Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 178394 / HA ZA 08-2093
Vonnis van 23 september 2009
in de zaak van
1. [eis.1conv./ged.1reconv.],
wonende te [woonplaats],
2. [eis.2conv./ged.2reconv.],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. R.H. van Dijke te Apeldoorn,
tegen
1. [ged.1conv./eis.1reconv.],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.2conv./eis.2reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. drs. A.E.T.M. van de Camp te Uden.
Partijen zullen hierna [eis.conv./gedn.reconv.] en [gedn.conv./eis.reconv.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 maart 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 22 juni 2009
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 17 mei 2008 verkoopt [eis.conv./gedn.reconv.] zijn huis in [woonplaats] aan [gedn.conv./eis.reconv.] voor een bedrag van € 1.140.000,00.
2.2. Artikel 4 van Pro de koopovereenkomst luidt als volgt.
Waarborgsom, bankgarantie
Artikel 4
1. Tot zekerheid van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op 1 juni 2008 bij de notaris als waarborgsom te storten een bedrag van € 114.000,= euro (zegge: honderdveertienduizend euro en nul eurocent) op rekeningnummer t.n.v. te
2. In plaats van deze waarborgsom kan koper desgewenst, binnen de hiervoor genoemde termijn, bij en ten genoegen van de notaris, een door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren. Deze bankgarantie dient onvoorwaardelijk te zijn en gedurende tenminste één maand na de in artikel 1 genoemde Pro datum haar geldigheid te behouden en voorts de bepaling te bevatten dat de bank, op eerste verzoek van de notaris, het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren.
3. De waarborgsom zal, behoudens ontbinding van deze overeenkomst op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde en behoudens het in artikel 12 bepaalde Pro, met de koopprijs worden verrekend voor zover de koopprijs en de kosten en belastingen niet uit een door koper verkregen of te verkrijgen financiering worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze koopovereenkomst heeft voldaan.
4. Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 12 van Pro deze overeenkomst van toepassing.
5. Zolang op grond van het vorenstaande geen restitutie, verrekening of uitbetaling van de waarborgsom heeft plaatsgevonden, houdt de notaris de waarborgsom onder zich, totdat, bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis, is beslist aan wie hij de waarborgsom moet afdragen, zulks behoudens een eensluidende betalingsopdracht van beide partijen.
2.3. Artikel 12 van Pro de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, het volgende.
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 12
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden.
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om, na verloop van genoemde termijn van acht dagen:
- indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper zulks wenst, aan verkoper te betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank krachtens een gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn;
- indien verkoper in verzuim is het door de koper gestorte bedrag of de door koper gedeponeerde bankgarantie aan hem terug te betalen/zenden.
4. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde Pro termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de totale koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde Pro termijn van acht dagen verstreken tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
5. Partijen verbinden zich bij de akte van overdracht afstand te doen van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van deze overeenkomst te verlangen.
2.4. In artikel 13 van Pro de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald.
Ontbindende voorwaarden
Artikel 13
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten één der partijen in elk van de volgende gevallen:
a. (…)
b. (…)
c. Als de koper niet voor 1 oktober 2008 definitieve overeenstemming met de Gemeente Nijmegen heeft bereikt over beëindiging van de huidige lopende beheersovereenkomst inzake hun huidige woning aan de [adres].
d. (…)
2. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de in artikel 1 genoemde Pro notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit te zijn van de notaris en onderbouwd te zijn met bewijsmaterialen.
3. (…)
4. (…)
2.5. Bij brief van 23 mei 2008 meldt [gedn.conv./eis.reconv.] middels zijn advocaat aan [eis.conv./gedn.reconv.] dat hij heeft vernomen dat er plannen bestaan voor een nieuw traject van de provinciale weg N18 die in de buurt van de gekochte woning ligt. Deze weg zou volgens de plannen dichterbij de woning kunnen komen te liggen. [gedn.conv./eis.reconv.] stelt hierbij dat [eis.conv./gedn.reconv.] van deze plannen op de hoogte was en had kunnen weten dat deze nadelig zouden zijn voor [gedn.conv./eis.reconv.]. Hij kondigt aan meer informatie te gaan verzamelen en zich het recht van ontbinding voor te behouden.
2.6. Bij brief van 5 juni 2008 stelt de makelaar van [eis.conv./gedn.reconv.], [betrokkene], [gedn.conv./eis.reconv.] in gebreke ten aanzien van het storten van een waarborgsom of het afgeven van een bankgarantie, als overeengekomen bij artikel 4 van Pro de koopovereenkomst.
2.7. Op 18 juni 2008 zendt [eis.conv./gedn.reconv.] een brief aan [gedn.conv./eis.reconv.] waarin hij ontkent dat op hem een mededelingsplicht rust ten aanzien van de plannen betreffende het traject N18 en waarin hij [gedn.conv./eis.reconv.] sommeert voor de waarborgsom of de bankgarantie zorg te dragen.
2.8. Bij brief van 7 juli 2008 geeft [gedn.conv./eis.reconv.] aan [eis.conv./gedn.reconv.] te kennen de koopovereenkomst te ontbinden dan wel te vernietigen wegens bedrog en dwaling, nu [eis.conv./gedn.reconv.] zijn mededelingsplicht heeft geschonden ten aanzien van de plannen omtrent het tracé N18.
2.9. Op 10 juli 2008 wordt, na een vertraging, de bankgarantie tot een bedrag van
€ 114.000,00 gesteld.
2.10. Bij brief van 29 september 2008 roept [gedn.conv./eis.reconv.] de ontbindende voorwaarde in, als opgenomen onder artikel 13 lid 1 letter Pro c van de koopovereenkomst, nu er geen definitieve overeenstemming is bereikt met de gemeente Nijmegen en dit ook niet zal lukken voor 1 oktober 2008.
2.11. In zijn schriftelijke reactie van 30 september 2008 laat [eis.conv./gedn.reconv.] aan [gedn.conv./eis.reconv.] weten de rechtmatigheid van het inroepen van de ontbindende voorwaarde te betwisten. [eis.conv./gedn.reconv.] sommeert [gedn.conv./eis.reconv.] voorts de koopovereenkomst binnen 8 dagen alsnog na te komen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eis.conv./gedn.reconv.] vordert samengevat - hoofdelijke veroordeling van [gedn.conv./eis.reconv.] tot nakoming van de koopovereenkomst van 17 mei 2008, op straffe van een dwangsom. Voorts vordert [eis.conv./gedn.reconv.] hoofdelijke veroordeling van [gedn.conv./eis.reconv.] tot betaling van
€ 1.420.022,00, zijnde de koopsom vermeerderd met de contractueel verschuldigde boetes, rente tot 30 november 2008 en kosten. Ten slotte vordert [eis.conv./gedn.reconv.] hoofdelijke veroordeling van [gedn.conv./eis.reconv.] tot rente vanaf 30 november 2008 en proceskosten.
3.2. Aan zijn vordering legt [eis.conv./gedn.reconv.] ten grondslag dat [gedn.conv./eis.reconv.] gebonden is door de koopovereenkomst en [gedn.conv./eis.reconv.] ten onrechte een beroep doet op de ontbinding van de koopovereenkomst en op dwaling dan wel bedrog, ter vernietiging ervan.
3.3. Als onderdeel van de hoofdsom vordert [eis.conv./gedn.reconv.] tevens de boete die [gedn.conv./eis.reconv.] verschuldigd is enerzijds vanwege vertraging in het nakomen van de koopovereenkomst en anderzijds vanwege de vertraging bij het stellen van de bankgarantie, waarbij hij zich in beide gevallen baseert op artikel 12 leden Pro 1 en 4 en artikel 4 lid 4 van Pro de koopovereenkomst.
3.4. [gedn.conv./eis.reconv.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. [gedn.conv./eis.reconv.] vordert samengevat - te verklaren voor recht dat hij de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden dan wel vernietigd. Voorts vordert [gedn.conv./eis.reconv.] hoofdelijke veroordeling van [eis.conv./gedn.reconv.] tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met kosten, nakosten en rente.
3.6. Aan zijn reconventionele vordering tot verklaring voor recht legt [gedn.conv./eis.reconv.] twee zelfstandige gronden ten grondslag, zo begrijpt de rechtbank: in de eerste plaats heeft hij met recht bij brief van 29 september 2008 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 13 eerste Pro lid letter c van de koopovereenkomst, nu de gemeentelijke toestemming is uitgebleven, en in de tweede plaats heeft hij bij brief van 7 juli 2008 de koopovereenkomst ontbonden dan wel vernietigd wegens bedrog door [eis.conv./gedn.reconv.] dan wel dwaling aan de zijde van [gedn.conv./eis.reconv.].
De vordering tot schadevergoeding is gebaseerd op hetzij onrechtmatig handelen van [eis.conv./gedn.reconv.] hetzij wanprestatie van [eis.conv./gedn.reconv.], nu [eis.conv./gedn.reconv.] zijn informatieplicht jegens [gedn.conv./eis.reconv.] heeft geschonden. De door [gedn.conv./eis.reconv.] gestelde schade bestaat onder meer uit kosten van de notaris en adviseurs, de bankgarantie en reiskosten. Nu de omvang van de kosten nog niet definitief vast te stellen is, dient deze later te worden bepaald.
3.7. [eis.conv./gedn.reconv.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Als [gedn.conv./eis.reconv.], zoals hij als grondslag voor zijn vordering in reconventie heeft aangevoerd, met recht de koopovereenkomst heeft vernietigd dan wel ontbonden, dient de vordering in conventie van [eis.conv./gedn.reconv.] te worden afgewezen. De rechtbank zal dan ook eerst de vordering in reconventie bespreken en daarna de vordering in conventie.
voorts in reconventie
4.2. Het beroep op de vernietiging van de koopovereenkomst is het meest verstrekkend nu daardoor eveneens het boetebeding als opgenomen in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst wordt geraakt. Dat beroep zal de rechtbank dan ook als eerste beoordelen.
4.3. [gedn.conv./eis.reconv.] stelt dat de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van hetzij bedrog hetzij dwaling aan zijn zijde. Hij stelt dat hij niet wist dat er plannen zijn om de N18, de provinciale weg die nabij de woning in [woonplaats] loopt, aan te passen. [eis.conv./gedn.reconv.] wist dit wel. [gedn.conv./eis.reconv.] stelt dat als deze hem daarover had geïnformeerd, hij niet tot het sluiten van de koopovereenkomst was overgegaan.
4.4. Een rechtshandeling is vernietigbaar indien zij door bedrog tot stand is gekomen. Het verzwijgen van een voor de koper relevant feit kan bedrog opleveren. Hiervoor is vereist dat de verkoper willens en wetens de koper misleidt; er moet sprake zijn van opzet. De rechtbank is van oordeel dat in onderhavig geval [eis.conv./gedn.reconv.] weliswaar op de hoogte was van de provinciale plannen betreffende de N18 en dat hij daarvan geen melding heeft gemaakt aan [gedn.conv./eis.reconv.], maar voor het aannemen van de aanwezigheid van opzet op het misleiden van [gedn.conv./eis.reconv.] is onvoldoende gesteld. Het beroep op bedrog wordt door de rechtbank derhalve verworpen.
4.5. [gedn.conv./eis.reconv.] heeft voorts gesteld dat hij de koopovereenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken terwijl hij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden. In artikel 6:228 BW Pro is bepaald in welke situaties dwaling leidt tot een vernietigbare overeenkomst. In het eerste lid onder b is bepaald dat een overeenkomst vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
4.6. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat [eis.conv./gedn.reconv.] op de hoogte was van de provinciale plannen betreffende de N18. Ook is duidelijk dat [eis.conv./gedn.reconv.] heeft nagelaten [gedn.conv./eis.reconv.] op de hoogte te stellen van deze informatie. De vraag die voorligt is of [gedn.conv./eis.reconv.] bij gebreke van die informatie een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad en of [eis.conv./gedn.reconv.] hiermee een mededelingsplicht jegens [gedn.conv./eis.reconv.] heeft geschonden. De rechtbank overweegt als volgt.
4.7. De provinciale weg N18 ligt op ongeveer 700 meter ten oosten van de woning. [eis.conv./gedn.reconv.] heeft bij dagvaarding de Trajectnota/MER (milieueffectrapport - de rechtbank) N18 Varsseveld-Enschede overgelegd, [gedn.conv./eis.reconv.] heeft bij conclusie van antwoord de samenvatting van Trajectnota/MER N18 Varsseveld-Enschede overgelegd. Uit deze stukken blijkt dat er in 2005 een startnotitie is gepubliceerd met betrekking tot de aanpak van het tracé N18. De Trajectnota/MER noemt tien alternatieve plannen voor de aanpak en wijst op de verschillende voor- en nadelen ervan. Het procedureschema vermeldt dat in 2010 er een ontwerp tracébesluit zal komen, dat het tracébesluit in 2010 zal worden vastgesteld en dat het besluit vanaf 2011 zal worden uitgevoerd.
Een aantal van de genoemde alternatieven bestaat uit de aanleg van een omleiding van de N18 ten westen van de woning, met behoud van de N18 die ten oosten van de woning loopt. [gedn.conv./eis.reconv.] stelt dat de aanwezigheid van deze omleiding op ongeveer 700 meter van de woning, en die van de daarbij behorende verbindingsweg, de nu reeds bestaande [adres], zal zorgen voor een toename in overlast met name in de vorm van verkeerslawaai. De woning komt immers in een ‘driehoek van wegen’ te liggen. [eis.conv./gedn.reconv.] voert aan dat de eventuele omleiding op ongeveer 800 meter komt te liggen en dat deze geen overlast zal veroorzaken nu de afstand daarvoor te groot is en de tussenliggende groenvoorzieningen een geluidsbarrière vormen.
4.8. De vraag die voorligt is of de uitvoering van één of meer van de varianten waarbij de N18 wordt omgeleid aan de westzijde van de woning, met behoud van de N18 aan de oostzijde van de woning, zal zorgen voor een dusdanige toename van overlast dat [gedn.conv./eis.reconv.] geacht moet worden een onjuiste voorstelling van zaken te hebben gehad en dat [eis.conv./gedn.reconv.] zich redelijkerwijs had moeten realiseren dat het voor [gedn.conv./eis.reconv.] zodanig van belang was om over deze informatie te beschikken dat hij deze informatie had dienen te verstrekken. Hiervoor dient te worden vastgesteld met welke overlast een westelijke omleiding gepaard zal gaan. De rechtbank zal [gedn.conv./eis.reconv.] in de gelegenheid stellen zijn standpunt op dit onderdeel nader te onderbouwen en zal de zaak daartoe verwijzen naar de rol voor het nemen van een akte. [eis.conv./gedn.reconv.] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld bij akte daarop te reageren.
in conventie en in reconventie
4.9. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in reconventie
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 21 oktober 2009 voor het nemen van een akte door [gedn.conv./eis.reconv.] over hetgeen is vermeld onder rechtsoverweging 4.8. en bepaalt dat [eis.conv./gedn.reconv.] vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld daarop bij akte te reageren,
in conventie en in reconventie
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2009.