Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 185329 / KG ZA 09-338
Vonnis in kort geding van 24 juli 2009
in de zaak van
[eis.conv./ged.reconv.],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaten mr. P.K. Oosterling-van der Maarel en mr. J.J.M. [eis.conv./ged.reconv.] te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELTA HOLDING B.V.,
gevestigd te Hoogeveen en kantoorhoudend te Zuidwolde,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FAME ARCHITECTUUR & STEDENBOUW ARNHEM B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Arnhem,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FAME B.V.,
gevestigd te Zuidwolde en kantoorhoudend te Zwolle,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. M.E. Dekker te Zwolle.
Eiser zal hierna [eis.conv./ged.reconv.] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als Delta Holding c.s.. Ieder afzonderlijk zullen zij Delta Holding, Fame Architectuur en Fame B.V. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eis.conv./ged.reconv.]
- de pleitnota van Delta Holding c.s.
- de voorwaardelijke eis in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eis.conv./ged.reconv.] en Delta Holding c.s. hebben een huurovereenkomst gesloten krachtens welke Delta Holding c.s. met ingang van 1 november 1999 van [eis.conv./ged.reconv.] de bedrijfsruimte aan de [adres] te Arnhem huren (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, met recht op vijf aanvullende optiejaren. Bij gebruikmaking van de vijf optiejaren zou de huurovereenkomst eindigen op 31 oktober 2009.
2.2. De huurovereenkomst bepaalt dat de huur per kwartaal voldaan dient te worden. Betalingen dienen bij vooruitbetaling te worden gedaan voor de 21e dag van de maand voorafgaand aan het betreffende kwartaal.Verder bepaalt de huurovereenkomst dat de huurder het pand in goede conditie dient te houden en dat het eventuele nieuwe verfwerk in off white kleuren dient te worden aangebracht. Bij het einde van de huur dient het pand in dezelfde goede staat als bij de aanvaarding te worden opgeleverd.
2.3. Feitelijk heeft alleen Fame Architectuur het gehuurde kantoorpand (hierna: het kantoorpand) betrokken. Omdat het kantoorpand te groot was voor Fame Architectuur, heeft Fame Architectuur een deel van het kantoorpand onderverhuurd. Inmiddels is het gehele pand onderverhuurd. Tot de Fame Groep behoren Fame Architectuur, Fame Planontwikkeling en Fame Bouwmanagement.
2.4. Sinds de aanvang van de huurovereenkomst is er sprake van een moeizame contractuele relatie tussen partijen. Delta Holding c.s. hebben in de loop der jaren geklaagd over achterstallig onderhoud. Het betreft onder meer de elektra, het riool, de CV-ketel en het buitenschilderwerk. [eis.conv./ged.reconv.] heeft deze klachten uiteindelijk verholpen, met uitzondering van de elektra en het riool. In het overleg over een en ander heeft [eis.conv./ged.reconv.] zich sinds 21 december 2000 laten vertegenwoordigen door een beheerder, [naam beheerder].
2.5. In februari 2004 hebben partijen nadere afspraken gemaakt over werkzaamheden aan de elektriciteit. Volgens deze afspraken zouden de werkzaamheden aan de elektriciteit worden verricht in opdracht van Delta Holding c.s. Delta Holding c.s. zou 80% van de kosten dragen en [eis.conv./ged.reconv.] 20%. [eis.conv./ged.reconv.] heeft daarbij als voorwaarde gesteld dat de offerte vóóraf door hem voor akkoord moest worden geparafeerd en dat verrekening met een huurbetaling is uitgesloten. Verder heeft [eis.conv./ged.reconv.] bedongen dat de elektra gekeurd zou worden volgens de NEN-normen. Nadien heeft [eis.conv./ged.reconv.] nog als aanvullende voorwaarde gesteld dat leidingen op de plafonds niet in het zicht zouden mogen liggen.
2.6. Begin 2006 heeft Fame Architectuur op de tweede verdieping en de zolder van het kantoorpand elektrotechnische werkzaamheden laten uitvoeren. [eis.conv./ged.reconv.] heeft bij brief van 12 juli 2006 aan Delta Holding c.s. verzocht om toezending van de factuur van de uitgevoerde werkzaamheden en om de rapportage betreffende de NEN-keuringen van die werkzaamheden. Fame Architectuur heeft daaraan bij brief van 4 oktober 2006 voldaan. [naam beheerder] heeft daarop bij brief van 13 oktober 2006 onder meer geantwoord de factuur nog niet ter voldoening aan [eis.conv./ged.reconv.] voor te kunnen leggen omdat de gevraagde NEN-keuring over de gehele elektrische installatie ontbrak en een verklaring van een derde in relatie tot de normen van een NEN-keuring onvoldoende werd geacht. Fame Architectuur heeft het voornoemde bedrag van € 2.387,04 vervolgens verrekend met de betaling van de huur voor het tweede kwartaal 2007.
2.7. Bij e-mail van 24 april 2008 heeft de Fame Groep [naam beheerder] op de hoogte gesteld van terugkerende verstopping van de riolering. Deze is tot op heden niet definitief verholpen.
2.8. Begin / medio 2008 heeft Fame Architectuur het pand verlaten. Het pand is sindsdien geheel in gebruik bij een onderhuurder.
2.9. Bij brief van 9 oktober 2008 aan [eis.conv./ged.reconv.] heeft Fame Architectuur op briefpapier van Fame B.V. de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 november 2009 en aangekondigd dat Fame Architectuur uiterlijk 31 oktober 2009 het kantoorpand in correcte staat leeg zal opleveren.
2.10. Bij brief van 23 december 2008 schrijft de raadsvrouw van Delta Holding c.s. onder meer het volgende:
(…) De door Fame Architectuur (…) gedane opzegging van de huurovereenkomst in oktober jl. is derhalve tevens gedaan namens Delta Holding (…) en Fame B.V.(…). Voor zover nodig en nog vereist zeg ik, door middel van deze brief, ook namens de vennootschappen Delta Holding (…) en Fame B.V.(…) de in geding zijnde huurovereenkomst op. Uiterlijk op 31 oktober 2009 zullen cliënten zorgdragen voor oplevering van het gehuurde overeenkomstig de inhoud van de huurovereenkomst.
2.11. [eis.conv./ged.reconv.] heeft Delta Holding c.s. in maart 2009 tweemaal gesommeerd de huur over het tweede kwartaal van 2009 te voldoen.
2.12. Bij brief van 3 april 2009 heeft de raadsvrouw van Delta Holding c.s. geantwoord dat Delta Holding c.s. een bedrag van € 3.500,--, zijnde 20% van het factuurbedrag van [naam] Elektrotechniek, te vermeerderen met btw, zullen verrekenen met de verschuldigde huurpenningen. In die brief beroepen Delta Holding c.s. zich verder op een opschortingsrecht ter zake achterstallig onderhoud aan het riool, het dak, een verrotte deur en het buitenschilderwerk.
2.13. [eis.conv./ged.reconv.] heeft hier niet op gereageerd. Delta Holding c.s. heeft vervolgens op haar kosten de riolering laten doorspuiten en aangekondigd de kosten daarvan in mindering te zullen brengen op de te betalen huurpenningen.
2.14. EK Beheeradvies heeft in opdracht van Fame Architectuur op 16 juni 2009 een inspectie uitgevoerd in het kantoorpand. Haar bevindingen zijn weergegeven in haar rapport van 17 juni 2009. Uit een elektrotechnisch inspectierapport van 19 juni 2009 van Inspexx blijkt dat de elektrische installatie op een aantal punten nog niet voldoet aan de NEN-norm.
3. Het geschil in conventie
3.1. [eis.conv./ged.reconv.] vordert (samengevat):
I. Delta Holding c.s. hoofdelijk te veroordelen
a) om het gehuurde in goede staat te brengen en in goede staat van onderhoud te houden conform de bepalingen van artikel 9.2 van de huurovereenkomst en artikel VI van de algemene bepalingen,
b) om [eis.conv./ged.reconv.] in de gelegenheid te stellen het gehuurde te inspecteren,
c) om aan [eis.conv./ged.reconv.] te betalen de huurpenningen over het tweede kwartaal 2009 ter hoogte van € 12.373,28 inclusief BTW, alsmede de contractuele boete en rente van in totaal € 1.979,73, dus in totaal € 14.353,01 inclusief BTW,
d) om aan [eis.conv./ged.reconv.] te voldoen het op de huurtermijn voor het tweede kwartaal van 2007 ingehouden bedrag van € 2.387,04, te vermeerderen met rente en boete, dus in totaal
€ 3.365,73,
e) om de verdere werkzaamheden aan de elektrische installatie in het gehuurde te staken,
f) om na en op voorwaarde van toezending door [eis.conv./ged.reconv.] aan Delta Holding c.s. van een offerte van een elektrotechnisch installateur voor de vernieuwing van een elektrische installatie van het gehuurde, een zogenaamde ‘op-eerste-afroep’ bankgarantie te doen stellen door een gereputeerde bankinstelling waarin met verhuurder als begunstigde een uitbetalingsverplichting is opgenomen van een bedrag ter grootte van 80% van het offertebedrag van het in voornoemde offerte opgenomen bedrag op het moment dat verhuurder aan de betrokken bank verklaart dat hij niet binnen 14 dagen na verzending van de betrokken factuur aan huurders 80% van het voornoemde offertebedrag heeft ontvangen,
g) om geen enkel bedrag, uit welke hoofde dan ook, te verrekenen met hetgeen onder de huurovereenkomst aan verhuurder verschuldigd is of zal worden,
h) om alle toekomstige huurpenningen, waaronder maar niet beperkt tot die voor het derde kwartaal 2009, in overeenstemming met de bepalingen van de huurovereenkomst te voldoen,
II. Delta Holding en Fame B.V. hoofdelijk te veroordelen
i) om het gehuurde pand aan de [adres] in Arnhem weer in gebruik te nemen en te houden en in te richten conform de in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming, zolang de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd,
III. Delta Holding c.s. hoofdelijk te veroordelen
j) tot betaling van de kosten van dit geding.
3.2. [eis.conv./ged.reconv.] legt aan zijn vorderingen onder 3.1. I a) tot en met e) het volgende ten grondslag. Uit de door hem overgelegde foto’s blijkt dat het interieur van het gehuurde en de tuin zich niet in de contractueel vereiste goede staat bevinden, hetgeen in strijd is met artikel 9.2 van de huurovereenkomst, artikel V.D. en VI van de algemene bepalingen, de voorwaarden en de artikelen 7:217 en 7:213 BW. Met betrekking tot de betaling van de huurpenningen over het tweede kwartaal van 2009 verkeren Delta Holding c.s., nu zij niet betaald hebben, krachtens artikel 8.1 van de algemene bepalingen van rechtswege in verzuim. Zij schenden daarmee een op artikel 7:212 BW gebaseerde kernverplichting. Ingevolge artikel VII.C en VII.D van de algemene bepalingen zijn de huurders bij niet tijdige betaling van de huurpenningen van rechtswege een boete verschuldigd van 15% van de betreffende kwartaal huursom en een rente over de verschuldigde huursom van 1% per maand. Verrekening door Delta Holding c.s. met de huurpenningen is volgens [eis.conv./ged.reconv.] in strijd met het verbod van artikel 3.1 van de huurovereenkomst en artikel 11 van de aanvullende huurovereenkomst. Op Delta Holding c.s. rust de verplichting om de elektrische installatie in het gehuurde in overeenstemming met de nadere afspraken van 4 februari 2004 te brengen, en de betrokken NEN keuringen over te leggen. Tot op heden zijn Delta Holding c.s. hiermee in verzuim, omdat zij geen offerte hebben overgelegd die hieraan voldoet en omdat de elektrische installatie tot nu toe niet conform de afspraken is vernieuwd. Ook de opschorting van betaling van huurpenningen heeft volgens [eis.conv./ged.reconv.] niet rechtsgeldig en op oneigenlijke motieven plaatsgevonden.
Omdat [eis.conv./ged.reconv.] vreest dat Delta Holding c.s. niet hun in de aanvullende overeenkomst opgenomen verplichting zullen nakomen tot betaling van 80% van de kosten gemoeid met de werkzaamheden aan de elektrische installatie, vordert hij een ‘eerste afroep’ bankgarantie tot 80% van het bedrag van een door [eis.conv./ged.reconv.] aan te vragen offerte voor die werkzaamheden.
Zijn vorderingen onder 3.1. II i) baseert [eis.conv./ged.reconv.] op de stelling dat de opzegging van de huurovereenkomst op 23 december 2009 door Delta Holding en Fame B.V. niet rechtsgeldig is geschied, althans niet tegen 31 oktober 2009. Op grond van artikel 2.3 van de huurovereenkomst had een opzegtermijn van 12 maanden in acht genomen moeten worden. Voor zover er sprake zou zijn van een opzegging, eindigt de huurovereenkomst ten aanzien van Delta Holding en Fame B.V. pas per 1 november 2014. [eis.conv./ged.reconv.] stelt gegronde vrees te hebben dat de huurders het pand per 31 oktober 2009 zullen verlaten en vervolgens de huurpenningen niet meer zullen voldoen, zodat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.
3.3. Delta Holding c.s. voeren – kort samengevat – het volgende verweer. Zij stellen zich primair op het standpunt dat de huurovereenkomst ook jegens Delta Holding en Fame B.V. eindigt met ingang van 1 november 2009. Met betrekking tot de werkzaamheden aan de elektriciteit stellen zij hun verplichtingen jegens [eis.conv./ged.reconv.] correct te zijn nagekomen. Van de kosten voor de werkzaamheden aan de elektra in 2009 dient [eis.conv./ged.reconv.] nog 20% aan hen te voldoen. Dit bedrag, te weten € 3.500,-- te vermeerderen met BTW, willen zij verrekenen met de achterstallige huur over het tweede kwartaal 2009. In 2007 hebben zij ook al een bedrag van € 2.387,04 verrekend met de huur, wegens door hen in 2006 gemaakte kosten in verband met de elektra. Op grond van artikel 7:206 BW komen de kosten die zij hebben moeten maken ter zake elektra, riolering, CV-ketel en buitenschilderwerk voor verrekening in aanmerking. Daarnaast beroepen zij zich ten aanzien van de achterstallige huurpenningen op opschorting in verband met achterstallig onderhoud door [eis.conv./ged.reconv.] ten aanzien van het buitenschilderwerk, verstoppingen van de riolering en de slechte staat van de dakbedekking. Zij betwisten dat er sprake is van slecht huurderonderhoud.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1. Delta Holding c.s. vorderen, voor zover de voorzieningenrechter zal oordelen dat zij niet gerechtigd waren om de kosten ter zake het in opdracht van hen uitgevoerde onderhoud te verrekenen met de huur dan wel op te schorten, dat [eis.conv./ged.reconv.] zal worden veroordeeld om aan hen gezamenlijk te voldoen een bedrag van € 1.742,81. Dat bedrag betreft de kosten die Delta Holding c.s. hebben gemaakt voor onderhoud aan de CV-ketel, riolering en buitenschilderwerk. Daarnaast vorderen zij een bedrag van € 6.549,04 ter zake van de bijdrage door [eis.conv./ged.reconv.] van 20% in de kosten van de elektra.
4.2. Zij leggen daaraan, net als in conventie, ten grondslag dat die kosten groot onderhoud betreffen en daarom voor rekening van [eis.conv./ged.reconv.] dienen te komen.
4.3. [eis.conv./ged.reconv.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
Rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst?
5.1. Delta Holding c.s. hebben primair aangevoerd dat [eis.conv./ged.reconv.] de opzegging door Fame Architectuur op briefpapier van Fame B.V. had moeten begrijpen als ook te zijn gedaan namens Fame B.V. en Delta Holding. Delta Holding c.s. heben daarvoor de volgende omstandigheden aangedragen.
- Fame Architectuur heeft in elk geval vanaf 2006 telkens aan [eis.conv./ged.reconv.] laten weten dat zij de huurovereenkomst niet wilde verlengen per 1 november 2009
- [eis.conv./ged.reconv.] mocht er daarom niet op vertrouwen dat Fame B.V. en Delta Holding per 1 november 2009 nog vijf jaar door zouden willen huren,
- in zijn brief van 9 november 2007 aan Delta Holding c.s. heeft [eis.conv./ged.reconv.] laten blijken van huurders af te willen doordat hij daarin het volgende schrijft: “het daadwerkelijk vertrek tezijnertijd en het onverhuurd en leeg opleveren door huurder van het gehuurde op de einddatum eind 2008 veilig te stellen” en “voor te stellen de huurovereenkomst voortijdig te ontbinden onder voorwaarden”,
- [eis.conv./ged.reconv.] heeft na de opzegging door Fame Architectuur het gehuurde bezocht en geconstateerd dat Delta Holding c.s. niet meer in het pand aanwezig waren,
- [eis.conv./ged.reconv.] heeft met de gevraagde reactie op de opzegging door Fame Architectuur op 9 oktober 2008 gewacht tot na 31 oktober 2008 zodat de andere twee huurders de opzeggingstermijn niet meer konden halen.
5.2. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Het verweer dat Fame Architectuur moet worden geacht de huurovereenkomst op 8 oktober 2008 mede namens de andere twee huurders te hebben opgezegd vindt geen steun in de overgelegde stukken en het ter zitting besprokene en is daarmee voorshands onvoldoende aannemelijk geworden. Zowel [eis.conv./ged.reconv.] als [naam beheerder] hebben al hun brieven consequent aan alle drie de huurders, dus Fame Architectuur, Fame B.V. én Delta Holding, gericht. Van de drie huurders was het – blijkens de overgelegde correspondentie – voornamelijk Fame Architectuur die haar brieven of antwoorden aan de beheerder of verhuurder heeft gericht. Na 2006 was dit éénmaal Fame B.V. en éénmaal de Fame Groep. Delta Holding c.s. zijn hierin niet erg consequent geweest. Fame Architectuur heeft in geen enkele van haar brieven geschreven ook namens de andere huurders op te treden, terwijl de opzegging op 9 oktober 2008 uitdrukkelijk namens Fame Architectuur B.V. is gedaan. In de hierboven door Delta Holding c.s. opgesomde omstandigheden ziet de voorzieningenrechter, tegenover het gemotiveerde verweer van [eis.conv./ged.reconv.] dat hij geen zicht had op de verhoudingen tussen de drie huurders, onvoldoende aanleiding voor het oordeel dat [eis.conv./ged.reconv.] had moeten begrijpen dat Fame Architectuur de opzegging ook namens de andere huurders heeft gedaan. Dat Fame B.V. en Delta Holding B.V. geen kantoor hielden in het kantoorpand hoeft daarvoor niet per sé een aanwijzing te zijn, nu Fame Architectuur het pand ook alweer geruime tijd had verlaten en het kantoorpand onderverhuurde. Dat [eis.conv./ged.reconv.] wist dat Fame Architectuur de onderverhuur na 31 oktober 2009 niet wilde voortzetten betekent nog niet dat [eis.conv./ged.reconv.] had moeten begrijpen dat ook Fame B.V. en Delta Holding deze situatie van onderverhuur niet wilden voortzetten.
5.3. Voorshands moet er dus vanuit worden gegaan dat Fame B.V. en Delta Holding de huurovereenkomst eerst bij brief van 23 december 2008 hebben opgezegd en daarmee de contractuele en in artikel 7:292 BW neergelegde opzegtermijn niet in acht hebben genomen. Ook zij hadden de huurovereenkomst immers vóór 31 oktober 2008 moeten opzeggen. Volgens Delta Holding c.s. handelt [eis.conv./ged.reconv.] echter in strijd met de redelijkheid en de billijkheid door Fame B.V. en Delta Holding te houden aan nakoming van de huurovereenkomst na 31 oktober 2009. Voor zover Delta Holding c.s. hiermee het verweer hebben willen voeren dat het beroep van [eis.conv./ged.reconv.] op termijnoverschrijding onder de door hen genoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, volgt de voorzieningenrechter dit verweer niet. Daarvoor zijn de genoemde omstandigheden naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende zwaarwegend. In het algemeen wordt, gezien het semi-dwingendrechtelijk karakter van de toepasselijke wetsbepalingen en in het belang van de rechtszekerheid, een dergelijk verweer slechts onder zeer bijzondere omstandigheden gehonoreerd. Daarvan is hier voorshands onvoldoende sprake.
5.4. Vervolgens rijst de vraag of de ontijdige opzegging door Fame B.V. en Delta Holding op grond van het bepaalde in artikel 3:42 BW kan worden geconverteerd of omgezet in een rechtsgeldige opzegging per 1 november 2009. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vernietigde opzegging van 23 december 2008 zich inderdaad leent voor een conversie. Gelet op de aard en strekking van het bepaalde in art. 7:292 BW is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat een conversie naar een rechtsgeldige beëindiging met ingang van 31 oktober 2014 in overeenstemming is met het doel en strekking van art. 3:42 BW. Een conversie naar een rechtsgeldige beëindiging met ingang van 31 oktober 2009 doet naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen recht aan de beschermingsgedachte van de dwingendrechtelijk voorgeschreven minimale opzegtermijn.
5.5. Gelet op het voorgaande zal de vordering van [eis.conv./ged.reconv.], om Delta Holding en Fame B.V. hoofdelijk te veroordelen om het kantoorpand in gebruik te nemen en te houden worden toegewezen. In dat kader heeft [eis.conv./ged.reconv.] overigens gesteld dat het Delta Holding c.s. vrijstaat het pand onder te verhuren conform de bepalingen in de huurovereenkomst, zodat de voorzieningenrechter ook onderverhuur onder dit ‘in gebruik nemen en houden’ begrijpt.
In goede staat brengen en houden van het gehuurde
5.6. De standpunten van partijen met betrekking tot de vraag of het interieur van het kantoorpand in goede staat verkeert staan lijnrecht tegenover elkaar. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] betreft de slechte staat van het gehuurde de volgende punten:
- de zwarte trapleuningen
- de oranje muren,
- het slecht bijgehouden (binnen)schilderwerk,
- de lekkagesporen,
- de niet onderhouden tuinen
- de elektrische leidingen en waterleidingen die dwars over muren lopen.
Hij heeft dit onderbouwd door het overleggen van een aantal op 3 april 2009 gemaakte foto’s van het interieur en de tuin van het kantoorpand.
Delta Holding c.s. hebben aangevoerd dat dit deel van de vordering van [eis.conv./ged.reconv.] als ‘te vaag’ moet worden afgewezen. Onduidelijk is volgens hen wat ‘goede staat’ precies inhoudt. Daarnaast hebben zij gemotiveerd weersproken dat het interieur zich niet in goede staat bevindt. Er is volgens hen absoluut geen sprake van de beweerde abominabele staat van het interieur van het gehuurde, net zo min als dat dit zou worden ondergehuurd door een groep studentikoze personen. De door [eis.conv./ged.reconv.] overgelegde foto’s zijn gemaakt op het moment dat de installateur in het pand bezig was en geven daarom een vertekend beeld. Wel hebben Delta Holding c.s. verklaard de oranje muren weer off-white te schilderen bij oplevering van het gehuurde op 31 oktober 2009. Voor zover [eis.conv./ged.reconv.] kan aantonen dat de trapleuning bij aanvang van de huurovereenkomst in een neutrale kleur was geschilderd en niet al zwart was, zullen zij deze weer in een neutrale kleur schilderen. Ter zake de leidingen op de door [eis.conv./ged.reconv.] overgelegde foto’s 14 en 15 stellen Delta Holding c.s. dat deze verband houden met de waterafvoer van de inmiddels niet meer aanwezige airco en dat zij deze waterafvoerleidingen zullen verwijderen bij oplevering van het gehuurde.
5.7. Voor zover de vordering van [eis.conv./ged.reconv.] tot het in goede staat brengen en in goede staat van onderhoud houden van het gehuurde ziet op het weer off-white schilderen van de oranje muren zal dit, gezien het bovenstaande, worden toegewezen. Dit geldt ook voor het off-white schilderen van de trapleuning, voor zover [eis.conv./ged.reconv.] zal kunnen aantonen dat deze bij aanvang van de huurovereenkomst een neutrale kleur had, en voor het verwijderen van de genoemde waterafvoerleidingen. [eis.conv./ged.reconv.] heeft met de overgelegde foto’s naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat het binnenschilderwerk op enkele plaatsen slecht onderhouden is. Ten aanzien van de overige punten bestaat, tegenover de gemotiveerde betwisting van Delta Holding c.s., nog teveel onduidelijkheid, zodat toewijzing van het gevorderde beperkt zal blijven tot schilderwerk, zoals in het dictum nader is omschreven. De termijn waarbinnen Delta Holding c.s. aan deze veroordeling zullen dienen te voldoen zal worden verruimd tot twee maanden. De veroordeling zal worden versterkt met een dwangsom, die aan een maximum zal worden gebonden.
Laten inspecteren van het gehuurde
5.8. Dit gedeelte van de vordering komt de voorzieningenrechter niet onredelijk of ongegrond voor, nu [eis.conv./ged.reconv.] de gelegenheid moet krijgen om de staat van het interieur van het gehuurde te controleren, en zal worden toegewezen zoals hierna in het dictum weergegeven. Ook hier zal de op te leggen dwangsom aan een maximum worden gebonden.
Betaling huurpenningen tweede kwartaal 2009, verrekening en opschorting
5.9. Delta Holding c.s. hebben de huurachterstand niet weersproken. Het gevorderde bedrag aan huurachterstand is dus in beginsel toewijsbaar, tenzij het beroep van Delta Holding c.s. op verrekening met de huurtermijnen of op hun opschortingsrecht slaagt. De voorzieningenrechter is met [eis.conv./ged.reconv.] van oordeel dat verrekening contractueel is uitgesloten in artikel 3.1 van de huurovereenkomst. Daarin staat: “Ieder beroep op korting of compensatie met een vordering die huurder op verhuurder heeft of zal krijgen is uitgesloten”. Compensatie kan daarbij worden gelijkgesteld met verrekening. De uitsluiting van de verrekening in de nadere afspraken van 4 februari 2004 ziet overigens enkel op verrekening met kosten voor werkzaamheden aan de elektriciteit.
5.10. Het voorgaande betekent echter niet dat opschorting is uitgesloten. Ingevolge de artikelen 7:205 en 6:262 BW komt Delta Holding c.s. een beroep op opschorting van de huurbetalingen toe, indien voorshands vast staat dat [eis.conv./ged.reconv.] zijn in artikel 7:206 BW neergelegde verplichting om gebreken te verhelpen niet nakomt. Daarbij geldt de voorwaarde dat Delta Holding c.s. [eis.conv./ged.reconv.] van de gebreken op de hoogte moeten hebben gesteld dan wel dat [eis.conv./ged.reconv.] in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan. Aan die laatste voorwaarde hebben Delta Holding c.s. door de brief van 3 april 2009 van hun raadsvrouw in elk geval voldaan.
5.11. Delta Holding c.s. hebben de aanwezigheid van de door hen gestelde gebreken aan onder meer dakbedekking, buitenriolering en buitenschilderwerk onderbouwd met het rapport van 17 juni 2009.
5.12. [eis.conv./ged.reconv.] heeft ten aanzien van de gestelde gebreken het verweer gevoerd dat deze niet zodanig ernstig zijn, dat het gehuurde niet als kantoorruimte kan worden gebruikt, en dat alleen dan een opschorting mogelijk gerechtvaardigd zou zijn.
5.13. Gelet op de uitgebreide onderbouwing van de gestelde gebreken en de aard van die gebreken is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat deze wel degelijk een opschorting van de huurpenningen rechtvaardigen. Daarbij acht de voorzieningenrechter de voorgeschiedenis, met name ten aanzien van de staat van het riool, relevant. Het probleem met het riool speelt al (tenminste) twee jaar. [eis.conv./ged.reconv.] is door Delta Holding c.s. zeer regelmatig gewezen op de problemen en verzocht deze structureel te verhelpen. Niet is gebleken dat [eis.conv./ged.reconv.] deze klachten serieus heeft genomen door deze bijvoorbeeld te laten onderzoeken. [eis.conv./ged.reconv.] heeft zich thans op het standpunt gesteld dat dit een klein herstel betreft dat niet voor rekening van de verhuurder komt. De voorzieningenrechter is evenwel voorlopig van oordeel dat het herstel van dit rioleringsprobleem geen kleine herstelling betreft. Criterium voor kleine herstellingen is – kort gezegd – dat de handige huurder deze zelf kan verhelpen. Daarvan lijkt, gelet op het rapport van 19 juni 2009, geen sprake te zijn en [eis.conv./ged.reconv.] heeft dat rapport onvoldoende gemotiveerd bestreden. Ook de herstellingen aan het dak en het buitenschilderwerk zijn geen kleine herstellingen en de ernst daarvan is door [eis.conv./ged.reconv.] evenmin voldoende gemotiveerd betwist. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter rechtvaardigen deze gebreken de opschorting van één kwartaal huur ad € 12.373,28. De vordering tot betaling van de huurpenningen over dit kwartaal van 2009 zal daarom worden afgewezen.
Betaling van het op de huurtermijn voor het tweede kwartaal van 2007 ingehouden bedrag
5.14. Hiervoor onder 5.9 is al overwogen dat verrekening met huurpenningen contractueel is uitgesloten in artikel 3.1 van de huurovereenkomst. Delta Holding c.s. hadden de kosten voor de werkzaamheden aan de elektriciteit dus niet mogen verrekenen met de huurpenningen van de tweede kwartaal van 2007. De vordering van [eis.conv./ged.reconv.] tot (terug)betaling van dit bedrag is om die reden toewijsbaar.
Staking werkzaamheden aan de elektriciteitsvoorzieningen
5.15. Gelet op de, blijkens het rapport van 19 juni 2009, relatief eenvoudige aard en geringe omvang van de nog te verrichten werkzaamheden aan de elektriciteitsvoorzieningen in het kantoorpand, heeft [eis.conv./ged.reconv.] naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen in redelijkheid te respecteren belang bij zijn vordering om deze werkzaamheden, in dit stadium, te (laten) staken. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
Bankgarantie
5.16. De in februari 2004 tussen partijen gemaakte afspraak was dat de werkzaamheden aan de elektriciteit zouden worden verricht in opdracht van Delta Holding c.s. en dat Delta Holding c.s. in dat geval 80% van de kosten zou dragen en [eis.conv./ged.reconv.] 20%, nadat de offerte vóóraf door hem voor akkoord was geparafeerd. Dat betekent dat niet was afgesproken dat [eis.conv./ged.reconv.], zoals hij nu kennelijk wenst, een offerte kan laten uitbrengen voor werkzaamheden aan de elektriciteit en vervolgens 80% van de kosten daarvan kan doorberekenen aan Delta Holding c.s.. De grondslag voor zijn vordering tot het stellen van een bankgarantie voor dit bedrag ontbreekt dus volledig. Dit deel van zijn vordering zal niet worden toegewezen.
Verbod tot verrekening
5.17. Bij brief van 3 april 2009 heeft de raadsvrouw van Delta Holding c.s. geschreven dat Delta Holding c.s. een bedrag van € 3.500,--, zijnde 20% van het factuurbedrag van Rijkaart Elektrotechniek, te vermeerderen met btw, zullen verrekenen met de verschuldigde huurpenningen. Dit is contractueel niet toegestaan. [eis.conv./ged.reconv.] heeft dan ook voldoende belang bij toewijzing van het gevorderde verbod tot verrekening met hetgeen Delta Holding c.s. onder de huurovereenkomst aan [eis.conv./ged.reconv.] verschuldigd is of zal worden. Het op te leggen verbod zal worden versterkt met een dwangsom, die aan een maximum zal worden gebonden.
Betaling toekomstige huurpenningen
5.18. Ook de vordering ter zake de betaling van de huurpenningen tot de overeenkomst rechtsgeldig is beëindigd zal worden toegewezen, met dien verstande dat deze verplichting eindigt indien de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst wel met ingang van 31 oktober 2009 zou zijn geëindigd. Nu het gaat om een veroordeling tot het betalen van een geldsom, zal de voorzieningenrechter daaraan conform het bepaalde in artikel 611 a lid 1 Rv. geen dwangsom verbinden.
Conclusie en proceskosten
5.19. De vorderingen van [eis.conv./ged.reconv.] zijn slechts ten dele toewijsbaar. Aangezien partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van dit kort geding in conventie tussen hen worden gecompenseerd.
6. De beoordeling in voorwaardelijke reconventie
6.1. Nu hiervoor is geoordeeld dat Delta Holding c.s. de vorderingen die zij op [eis.conv./ged.reconv.] stellen te hebben niet mogen verrekenen met de huurpenningen, is voldaan aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld.
6.2. Delta Holding c.s. vorderen betaling door [eis.conv./ged.reconv.] van 20% van de in totaal door Rijkaart in 2006 en 2009 verband met de elektra gemaakte kosten van € 6.552,04 (inclusief btw) en betaling door [eis.conv./ged.reconv.] van een bedrag van € 1.742,81 voor kosten die zij hebben gemaakt maar die ingevolge 7:206 BW als kosten voor groot onderhoud (aan de CV-ketel, de riolering en het buitenschilderwerk) voor rekening van [eis.conv./ged.reconv.] moeten komen.
6.3. Voor zover de kosten die Delta Holding c.s. van [eis.conv./ged.reconv.] (terug)vorderen betrekking hebben op kosten gemaakt voor de riolering, dakbedekking of buitenschilderwerk overweegt de voorzieningenrechter dat zij ten aanzien hiervan reeds hun opschortingsrecht hebben uitgeoefend. Voor zover deze kosten zien op andere werkzaamheden, waaronder de werkzaamheden aan de elektra, is niet voldaan aan de voor toewijzing van een geldvordering in kort geding geldende voorwaarde dat het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk moeten zijn. De voorzieningenrechter kan in het beperkte toetsingskader van dit kort geding niet beoordelen of [eis.conv./ged.reconv.] 20% van de kosten voor de werkzaamheden aan de elektra aan Delta Holding c.s. moet vergoeden, nu [eis.conv./ged.reconv.] de offerte voor deze werkzaamheden niet vooraf voor akkoord heeft ondertekend. Onvoldoende zeker is dus of de bodemrechter met verwerping van de gevoerde verweren van [eis.conv./ged.reconv.] deze geldvordering zal toewijzen.
6.4. De vorderingen in reconventie zullen dan ook worden afgewezen. Als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij zullen Delta Holding c.s. worden veroordeeld in de proceskosten van [eis.conv./ged.reconv.] in reconventie. Deze kosten betreffen enkel salaris advocaat en zullen, gezien de nauwe verwevenheid met het geding in conventie, op nihil worden gesteld.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. veroordeelt Delta Holding c.s. hoofdelijk om, binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis:
- het interieur van het gehuurde kantoorpand opnieuw te (laten) schilderen, in de voorgeschreven neutrale ‘off-white’ tint, de trapleuning alleen voor zover [eis.conv./ged.reconv.] zal kunnen aantonen dat deze bij aanvang van de huurovereenkomst een neutrale kleur had, en
- de waterafvoerleidingen, die bij de airco hoorden, te (laten) verwijderen,
7.2. veroordeelt Delta Holding c.s. hoofdelijk om ingeval zij (na twee maanden na de betekening van dit vonnis) in gebreke mochten blijven aan bovenstaande veroordeling te voldoen, aan [eis.conv./ged.reconv.] een dwangsom te betalen van € 1.000,-- per dag, echter tot een maximum van € 50.000,--,
7.3. veroordeelt Delta Holding c.s. hoofdelijk om, binnen 20 dagen nadat de onder 7.1. genoemde termijn van twee maanden is verstreken, [eis.conv./ged.reconv.] in de gelegenheid te stellen het gehuurde te inspecteren,
7.4. veroordeelt Delta Holding c.s. hoofdelijk om ingeval zij in gebreke mochten blijven aan veroordeling onder 7.3 te voldoen, aan [eis.conv./ged.reconv.] een dwangsom te betalen van
€ 2.000,-- per dag, echter tot een maximum van € 50.000,--,
7.5. veroordeelt Delta Holding c.s. hoofdelijk om, binnen vijf werkdagen na betekening van het vonnis, aan [eis.conv./ged.reconv.] te betalen een bedrag van in totaal € 3.365,73 (drieduizend driehonderd vijfenzestig euro en drieënzeventig eurocent), zijnde het op de huurtermijn voor het tweede kwartaal 2007 ingehouden bedrag van € 2.387,04, vermeerderd met rente en de boete,
7.6. verbiedt Delta Holding c.s. hoofdelijk om elk bedrag, met betrekking tot werkzaamheden aan de elektriciteitsinstallatie van het kantoorpand, ontstoppen van een riool, of uit welke andere hoofde dan ook, te verrekenen met hetgeen onder de huurovereenkomst aan [eis.conv./ged.reconv.] verschuldigd is of zal worden,
7.7. veroordeelt Delta Holding c.s. hoofdelijk om, ingeval zij het onder 7.6 genoemde verbod overtreden, aan [eis.conv./ged.reconv.] een dwangsom te betalen van € 1.000,-- per overtreding, echter tot een maximum van € 25.000,--,
7.8. veroordeelt Delta Holding c.s. om alle toekomstige huurpenningen in overeenstemming met de bepalingen van de huurovereenkomst aan [eis.conv./ged.reconv.] te voldoen, tot de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd,
7.9. veroordeelt Delta Holding en Fame B.V. om, binnen dertig dagen na de betekening van dit vonnis, het kantoorpand in gebruik te nemen en te houden zoals overwogen onder 5.5 en in te richten conform de in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming,
7.10. veroordeelt Delta Holding en Fame B.V. hoofdelijk om ingeval zij in gebreke mochten blijven aan de veroordeling onder 7.9 te voldoen, aan [eis.conv./ged.reconv.] een dwangsom te betalen van € 1.000,-- per dag, echter tot een maximum van € 50.000,--,
7.11. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
in reconventie
7.12. wijst de gevorderde voorzieningen af,
7.13. veroordeelt Delta Holding c.s. in de kosten van deze procedure in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] in verband met de verwevenheid met het geschil in conventie te stellen op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.A. Satijn op 24 juli 2009.