Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 07/5403
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 14 april 2009
inzake
Holding [X] BV, gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] te [Z] (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 1.760.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 november 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 5 december 2007, ontvangen door de rechtbank op
6 december 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2008 te Arnhem.
Namens eiseres is verschenen mr. [A] (hierna: de gemachtigde), tot bijstand vergezeld van [B] (taxateur) en de heer [X], directeur van eiseres.
Namens verweerder is verschenen [C], tot bijstand vergezeld van
ir. ing. [D] (taxateur).
De gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgelezen.
Verweerder heeft ter zitting nadere aanvullende stukken aan de rechtbank en aan de gemachtigde overgelegd.
Het onderzoek op de zitting is geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen schriftelijk te reageren op de ter zitting overgelegde nadere stukken.
Eiseres heeft bij brief van 18 december 2008 gereageerd. Bij deze brief is een bijlage, te weten een brief van de heer [B] gericht aan de gemachtigde van 18 december 2008 gevoegd.
Verweerder is in de gelegenheid gesteld schriftelijk op de brief en de bijlage van
18 december 2008 te reageren.
Verweerder heeft bij brief van 12 januari 2009 gereageerd.
Partijen hebben schriftelijk toestemming verleend aan de rechtbank om uitspraak te doen zonder nadere zitting.
2. Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van het bedrijfspand, gelegen in de wijk “[Q]”, nabij de kantoortoren “[E]”. De totale perceelsoppervlakte bedraagt 4.039 m².
De perceeloppervlakte van het bedrijfsgedeelte (bedrijfspand met kantoor, opslag en distributie) bedraagt 2.139 m². Het bouwjaar is 2003.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt op
12 september 2008 door de heer ir. ing. [D] RT, WOZ-taxateur (hierna: [D]). Naast gegevens van het bedrijfspand bevat het taxatierapport foto’s en gegevens van de volgende zes vergelijkingsobjecten: [b straat 1], [b straat 2]1, [c straat 1], [d straat 1], [d straat 2] en [e straat 1].
[D] heeft het bedrijfspand met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: de HWK-methode) per waardepeildatum 1 januari 2005 gewaardeerd op € 1.767.000 (afgerond). Ter vergelijking heeft [D] in het taxatierapport, in onderdeel 5.2, tevens de waarde vastgesteld op basis van de stichtingskosten (waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode: hierna GVW-methode). Op basis van de
GVW-methode is de waarde vastgesteld op de € 1.797.145.
[D] heeft het bedrijfspand op 12 september 2008 uitpandig opgenomen. Op 22 juli 2004 heeft taxateur [F] namens verweerder het bedrijfspand uit- en inpandig opgenomen.
Eiseres heeft eveneens een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt op
14 oktober 2008 door [B], BRE, RT, makelaar in en taxateur van onroerende goederen verbonden aan [G] B.V (hierna: [B]). In dit rapport is de waarde in het economische verkeer (WEV) van het bedrijfspand getaxeerd op € 1.125.000. Naast de gegevens van het bedrijfspand bevat het taxatierapport enkele gegevens van twee andere bedrijfspanden, te weten [f straat 1] en [e straat 1]. [B] heeft de HWK-methode gehanteerd.
Na de zitting heeft eiseres in aanvulling op het eerder door haar ingediende taxatierapport van [B] een nader stuk ingediend van de hand van [B], te weten een brief van
18 december 2008, waarin [B] aangeeft dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 op basis van de GVW-methode dient te worden vastgesteld op € 1.404.620.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van het bedrijfspand op waardepeildatum 1 januari 2005 te hoog heeft vastgesteld. Tevens strijden partijen over de vraag of verweerder de vastgestelde waarde voor het eerst in beroep mag onderbouwen met een berekening op basis van de GVW-methode.
4. Beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de schending van de hoorplicht in de bezwaarfase
Ter zitting heeft de gemachtigde verklaard dat hij de grief terzake de hoorplicht intrekt.
Met betrekking tot de vermeende termijnoverschrijding
De gemachtigde stelt zich primair op het standpunt dat het beroep gegrond is, omdat verweerder in zijn visie niet tijdig alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Daarbij doelt gemachtigde op het gegeven dat het verweerschrift en de daarbij gevoegde bijlagen, waaronder het taxatierapport van [D], eerst op 1 oktober 2008 door verweerder is ingediend.
De rechtbank ziet geen aanleiding de gemachtigde in deze te volgen. Het verweerschrift en de bijlagen zijn op de dag van ontvangst door de rechtbank direct naar de gemachtigde gezonden. Gelet op de datum van doorzending van de stukken en de datum waarop de mondelinge behandeling van het beroep heeft plaatsgevonden, is de rechtbank van oordeel dat eiseres voldoende tijd heeft gehad om kennis te kunnen nemen van de inhoud van die stukken en ook voldoende gelegenheid heeft gehad om hierop te kunnen reageren.
Met betrekking tot de waarde van het bedrijfspand
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in artikel 17, tweede lid, omschreven waarde wordt hierna aangeduid als de WEV.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW), indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV.
Verweerder is bij de vaststelling van de waarde uitgegaan van de HWK-methode. Aldus heeft verweerder de WEV vastgesteld. Bij de HWK-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme huur. Hierbij geldt als uitgangspunt dat een door partijen overeengekomen huursom in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde,
€ 1.760.000, rust op verweerder.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van deze door hem vastgestelde waarde naar het taxatierapport van [D]. [D] heeft twee waardes vastgesteld. De WEV heeft hij op basis van de HWK-methode vastgesteld op € 1.767.000. De GVW heeft hij op basis van de stichtingskosten vastgesteld op € 1.797.145.
Hoewel artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voorschrijft dat bij een hogere GVW die waarde geldt in plaats van de WEV, heeft het debat tussen partijen zich - mede door de opstelling van verweerder- in eerste instantie geconcentreerd op de vaststelling van de WEV via de HWK-methode. De rechtbank zal daarom eerst ingaan op de bepaling van de WEV.
[D] is bij de vaststelling van de WEV, op basis van de HWK-methode, per onderdeel uitgegaan van een waarde gelegen tussen de € 60 en de € 125 per m2. Voor het kantoor is een prijs per m2 gehanteerd van € 125. Voor de overige onderdelen een prijs van € 60 (voor magazijn/opslag) respectievelijk € 75 (voor bedrijfsruimte) per m2. Voor de infrastructuur (parkeerplaatsen) is een prijs gehanteerd van € 25 per m2. Rekening houdend met een kapitalisatiefactor van 9,8 is de waarde van het bedrijfspand vervolgens door [D] berekend op € 1.767.000 (afgerond).
Eiseres heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door [D] gehanteerde HWK-factor (9,8), maar kan zich niet vinden in de door [D] gehanteerde prijzen per m2.
In de visie van eiseres dient de prijs per m2 voor het kantoor op € 90 te worden gesteld.
Daarbij heeft zij verwezen naar het door [B] opgemaakte taxatierapport. [B] heeft in onderdeel 2.4. van het door hem opgemaakte rapport ter zake van de prijzen per m2 het volgende vermeld:
“In bijlage treft u aan een tweetal huurprijzenoverzichten van [H]. Het huurprijsoverzicht bedrijfsruimte geeft voor 2005 een ondergrens van € 25,-- en een bovengrens van € 45,-- per m2 VVO (verhuurbaar vloeroppervlak)
Met betrekking tot kantoren werden huren gehanteerd met een ondergrens van € 110,-- en een bovengrens van € 140,-- per m2.
Hierbij dient vermeld te worden dat het dan om pure kantoorlocaties gaat en het gebouw dan ook alleen als kantoor gebruikt wordt. Een algemeen gegeven is dat kantoorruimte aanwezig bij bedrijfshallen een lagere huur dan een pure kantoorlocatie heeft.
Ook hier geldt dat de m2-prijs per m2 VVO is.
Indien gerekend wordt met BVO-meters dient de m2-prijs VVO gecorrigeerd te worden met
5%-10%.
Een verhuurd object aan de [f straat 1] (ca. 200 meter verder dan het getaxeerde object) is per 1.5.2006 verhuurd voor € 85.000,-. Het betreft een bedrijfshal van 1.500 m2 BVO met ingebouwde kantoorruimte van 75m2 en later bijgebouwde kantoorruimte van 145m2 BVO op de begane grond en 145 m2 BVO op de 1e verdieping. Indien ik bij dit object de door mij gehanteerde huurprijzen aanhoud zou de huur € 100.350, - per jaar zijn. Daar het object niet direct aan de doorgaande weg ligt en ouder is dan het getaxeerde zijn voor het getaxeerde hogere prijzen aangehouden.
Een tweede object [e straat 1] te [Z] per 1.10.2006 verhuurd voor € 59.000 en bestaande uit 556m2 VVO bedrijfsruimte, 245m2 VVO entresol en 302 m2 VVO kantoorruimte gelijkelijk verdeeld over 2 bouwlagen. Indien de door mij getaxeerde m2-prijzen, zie hiervoor de bijgevoegde berekening, voor de respectievelijke onderdelen wordt aangehouden bedraagt de huurprijs € 59.220 per jaar zijnde een geringe afwijking met de gerealiseerde huur.”
In reactie op hetgeen [B] ter zake van de prijs per m2 in het taxatierapport heeft aangevoerd, heeft [D] ter zitting een aantal aanvullende stukken overgelegd, betreffende [f straat 1] en [e straat 1]. Uit deze stukken volgt dat de door [B] gehanteerde huurprijzen voor [f straat 1] en [e straat 1] niet juist (namelijk te laag) zijn en derhalve niet bruikbaar zijn in deze.
[B] heeft de door [D] verstrekte gegevens terzake van (de huurprijzen van) deze twee objecten (ook na de aanhouding van de zaak) niet weersproken.
[D] heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde prijs per m2 voor het kantoorgedeelte van het bedrijfspand ter zitting uiteengezet, dat bij de vaststelling van deze prijs per m2 niet alleen is uitgegaan van de prijzen van de zes referentieobjecten genoemd in het taxatierapport, maar dat hij daarbij ook in aanmerking heeft genomen de uitstraling (moderne nieuwbouw) en de goede ligging (vlak bij de kantoortoren “[E]” en uitstekend ten opzichte van de uitvalswegen en voorzieningen) van het bedrijfspand.
Gelet op het door verweerder ingediende taxatierapport en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is dat de prijs van 125 per m2 voor de kantoorruimte een marktconforme prijs is.
[D] heeft voor de overige onderdelen de volgende prijzen per m2 gehanteerd:
- bedrijfsruimte begane grond : € 75;
- overkapping begane grond : € 60;
- magazijn/opslagruimte 1e etage: € 60;
- infrastructuur (parkeerplaatsen): € 25.
Bij de vaststelling van deze prijzen heeft [D] aansluiting gezocht bij de prijzen per m2 van de zes in zijn rapport opgenomen vergelijkingsobjecten, waarbij tevens rekening is gehouden met de verschillen in bouwjaar, uitstraling en ligging.
De rechtbank heeft geen redenen om aan te nemen dat deze prijzen niet marktconform zijn.
De door [B] in zijn taxatierapport gehanteerde prijzen per m2 zijn:
- bedrijfshal begane grond : € 45;
- overkapping begane grond : € 35;
- magazijn/opslag 1e verdieping : € 35;
- infrastructuur : € 15.
Nu deze prijzen door [B] niet nader zijn onderbouwd, gaat de rechtbank hieraan voorbij.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt op grond van de bepaling van de WEV.
Met betrekking tot de GVW-methode
Nu de WEV de vastgestelde waarde al onderbouwt, zou de rechtbank de GVW kunnen laten rusten. In verband met de toekomstige WOZ-rondes zal de rechtbank echter toch over de GVW oordelen. [D] heeft ter ondersteuning van de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde, de waarde ook berekend op basis van de GVW-methode. Deze waarde is volgens hem hoger dan de waarde uitgaande van de HWK-methode.
Eiseres maakt bezwaar tegen het toepassen van de GVW-methode.
De rechtbank stelt voorop dat ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald aan de hand van de GVW, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV. Dit is een dwingende wetsbepaling, die zowel door verweerder als door de rechter dient te worden toegepast. Dit brengt mee dat verweerder de vastgestelde waarde kan onderbouwen met een berekening van de GVW, indien deze hoger is dan de WEV. In het onderhavige geval is eiseres echter op het verkeerde been gezet door verweerder, omdat verweerder de nadruk heeft gelegd op de waardeberekening van de WEV volgens de HWK-methode. Door aanhouding van de zaak is dit aanvankelijke nadeel voor eiseres echter in voldoende mate opgeheven. Van schending van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve geen sprake.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de GVW in dit geval hoger is dan de WEV en uitkomt op € 1.790.543. [B] is het met de berekeningen van [D] van de GVW eens, met uitzondering van de gehanteerde grondprijzen. Verweerder heeft er in de brief van 12 januari 2009 terecht op gewezen dat de aankoopprijs van de gronden van het bedrijfspand hier doorslaggevend zijn. Bovendien zijn de door [B] genoemde vergelijkingen niet goed bruikbaar gelet op hetgeen verweerder hierover heeft opgemerkt in de brief van 12 januari 2009 (geen normale verkoop in de markt, want op onteigeningsbasis; vraagprijzen uit 2008 in plaats van transactieprijzen rond de peildatum; ander terrein met lagere waarde). De rechtbank verwerpt daarom de argumenten van [B] terzake van de grondprijs. Nu de rechtbank aannemelijk acht dat de GVW hoger is dan de WEV en uitkomt op € 1.790.543, is de vastgestelde waarde van € 1.760.000 niet te hoog. Verweerder heeft de vastgestelde waarde derhalve aannemelijk gemaakt, zowel op grond van de WEV als op grond van de GVW.
Met betrekking tot de nabijheid van de daklozenopvang
Eiseres heeft nog aangevoerd dat de nabijheid van de daklozenopvang een waardedrukkende drukkende factor betreft, waarmee verweerder bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening heeft gehouden. Eiseres heeft echter terzake geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd, waaruit moet worden afgeleid of en in hoeverre er in deze sprake is van een waardedrukkende factor, waarmee bij de waardevaststelling rekening dient te worden gehouden, zodat deze grief niet kan leiden tot een lagere waarde.
Gelet op het vooroverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 14 april 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.