Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 171677 / HA ZA 08-1063
Vonnis van 7 januari 2009
in de zaak van
1. [eis.1],
wonende te [woonplaats],
2. [eis.2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A.T. Bolt te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.L. van Korlaar van Blijenburgh te Hedel.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 augustus 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 12 november 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] hebben via een openbare veiling van [gedaagde] gekocht een woonhuis met aanhorigheden aan de [adres] (hierna genoemd de woning).
2.2. De woning is gebouwd in 1923. [gedaagde] heeft de woning 38 jaren samen met haar inmiddels overleden echtgenoot bewoond.
2.3. De echtgenoot van [gedaagde] heeft in het verleden verschillende verbouwingen aan de woning uitgevoerd waarbij ook asbesthoudende materialen zijn gebruikt.
2.4. Ten tijde van de bezichtiging van de woning op 12 juli 2003, voorafgaande aan de afslag, is door een vriend van [gedaagde], de heer [betrokkene], aan [eisers] medegedeeld dat er asbest aanwezig was in de woning aan de noordzijde van het dak.
2.5. De afslag met betrekking tot de geveilde woning vond plaats op 21 juli 2003.
2.6. Op de veiling waren van toepassing de Algemene Veilingvoorwaarden Registergoed 1993 (hierna genoemd de veilingvoorwaarden).
2.7. In artikel 15 lid 4 en Pro lid 5 van de veilingvoorwaarden staat vermeld:
4. Het is, tenzij in de bijzondere veilingvoorwaarden anders is vermeld, de verkoper, tot het uitbrengen van het bod waarvoor werd gegund, niet bekend dat het registergoed:
a. niet de eigenschappen bezit die voor gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen;
b. naar geldende maatstaven en normen is verontreinigd met giftige, chemische of andere gevaarlijke stoffen, zodanig dat het ongeschikt is voor gebruik.
Sub a en b wordt onder gebruik verstaan de wijze waarop het registergoed in gebruik is of het laatst in gebruik was.
De verkoper is desverlangd verplicht de koper na gunning in de gelegenheid te stellen het registergoed te (doen) onderzoeken op de aanwezigheid van eigenschappen en/of verontreiniging(en) als hiervoor sub a en b bedoeld.
5. Indien blijkt dat er aan de verkoper en koper niet bekende subsidies, achterstallige lasten, erfdienstbaarheden, buurwegen, mandeligheden of verplichtingen als hiervoor in lid 3 bedoeld en/of eigenschappen of verontreiniging(en) als hiervoor in lid 4 bedoeld bestaan, is de koper bevoegd, tot de dag waarop de koopsom moet worden betaald, de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden te verklaren, mits hij aannemelijk maakt dat hij niet gekocht zou hebben, ook niet voor een lagere koopsom, als hij de betreffende feiten had gekend.
In artikel 19 lid 4 en Pro lid 5 van de veilingvoorwaarden staat voorts:
4. Het registergoed moet worden afgeleverd in de feitelijke toestand waarin het zich bij het uitbrengen van het bod, waarvoor werd gegund, bevond.
5. De verkoper verleent geen vrijwaring voor hem onbekende verborgen gebreken.
2.8. Tussen de gunning en het passeren van de transportakte is eiser sub 1 met een bevriende klusjesman in de woning geweest. Hij heeft op de hooizolder de binnenkant van het dak bekeken.
2.9. De akte van kwijting na vrijwillige veiling is gepasseerd op 22 augustus 2003. Bij het passeren van de akte heeft eiser sub 1 gewezen op de mogelijkheid van een gebrek in de woning wegens de aanwezigheid van asbest anders dan aan de noordzijde van het dak.
2.10. [eisers] hebben op meerdere plaatsen in en buiten de woning asbest aangetroffen. Asbest bleek aanwezig in wandplaten en plafondplaten in de keuken en de woonruimte en in het dakbeschot en de dakplaten.
2.11. Voorafgaande aan de onderhavige procedure heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij als getuigen zijn gehoord eiser sub 1, [gedaagde], de heer [getuige] de heer [getuige], de heer [getuige], mevrouw [getuige], de heer [getuige] en de heer [getuige].
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen -samengevat- primair veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding wegens een (toerekenbare) tekortkoming van een bedrag van EUR 68.056,15, vermeerderd met rente en kosten, subsidiair de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden en meer subsidiair de gevolge van de koopovereenkomst te wijzigen.
3.2. [eisers] hebben primair aan hun vordering ten grondslag gelegd de stelling dat er sprake is van non-conformiteit. Door de aanwezigheid van asbest beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst in die zin dat de koopprijs wordt verminderd. Subsidiair stellen [eisers] dat de tekortkoming ook aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Zij voeren daarbij aan dat [gedaagde] wist, althans behoorde te weten, dat in de woning asbest was verwerkt. Volgens [eisers] hebben zij, gelet op het bepaalde in artikel 15 lid 4 van Pro de veilingvoorwaarden, er gerechtvaardigd op vertrouwd dat de woning als woning gebruikt kon worden en dat in de woning zelf geen asbest aanwezig was. Voorts hebben zij zich beroepen op dwaling. Meer subsidiair stellen zij zich op het standpunt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door hen niet te informeren over de aanwezigheid van asbest.
3.3. [gedaagde] heeft de stellingen van [eisers] gemotiveerd betwist. Meer in het bijzonder heeft zij betwist dat de aanwezigheid van asbest bewoning onmogelijk maakt. Het gekochte ter veiling voldoet volgens [gedaagde] in dat opzicht aan de conformiteitseisen. Van een schending van de informatieplicht door [gedaagde] is geen sprake geweest nu zij niet bekend was met de aanwezigheid van asbest. Zij stelt dat het, gelet op de bepalingen in de veilingvoorwaarden, juist aan [eisers] was om verder onderzoek te doen dan wel de overeenkomst te ontbinden toen zij de aanwezigheid van asbest vermoedden. Nu zij geen gebruik hebben gemaakt van de in de veilingvoorwaarden genoemde mogelijkheid om de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden, dient volgens [gedaagde] het belang van de verkoopster te prevaleren boven het belang van de kopers. Nu zij bewust de ontbindingsmogelijkheid ex artikel 14 lid 5 van Pro de veilingvoorwaarden hebben laten passeren, kunnen zij niet nu alsnog ontbinding vorderen, aldus [gedaagde].
4. De beoordeling
4.1. Voorop staat dat de gestelde non-conformiteit dient te worden beoordeeld naar het moment van aflevering.
4.2. Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van non-conformiteit is van belang artikel 15 lid 4 van Pro de veilingvoorwaarden waarin is neergelegd dat de zaak over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor het gebruik waarop het registergoed in gebruik was. Partijen gaan er beiden vanuit dat het daarbij gaat om het gebruik als woonhuis. Bij dagvaarding hebben [eisers] naar voren gebracht dat artikel 15 lid 4 van Pro de veilingvoorwaarden meebrengt dat zij er op hebben vertrouwd en er op hebben mogen vertrouwen dat de verkochte zaak als woonhuis kon worden gebruikt. Aldus is sprake van een minimumnorm, vergelijkbaar met hetgeen is bepaald in artikel 7:17 BW Pro. Dat betekent dat in beginsel zou vast staan dat er sprake is van non-conformiteit indien het gebrek het normaal gebruik aantast en dat het aan [gedaagde] is om daarvan tegenbewijs te leveren. Gelet op de tekst van de desbetreffende bepalingen en gelet op de overige bepalingen in de algemene veilingvoorwaarden is dit een alleszins redelijke uitleg. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de desbetreffende bepaling op de hiervoor genoemde wijze dient te worden uitgelegd. Klaarblijkelijk is zij ook van die uitleg uitgegaan. De rechtbank zal daar dan ook vanuit gaan.
Overigens hebben [eisers] ter comparitie nog aangevoerd dat artikel 15 lid 4 van Pro de veilingvoorwaarden een garantie bevat maar zij hebben nagelaten dit verder te onderbouwen. Dat had, mede gelet op de uitleg waarvan zij bij dagvaarding zijn uitgegaan en die, zoals hiervoor is overwogen, ook alleszins redelijk was, wel op hun weg gelegen. Bij gebrek aan die nadere onderbouwing zal dan ook aan hun stelling op dit punt voorbij worden gegaan.
Er zal van worden uitgegaan dat artikel 15 lid 4 van Pro de veilingvoorwaarden een minimumnorm bevat en dat de aansprakelijkheid van [gedaagde] in beginsel is gegeven indien de aanwezigheid van de door [eisers] aangetroffen asbest aan het gebruik als woonhuis in de weg zou staan.
4.3. In dit geval is door [eisers] gesteld en door [gedaagde] niet betwist dat van het gebruik als woonhuis geen sprake kan zijn indien daardoor een ernstig gevaar voor de gezondheid ontstaat. In het onderhavige geval staat echter vast dat [gedaagde] en haar overleden echtgenoot geruime tijd in de woning hebben gewoond. Tevens staat als erkend vast dat ook [eisers] zelf zonder problemen voor de gezondheid een tijd lang in woning hebben gewoond, ondanks de aanwezigheid van asbest in de woonkamer en de keuken. [eisers] kunnen dan ook niet worden gevolgd in hun stelling dat de oudere en niet meer in goede staat verkerende asbestplaten in woonkamer en keuken een ernstig gevaar voor de gezondheid vormden.
4.4. [eisers] hebben in dit verband verder nog naar voren gebracht dat zij verbouwingswerkzaamheden gingen uitvoeren en dat dit impliceerde dat de asbestplaten moesten worden verwijderd. Volgens hen was het voor iedereen duidelijk dat verbouwingswerkzaamheden noodzakelijk waren. Kennelijk beogen zij aldus te stellen dat het in de veilingvoorwaarden opgenomen gebruik als woonhuis ook een bijzonder gebruik in de zin van verbouwingswerkzaamheden omvatte. In deze conclusie kunnen zij echter niet worden gevolgd. In de overeenkomst zelf is over de verbouwing niets opgenomen. Ter comparitie hebben [eisers] bovendien erkend dat zij voorafgaande aan de koop in het geheel ook niet hebben gesproken over eventuele verbouwingen in de woonkamer en keuken. Zij hebben aangegeven dat zij op dat moment zelf in het geheel geen verbouwingsplannen met betrekking tot de woonkamer hadden. Zij mochten er dan ook niet op vertrouwen dat de in artikel 15 lid 4 van Pro de veilingvoorwaarden opgenomen gebruik (mede) betrekking had op de uitvoering van verbouwingswerkzaamheden.
Een en ander leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat de woning niet voldeed aan de in artikel 15 lid 4 van Pro de veilingvoorwaarden opgenomen minimumnorm.
4.5. Het gegeven dat de woning, zoals hiervoor is vastgesteld, wel geschikt was voor het gebruik als woonhuis, betekent op zich nog niet dat die woning ook overigens voldeed aan hetgeen [eisers] mochten verwachten.
Voor het antwoord op de vraag of de overeenkomst beantwoordde aan hetgeen [eisers] verder mochten verwachten komt het aan op hetgeen partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben kunnen en mogen afleiden. Mededelingen van de verkoper spelen in dat verband een grote rol. In dit verband is het aan [eisers] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij op een bepaalde mededeling hebben kunnen en mogen vertrouwen.
Volgens [eisers] heeft [getuige] namens [gedaagde] niet alleen bevestigd dat het dak aan de noordzijde asbest bevatte maar heeft hij daar ook aan toegevoegd: “Maar dat is ook het enige.” [gedaagde] heeft dit echter betwist. Het is in dit verband van belang om vast te stellen welke rol [getuige] vervulde. Nu door [gedaagde] zelf in het kader van het getuigenverhoor is verklaard dat [getuige] tijdens de bezichtigingdagen aanwezig is geweest en dat degenen die er bij de bezichtiging bij waren ook bij de afslag aanwezig waren, hadden [eisers] grond om te veronderstellen dat [getuige] gerechtigd was om namens [gedaagde] op te treden. Voor deze conclusie is te meer reden nu [getuige] zelf heeft verklaard dat hem door [gedaagde] is gevraagd om haar bij de verkoop te vertegenwoordigen en dat hij tijdens de kijkdagen ook vragen van (onder meer) [eisers] heeft beantwoord en met [eisers] op de hooizolder is geweest. Met [eisers] kan dan ook worden aangenomen dat zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [getuige] bij de bezichtiging optrad namens [gedaagde]. Daarentegen kunnen [eisers] niet worden gevolgd in hun stelling dat [getuige] heeft gegarandeerd dat er overigens geen asbest in de woning aanwezig was. De verklaringen die de getuigen [eisers] en [getuige] op dit punt hebben afgelegd staan lijnrecht tegenover elkaar. [eisers] is partij in deze procedure zodat aan zijn verklaring geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Daarentegen is niet gesteld of anderszins gebleken dat [getuige] enig belang heeft bij deze zaak. Er bestaat dan ook reden om aan de verklaring van [getuige] op dit punt meer gewicht toe te kennen. Hieraan doet de (ter aanvulling op het onvolledige bewijs dat door [eisers] is geleverd ingebrachte) verklaring van [getuige] niet af nu hij niet verklaart over hetgeen [getuige] tegen [eisers] heeft gezegd maar alleen over wat hij zelf van [getuige] heeft gehoord.
4.6. [eisers] hebben verder nog gesteld dat voor zover [getuige] - zoals hij zelf heeft verklaard - op de vraag of er meer asbest aanwezig was slechts zou hebben verklaard: “Bij mijn weten niet”, hij in elk geval een stilzwijgende garantie gegeven. In deze stelling kunnen zij echter niet worden gevolgd. Het enkele feit dat [getuige] heeft aangegeven iets niet te weten impliceert niet dat hij (stilzwijgend) garandeert dat de woning overigens vrij is van asbest. Daarbij speelt mede een rol dat [getuige] niet zelf in de woning woonde en dat niet is gesteld noch anderszins is gebleken dat hij een gedegen kennis had van de staat van de woning.
4.7. [eisers] hebben verder hun stelling dat [gedaagde] zelf (in persoon) op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest en dat zij daarom [eisers] daarover ook zelf had behoren in te lichten onvoldoende onderbouwd. Dat had wel op hun weg gelegen, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde]. Aan hun stelling zal dan ook voorbij worden gegaan.
4.8. [eisers] hebben in dit verband voorts nog naar voren gebracht dat de overleden echtgenoot van [gedaagde] mee heeft geholpen bij het aanbrengen van asbest in (onder meer) de stal en dat zijn wetenschap omtrent de aanwezigheid van asbest aan [gedaagde] moet worden toegerekend. Voor toerekening van wetenschap van asbest op grond van verkeersopvatting is echter alleen onder uitzonderlijke omstandigheden plaats. Nu [eisers] niets hebben gesteld over de bijzondere omstandigheden in dit geval, is voor een dergelijke toerekening thans geen plaats.
4.9. Het antwoord op de vraag wat [eisers] mochten verwachten van de woning hangt ook af van onderzoek dat [eisers] zelf hebben kunnen en moeten doen naar de aanwezigheid van asbest. In dit verband is daarbij het volgende in het bijzonder van belang. Van algemene bekendheid is dat asbest in de jaren ‘70 van de vorige eeuw nog op ruime schaal als bouwmateriaal werd toegepast. [eisers] mochten er dan ook niet zonder meer op vertrouwen dat de woning, die omstreeks 1920 is gebouwd en in de loop van de tijd is verbouwd, ten tijde van de koop (op één deel van het dak na) vrij van asbest zou zijn. In het algemeen geldt dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom en de prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moet houden met een bepaalde mate van meteen verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
[eisers] hebben ter comparitie aangegeven dat zij daar ook op bedacht zijn geweest en dat zij daarom ook naar de aanwezigheid van asbest hadden gevraagd. Om die reden heeft [eisers] ook op de wanden in de woonkamer heeft geklopt en heeft hij gevraagd naar het materiaal waar deze wanden van waren gemaakt. [eisers] stellen daarop echter geen antwoord te hebben gekregen. Onder deze omstandigheden lag het op hun weg eigen (gedegen) onderzoek te initiëren. Nu zij dat hebben nagelaten alvorens tot koop over te gaan, kunnen zij [gedaagde] achteraf niet tegenwerpen dat de woning op meer dan de door [getuige] genoemde plekken asbest bevat: zij waren immers genoegzaam gewaarschuwd dat zulks het geval zou kunnen zijn. Voor zover zij stellen te goeder trouw te zijn afgegaan op van de zijde van de door hen ingeschakelde makelaar afkomstige informatie komt dat voor hun risico, nu zij daaruit niet hebben kunnen concluderen dat de woning asbestvrij zou zijn. Tijdens de comparitie hebben zij immers aangegeven dat de makelaar alleen visueel onderzoek verrichtte.
Verder komt het voor het risico van [eisers] dat zij, vanwege de (nadere) bouwvak geen aannemer hebben kunnen vinden die meer en gedetailleerder onderzoek had kunnen doen. Niet gesteld noch anderszins is gebleken dat zij dit aan [gedaagde] bekend hebben gemaakt en/of dat zij aan [gedaagde] om die reden uitstel hebben gevraagd van levering.
4.10. Voor [eisers] was er te meer reden om te verwachten dat de woning asbest bevatte nadat [eisers], tussen de dag van de veiling en voor die van de levering, met een bevriende klusjesman in woning is gaan kijken en op de zolder van de stal een stuk landbouwplastic heeft verwijderd. Zoals hij ter comparitie heeft aangegeven kreeg hij toen het vermoeden dat op die plek (ook) asbest aanwezig was.
Ten overvloede wordt opgemerkt dat artikel 15 lid 5 van Pro de veilingvoorwaarden op dat moment door [eisers] had kunnen worden ingeroepen om de overeenkomst voorafgaande aan de levering -boetevrij- te ontbinden. Het gegeven dat de notaris [eisers] hier niet opmerkzaam op heeft gemaakt maar er bij [eisers] op heeft aangedrongen om de woning toch voor het overeengekomen bedrag af te nemen, vormt geen omstandigheid die van invloed heeft kunnen zijn op de verwachtingen die [eisers] ten aanzien van het gekochte heeft mogen hebben.
4.11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eisers] ten tijde van de levering redelijkerwijs niet hebben kunnen en mogen verwachten dat de woning, op het dak aan de noordzijde na, asbestvrij was. Van een tekortschieten van de [gedaagde] is dan geen sprake, laat staan van een toerekenbare tekortkoming.
4.12. Hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de mededelingsplicht van [gedaagde] en de onderzoeksplicht van [eisers] brengt mee dat er ook geen sprake kan zijn van dwaling. [eisers] hebben in dit verband niet meer of anders aangevoerd dan zij in het kader van het tekortschieten hebben gedaan.
4.13. Tenslotte is het ook niet mogelijk om de vordering toe te wijzen op grond van onrechtmatige daad. Niet is immers komen vast te staan dat [gedaagde] zelf ook op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest op meerdere plaatsen.
4.14. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering dient te worden afgewezen.
4.15. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht 1.148,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.936,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 2.936,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2009.