeven omstandigheden rekening te houden. Overigens volgt ook uit artikel 5.3. van de koopovereenkomst, die, naar moet worden aangenomen, inhoudelijk gelijkluidend is aan de norm van artikel 7:17 BW Pro, dat de verkopers slechts aansprakelijk zijn voor eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Uit het voorgaande volgt echter dat [eiseres] wel degelijk reden had voor twijfel aan de toestand van het dak, voorzover dat niet zichtbaar was. Uit artikel 19 van Pro de koopovereenkomst is eens te meer duidelijk, dat de verkopers voor dat risico geen aansprakelijkheid aanvaardden.
3.9. Dat de makelaar van de verkopers bij de bezichtiging heeft gezegd dat sprake was van oude lekkage sporen, die waren verholpen, doet aan het voorgaande niet af. Dat laat immers onverlet dat de uitkomst van het bouwkundige onderzoek alle aanleiding gaf tot twijfel over de staat van het dak. Ook het feit dat [betrokkene 2] omtrent de staat van de gordingen en het houten dakbeschot heeft opgemerkt dat dit redelijk tot goed was, leidt niet tot een ander oordeel. [betrokkene 2] heeft dat laatste immers verbonden aan de opmerking dat geen houtaantastende insecten of sporen daarvan werden waargenomen. Bovendien moet het ook aan [eiseres] duidelijk zijn geweest dat [betrokkene 2] het dak niet heeft kunnen beoordelen voorzover dat door de betimmering aan het zicht onttrokken was geweest. Uit pagina 18 van het rapport blijkt immers dat sprake was van een visuele inspectie waarbij alleen de bereikbare en zichtbare gedeelten van het pand werden betrokken.
3.10. [eiseres] heeft onvoldoende concrete omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat gedaagden ermee bekend waren dat het dak rot was, dan wel dat er nog lekkages optraden, maar daarover hebben gezwegen. Vast staat, integendeel, dat gedaagden de erfgenamen waren die de woning niet zelf hadden bewoond, en dat zij de woning na het overlijden van hun moeder/grootmoeder aan studenten als antikraakwacht in gebruik hadden gegeven. Onder die omstandigheden is de enkele stelling dat de gedaagden de woning in bezit hadden, onvoldoende voor het oordeel dat zij met de staat van het dak bekend waren en daarover dus een mededelingsplicht hadden.
3.11. Op het voorgaande stuit de vordering voorzover gebaseerd op toerekenbare tekortkoming af. Ook voorzover de vordering is gebaseerd op dwaling zal zij worden afgewezen. Ook wanneer men de stelling van [eiseres] dat [makelaar] haar bij de bezichtiging heeft gezegd dat de lekkagesporen oude lekkages betroffen, die waren verholpen, dan nog volgt uit het voorgaande dat [eiseres] er rekening mee had te houden dat zich nog problemen aan het dak zouden openbaren. Zo er al sprake zou zijn van dwaling omtrent de staat van het dak, dan dient deze dus gezien de omstandigheden van het geval voor haar rekening te blijven.
3.12. De overige verweren van [gedaagden] behoeven geen behandeling.
3.13. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- explootkosten € 72,25
- vast recht € 410,00
- salaris advocaat € 904,00(2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.386,25
Het vonnis zal niet, zoals gevorderd, op de minuut uitvoerbaar worden verklaard, nu aan eiser niet de minuut maar de eerste grosse zal worden verstrekt en hij bij deze vordering daarom geen belang heeft.
4. De beslissing
De rechtbank
4.1. wijst de vorderingen af,
4.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.386,25,
4.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2009.