Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 589060 \ CV EXPL 09-259 \ 282fh
uitspraak van 29 mei 2009
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gejo Vastgoed B.V., tevens handelend onder de naam Stal de Mariahoeve
statutair gevestigd te Dieren, gemeente Rheden, en kantoorhoudende te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. J.A. Achterberg
tegen
1. [gedaagde sub 1 in conventie]
en
2. [gedaagde sub 2 in conventie]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
gemachtigde mr. B.H.M. Karens
Partijen worden hierna De Mariahoeve, [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het griffie-exemplaar van het vonnis van de kantonrechter van 6 maart 2009 en de daarin genoemde gedingstukken;
- de aantekeningen ten behoeve van comparitie van mr. Achterberg;
- de pleitnota (voorlopige voorziening*) van mr. Karens;
- de aantekeningen van de griffier van het verhandelde ter zitting;
- de akte na comparitie van De Mariahoeve met een productie.
* Gelijktijdig met de comparitie van partijen heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden van een vordering in kort geding van De Mariahoeve tegen [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] (zaakgegevens [nummer]
1. De feiten in conventie en in reconventie
1.1. De Mariahoeve exploiteert op het adres [straat en plaats] een pensionstal voor het trainen en opfokken van dressuurpaarden en het verzorgen en stallen van pensionpaarden voor haar cliënten.
1.2. [gedaagde sub 1 in conventie ] voert op grond van een overeenkomst van opdracht, in de hoedanigheid van zelfstandige zonder personeel, werkzaamheden uit voor De Mariahoeve. De werkzaamheden omvatten onder meer het rijden van de paarden van De Mariahoeve, het geven van paardrijles aan de dochter van de eigenaar van De Mariahoeve, [persoon A] (verder te noemen: [persoon A]), het volgen van lessen bij [persoon B] en het uitbrengen van paarden op wedstrijden.
1.3. In november 2005 heeft [gedaagde sub 1 in conventie ] de werkzaamheden van stalmedewerker [persoon C] na diens vertrek bij De Mariahoeve overgenomen. Deze werkzaamheden bestaan uit het voeren van de paarden, het naar de wei brengen en het ’s avonds weer naar binnen halen van de paarden, het vegen en sproeien van de binnenbak, enzovoort.
1.4. [gedaagde sub 1 in conventie ] heeft, handelend onder de naam [handelsnaam], bij factuur van 8 december en 30 december 2005 stalwerkzaamheden aan De Mariahoeve in rekening gebracht, telkens voor € 749,70.
1.5. [gedaagde sub 1 in conventie ] bewoont sinds 1 september 2006 ([gedaagde sub 2 in conventie] is later bij [gedaagde sub 1 in conventie ] ingetrokken) op grond van een overeenkomst met De Mariahoeve een woning die gesitueerd is in het bedrijfspand van De Mariahoeve (verder te noemen: de woning). In een taxatierapport van mei 2005 staat over die woning het volgende:
“Dienstwoning
Aan de westzijde van de huisstal is op de verdieping een dienstwoning aanwezig. Deze woning is vanuit de huisstal en vanaf buiten bereikbaar middels een portaal en trap naar de verdieping. Op de ruime overloop bevindt zich een deur naar de zolder boven de huisstal, de propaangas gestrookte cv. ketel en de entree die uitkomt in de gang van de dienstwoning. Deze dienstwoning bestaat uit een ruime woonkamer met open keuken, slaapkamer en badkamer voorzien van bad, douche en toilet. De eigen warmwatervoorziening geschied middels een boiler.”
1.6. Voordien werd de woning bewoond door [naam dochter] (dochter van de eigenaar van De Mariahoeve) en haar vriend. De woning, die aanvankelijk een oppervlakte had van 93 m2, is door [gedaagde sub 2 in conventie] vergroot tot 128 m2.
1.7. De schakelkast voor de elektriciteitsvoorziening van het bedrijfspand en de woning bevindt zich in de woning.
1.8. Op 5 september 2008 heeft [gedaagde sub 1 in conventie ] een overeenkomst gesloten met [persoon D en F], strekkende tot huur van accommodatie aan de [straat en plaats] (pensionstal [naam pensionstal]) voor het drijven van haar onderneming.
2. De vordering en het verweer in conventie
2.1. De Mariahoeve vordert dat de kantonrechter bij vonnis, steeds voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair de overeenkomst tussen haar en [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] betreffende de woning zal ontbinden althans voor ontbonden te verklaren per de datum van 15 november 2008 wegens toerekenbare tekortkoming zijdens [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie], althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum; althans
2. subsidiair het tijdstip waarop die huurovereenkomst zal zijn beëindigd, (vast zal stellen) op de datum van het te dezen te wijzen vonnis, althans vast zal stellen op een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, althans uiterlijk per 1 april 2008; op grond van de noodzaak tot dringend eigen gebruik door de verhuurder; althans
3. meer subsidiair het tijdstip waarop die huurovereenkomst zal zijn beëindigd, (vast zal stellen) op de datum van het te dezen te wijzen vonnis, althans vast zal stellen op een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, althans uiterlijk per 1 april 2008; wegens geen goed huurderschap van [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie]; alsmede
4. zowel primair als subsidiair als meer subsidiair [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] zal veroordelen binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het gehuurde leeg en ontruimd onder afgifte van de sleutels aan eiser op te leveren, met machtiging aan eiser om deze ontruiming, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen, zo [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] nalatig mochten blijven aan hun veroordeling te veroordeling te voldoen; alsmede
5. [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] ieder hoofdelijk, des (dat) de een betalend de ander zal zijn gekweten, zal veroordelen tot betaling van de proceskosten waaronder de kosten van de dagvaarding.
2.2. De vordering is, tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten, gegrond op de volgende stellingen. De Mariahoeve heeft [gedaagde sub 1 in conventie ] in 2006 aangesteld als toezichthouder en stalmanager. Als zodanig heeft zij tot taak de paarden te verzorgen en in voorkomende gevallen buiten de reguliere werkuren (nood)maatregelen te nemen met het oog op hun veiligheid, gezondheid en welzijn. In dat kader zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde sub 1 in conventie ] de woning in het bedrijfspand zou gaan bewonen tegen een maandelijkse vergoeding van € 500,- (laatstelijk € 650,-). Op enig moment is [gedaagde sub 2 in conventie] metterwoon bij [gedaagde sub 1 in conventie ] ingetrokken. [gedaagde sub 1 in conventie ] heeft de werkzaamheden waarvoor zij was aangesteld, niet naar behoren verricht, onder andere doordat zij aan de rijlessen die zij voor eigen rekening gaf prioriteit heeft gegeven. Herhaalde pogingen om hierover met haar in gesprek te komen, zijn mislukt. De Mariahoeve heeft daarom per 1 oktober 2008 de overeenkomst van opdracht beëindigd. [gedaagde sub 1 in conventie ] heeft vervolgens opmerkelijk snel een bankkrediet verkregen en haar activiteiten elders voortgezet. Opvallend is ook geweest dat veel pensionklanten - kennelijk met gebruikmaking van een door [gedaagde sub 1 in conventie ] opgestelde modelbrief - bij De Mariahoeve hebben opgezegd: achttien van de dertig pensionplaatsen zijn momenteel onbezet. [gedaagde sub 1 in conventie ] heeft voor haar onderneming een toezichthouder aangesteld, die een woning in het bedrijfspand bewoont. [gedaagde sub 1 in conventie ] hebben het slot van de woning vervangen, zodat De Mariahoeve in geval van storingen aan de elektra geen maatregelen kan nemen.
De woning is een dienstwoning, zodat, nu [gedaagde sub 1 in conventie ] niet meer voor De Mariahoeve werkzaam is, van laatstgenoemde niet kan worden verlangd de woning nog langer aan [gedaagde sub 1 in conventie ] ter beschikking te stellen. Elke poging om tot een vergelijk te komen is met name door [gedaagde sub 2 in conventie] gefrustreerd.
2.3. [gedaagde sub 1 in conventie ] is niet ter comparitie verschenen; [gedaagde sub 2 in conventie] heeft verweer gevoerd. Het verweer houdt in hoofdzaak in, dat de overeenkomst op grond waarvan [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] de woning bewonen, een huurovereenkomst is, zodat de wettelijke huurbescherming voor hen geldt.
3. De vordering en het verweer in reconventie
3.1. [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] doen hun verweer in conventie uitmonden in een vordering in reconventie, inhoudende dat De Mariahoeve bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld:
• om, zolang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de woning van kracht is, hun het rustig en ongestoord huurgenot te (blijven) verschaffen van voornoemde woonruimte en zich te onthouden van iedere inbreuk daarop, waaronder, doch niet uitsluitend, de eerdergenoemde inbreuken als het barricaderen van deuren van/in het gehuurde, het plegen van huisvredebreuk, het veroorzaken van overlast (in welke vorm of mate en van welke aard dan ook), het blokkeren van gehuurde ruimtes, waaronder begrepen de parkeerplaats/carport, het afsluiten van de stroomvoorziening, het fysiek of anderszins bedreigen van hen, alles op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- vanaf de datum van betekening van het in deze te wijzen vonnis en per gebeurtenis waarbij, dag of dagdeel dat, hun niet het rustig en ongestoord huurgenot wordt verschaft;
• om binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eisers in reconventie ten titel van schadevergoeding tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 4.500,- althans een zodanig ander bedrag als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
• in de kosten van dit geding, zowel in conventie als in reconventie.
3.2. De schadevordering is gegrond op de stelling, kort gezegd, dat De Mariahoeve onrechtmatig heeft gehandeld door toegangen tot de woning te barricaderen ([gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] hebben onder meer sloten moeten vervangen) en [gedaagde sub 1 in conventie ] op een aantal dagen het werken feitelijk onmogelijk te maken.
3.3. De Mariahoeve voert op haar beurt gemotiveerd verweer.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1. Omdat de over en weer ingestelde vorderingen nauw met elkaar in verband staan, zal de kantonrechter ze gezamenlijk bespreken.
4.2. Aan de orde is de vraag of de woning al dan niet een dienstwoning is.
4.3. Gelet op de aard van het bedrijf dat door De Mariahoeve in het bedrijfspand wordt uitgeoefend en waarvoor dit specifiek geschikt (gemaakt) is, namelijk voor het huisvesten en verzorgen van levende have, moet worden aangenomen dat de woning, die direct boven de paardenstallen gesitueerd is, bestemd is voor bewoning door iemand die ook buiten de reguliere openings- en/of werktijden toezicht houdt dan wel beschikbaar is om in bijzondere omstandigheden het nodige te doen.
4.4. Uit de aard van de onderneming die [gedaagde sub 1 in conventie ] in het bedrijfspand dreef en uit haar eigen stelling dat zij belast was met stalwerkzaamheden volgt, dat in redelijkheid van haar als bewoner van de woning dat toezicht en die beschikbaarheid mochten worden verwacht, ook als daarvoor niet uitdrukkelijk een afzonderlijke vergoeding was overeengekomen en zelfs als dit niet uitdrukkelijk zou zijn afgesproken. Voor dit oordeel neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat het bij de beantwoording van de vraag wat tussen partijen rechtens geldt, aankomt op de zin die partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij op grond daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.5. Verder is van belang, dat niet betwist is dat bij storingen in de elektrische installatie van het bedrijfspand, ook als die zich ergens anders voordoen dan in de woning, alleen in de schakelkast in de woning (hoofd)schakelaars kunnen worden bediend en zekeringen kunnen worden vervangen. Dit houdt niet alleen in dat van de bewoner toezicht op de goede werking van de installatie en ingrijpen bij storingen mag worden verlangd, maar ook dat die schakelkast te allen tijde toegankelijk moet zijn. Daarmee verdraagt zich geen situatie waarin de bewoner met een beroep op enig huurrechtelijk beschermd belang zich aan dat toezicht zou kunnen onttrekken of anderen de toegang tot de woning ontzegt of feitelijk onmogelijk maakt.
4.6. Evenmin is betwist is dat zich nog niet lang geleden een storing in de elektrische installatie van het bedrijfspand heeft voorgedaan, als gevolg waarvan de bedrijfsvoering van De Mariahoeve stil kwam te liggen en die bij afwezigheid van [gedaagde sub 1 in conventie ] niet aanstonds kon worden verholpen.
4.7. Ten slotte staat vast dat [gedaagde sub 1 in conventie ] niet meer voor De Mariahoeve werkzaam is, maar elders een concurrerend bedrijf exploiteert en feitelijk daar werkt.
4.8. Al het voorgaande leidt tot het oordeel, dat de woning een dienstwoning is, waarvan de bewoning onlosmakelijk verbonden is met de bedrijfsuitoefening van De Mariahoeve. Dat dit in het verleden wellicht anders geweest is, kan in de gegeven situatie van nu hieraan niet afdoen. De gewone bepalingen ter bescherming van huurders van woonruimte zijn dan ook niet van toepassing; waar in de stellingen van De Mariahoeve sprake is van “de huurovereenkomst”, moet dit kennelijk in deze zin worden gelezen. De primaire vordering in conventie zal worden toegewezen. De termijn voor de ontruiming zal echter op vier weken worden gesteld.
4.9. [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van die procedure.
4.10. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst, komt het in reconventie onder het eerste opsommingspunt gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking.
4.11. De door [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] gevorderde schadevergoeding is onvoldoende feitelijk gefundeerd. Aannemelijk is wel dat partijen over en weer zich jegens elkaar niet fatsoenlijk hebben gedragen, maar dat [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] schade hebben geleden als gevolg van onrechtmatig handelen van De Mariahoeve staat niet vast; ter comparitie zijn deze stellingen niet verder toegelicht. Ook ontbreken een specificatie en betalingsbewijzen van de gestelde schade. Die vordering zal dus eveneens worden afgewezen.
4.12. Ook in reconventie zijn [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij ook de kosten van deze procedure moeten dragen.
4.13. De proceskosten worden als volgt begroot:
in conventie:
voor de betekening van het exploot van dagvaarding: € 71,80
voor vastrecht: 288,-
voor salaris gemachtigde:
twee punten à € 200,- volgens het liquidatietarief 400,- +
totaal: € 759,80
in reconventie:
voor verschotten: nihil
voor salaris gemachtigde:
één punt à € 200,- volgens het liquidatietarief € 200,-.
BESLISSING
De kantonrechter
in conventie
- verklaart de overeenkomst tussen De Mariahoeve en [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] betreffende de woning voor ontbonden;
- veroordeelt [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de dienstwoning leeg en ontruimd onder afgifte van de sleutels aan De Mariahoeve op te leveren, met machtiging aan haar om deze ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen, zo [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] nalatig mochten blijven aan deze veroordeling te voldoen;
- veroordeelt [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] ieder hoofdelijk, des (dat) de een betalend de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van De Mariahoeve begroot op € 759,80;
- verklaart de hiervoor onder het tweede en derde opsommingsstreepje gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [gedaagde sub 1 in conventie ] en [gedaagde sub 2 in conventie] ieder hoofdelijk, des (dat) de een betalend de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van De Mariahoeve begroot op € 200,-;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. H.P.M. Kester en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2009.