Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 158497 / HA ZA 07-1185
Vonnis van 13 mei 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AVIKO B.V.,
gevestigd te Velp, gemeente Rheden,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procesadvocaat mr. P.M. Wilmink te Arnhem,
advocaat mr. A. Groenewoud te 's-Hertogenbosch,
tegen
[gedaagde in conventie],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. I.P.A. van Heijst te Arnhem.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 11 februari 2009. De daarop gehouden comparitie van partijen, waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt, heeft niet tot overeenstemming geleid. Bij die gelegenheid is de conclusie van antwoord in reconventie genomen. Vervolgens is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Bij notariële transportakte van 31 oktober 1963 is door de Coöperatieve Stoomzuivelfabriek “De Oude IJssel” G.A. aan N.V. Aviko, thans Aviko B.V., verkocht en in eigendom overgedragen het recht van erfpacht, eindigende 31 oktober 1963, van een perceel grond onder [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie C 867, groot 01.42.00 ha., thans plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats], met alle daarop aanwezige opstallen (de bedrijfsgebouwen en de directeurswoning.).
1.2 De toenmalige bloot eigenaar en N.V. Aviko hebben bij notariële akte van dezelfde datum de termijn waarvoor het erfpachtsrecht was gevestigd met vijftig jaren verlengd, zodat het erfpachtsrecht zal eindigen op 31 oktober 2013. Daarnaast is overeengekomen dat de erfpacht nog slechts zal omvatten een gedeelte van het genoemde kadastrale perceel ter grootte van ongeveer 50 are. De canon is toen vastgesteld op ƒ 800,-- per jaar met mogelijkheid van herziening telkens na verloop van 10 jaar. Thans is mevrouw [gedaagde] de erfverpachtster. De canon is laatstelijk vastgesteld op € 5.820,39 per jaar. Het betrokken perceel grenst direct aan het landgoed [het landgoed], dat in 1988 is ingebracht in een zogenaamde landgoedvennootschap, waarin mevrouw [gedaagde] de meerderheid van de aandelen houdt.
1.3 De akte, waarin het recht van erfpacht is verlengd en beperkt luidt, voor zover van belang:
9. (….)
Het op de in erfpacht uitgegeven grond aanwezige fabrieksgebouw mag zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar voor geen andere doeleinden worden gebruikt dan voor de thans daarin uitgeoefende aardappel verwerkende industrie.
10. Het erfpachtsrecht mag zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar op generlei wijze worden vervreemd, of met erfdienstbaarheden bezwaard.
1.4 Tot omstreeks 1992 heeft Aviko de opstallen te [woonplaats] gebruikt als aardappelverwerkende fabriek. Toen heeft zij de productie daar gestaakt en overgebracht naar Steenderen. De opstallen hebben vervolgens tot en met het jaar 2000 in afnemende mate voor opslag gediend. In september 2000 heeft Aviko overleg geopend om te komen tot een voortijdige beëindiging van de erfpachtovereenkomst. Daarop is mevrouw [gedaagde] ingegaan. Haar toenmalige adviseur heeft bij brief van 14 november 2000 onder meer het volgende aan Aviko geschreven:
(….)
De voorkeur van het landgoed gaat eveneens uit naar het beëindigen van het erfpachtrecht en de verdere ontwikkeling van het terrein door het landgoed. Als beëindigingsdatum van de erfpachtovereenkomst wordt voorgesteld deze door te schuiven naar het najaar 2001. In ieder geval dient voor de overdracht de bodemsanering van de vervuilde bodem geheel te zijn afgerond en dient er vastgesteld te zijn dat er in het gehele terrein geen bodem- en grondwaterverontreinigingen meer voorkomen. Mogelijk dat u een erkend onderzoeks-bureau opdracht wilt verstrekken om een indicatief bodem- en grondwateronderzoek voor het gehele terrein uit te voeren. Bij het Kadaster te Arnhem is namelijk nog vermeld, dat de grond gesaneerd moet worden. Bij het Kadaster wordt de aanduiding dat de grond ernstig vervuild is, pas doorgehaald als de sanering is uitgevoerd en uit aanvullende onderzoeken blijkt dat de grond schoon is. Verwacht wordt, dat met de afrondingsprocedure van de sanering en de onderzoeken voor het verkrijgen van een zogenaamde “schonegrondverklaring” nog de nodige tijd gemoeid zal gaan.
(…..)
Vervolgens is de waarde van de op het terrein aanwezige opstallen door twee taxateurs in hun, in gezamenlijke opdracht van de partijen uitgebracht, rapport van 15 juni 2001 vastgesteld op ƒ 250.000,-- voor de directeurswoning en op ƒ 1,-- voor de voormalige fabriek.
1.5 In dezelfde tijd heeft Aviko zonder toestemming van mevrouw [gedaagde] de opstallen tijdelijk in gebruik gegeven aan een bedrijf ([betrokkene] Bedrijfsopleidingen), dat in het pand brandweertrainingen verzorgde. Tegen dat gebruik is bij brief van 22 mei 2001 bezwaar gemaakt. Na het doorlopen van een zogenaamde handhavingsprocedure is op last van de gemeente het gebruik door [betrokkene] in december 2003 geëindigd.
1.6 Na het uitbrengen van het taxatierapport zijn de onderhandelingen over de voortijdige beëindiging of overdracht van het erfpachtsrecht voortgezet. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid. Daarbij heeft een rol gespeeld de op het terrein aangetroffen verontreiniging. Op 22 december 2003 heeft Aviko mevrouw [gedaagde] als volgt geschreven:
Binnenkort wordt het fabriekspand aan de [adres] te [woonplaats] niet langer gebruikt door de fa. [betrokkene] voor de brandweertrainingen. Dit betekent dat vanaf dat moment het pand weer zonder dagelijks toezicht is met alle risico’s van dien.
Nu zijn wij ca. twee jaar geleden benaderd door de familie [betrokkene 2]. Zij hebben zeer serieuze belangstelling om de erfpacht over te nemen en het pand in te richten als automuseum. Zij hebben deze plannen voorgelegd aan de Gemeente [woonplaats] en deze op haar beurt weer aan de Provincie. Zowel Gemeente als Provincie staan positief tegenover deze plannen. De familie [betrokkene 2] zal ook de grondsanering op zich nemen en deze direct in gang zetten.
Onze vraag aan u is of u wilt meewerken aan de overdracht van het erfpachtcontract.
Graag vernemen wij uw reactie in deze.
1.7 Mevrouw [gedaagde] heeft laten weten de voorgestelde [ ] [betrokkene 2] en diens partner [ ] [betrokkene 3] als nieuwe erfpachters, gelet op hun plannen met de opstallen, niet aanvaardbaar te vinden. Mevrouw [gedaagde] heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat de bodem door en voor rekening van Aviko diende te worden gesaneerd. Bij brief van 18 maart 2005 aan Aviko heeft haar gemachtigde dit herhaald. Hij heeft onder meer geschreven:
(….)
Daarbij heeft cliënte in de besprekingen met u over een eventuele voortijdige beëindiging van de erfpachtovereenkomst steeds als uitgangspunten gehanteerd:
1. in geval van schone oplevering is cliënte – onverplicht – bereid bij de voortijdige beëindiging van de erfpachtovereenkomst aan Aviko de waarde van de aanwezige opstallen aan haar te vergoeden. Deze waarde is in 2001 – naar de toestand van de gebouwen toen – in gezamenlijke opdracht van partijen vastgesteld op fl 1,-- voor de fabrieksgebouwen en fl 250.000,-- voor het woonhuis. Ondanks het feit dat de staat van de gebouwen sedertdien sterk is verslechterd, is cliënte vooralsnog bereid van die bedragen te blijven uitgaan;
2. cliënte wenst de zeggenschap te behouden over het toekomstige gebruik van de locatie, gelet op de ligging van de locatie op haar landgoed [het landgoed]. Bij een eventuele verkoop van de locatie zal cliënte bij de koper extra waarborgen voor een blijvende goede inpassing van de locatie in haar landgoed bedingen;
3. indien door Aviko bij de sanering van de locatie kostenbesparingen gerealiseerd kunnen worden door deze sanering te combineren met de realisering van een nieuwe bestemming van de locatie, is cliënte bereid hierin mee te denken;
4. een eventuele nieuwe bestemming van de locatie mag geen afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarden van haar landgoed.
Gegeven deze uitgangspunten zijn de plannen van de heer [betrokkene 2], zoals reeds eerder aan u medegedeeld, voor cliënte niet bespreekbaar. De plannen van het zorgcentrum De Gouden Leeuw zijn wel bespreekbaar voor wat betreft het voorgestane gebruik van de locatie (woonzorgdoeleinden), maar de voorgestelde omvang van de bebouwing lijkt (veel) te groot. Om dit voorstel goed te kunnen beoordelen, dient cliënte echter meer informatie te krijgen over de aard en omvang van die bebouwing.
Om binnen afzienbare tijd tot een oplossing te komen, verneem ik graag van u:
a. of en zo ja wanneer Aviko bereid is tot sanering van de locatie over te gaan;
b. of en in hoeverre Aviko de sanering van de locatie afhankelijk wenst te (blijven) stellen van de toekomstige bestemming van de locatie;
c. of en in hoeverre Aviko betrokken wil blijven bij eventueel overleg over een herbestemming van de locatie tussen enerzijds cliënte en anderzijds gemeente, provincie en eventuele gegadigden voor de locatie.
(….)
1.8 Ook daarna gevoerd overleg heeft geen resultaat opgeleverd. Op 12 oktober 2006 heeft Aviko het recht van erfpacht aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3] verkocht voor € 200.000,-- onder de ontbindende voorwaarde dat de voor de overdracht vereiste toestemming van de grondeigenaar/erfverpachtster van de grond casu quo (onherroepelijke) vervangende toestemming van de kantonrechter ex artikel 5:91 eerste Pro lid BW niet kan worden verkregen.
1.9 Bij brief van 3 november 2006 heeft Aviko aan mevrouw [gedaagde] verzocht medewerking te verlenen aan de overeengekomen overdracht. Deze medewerking is bij brief van 27 december 2006 onder opgave van redenen geweigerd.
1.10 Op of omstreeks 13 januari 2007 zijn de opstallen op het perceel door derden gekraakt. Bij brief van 31 januari 2007 heeft mevrouw [gedaagde] Aviko laten sommeren binnen veertien dagen te bevestigen dat zij de locatie alsnog overeenkomstig de contractuele bestemming in gebruik heeft genomen en zal houden. Aangekondigd is daarbij dat bij gebreke daarvan het erfpachtsrecht bij exploit zal worden opgezegd. Aviko heeft aan de sommatie geen gevolg gegeven.
1.11 Op 2 februari 2007 is door de kantonrechter te Zutphen het verzoekschrift van Aviko ontvangen tot het verlenen van vervangende machtiging voor de overdracht van het recht van erfpacht aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3]. Bij beschikking van 16 april 2007 is het verzoek van Aviko afgewezen. Het daartegen door Aviko en de familie [betrokkene 2] ingestelde hoger beroep bij het gerechtshof te Arnhem loopt nog.
1.12 Eerst bij exploit van 20 februari 2007 en (wegens niet tijdige betekening aan de hypotheekhouder) nogmaals bij exploit van 29 maart 2007 heeft mevrouw [gedaagde] de overeenkomst van erfpacht laten opzeggen tegen eerst 1 april 2007 en nader tegen 1 mei 2007 met aanzegging het perceel en de daarop aanwezige opstallen per die datum te ontruimen en op te leveren zoals in het exploit omschreven.
1.13 In de nacht van 2 april 2008 zijn de bedrijfsopstallen door brand grotendeels verwoest. Op last van de brandweer c.q. de gemeente zijn de restanten van de bedrijfsopstallen vervolgens door Aviko gesloopt. Thans is nog aanwezig de voormalige directeurswoning die door de krakers in april 2008 is verlaten. De woning is vervolgens dichtgetimmerd.
1.14 Eind 2008 heeft Aviko aan mevrouw [gedaagde] laten weten de onderhandelingen over een vrijwillige ontruiming en oplevering van het perceel te beëindigen.
Het geschil in conventie en in reconventie
2. Aviko vordert primair een verklaring voor recht dat de door mevrouw [gedaagde] gedane opzegging nietig is, althans geen effect sorteert en subsidiair de op 29 maart 2007 gedane opzegging te vernietigen.
Aviko legt aan haar vorderingen de vaststaande feiten ten grondslag. Zij stelt dat de gehanteerde opzeggingsgrond dat zij het perceel al jaren lang niet meer conform de contractuele en publiekrechtelijke bestemming gebruikt en de aanwezige opstallen volledig heeft verwaarloosd, de opzegging – kort samengevat – niet rechtvaardigt.
Subsidiair meent Aviko dat de opzegging nietig is, althans vernietigbaar, althans geen effect sorteert, omdat er sprake is van misbruik van bevoegdheid. Mevrouw [gedaagde] heeft immers met haar opzegging een ander doel beoogd (het torpederen van het verzoek van Aviko om vervangende machtiging) dan dat waartoe het opzeggingsrecht is verleend, althans heeft zij daarbij geen redelijk belang, althans is er sprake van onevenredigheid tussen het belang bij opzegging en het belang van Aviko de overeenkomst in stand te houden. Meer subsidiair meent Aviko dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
3. Mevrouw [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. In reconventie vordert zij een verklaring voor recht dat de overeenkomst van erfpacht per 1 mei 2007 is geëindigd (a). Daarnaast verlangt zij de veroordeling van Aviko binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis het perceel geheel te ontruimen en ontruimd te laten, het perceel aan mevrouw [gedaagde] op te leveren zoals in de conclusie van eis in reconventie onder 48 is omschreven, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag voor iedere dag dat Aviko nalatig is aan haar verplichtingen op grond van het vonnis te voldoen (b) en haar veroordeling tot betaling van schadevergoeding, in het bijzonder tot betaling van een bedrag gelijk aan de op grond van de erfpachtovereenkomst verschuldigde canon vanaf 1 mei 2007 tot aan de dag van algehele ontruiming en oplevering van het perceel, welk bedrag bij niet tijdige betaling van deze canon is te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag(en) van de canon tot aan de dag van de algehele voldoening. Ook mevrouw [gedaagde] baseert haar vorderingen op de vaststaande feiten.
Op haar beurt voert Aviko in reconventie gemotiveerd verweer.
De beoordeling van het geschil
4. Voor alles stelt Aviko zich op het standpunt dat mevrouw [gedaagde] haar recht gevolgen te verbinden aan de opzegging heeft verwerkt. De canon was tot 31 oktober 2007 betaald. Ten aanzien daarvan heeft mevrouw [gedaagde] geen standpunt ingenomen. Sterker nog is bij brief van 3 oktober 2008 door haar administratiekantoor aan Aviko een nota toegezonden voor de canon van het erfpachtjaar 1 november 2007 – 31 oktober 2008. Hierdoor is duidelijk dat ook in de visie van mevrouw [gedaagde] de erfpacht nog gewoon doorloopt. Aan opzeggingen kunnen dus op geen enkele wijze rechten worden ontleend.
Daarnaar tijdens de comparitie gevraagd is namens mevrouw [gedaagde] verklaard dat de brief van het administratiekantoor waarin aanspraak wordt gemaakt op de betaling van € 5.820,30 gezien moet worden tegen de achtergrond van het na de opzegging van de erfpacht tussen de partijen gevoerd overleg, dat ten slotte in september/oktober 2008 definitief is afgesprongen.
Dat de administrateur een factuur zendt voor de periode 1 november 2007 – 31 oktober 2008 is onvoldoende rechtvaardiging voor Aviko erop te vertrouwen dat de opzegging daardoor van tafel zou zijn. Te minder nu in een laatste poging werd onderhandeld over een oplossing van het geschil. In dat licht lijkt het er meer op dat het administratiekantoor onvoldoende instructies had ontvangen om haar factuur anders in te richten, hetgeen voor Aviko duidelijk had kunnen zijn. Het beroep op rechtsverwerking wordt verworpen.
5. Aan de opzegging van het erfpachtsrecht heeft mevrouw [gedaagde] ten grondslag gelegd dat Aviko in ernstige mate is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door als erfpachter het perceel en de opstallen niet overeenkomstig hun contractuele (en publiekrechtelijke) bestemming te gebruiken en de aanwezige opstallen volledig te verwaarlozen.
Door de opstallen vanaf 2001 niet meer zelf te gebruiken is Aviko haar verplichtingen als erfpachter niet nagekomen. De opstallen gedurende geruime tijd tegen de zin van mevrouw [gedaagde] aan [betrokkene] in gebruik geven en deze laten “verloederen” zoals Aviko zelf in haar brief van maart 2005 schrijft, levert eveneens een tekortschieten van Aviko als erfpachter op. Van het risico dat de opstallen bij leegstand konden worden gekraakt was Aviko zich bewust. Dat dat risico zich heeft verwezenlijkt, waarna de bedrijfsgebouwen na de opzegging ook nog zijn afgebrand, komt voor haar rekening. Het had op de weg van Aviko gelegen passende maatregelen, zoals voortzetting van de opslag, te nemen om kraken van de opstallen te voorkomen. Zij heeft dat ten onrechte nagelaten en de opstallen aan hun lot overgelaten.
6. Uit de omstandigheid dat mevrouw [gedaagde] aanvankelijk geen consequenties heeft verbonden aan het tekortschieten van Aviko kan in redelijkheid niet worden afgeleid dat zij dat tekortschieten heeft aanvaard. Het zag er na de staking van de opslag door Aviko naar uit dat de partijen het op niet al te lange termijn met elkaar eens zouden kunnen worden over een tussentijds einde van de erfpacht. Met het oog daarop is ook een gezamenlijke taxatieopdracht gegeven. In die situatie kan aan mevrouw [gedaagde] niet worden tegengeworpen dat zij zich niet met zoveel woorden heeft verzet tegen de leegstand en verwaarlozing van de opstallen. Zo lang de partijen nog met elkaar in gesprek waren en een oplossing in der minne nog mogelijk leek is het begrijpelijk dat mevrouw [gedaagde] dat niet door een opzegging wilde doorkruisen. Zij heeft begrip getoond voor het feit dat de sanering van het terrein voor Aviko hoge kosten met zich zou brengen en dat daarom een zo hoog mogelijke opbrengst bij verkoop van het erfpachtsrecht voor Aviko van belang was. In dat verband heeft mevrouw [gedaagde] zich bij brief van 20 april 2006 bereid verklaard voor de opstallen meer dan de taxatiewaarde te betalen en heeft zij een bedrag van € 160.000,-- aangeboden, zoals zij ook bereid was mee te denken over een voor haar aanvaardbare derde die de erfpacht zou willen overnemen. Pas nadat de opstallen waren gekraakt is mevrouw [gedaagde] tot opzegging van de erfpacht overgegaan.
7. Het voorgaande in onderlinge samenhang beschouwd leidt tot de conclusie dat Aviko jegens mevrouw [gedaagde] in zodanige ernstige mate is tekortgeschoten dat opzegging van de erfpacht gerechtvaardigd was. Van misbruik van bevoegdheid is dan ook geen sprake. Haar belang als erfverpachtster is gelegen in de behoorlijke nakoming van Aviko als erfpachtster van haar verplichtingen. De opzegging is evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De vorderingen in conventie zullen worden ontzegd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Aviko de kosten van de procedure in conventie moeten dragen.
8. Tijdens de comparitie van partijen is besproken dat in dit vonnis alleen een beslissing zal worden gegeven op de vraag naar het al dan niet eindigen van de erfpacht door de opzegging.
Zoals uit het oordeel in conventie volgt is de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat de erfpachtovereenkomst tussen de partijen op 1 mei 2007 is geëindigd, toewijsbaar. Ten aanzien van de vorderingen tot ontruiming en betaling van schadevergoeding zal de zaak naar de rol worden verwezen voor uitlating door de partijen. Zoals besproken zullen zij nog met elkaar overleggen over het resultaat van de thans lopende sanering die waarschijnlijk in juli 2009 zal zijn voltooid. Van mevrouw [gedaagde] wordt verwacht dat zij de door haar geleden schade en gemaakte kosten zoveel mogelijk aan de hand van belegstukken zal toelichten, waarop Aviko dan kan reageren.
9. Iedere verdere beslissing in reconventie zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank,
in conventie
ontzegt aan Aviko haar vorderingen,
veroordeelt Aviko in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van mevrouw [gedaagde] bepaald op € 1.155,-- waarvan € 251,-- wegens vast recht en € 904,-- wegens salaris,
in reconventie
verklaart voor recht dat de erfpachtovereenkomst tussen de partijen per 1 mei 2007 is geëindigd,
verwijst de zaak voor het overige voor uitlating aan de zijde van mevrouw [gedaagde] naar de rolzitting van 5 augustus 2009,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2009.
Coll.
WA