Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in gevoegde zaken van 11 februari 2009
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 167007 / HA ZA 08-343 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JELTES TEN HOOR B.V.,
gevestigd te Wageningen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W.R.H. Jager te Ede,
tegen
1. [ged.conv./eis.reconv.],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.conv./eis.reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.A.M.P. Keijser te Nijmegen,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 167008 / HA ZA 08-344 van
[eis.conv./ged.reconv.],
handelend onder de naam [handelsnaam],
wonende te Zetten, gemeente Overbetuwe,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. W.R.H. Jager te Ede,
tegen
1. [ged.conv./eis.reconv.],
wonende te [woonplaats],
2. [ged.conv./eis.reconv.],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.A.M.P. Keijser te Nijmegen.
Partijen zullen hierna Jeltes ten Hoor, [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] en [eis.conv./verw.reconv.] genoemd worden.
1. De procedure in de zaak 08-343
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 september 2008,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van de comparitie van 16 december 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 08-344
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 september 2008,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het proces-verbaal van de comparitie van 16 december 2008.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
in de zaak 08-343 en in de zaak 08-344
in conventie en in reconventie
3.1. Jeltes ten Hoor heeft op 11 januari 2006 een overeenkomst tot dienstverlening bij de verkoop van een woning aan de [adres] (hierna te noemen de woning) gesloten met [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.]. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Voorwaarden NVM 2000.
3.2. Jeltes ten Hoor heeft vervolgens een verkoopbrochure opgesteld en in elk geval één bezichtiging bijgewoond. In de verkoopbrochure heeft Jeltes ten Hoor de te verkopen zaak als volgt omschreven:
Vrij gelegen vrijstaande woonboerderij met vrij en weids uitzicht over weilanden, royaal perceel met zwembad, grote loodsen en vrijstaande schuur. Het oorspronkelijke bouwjaar van de woning is 1930 en in 2001 geheel gerenoveerd, gemoderniseerd en aangepast aan de eisen van deze tijd.
In de verkoopbrochure staat tevens vermeld een bouwkundige inhoud van 1.200 m³.
3.3. Op 12 september 2006 hebben [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] een aparte opdracht gegeven aan [eis.conv./verw.reconv.] om te bemiddelen bij de verkoop van de woning.
Daarbij zijn de volgende bijzondere afspraken gemaakt:
- Woning wordt collegiaal verkocht met Jeltes ten Hoor Wageningen, hierover zijn onderling afspraken gemaakt tussen de makelaars.
- Borden ERA Makelaars wordt geplaatst.
- Borden Jeltes ten Hoor worden opgehaald.
- Beide makelaars bieden de woning onafhankelijk van elkaar aan op internet.
3.4. Jeltes ten Hoor, [eis.conv./verw.reconv.] en [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben afgesproken dat bij verkoop, door welke makelaar ook, de verschuldigde courtage maar één keer behoeft te worden betaald en wel in die zin dat 60% van de courtage verschuldigd zou zijn aan [eis.conv./verw.reconv.] en 40% aan Jeltes ten Hoor.
3.5. [eis.conv./verw.reconv.] heeft een eigen verkoopbrochure opgesteld en heeft bezichtigingen bijgewoond. In de door [eis.conv./verw.reconv.] opgestelde verkoopbrochure is onder meer het volgende opgenomen met betrekking tot het type woning:
Moderne woonboerderij met twee aaneengeschakelde loodsen (totaal ruim 800 m²).
In de brochure is verder opgenomen een bouwkundige inhoud van 1.100 m³.
3.6. Eind 2007 is de woning verkocht aan de heer [betrokkene] en mevrouw [betrokkene] (hierna aan te duiden als de kopers) voor een bedrag van EUR 820.000,00. [eis.conv./verw.reconv.] heeft de koopovereenkomst opgesteld aan de hand van de NVM-koopakte. De kopers hebben de overeenkomst op 3 oktober 2007 ondertekend. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
3.7. De koopovereenkomst is op 16 november 2007 aangevuld met de volgende clausule:
Inzake de transactie [adres] is een verkennend bodemonderzoek voor deze locatie uitgevoerd (NEN 5740), rapportnummer P-074962/R01. Verkoper en koper zijn van de inhoud van dit rapport op de hoogte en hebben een exemplaar hiervan ontvangen.
Vanwege de inhoud van dit rapport zijn verkoper en koper overeengekomen de koopsom opnieuw vast te stellen op € 807.500,--, dit onder de volgende voorwaarde:
Dat elke aansprakelijkheid van verkoper jegens koper, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook, voor eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater van de gehele onroerende zaak wordt uitgesloten. Tevens vrijwaart koper verkoper voor alle aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook, die uit de aanwezigheid van bodem- en/of grondwatervervuiling in de onroerende zaak kan voortvloeien.
Op deze voorwaarde zijn uitgezonderd eventuele vervuilingen welke niet zijn geconstateerd in bovengenoemd rapport en veroorzaakt zijn na het jaar 2000.
3.8. De levering van de woning zou aanvankelijk plaatsvinden op 3 januari 2008. Bij brief van hun advocaat van 20 december 2008 hebben de kopers echter aan [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] laten weten dat zij hun verplichting tot medewerking aan de levering opschorten. In de brief is onder meer het volgende opgenomen:
Bij brief van 10 december 2007 hebben cliënten u bericht dat, voor zover hen bekend, de woning met loods en ondergrond de bestemming “bijzondere agrarische bedrijven” heeft, zodat het slechts mag worden gebruikt door een persoon die het gebruikt voor agrarische doeleinden of diensten verleend aan agrarische bedrijven. Dat blijkt uit de artikelen 7 en 8 van het geldende bestemmingsplan [adres].
Voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst van 3 oktober 2007 heeft u aan cliënten informatie verstrekt, waaruit cliënten hebben opgemaakt dat sprake was van een woonhuis met een burgerbestemming. In de koopakte die op 3 oktober 2007 is getekend, staat vermeld dat bij eigendomsoverdracht de woning de feitelijke eigenschappen bezit, die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis”. Verder staat ook in de verkoopbrochure, die cliënt voor de verkoop van u ontvangen heeft, als “type woning” vermeld dat sprake is van een “moderne woonboerderij met 2, aaneengeschakelde loodsen”.
Bij brief van 10 december 2007 hebben cliënten u verzocht om aan te geven waarom cliënten wel als burger ter plekke zouden mogen wonen. U heeft daar niet inhoudelijk op gereageerd, zodat cliënten er thans vanuit mogen gaan dat u nimmer vrijstelling hebt gekregen om zelf als burger ter plekke te wonen, of althans dat cliënten die toestemming zullen krijgen.
Verder is het cliënten gebleken dat de inhoudsmaat van de woning, zoals die door u is opgegeven, in werkelijkheid kleiner is. In de verkoopbrochure en de advertentie van uw makelaar staat een bouwkundige inhoud van 1.100 m³. Cliënten hebben echter van de in verband met de financiering ingeschakelde makelaar begrepen dat de inhoud (buitenmaats gemeten) ongeveer 900 m³ bedraagt. Dat wil zeggen een verschil wat betreft inhoud van ruim 200 m³, ofwel ruim 22%.
(…)
Cliënten stellen u hierbij in gebreke en geven u gedurende een termijn van acht dagen na heden om alsnog de overeenkomst na te komen, of althans te verklaren dat u uw verplichtingen na zult komen door op 3 januari 2008 een woning te leveren met een bestemming als woonhuis voor een burger met een inhoud van 1.100 m³.
Indien u binnen die termijn daaraan niet voldoet, dan verklaren cliënten nu voor dat zij alsdan de overeenkomst ontbinden. In dat geval verbeurt u een boete van € 82.000,-- en hebben cliënten recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal, op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst.
3.9. Bij brief van 3 januari 2008 hebben de kopers bevestigd dat de koopovereenkomst was ontbonden.
3.10. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] zijn vervolgens met de kopers in overleg getreden. Zij hebben met de kopers een minnelijke regeling getroffen waarbij zij hebben ingestemd met een vermindering van de koopprijs van in totaal EUR 70.000,00 tot EUR 737.500,00 kosten koper, waarvan EUR 45.000,00 voor rekening van [ged.1conv./eis.1reconv.] is gekomen en EUR 25.000,00 voor rekening van [ged.conv./eis.reconv.].
3.11. De overdracht van de woning heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 15 februari 2008.
3.12. Bij brieven van 28 februari 2008 hebben de rechtsbijstandverzekeraar van [ged.1conv./eis.1reconv.] en de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] de overeenkomsten van opdracht ontbonden en de makelaars aansprakelijk gesteld voor de geleden schade waarbij de makelaars tevens in gebreke zijn gesteld.
3.13. Jeltes ten Hoor en [eis.conv./verw.reconv.] hebben conservatoir derdenbeslag gelegd onder de notaris ten overstaan van wie de overdracht van de woning heeft plaatsgevonden. Op 11 juni 2008 is een gedeelte van het bedrag dat bij de notaris als gevolg van het beslag in depot stond, vrij gegeven.
4. Het geschil
in de zaak 08-343
in conventie
4.1. Jeltes ten Hoor vordert samengevat - veroordeling van [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] tot betaling van EUR 6.728,37 vermeerderd met rente en kosten.
4.2. Jeltes ten Hoor heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd de stelling dat partijen een overeenkomst van opdracht hebben gesloten en dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] nalaten om de makelaarscourtage die zij uit hoofde van die overeenkomst verschuldigd zijn aan Jeltes ten Hoor te betalen.
4.3. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] voeren verweer. Zij stellen de overeenkomst met Jeltes ten Hoor te hebben ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Jeltes ten Hoor. Vanwege de ontbinding zijn zij geen makelaarscourtage verschuldigd.
Voor zover op hen als gevolg van de ontbinding een ongedaanmakingsverplichting zou rusten, beroepen zij zich terzake op verrekening met hetgeen zij uit hoofde van schadevergoeding van Jeltes ten Hoor te vorderen hebben.
in reconventie
4.4. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] vorderen - samengevat - veroordeling van Jeltes ten Hoor tot betaling van EUR 42.383,21 aan [ged.conv./eis.reconv.], vermeerderd met rente en kosten alsmede opheffing van het ten laste van [ged.conv./eis.reconv.] gelegde beslag en veroordeling van Jeltes ten Hoor tot betaling van EUR 51.008,90 aan [ged.1conv./eis.1reconv.], vermeerderd met rente en kosten.
4.5. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd de stelling dat Jeltes ten Hoor jegens hen toerekenbaar te kort is geschoten en dat zij aansprakelijk is voor de door hen als gevolg van dit tekortschieten geleden en/of te lijden schade.
4.6. Jeltes ten Hoor voert verweer. Jeltes ten Hoor betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht.
in de zaak 08-344
in conventie
4.7. [eis.conv./verw.reconv.] vordert - samengevat - veroordeling van [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] tot betaling van EUR 9.959,08, vermeerderd met rente en kosten.
4.8. [eis.conv./verw.reconv.] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd de stelling dat partijen een overeenkomst van opdracht hebben gesloten en dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] nalaten om de makelaarscourtage die zij uit hoofde van die overeenkomst verschuldigd zijn aan [eis.conv./verw.reconv.] te betalen.
4.9. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] voeren verweer. Zij stellen de overeenkomst met [eis.conv./verw.reconv.] te hebben ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eis.conv./verw.reconv.]. Vanwege de ontbinding zijn zij geen makelaarscourtage verschuldigd.
Voor zover op hen als gevolg van de ontbinding een ongedaanmakingsverplichting zou rusten, beroepen zij zich terzake op verrekening met hetgeen zij uit hoofde van schadevergoeding van [eis.conv./verw.reconv.] te vorderen hebben.
in reconventie
4.10. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] vorderen - samengevat - veroordeling van [eis.conv./verw.reconv.] tot betaling van EUR 42.383,21 aan [ged.conv./eis.reconv.], vermeerderd met rente en kosten alsmede opheffing van het ten laste van [ged.conv./eis.reconv.] gelegde beslag en veroordeling van [eis.conv./verw.reconv.] tot betaling van EUR 51.008,90 aan [ged.1conv./eis.1reconv.], vermeerderd met rente en kosten.
4.11. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd de stelling dat [eis.conv./verw.reconv.] jegens hen toerekenbaar te kort is geschoten en dat hij aansprakelijk is voor de door hen als gevolg van dit tekortschieten geleden en/of te lijden schade.
4.12. [eis.conv./verw.reconv.] voert verweer. [eis.conv./verw.reconv.] betwist primair dat hij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht. Subsidiair heeft [eis.conv./verw.reconv.] aangevoerd dat hij nimmer in gebreke is gesteld en dat er daarom geen sprake is van verzuim. Meer subsidiair heeft [eis.conv./verw.reconv.] gesteld dat als er al sprake zou zijn van tekortschieten (en verzuim), [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] daardoor geen schade hebben geleden, althans dat deze schade geheel voor eigen rekening en risico komt.
5. De verdere beoordeling
in de zaak 08-343
in conventie en in reconventie
5.1. Bij de beoordeling van het geschil staat voorop dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] de omvang van de gevorderde makelaarscourtage niet hebben betwist.
5.2. Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of Jeltes ten Hoor is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht en of [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] op grond daarvan die overeenkomst terecht hebben ontbonden. Indien dat het geval is, zijn [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] bevrijd van hun verplichting om tot betaling van de hiervoor genoemde courtage over te gaan.
5.3. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben aangevoerd dat Jeltes ten Hoor op een tweetal punten is te kort geschoten. In de eerste plaats zou Jeltes ten Hoor hebben nagelaten onderzoek te doen naar het bestemmingsplan dan wel ten onrechte hebben nagelaten om de verkopers en de kopers daarover in te lichten.
5.4. Jeltes ten Hoor heeft niet betwist dat zij was gehouden om onderzoek te doen naar het bestemmingsplan. Zij heeft echter gemotiveerd aangegeven dat zij aan die onderzoeksplicht heeft voldaan en dat zij informatie heeft ingewonnen bij de gemeente Overbetuwe over het ter plekke geldende bestemmingsplan. Jeltes ten Hoor heeft in dat verband het faxbericht van de gemeente en de daarbij gevoegde stukken over de bestemming overgelegd. Uit deze -op zich niet betwiste- stukken blijkt inderdaad dat Jeltes ten Hoor al in december 2005 het bestemmingsplan heeft opgevraagd. Op dit punt kan dan ook niet worden aangekomen dat er sprake is van een tekortkoming van Jeltes ten Hoor.
5.5. Hoewel op zich van een redelijk handelende en redelijk bekwame makelaar mag worden verwacht dat hij de uitkomsten van zijn onderzoek met betrekking tot vigerende bestemmingsplannen vervolgens deelt met de verkoper en koper, hetgeen door Jeltes ten Hoor ook niet is betwist, is het de vraag wanneer de makelaar die informatie moet mededelen. Het ligt redelijkerwijs voor de hand om aan te nemen dat die informatieplicht pas een rol speelt op het moment dat het voor de verkoper en zijn makelaar duidelijk moet zijn dat de potentiële koper van plan is het pand anders dan conform dat bestemmingsplan te gaan gebruiken. In dat verband is van belang dat in het algemeen van kopers mag worden verwacht dat zij ook zelf onderzoek doen naar de bestemming van het pand. In dit geval staat als niet betwist vast dat Jeltes ten Hoor alleen in november 2006 met de potentiële kopers een bezichtiging heeft gedaan. Jeltes ten Hoor heeft onbetwist aangegeven dat hij tijdens die eerste gesprekken nadrukkelijk heeft gewezen op het bestemmingsplan en dat hij de kopers heeft gezegd dat zij moesten uitzoeken wat wel en niet kon. De kopers zijn vervolgens uit het beeld van Jeltes ten Hoor verdwenen. Jeltes ten Hoor is verder niet betrokken geweest bij de onderhandelingen. Deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, brengen mee dat niet kan worden geconcludeerd dat Jeltes ten Hoor niet aan haar zorgplicht heeft voldaan. Voor die conclusie is te meer reden nu in deze zaak als niet betwist dient te worden aangenomen dat Jeltes ten Hoor de door haar destijds van de gemeente ontvangen gegevens over de bestemming aan [eis.conv./verw.reconv.] heeft toegezonden en dat de verkooponderhandelingen verder geheel en al door [eis.conv./verw.reconv.] zijn gevoerd. Voor het aannemen van een verdergaande zorgplicht van Jeltes ten Hoor is onder de gegeven omstandigheden geen plaats.
5.6. Voor zover [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben gesteld dat er sprake is van schending van de zorgplicht omdat de makelaar hen niet heeft ingelicht over de uitkomsten van het onderzoek naar de bestemming van het pand en/of over de inhoud van zijn contacten met de latere kopers, kan worden opgemerkt dat die verplichting niet zonder meer bestaat. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben in dit verband verwezen naar een vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 7 april 2004 (NJ 2005,32) maar dat had betrekking op een situatie waarin de makelaar in het geheel geen onderzoek had gedaan. Dat is anders in de onderhavige zaak waarin immers is komen vast te staan dan Jeltes ten Hoor wel degelijk onderzoek heeft gedaan. Als niet betwist staat bovendien vast dat Jeltes ten Hoor de verkregen informatie vervolgens in de verkoopmap heeft gestopt en dat hij de door hem ingewonnen informatie heeft gedeeld met [eis.conv./verw.reconv.]. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] stellen nu wel dat zij er zelf belang bij hadden om te weten wat de bestemming was in verband met bijvoorbeeld de prijs die zij zouden kunnen vragen en/of het publiek waarop zij zich zouden richten maar in deze stelling kunnen zij zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden gevolgd. Zij hadden deze onderwerpen (prijsstelling en markt) nu immers juist overgelaten aan de makelaar.
Nu bovendien niet is gesteld dat het voor Jeltes ten Hoor duidelijk moest te zijn dat degenen met wie hij heeft gesproken tijdens de eerste bezichtiging uiteindelijk de woning zouden kopen en dat zij het - niettegenstaande zijn waarschuwing - in strijd met het bestemmingsplan zouden gaan gebruiken, valt ook niet in te zien waarom hij [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] verder zou moeten informeren over dit contact met deze ‘kijkers’. Zoals hiervoor al is aangegeven, hadden [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] de contacten met de potentiële kopers immers geheel aan de makelaar overgelaten.
5.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat Jeltes ten Hoor is tekort geschoten in haar zorgplicht wat betreft het onderzoeken van en het informeren over het bestemmingsplan.
5.8. In de tweede plaats zou Jeltes ten Hoor volgens [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] zijn tekort geschoten omdat zij geen onderzoek zou hebben gedaan naar de inhoudsmaat van de woning dan wel, indien zij dat onderzoek wel heeft verricht, ten onrechte heeft nagelaten om de verkopers en kopers daarover in te lichten. Uitgangspunt daarbij is dat de inhoud van de woning volgens [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] slechts 900 m³ bedraagt terwijl in de verkoopbrochure een inhoudsmaat van 1.200 m³ staat vermeld.
Volgens Jeltes ten Hoor is de inhoud van de woning echter geen 900 m³. De woning is destijds door haar opgemeten en aan de hand van de bij haar nog aanwezige stukken heeft zij de woning nogmaals opgemeten. Ter comparitie heeft zij hier nog een toelichting op gegeven. Zij komt daarbij uit op een inhoud van circa 1.040 m³.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] gelegen om hun uitgangspunt dat de woning toch maar een inhoud had van 900 m³ nader te onderbouwen aan de hand van een berekening. Zij hebben dit nagelaten zodat op die grond reeds aan hun stelling omtrent het tekort schieten op dit punt voorbij dient te worden gegaan.
Ten over vloede wordt opgemerkt dat voorts als niet betwist is komen vast te staan dat de meting van de inhoud van een woning varieert met de wijze waarop men de dikte van de spouw en de kelder meet. Dat brengt mee dat de vermelding van een inhoudsmaat in een verkoopbrochure naar haar aard niet meer dan een indicatie is en dat het aan de potentiële koper is om aan te geven dat hij een woning met een bepaald aantal kubieke meters wil kopen. Indien dat niet is gebeurd, is er niet zonder meer sprake van een situatie waarin de gekochte woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Dat het dan om een relatief groot verschil in inhoud gaat, acht de rechtbank in dit verband niet van belang.
5.9. Nu aldus is komen vast te staan dat Jeltes ten Hoor niet is tekort geschoten in haar zorgplicht jegens [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.], ontbreekt een grond voor ontbinding. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] zijn dan ook gehouden om alsnog aan hun betalingsverplichting uit de hoofde van de overeenkomst te voldoen. De vordering in conventie tot betaling van het verschuldigde bedrag ligt dan ook voor toewijzing gereed, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, zoals blijkt uit de overgelegde ingebrekestelling, zijnde 19 februari 2008.
5.10. Jeltes ten Hoor heeft ook gevorderd om [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. Het opgevoerde vast recht voor het beslagrekest zal echter worden afgewezen, omdat dit vast recht al is verrekend met het vast recht dat in deze zaak verschuldigd is. De beslagkosten worden begroot op EUR 211,28 voor verschotten en EUR 384,00 voor salaris advocaat (1 rekest x EUR 384,00).
5.11. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Jeltes ten Hoor worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,80
- vast recht 204,00
- salaris advocaat 768,00 (2 punten × tarief EUR 384,00)
-------------------
Totaal EUR 1.057,80
5.12. Jeltes ten Hoor heeft daarnaast vergoeding gevorderd van de buitengerechtelijke incassokosten op grond van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden. De vordering zal echter worden afgewezen omdat Jeltes ten Hoor heeft nagelaten een omschrijving te geven van de voor haar rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan zij vergoeding vordert, moeten dan aangemerkt worden als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
5.13. De reconventionele vorderingen dienen te worden afgewezen nu niet is komen vast te staan dat er sprake is geweest van een toerekenbare tekortkoming van Jeltes ten Hoor. Voor schadevergoeding is dan geen plaats. Ook voor de gevorderde opheffing van het beslag is geen plaats.
5.14. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Jeltes ten Hoor worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 384,00 (2,0 x factor 0,5 x tarief EUR 384,00)
---------------
Totaal EUR 384,00
in de zaak 08-344
in conventie en in reconventie
5.15. Bij de beoordeling van het geschil staat voorop dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] de omvang van de gevorderde makelaarscourtage niet hebben betwist.
5.16. Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of [eis.conv./verw.reconv.] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht en of [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] op grond daarvan die overeenkomst terecht hebben ontbonden. Indien dat het geval is, zijn [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] bevrijd van hun verplichting om tot betaling van de hiervoor genoemde courtage over te gaan.
5.17. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben aangevoerd dat [eis.conv./verw.reconv.] op een aantal punten is te kort geschoten. In de eerste plaats zou [eis.conv./verw.reconv.] hebben nagelaten onderzoek te doen naar het bestemmingsplan dan wel ten onrechte hebben nagelaten om de verkopers en de kopers daarover in te lichten.
5.18. [eis.conv./verw.reconv.] heeft niet betwist dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar het bestemmingsplan maar hij heeft aangevoerd dat zijn zorgplicht niet zover reikte dat hij dat onderzoek ook daadwerkelijk moest doen. Hij stelt dat hij geen enkele twijfel had over de rechtmatigheid van het gebruik van de woning. De woning werd volgens hem door de verkopers en eerdere eigenaren ook gebruikt als woning. Dat gold ook voor andere panden in de straat. Bovendien was er in 2001 een bouwvergunning verstrekt voor een ingrijpende verbouwing en in die bouwvergunning staat dat het bouwplan in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan.
5.19. In beginsel behoort het evenwel tot de taak van de makelaar om onderzoek te doen naar het bestemmingsplan. Deze norm strekt ertoe dat de verkoper een prijs kan bedingen die passend is gelet op de bestemming van de te verkopen zaak en dat de koper zich geen onjuiste voorstelling maakt omtrent de gebruiksmogelijkheden van hetgeen hij koopt. In dit geval was er reden te meer de bestemming te controleren nu het ging om een boerderij met aansluitende stallen en een grote hoeveelheid grond. De aanduiding op de in 2001 verstrekte bouwvergunning maakte dit niet anders nu een bouwvergunning geen impliciete vrijstelling van een bestaand bestemmingsplan kan bevatten. Als niet voldoende betwist staat voorts vast dat op de aanvraag alleen was vermeld dat het om een woning ging en dat daaronder ook een agrarische woning kan worden verstaan. Een redelijk handelende en redelijk bekwame makelaar dient daarvan op de hoogte te zijn.
5.20. Dat brengt mee dat [eis.conv./verw.reconv.] is tekort geschoten in zijn zorgplicht door niet zelf onderzoek te doen naar het bestemmingsplan. Hij is daarvoor aansprakelijk jegens de verkopers, [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] (vgl. Rechtbank ’s-Hertogenbosch 7 april 2004, NJ 2005,32).
5.21. [eis.conv./verw.reconv.] heeft in dit verband nog aangevoerd dat het pand zonder problemen kan worden gebruikt als woning. Volgens hem is er geen enkele aanwijzing dat de gemeente problemen heeft met het gebruik. De gemeente zou ook, gelet op de verstrekte bouwvergunning en de rechtspraak van de Raad van State, niet handhavend tegen het gebruik als woonhuis kunnen optreden. [eis.conv./verw.reconv.] voegt daar aan toe dat de kopers dan ook geen nadeel hebben ondervonden. Aan de hand van een door [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] overgelegd taxatierapport van makelaar [naam makelaar] voert hij aan dat de onderhandse verkoopwaarde van de woning, rekening houdende met de agrarische bestemming en de gedoogpraktijk (alsmede met de bodemverontreiniging en de inhoud van circa 975 m³) EUR 820.000,00 bedraagt en dat stemt overeen met de door hem gerealiseerde koopsom.
Verder is volgens hem nog van belang dat de publiekrechtelijke aspecten behoren tot het onderzoeksdomein van de kopers. Volgens hem is geen sprake van dwaling of non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW of artikel 5 van de koopovereenkomst.
5.22. Deze verweren kunnen [eis.conv./verw.reconv.] echter niet baten. De particuliere bewoning is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De stellingen van [eis.conv./verw.reconv.] komen er op neer, zoals hij ook ter comparitie heeft aangevoerd, dat het gebruik van het pand als woning wordt gedoogd. Een situatie waarin particuliere bewoning wordt gedoogd, neemt niet weg dat de koper in een nadelige positie verkeert ten opzichte van de situatie waarin particuliere bewoning op grond van het bestemmingsplan zou zijn toegestaan. De term gedogen impliceert juist dat iets niet is toegestaan maar dat daartegen vooralsnog niet zal worden opgetreden. Daarom wordt aangenomen dat het feit dat er sprake is van een gedoogsituatie een negatief effect heeft op de waarde van de woning.
Van een woning ten aanzien waarvan op grond van het bestemmingsplan particuliere bewoning niet is toegestaan kan dan ook niet worden gezegd dat deze alle eigenschappen bezit die voor het gebruik als burgerwoning nodig zijn. Het argument van de makelaar dat er geen sprake is van een gebrek gaat om die reden niet op.
5.23. De mededelingsplicht van de makelaar ten aanzien van de bestemming weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de kopers op dit terrein. Daarbij speelt mede een rol dat de kopers mochten afgaan op de mededelingen in de verkoopbrochure waarin het pand wordt omschreven als woonboerderij. De makelaar heeft een eigen taak om te voorkomen dat de koper zich een verkeerde voorstelling van zaken maakt van hetgeen te koop wordt aangeboden. De hiervoor genoemde vermelding van woonboerderij in de verkoopbrochure en het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst brachten mee dat de kopers niet behoefden te verwachten dat bewoning ingevolge het bestemmingsplan slechts als agrarische woning mocht worden gebruikt. Deze voor de kopers relevante informatie had de makelaar moeten melden en deze mededelingsplicht weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de kopers. Het argument dat er vanwege de onderzoeksplicht van de kopers geen sprake kan zijn van dwaling of non-conformiteit gaat dan ook niet op (vgl. rechtbank Zutphen 19 december 2007, HA-ZA 07-413, LJN: BC3352 en 16 juli 2008, HA-ZA 07-854, LJN: BD8382).
5.24. [eis.conv./verw.reconv.] heeft subsidiair aangevoerd dat er geen sprake is geweest van verzuim maar in die stelling kan hij ook niet worden gevolgd. Zoals hiervoor is aangegeven beantwoordde de verkochte zaak niet aan de overeenkomst. Op basis van de aanduiding in de door [eis.conv./verw.reconv.] opgestelde verkoopbrochure en op basis van de door [eis.conv./verw.reconv.] opgestelde koopovereenkomst (artikel 5.3) mochten de kopers er op vertrouwen dat hen een pand met particuliere woonbestemming zou worden geleverd. Nakoming van zijn uit de overeenkomst van opdracht voortvloeiende zorgplicht met betrekking tot het onderzoek naar de bestemming had op dat moment geen enkele zin meer. Een ingebrekestelling was dan ook niet meer nodig om het verzuim te laten intreden.
5.25. In de tweede plaats hebben [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] nog aangevoerd dat [eis.conv./verw.reconv.] is tekort geschoten omdat hij geen onderzoek zou hebben gedaan naar de inhoudsmaat van de woning dan wel, indien hij dat onderzoek wel heeft verricht, ten onrechte heeft nagelaten om de verkopers en kopers daarover in te lichten. Uitgangspunt daarbij is dat de inhoud van de woning volgens [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] slechts 900 m³ bedraagt terwijl in de verkoopbrochure een inhoud van 1.100 m³ staat vermeld.
Als niet betwist staat vast dat [eis.conv./verw.reconv.] inderdaad niet zelf heeft onderzocht wat de inhoud van de woning is. Desalniettemin kan op dit punt niet worden aangenomen dat er sprake is van een tekortkoming van [eis.conv./verw.reconv.] nu hij gemotiveerd heeft gesteld dat hij voor de inhoudsopgave is afgegaan op en ook heeft mogen afgaan op de vermelding van Jeltes ten Hoor aangezien dit een gerenommeerd kantoor betrof en er geen reden was om aan haar meting te twijfelen. Deze stelling is door [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] niet betwist. Daar komt nog bij dat als niet betwist tevens vaststaat dat er in gebouwen als de onderhavige altijd sprake is van grote aantallen kubieke meters met nauwelijks of beperkte mogelijkheden zoals een schuin dak of een hoog plafond, zodat zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet kan worden geconcludeerd dat een bijstelling van 1.100 m³ naar circa 900 m³ van invloed is geweest op de waardering van de woning.
5.26. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben tenslotte ook nog aangegeven dat [eis.conv./verw.reconv.] is tekort geschoten in zijn zorgplicht omdat hij geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van de notaris om een afschrift van de aanvullende clausule bij de koopovereenkomst van 16 november 2007 te overleggen en omdat hij de inspectie voor de overdracht niet zou hebben bijgewoond maar daar kunnen verder geen gevolgen aan worden verbonden nu niet tevens is gesteld dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hierdoor schade hebben geleden.
5.27. Vervolgens rijst de vraag wat de schade is die [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] door het nalaten van [eis.conv./verw.reconv.] om de bestemming van het pand te onderzoeken hebben geleden.
[ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben hun schade per persoon begroot maar bij de beoordeling zullen, voor zover mogelijk, de genoemde schadeposten gezamenlijk aan de orde worden gesteld.
5.28. In de eerste plaats zou de schade bestaan uit het bedrag waarmee [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] de koopsom uiteindelijk hebben verminderd, te weten EUR 70.000,00. Door [eis.conv./verw.reconv.] is naar voren gebracht dat deze schade niet het gevolg is van zijn tekortschieten omdat de verkopers niet gedwongen waren om met de vermindering in te stemmen. Hoewel deze stelling op zichzelf juist is, is er toch wel sprake van een causaal verband tussen deze door [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] gevorderde schade en het nalaten van [eis.conv./verw.reconv.]. Ten gevolge van dit nalaten hebben [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] immers een woning verkocht met een niet agrarische bestemming. De kopers behoefden niet met iets anders genoegen te nemen, zoals hiervoor ook al is aangegeven. Omdat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] niet aan de genoemde verplichting uit de overeenkomst konden voldoen, waren de kopers gerechtigd de overeenkomst te ontbinden en om vervolgens de contractueel overeengekomen boete te vorderen. De gehoudenheid tot het betalen van die boete staat aldus in een direct verband met de wanprestatie van [eis.conv./verw.reconv.]. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben deze schade vervolgens weten te beperken tot een bedrag van EUR 70.000,00 (waarvan EUR 25.000,00 ten laste is gekomen van [ged.conv./eis.reconv.] en EUR 45.000,00 ten laste van [ged.1conv./eis.1reconv.]). Deze schade staat in zodanig verband met het nalaten onderzoek te doen naar het bestemmingsplan dat zij in beginsel aan [eis.conv./verw.reconv.] als een gevolg daarvan kan worden toegerekend.
5.29. Een volgende vraag is dan of deze schade niet geheel of gedeeltelijk voor rekening van [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] behoort te blijven, zoals door [eis.conv./verw.reconv.] in dit verband ook is aangevoerd.
In dit kader is van belang dat als niet betwist vaststaat dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] wel contact hebben opgenomen met [eis.conv./verw.reconv.] toen de kopers klachten hadden maar dat zij [eis.conv./verw.reconv.] verder buiten de onderhandelingen hebben gehouden. Zij hebben [eis.conv./verw.reconv.] vervolgens voor een voldongen feit (de verleende korting) geplaatst. [eis.conv./verw.reconv.] is daardoor de mogelijkheid ontnomen om zelf argumenten aan te dragen in de discussie met de kopers, met name ook gelet op de reeds overeengekomen en gelet op de beperkingen toch niet geheel onredelijke prijs. Evenmin heeft hij de mogelijkheid gehad om alternatieven aan te dragen. Voorts heeft hij geen gelegenheid gehad om zijn verzekeraar bij het overleg te betrekken. Zoals blijkt uit productie 5 bij conclusie van antwoord in reconventie weigert de verzekeraar thans om enige schade te vergoeden mede omdat zij niet begrijpt waarom de kopers het pand wel hebben afgenomen, ondanks de agrarische bestemming, en waarom hen hiervoor dan ook nog een aanzienlijke korting is verleend.
Het voorgaande leidt naar het oordeel van de rechtbank tot de conclusie dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] niet op juiste wijze hebben voldaan aan hun schadebeperkingsplicht. Er zal van worden uitgegaan dat deze omstandigheid voor 50% aan het ontstaan van de schade heeft bijgedragen. De schade met betrekking tot het nalaten onderzoek te doen naar het bestemmingsplan dient daarom voor 50% voor rekening van [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] te blijven, zijnde EUR 12.500,00 voor [ged.conv./eis.reconv.] en EUR 22.500,00 voor [ged.1conv./eis.1reconv.].
5.30. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben ook schade bestaande uit rentederving vanaf 3 januari 2008 (de datum van levering) gevorderd over hun deel van de vermindering van de koopprijs (respectievelijk EUR 45.000,00 en EUR 25.000,00). De gevorderde rente kan evenwel slechts worden toegewezen vanaf de datum van verzuim inzake de betaling van de schadevergoeding. Uit de overgelegde stukken, in het bijzonder uit de brief van de rechtsbijstandverzekeraar van [ged.1conv./eis.1reconv.] van 28 februari 2008 en de brief van de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] van diezelfde datum, blijkt dat het verzuim een week na dagtekening van die brief, te weten 7 maart 2008 is ingetreden. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf die datum.
5.31. Verder hebben [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] aangevoerd dat zij schade hebben geleden omdat zij ten gevolge van deze procedure een taxatierapport hebben moeten maken. Het gaat hierbij om het eerder genoemde taxatierapport van [naam makelaar]. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt echter niet in te zien welk verband er bestaat tussen het nalaten onderzoek te doen naar het bestemmingsplan en het ten gevolge daarvan niet kunnen voldoen aan de overeenkomst en het opstellen van een taxatierapport. Deze schadepost komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
5.32. Er bestaat ook geen grond voor vergoeding van de door [ged.conv./eis.reconv.] gevorderde schade bestaande uit rentederving omdat zij haar deel van de koopprijs niet op 3 januari 2008 maar op 15 februari 2008 heeft ontvangen. Zij heeft onvoldoende duidelijk gemaakt in hoeverre het uitstel van het transport verband hield met het hiervoor genoemde tekortschieten van [eis.conv./verw.reconv.]. Daarbij wordt mede in acht genomen dat als niet betwist vaststaat dat in de oorspronkelijke koopovereenkomst stond vermeld dat het transport zou plaatsvinden op 31 maart 2008 en de kopers en verkopers deze datum zelf naar voren hebben gehaald om die, klaarblijkelijk, vervolgens weer verder op te schuiven. Nu er ook andere onderwerpen waren waarover kopers en verkopers in onderhandeling zijn geweest, te weten de verontreiniging van de grond en de inhoud van de woning, voor welke problemen [eis.conv./verw.reconv.] niet aansprakelijk was, had van [ged.conv./eis.reconv.] in het bijzonder mogen worden verwacht dat zij zouden hebben uiteengezet dat en waarom de vertraging in het transport (enkel en alleen) het gevolg was van het tekortschieten van [eis.conv./verw.reconv.] ten aanzien van het onderzoek naar het bestemmingsplan. Het nalaten daarvan komt nu voor haar rekening.
5.33. [ged.conv./eis.reconv.] heeft daarnaast vergoeding gevorderd van advocaatkosten omdat zij zich in het geschil met kopers heeft moeten laten bijstaan door een raadsman. Zij heeft daartoe declaraties en onderliggende urenstaten overgelegd. [eis.conv./verw.reconv.] heeft in dit verband in de eerste plaats aangevoerd dat deze kosten enkel en alleen zijn veroorzaakt door het onterechte klagen van de kopers. Zoals hiervoor al is aangegeven is er echter van een onterecht klagen geen sprake geweest. De gevorderde schade post staat in causaal verband met het tekortschieten van [eis.conv./verw.reconv.] nu van [ged.conv./eis.reconv.], die niet juridisch is onderlegd, niet kon worden verwacht dat zij zelf de juridische merites van het verwijt van de kopers kon waarderen. Verder is in dit verband van belang dat de ingeschakelde advocaat ook in het kader van de schadebeperking een rol heeft gespeeld in die zin dat hij betrokken is geweest bij het schikkingsoverleg. [eis.conv./verw.reconv.] heeft in de tweede plaats nog aangevoerd dat het aantal gedeclareerde uren van 43 wel extreem hoog is voor het schrijven van een verweer en het voeren van schikkingsoverleg maar hij heeft niet betwist dat de gestelde uren ook daadwerkelijk zijn gemaakt en dat de gedeclareerde uren betrekking hadden op de juridische bijstand in het geschil met de kopers. Dit deel van de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] voor een bedrag van EUR 10.029,81ligt daarom voor toewijzing gereed, zij het dat ook hiervan 50% voor haar rekening dient te blijven, gelet op hetgeen hiervoor in r.o. 5.29 is overwogen. [eis.conv./verw.reconv.] is dan ook slechts gehouden tot vergoeding van een bedrag van EUR 5.014,91 aan [ged.conv./eis.reconv.] voor kosten van juridische bijstand, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van verzuim (7 maart 2008, zoals hiervoor al overwogen).
5.34. [ged.conv./eis.reconv.] heeft verder de kosten gevorderd in verband met de bijstand door een adviseur van Technoclean in het overleg met de gemeente omtrent een eventuele wijziging van de bestemming van het pand. Met [eis.conv./verw.reconv.] moet evenwel worden aangenomen dat zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet duidelijk is wat de toegevoegde waarde van deze adviseur is geweest nu [ged.conv./eis.reconv.] in dezelfde periode ook al hulp van haar advocaat had. Dat brengt mee dat deze schadepost niet kan worden toegewezen.
5.35. Tenslotte heeft [ged.conv./eis.reconv.] gevorderd een vergoeding van rente-inkomsten die zij misloopt als gevolg van het door [eis.conv./verw.reconv.] gelegde beslag op het bedrag dat thans nog bij de notaris in depot staat. [ged.conv./eis.reconv.] heeft evenwel nagelaten om precies aan te geven hoe zij aan het door haar berekende bedrag is gekomen. Meer in het bijzonder is niet duidelijk of het bedrag dat zij heeft berekend alleen betrekking heeft op haar deel van de koopsom of op het hele bedrag dat in depot staat en wat de gevolgen zijn van het feit dat een deel van het bedrag onder de notaris op 11 juni 2008 is vrijgegeven. Evenmin is duidelijk of zij bij haar berekening rekening heeft gehouden met de rente die de notaris over het depot vergoedt, zoals [eis.conv./verw.reconv.] heeft gesteld. Dat brengt mee dat zij niet heeft voldaan aan haar stelplicht zodat dit deel van haar vordering ook wordt afgewezen.
5.36. [ged.1conv./eis.1reconv.] heeft nog gesteld schade te hebben geleden omdat hij de hypotheeklasten van de woning anderhalve maand langer heeft moeten doorbetalen en omdat hij een overbruggingskrediet heeft moeten afsluiten. Hij heeft echter ook onvoldoende duidelijk gemaakt in hoeverre het uitstel van het transport verband hield met het hiervoor genoemde tekortschieten van [eis.conv./verw.reconv.]. Daarbij wordt mede in acht genomen dat als niet betwist vaststaat dat in de oorspronkelijke koopovereenkomst stond vermeld dat het transport zou plaatsvinden op 31 maart 2008 en de kopers en verkopers deze datum zelf naar voren hebben gehaald om die, klaarblijkelijk, vervolgens weer verder op te schuiven. Nu er ook andere onderwerpen waren waarover kopers en verkopers in onderhandeling zijn geweest, te weten de verontreiniging van de grond en de inhoud van de woning, voor welke problemen [eis.conv./verw.reconv.] niet aansprakelijk was, had van [ged.1conv./eis.1reconv.] in het bijzonder mogen worden verwacht dat hij zouden hebben uiteengezet dat en waarom de vertraging in het transport (enkel en alleen) het gevolg was van het tekortschieten van [eis.conv./verw.reconv.] ten aanzien van het onderzoek naar het bestemmingsplan. Het nalaten daarvan komt nu voor zijn rekening.
5.37. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eis.conv./verw.reconv.] gehouden is tot vergoeding van een bedrag van EUR 17.514,91 aan [ged.conv./eis.reconv.], vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 7 maart 2008 en tot vergoeding van een bedrag van EUR 22.500,00 aan [ged.1conv./eis.1reconv.], vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 7 maart 2008.
5.38. Nu aldus is komen vast te staan dat [eis.conv./verw.reconv.] wel is tekort geschoten in zijn zorgplicht jegens [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.], hebben zij de overeenkomst terecht ontbonden. Dat brengt mee dat de grond aan de betalingsverplichting is komen te ontvallen. Daar staat evenwel tegenover dat de [eis.conv./verw.reconv.] reeds een prestatie heeft verricht die niet meer ongedaan gemaakt kan worden.
[eis.conv./verw.reconv.] heeft in dit verband aangegeven dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] de waarde van de bemiddeling moeten vergoeden. Die waarde stemt volgens hem overeen met de verschuldigde courtage. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hebben dit niet betwist zodat de rechtbank van de juistheid hiervan uit zal gaan. Dat betekent dat [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] -ondanks de ontbinding- toch gehouden zijn om het gevorderde bedrag ter hoogte van de verschuldigde courtage te betalen.
Een en ander leidt tot de conclusie dat vordering in conventie zal worden toegewezen tot een bedrag van EUR 8.658,65 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van verzuim, te weten 19 februari 2008, zoals blijkt uit de overgelegde ingebrekestelling.
5.39. Aangezien [ged.conv./eis.reconv.] een opschortingsrecht toekwam, was er voor [eis.conv./verw.reconv.] geen grond om beslag te leggen. Zijn vordering tot vergoeding van die beslagkosten zullen dan ook worden afgewezen.
5.40. Voor vergoeding van de eveneens gevorderde incassokosten is evenmin plaats nu [eis.conv./verw.reconv.] heeft nagelaten een omschrijving te geven van de voor zijn rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan hij vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvan de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
5.41. [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld van de kosten van [eis.conv./verw.reconv.] in conventie. De kosten aan de zijde van [eis.conv./verw.reconv.] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,80
- vast recht 204,00
- salaris advocaat 768,00 (2,0 punten x tarief EUR 384,00)
-------------------
Totaal EUR 1.057,80
5.42. De reconventionele vordering kan tot de hiervoor in r.o. 5.37 genoemde bedragen worden toegewezen. De door [ged.conv./eis.reconv.] gevorderde opheffing van het beslag zal eveneens worden toegewezen nu de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] op [eis.conv./verw.reconv.] die van [eis.conv./verw.reconv.] op [ged.conv./eis.reconv.] overtreft. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd.
5.43. [eis.conv./verw.reconv.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 384,00 (2,0 punten x factor 0,5 x tarief EUR 384,00)
---------------
Totaal EUR 384,00
6. De beslissing
De rechtbank
in de zaak 08-343
in conventie
6.1. veroordeelt [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hoofdelijk, zodat indien en zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan Jeltes ten Hoor te betalen een bedrag van EUR 5.856,00 (vijfduizendachthonderdzesenvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van het bedrag van EUR 5.856,00 vanaf 19 februari 2008 tot aan de dag van volledige betaling,
6.2. veroordeelt [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] in de beslagkosten, tot op heden begroot op EUR 595,28,
6.3. veroordeelt [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Jeltes ten Hoor tot op heden begroot op EUR 1.057,80,
6.4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.6. wijst de vorderingen af,
6.7. veroordeelt [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van Jeltes ten Hoor tot op heden begroot op EUR 384,00,
6.8. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in de zaak 08-344
in conventie
6.9. veroordeelt [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eis.conv./verw.reconv.] te betalen een bedrag van EUR 8.658,65 (achtduizendzeshonderdachtenvijftig euro en vijfenzestig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van het bedrag van EUR 8.658,65 vanaf 19 februari 2008 tot de dag van de volledige betaling,
6.10. veroordeelt [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eis.conv./verw.reconv.] tot op heden begroot op EUR 1.057,80,
6.11. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.12. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.13. veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.] om aan [ged.conv./eis.reconv.] te betalen een bedrag van EUR 17.514,91 (zeventienduizendvijfhonderdveertien euro en éénennegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde bedrag van EUR 17.514,91 vanaf 7 maart 2008 tot de dag van volledige betaling,
6.14. veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.] om aan [ged.1conv./eis.1reconv.] te betalen een bedrag van EUR 22.500,00 (tweeëntwintigduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde bedrag van EUR 22.500,00 vanaf 7 maart 2008 tot de dag van volledige betaling,
6.15. veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het ten laste van [ged.conv./eis.reconv.] onder notariskantoor mr. D.L. Rang te Zetten gelegde conservatoire beslag op te heffen, op straffe van een dwangsom van EUR 500,00 per dag dat [eis.conv./verw.reconv.] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van EUR 25.000,00,
6.16. veroordeelt [eis.conv./verw.reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van [ged.1conv./eis.1reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] tot op heden begroot op EUR 384,00,
6.17. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.18. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2009.