Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 171260 / HA ZA 08-992
Vonnis van 21 januari 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ ] MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. K[woonplaats]der Meulen,
tegen
[gedaagden]
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. ing A. Klein.
Partijen zullen hierna [makelaar] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 september 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 8 december 2008
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 12 januari 2007 is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een opdracht tot dienstverlening (hierna: “de opdracht”) verstrekt aan [makelaar] ten behoeve van de aankoop van een woning. Bij de opdracht ging het om een woning in de prijsklasse “vraagprijs tot € 250.000,00” in het zoekgebied “[woonplaats] Noord, [woonplaats] Noord”.
2.2. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een courtage van 1,6% van de koopsom (excl. btw) aan [makelaar] verschuldigd zouden zijn bij het tot stand komen van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning.
2.3. Op de overeenkomst zijn de “Voorwaarden NVM 2006” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.4. Voor zover hier van belang luidt artikel 10 van Pro de algemene voorwaarden:
De kern van een opdracht tot bemiddeling betreft het geven van advies over en het voeren van onderhandelingen. Daarnaast staan, tenzij anders overeengekomen, de opdrachtgever uit hoofde van een opdracht tot bemiddeling onder meer de volgende deeldiensten ter beschikking:
- bespreking van en advies omtrent de mogelijkheden om tot de beoogd
overeenkomst te komen;
- verzorging en begeleiding van de bezichtigingen;
- beoordeling van de waarde van de betreffende onroerende zaak;
- besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van
belang zijnde aspecten;
- begeleiding bij de afwikkeling (…)
2.5. In de periode tussen de aanvang van de opdracht en het sluiten van de hierna te noemen koopovereenkomst zijn door [makelaar] meerdere woningen aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangeboden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben, in aanwezigheid van een makelaar van [makelaar], meerdere woningen bezichtigd.
2.6. Eind juni 2007 is tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] enerzijds en de eigenaar (hierna: “de verkoper”) van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: “de woning”) anderzijds een koopovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van die woning. Het voorlopige koopcontract (hierna: “het koopcontract”) is op 29 juni 2007 door de verkoper ondertekend en op 9 juli 2007 door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. De koopprijs van de woning bedroeg € 283.000,00 k.k.
2.7. Namens [makelaar] heeft [ ] [makelaar in persoon] (hierna: “[makelaar in persoon]”) diensten verleend ten behoeve van en bemiddeld bij de aankoop van de woning.
2.8. Op 5 juli 2007 stond de ondertekening van het koopcontract door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gepland. [makelaar in persoon], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn op dat moment te weten gekomen dat de uitbouw aan de achterzijde van de woning niet conform de daartoe verstrekte bouwvergunning was gerealiseerd. De ondertekening van het koopcontract is daarom uitgesteld. Op 9 juli 2007 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het koopcontract alsnog ondertekend.
2.9. Op 7 augustus 2007 heeft [makelaar] een factuur ten bedrage van € 5.388,32 (€ 4.528,00 + € 860,32 btw) aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gezonden aan courtage voor de bemiddeling en dienstverlening bij de aankoop van de woning (hierna: “de factuur”). Als uiterste betaaldatum is 30 augustus 2007 vermeld. Op de factuur is ook vermeld dat het bedrag van de nota zal worden verrekend op het moment van het transport van de woning bij de notaris en door de notaris zal worden opgenomen in de eindafrekening.
2.10. Op 29 augustus 2007 heeft de eigendomsoverdracht van de woning aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] plaatsgevonden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de notaris opdracht gegeven het hiervoor genoemde bedrag aan courtage niet aan [makelaar] af te dragen.
2.11. Op – onder meer – 25 en 28 augustus 2007 hebben er gesprekken plaatsgevonden tussen [makelaar in persoon], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waarbij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangegeven niet tevreden te zijn over de dienstverlening door [makelaar]. Bij de gesprekken was ook de heer [ ] [betrokkene] (hierna: “[betrokkene]”), een gemachtigde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], aanwezig.
2.12. Bij brief van 29 augustus 2007 heeft [makelaar] – kort samengevat – [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesommeerd om uiterlijk op 31 augustus 2007 de factuur aan haar te voldoen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
2.13. [makelaar] heeft daarna de vordering ter incasso uit handen gegeven aan de Gerechtsdeurwaardersmaatschap Groenewegen en Partners Gerechtsdeurwaarders. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de factuur tot op heden niet voldaan.
3. Het geschil
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
3.1. [makelaar] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van een hoofdsom van € 5.388,32, te vermeerderen met de rente over dit bedrag vanaf 30 dagen na de factuurdatum, de buitengerechtelijke kosten ad € 768,00 en de proceskosten. Bij de hoofdsom gaat het om de hiervoor genoemde factuur.
3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Volgens hen is sprake van wanprestatie van [makelaar] bij de uitvoering van de opdracht, waardoor zij niet gehouden zouden zijn het volledige bedrag aan courtage te voldoen.
3.3. In voorwaardelijke reconventie vorderen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op hun beurt samengevat – voor recht te verklaren dat [makelaar] aansprakelijk is voor alle mogelijk door hen te lijden schade als gevolg van die toerekenbare tekortkoming van [makelaar] in de uitvoering van de opdracht, met veroordeling van [makelaar] in de proceskosten.
3.4. [makelaar] voert verweer.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet betwist dat zij de opdracht aan [makelaar] hebben verstrekt en dat er een courtage van 1,6% van de koopsom (excl. btw) is overeengekomen. Zij hebben ook niet betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [makelaar] heeft bemiddeld. Daarmee staat vast dat de opdracht door vervulling daarvan geëindigd is.
4.2. Gesteld noch gebleken is namelijk dat de opdracht niet, of op een andere wijze geëindigd zou zijn. De rechtbank overweegt hierbij met name dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een rechtsgeldig beroep op ontbinding dan wel opzegging van de tussen [makelaar] en hen gesloten overeenkomst hebben gedaan. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoefden zij de overeenkomst niet expliciet te ontbinden, omdat zij er in deze procedure, bij wijze van verweer, een beroep op doen dat zij – zo begrijpt de rechtbank hun stellingen – hadden kunnen ontbinden. Deze stellingen vinden echter geen steun in het recht. Ingeval van wanprestatie is het mogelijk een overeenkomst te ontbinden (tenzij de tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt) (art. 6:265 BW Pro). De ontbinding dient schriftelijk te geschieden (art. 6:267 BW Pro). Een overeenkomst van opdracht kan te allen tijde opgezegd worden door de opdrachtgever (art. 7:408 BW Pro). Ook hierbij geldt dat er dan wel daadwerkelijk opgezegd moet worden. Daarvan is in casu dus geen sprake.
4.3. In beginsel staat dan ook vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de factuur aan [makelaar] zullen moeten voldoen. De rechtbank kan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet volgen in hun verweer dat zij de facturen niet, althans niet volledig, hoeven te betalen als sprake zou zijn van wanprestatie aan de zijde van [makelaar]. Een eventuele wanprestatie van [makelaar] doet op zichzelf immers niet af aan de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
4.4. In geval van wanprestatie aan de zijde van [makelaar] kan wel sprake zijn van een verplichting tot schadevergoeding voor [makelaar]. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen zich ook op het standpunt dat zij schade hebben geleden door de handelwijze en gedragingen van [makelaar]. De rechtbank zal hierna, bij de beoordeling van de vordering in reconventie, de stellingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die zien op de door hen gestelde wanprestatie van [makelaar] bespreken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben echter geen beroep gedaan op verrekening van een door hen verschuldigd bedrag met een eventuele – in reconventie – door [makelaar] te betalen schadevergoeding, zodat een eventuele toewijzing van de vordering in reconventie niet aan toewijzing van de vordering in conventie in de weg staat.
4.5. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in conventie nog aangevoerd dat [makelaar] zou hebben toegezegd niet het gehele bedrag aan courtage in rekening te brengen in verband met hun klachten over de handelwijze van [makelaar]. De rechtbank is van oordeel dat zij deze stelling, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [makelaar], onvoldoende hebben onderbouwd. Zij overweegt hierbij dat ter comparitie namens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is verklaard:
“[makelaar in persoon] zou hebben gezegd dat zij daar rekening mee zou houden bij het in rekening brengen van de courtage. Er zijn op dat moment geen bedragen of percentages genoemd” en “Het punt van de vermindering van de courtage is toen opnieuw aan de orde geweest. [makelaar in persoon] heeft toen gezegd dat zij daar haar gedachten over zou laten gaan”.
Zelfs als [makelaar in persoon] deze uitspraken zou hebben gedaan, wat zij betwist, zijn deze te algemeen om daaruit een bindende afspraak dat niet het gehele bedrag aan courtage in rekening zou worden gebracht, te kunnen afleiden. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij.
4.6. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ook aangevoerd dat zij niet het gehele bedrag aan courtage aan [makelaar] verschuldigd zijn omdat [makelaar] niet alle werkzaamheden heeft verricht die volgens het bepaalde in artikel 10 van Pro de algemene voorwaarden ter beschikking staan aan de opdrachtgever. Ter onderbouwing hiervan hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerd dat [gedaagde sub 1] zelf onderzoek heeft gedaan naar juridische en bouwkundige aspecten. Dat dit, zoals [makelaar] heeft gesteld, in onderling overleg tussen partijen is gebeurd, is door hen niet weersproken. Gesteld noch gebleken is dat [makelaar] niet ook aandacht heeft besteed aan deze aspecten. En zoals hiervoor al is overwogen, is bovendien niet gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] minder courtage verschuldigd zouden zijn als [gedaagde sub 1] bepaalde taken op zich nam. De rechtbank gaat dus ook aan deze stelling voorbij.
4.7. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ook nog aangevoerd dat [makelaar] aanvankelijk had voorgesteld de zaak voor te leggen aan de Geschillencommissie Makelaardij te Den Haag, waarmee zij hebben ingestemd. Doordat [makelaar] de zaak desondanks heeft voorgelegd aan de rechtbank, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kosten moeten maken die zij anders niet hadden moeten maken, zo stellen zij. Volgens [makelaar] is het niet aan haar, maar juist aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], te wijten dat de zaak niet aan de Geschillencommissie is voorgelegd. De rechtbank zal deze stellingen van partijen echter verder onbesproken laten, nu [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen juridische consequenties aan hun verweer hebben verbonden.
4.8. Het bovenstaande brengt met zich dat de vordering in conventie voor wat de hoofdsom betreft volledig toewijsbaar is. De rechtbank zal dit te zijner tijd in een eindvonnis vastleggen. De wettelijke rente over dit bedrag zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf 30 dagen na factuurdatum, dus vanaf 30 dagen na 7 augustus 2007. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is de factuur opeisbaar vanaf het moment van de overdracht van de woning bij de notaris. Die overdracht heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2007, en dat is dus eerder dan de hiervoor bepaalde datum.
4.9. Ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 768,00 zullen worden toegewezen. [makelaar] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat zij deze kosten heeft gemaakt. Het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat de kosten niet toewijsbaar zijn omdat de vordering onterecht ter incasso uit handen is gegeven wordt alleen al verworpen omdat de vordering in conventie zal worden toegewezen. Het verweer dat de verrichte werkzaamheden te gering zijn om het gevorderde bedrag te rechtvaardigen en bovendien noodzakelijk waren ter voorbereiding en instructie van de onderhavige procedure wordt verworpen, nu dit verder niet is onderbouwd.
4.10. Tot slot hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich nog verzet tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. De rechtbank gaat ook hieraan voorbij, nu [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit niet hebben onderbouwd.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.11. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een voorwaardelijke vordering in reconventie ingesteld. Zij hebben niet aangegeven van welke voorwaarde het instellen van de vordering afhankelijk is. Een redelijke uitleg brengt met zich dat het niet anders kan zijn dan dat zij hun vordering hebben willen instellen als de vordering in conventie zou worden toegewezen. Nu de vordering in conventie zal worden toegewezen, is aan de voorwaarde voldaan. De rechtbank komt dan ook toe aan de bespreking van de vordering in reconventie.
4.12. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben veel klachten over de handelwijze van [makelaar]. Zo zou [makelaar] fouten hebben gemaakt
- bij het aanvragen van een hypotheek;
- bij het maken van afspraken met de verkoper over de ontbindende voorwaarden;
- bij het verstrekken van informatie over de noodzaak van het stellen van een bankgarantie;
- bij het doen van onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning.
[makelaar] heeft de stellingen gemotiveerd betwist. Nog los van het feit dat ter comparitie van partijen namens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is aangegeven dat (een deel van) deze stellingen niet zozeer een grondslag van hun vordering vormen als wel ter illustratie zijn aangevoerd, behoeven deze stellingen geen nadere bespreking nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] schade hebben geleden door de door hen gestelde handelwijze en fouten van [makelaar].
4.13. De vordering in reconventie ziet uitsluitend op de aanbouw aan de achterzijde van de woning. Tussen partijen staat vast dat deze aanbouw niet in overeenstemming met de daartoe verstrekte bouwvergunning is gerealiseerd. Tussen partijen staat ook vast dat zowel [makelaar] als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarvan op de hoogte waren op het moment van het ondertekenen van het koopcontract.
4.14. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [makelaar in persoon] uitdrukkelijk tegen hen gezegd dat de problemen met betrekking tot de bouwvergunning en vorderingsrechten van de Gemeente [woonplaats] verjaard waren. Na deze mededeling van [makelaar] zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] overgegaan tot ondertekening van het koopcontract. Later is hen gebleken dat de door [makelaar] verstrekte informatie onjuist was. Hierdoor is volgens hen sprake van wanprestatie van [makelaar], op grond waarvan zij aansprakelijk is voor de door hen daardoor te lijden schade.
4.15. Tussen partijen staat vast dat geen sprake is van verjaring. Als de stellingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over de mededelingen van [makelaar] juist zijn, staat dan ook vast dat [makelaar] onjuiste informatie heeft verstrekt. De rechtbank is van oordeel dat in dat geval inderdaad, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen, sprake is van wanprestatie aan de zijde van [makelaar]. Zij is dan gehouden de uit de wanprestatie voortvloeiende schade aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te vergoeden. De gevorderde verklaring voor recht is in dat geval dan ook toewijsbaar.
4.16. [makelaar] betwist dat namens haar tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gezegd is dat de problemen met betrekking tot de illegale aanbouw verjaard zouden zijn. Volgens haar heeft [makelaar in persoon] zich wel “hardop af[gevraagd] of de situatie niet verjaard zou kunnen zijn”. [gedaagde sub 1] zou toen echter gezegd hebben dat hij dacht van niet, maar het zou uitzoeken. Op 9 juli 2007 belde [gedaagde sub 1] op “dat hij nog geen uitsluitsel had over de verjaring, maar dat het hem niet uitmaakte en dat hij toch wilde tekenen”.
4.17. Overeenkomstig de hoofdregel van het bewijsrecht rust de bewijslast voor de stelling dat [makelaar in persoon]s [makelaar] tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is gezegd dat rechtsvorderingen voortvloeiende uit de situatie met betrekking tot de aanbouw die niet in overeenstemming met de daartoe verstrekte bouwvergunning is gerealiseerd verjaard zijn op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben uitdrukkelijk bewijs van hun stelling aangeboden en zij zullen daartoe daarom in de gelegenheid worden gesteld.
in conventie en in reconventie
4.18. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in reconventie
5.1. draagt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op te bewijzen dat namens [makelaar] tegen hen is gezegd dat rechtsvorderingen voortvloeiende uit de situatie met betrekking tot de aanbouw die niet in overeenstemming met de daartoe verstrekte bouwvergunning is gerealiseerd verjaard zijn,
5.2. bepaalt dat, indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. R.H. Koning in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4 op maandag 11 mei 2009 van 12:30 tot 15:00 uur,
5.3. bepaalt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)- en aan de wederpartij moet berichten of hij bewijs door getuigen wil leveren en zo ja, onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen.
5.4. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank -ter attentie van de enquêtegriffie van de sector civiel (e-mail: rc.civiel.rb.arnhem@rechtspraak.nl)
- om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van het aantal en de namen van de te horen getuigen en de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
5.5. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle bewijsstukken die zij nog in het geding willen brengen aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
in conventie en in reconventie
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Koning en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2009.