Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/2246
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak ingevolge artikel 8:67 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van 29 december 2008
inzake
[X], wonende te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 31 maart 2008 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2008.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2008.
Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 305.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [Z] het door eiseres betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
2. Gronden
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 322.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2008 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande nieuwbouwwoning (bouwjaar 2006) met een tuincentrum. De inhoud van de woning bedraagt 660 m3. De oppervlakte van de niet tot de woning behorende grond bedraagt 1.300 m2.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 322.000. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 2 juli 2008 door
[B], taxateur te [Z]. Hierin is vermeld dat de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld, na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare onroerende zaken en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkbare onroerende zaken middels de landelijke taxatiewijzer Agrarische gebouwde deelobjecten. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat dit taxatierapport gegevens van een tweetal vergelijkingsobjecten.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij de waardering van de onroerende zaak ten onrechte geen rekening is gehouden met een waardevermindering van € 25.000 die zij – voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 – met verweerder is overeengekomen.
Daarnaast stelt eiseres zich op het standpunt dat bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast aangezien de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten in het geheel niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Eiseres bepleit een waarde van € 297.000.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van
€ 322.000. De door verweerder gebruikte verkooptransacties van agrarische objecten afkomstig uit de landelijke taxatiewijzer Agrarische gebouwde deelobjecten geven slechts een zodanig algemeen beeld van de verkoopcijfers dat hieraan niet de door verweerder verdedigde waarde kan worden toegekend.
De twee voor de onderbouwing hiervan aangevoerde vergelijkingsobjecten geven naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwing aan het standpunt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Deze objecten verschillen qua oppervlakte (respectievelijk 8.583 m2 en 15.900 m2), aard van de bedrijfsvoering (respectievelijk een stoeterij/manage en een gemengd agrarisch bedrijf) en verkoopopbrengst (respectievelijk € 715.000 en € 2.046.725) zodanig van de onroerende zaak dat geoordeeld moet worden dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt in voldoende mate met deze verschillen rekening te hebben gehouden.
Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het vorige tijdvak bij wijze van compromis met € 25.000 is verminderd rechtvaardigt immers niet de conclusie dat de waarde ook voor het onderhavige tijdvak met eenzelfde bedrag dient te worden verminderd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht. Nu in geding de waarde van de onroerende zaak niet duidelijk is geworden zal de rechtbank de WOZ-waarde op de waardepeildatum zelf in goede justitie vaststellen op € 305.000.
Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
Deze uitspraak is gedaan op 29 december 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.M.F. Geerling, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. P.J.G. Tiemessen, griffier.
De griffier is verhinderd deze De rechter,
uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.