Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 176530 / KG ZA 08-679
Vonnis in kort geding van 19 november 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. D.S. de Boorder-Sweerman te Arnhem,
tegen
1. de vennootschap onder firma
[ged.1],
gevestigd te [woonplaats],
2. [ged.2],
wonende te [woonplaats],
3. [ged.3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. P.-P. F. Tummers te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2. [gedaagden] hebben ter zitting een voorwaardelijke eis in reconventie ingediend. De voorzieningenrechter heeft deze eis niet toegelaten wegens strijd met de goede procesorde.
1.3. Ten slotte is vanwege de spoedeisendheid van de zaak bepaald dat daarin op 19 november 2008 vonnis is gewezen, met dien verstande dat de motivering van de beslissing pas later volledig op schrift zou worden gesteld. De feiten en overwegingen waarop die beslissing steunt worden hierna weergegeven. In het dictum van de kop-staart beslissing van 19 november 2008 is vergeten om te beslissen op de gevorderde proceskostenveroordeling. [gedaagden] hadden, als de in het ongelijk gestelde partijen, moeten worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres]. Partijen zijn van deze vergissing op de hoogte gesteld en in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Van die mogelijkheid heeft [eiseres] geen gebruik gemaakt. [gedaagden] hebben zich met betrekking tot de proceskostenveroordeling gerefereerd. Het dictum zal in deze gemotiveerde beslissing die zin worden gecorrigeerd, dat daarin ook de proceskostenveroordeling wordt opgenomen.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben op 28 maart 2008 een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [eiseres] de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] aan [gedaagden] heeft verhuurd (hierna: de huurovereenkomst). De bedrijfsruimte van [eiseres] bestaat uit twee delen. [gedaagden] huren de opslagruimte in het rechter gedeelte van de hal. In het linkergedeelte is een TPG postsorteercentrum gevestigd. In het naastgelegen pand aan de rechterzijde is een kinderdagverblijf gevestigd.
2.2. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 24 maanden, ingaande op 15 april 2008 en lopende tot en met 14 april 2010. Het gehuurde is blijkens artikel 1.2 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte.
2.3. In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat daarvan de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ deel uitmaken (hierna: de algemene bepalingen), dat de inhoud van deze bepalingen partijen bekend is en dat huurder en verhuurder een exemplaar van de algemene bepalingen hebben ontvangen. De algemene bepalingen luiden, voor zover hier van belang, als volgt.
Inspectie in verband met de geschiktheid
4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door de huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen.
Gebruik
6.1 Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Huurder zal hierbij bestaande beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het bedrijf van huurder, ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, alsmede ten aanzien van alles wat in of aan het gehuurde aanwezig is) in acht nemen.(…)
6.2 Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars.(…)
(Overheids)voorschriften en vergunningen
6.7.1 Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd.(…)
6.7.2 Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven.
6.7.3 Indien aan, in of op het gehuurde in verband met het daarin uitgeoefende bedrijf, of in verband met de daaraan gegeven of te geven bestemming, wijzigingen of voorzieningen noodzakelijk zijn, is huurder onverminderd het in (…) bepaalde ervoor aansprakelijk dat bij de uitvoering van de werkzaamheden voldaan wordt aan ter zake door de overheid of andere daartoe bevoegde instanties gestelde of te stellen eisen. (…)
6.11.1 Het is huurde niet toegestaan:
a) In, op, aan of in de directe omgeving van het gehuurde milieugevaarlijke zaken te hebben, waaronder stankverspreidende, brandgevaarlijke of ontplofbare, tenzij behorend tot de normale beroeps- of bedrijfsvoering;
Schade en aansprakelijkheid
11.1 Huurder neemt tijdig passende maatregelen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde zoals schade als gevolg van kortsluiting, brand, lekkage, storm, vorst of enige andere weersgesteldheid, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen. (…)
2.4. [eiseres] heeft voor het adres [adres] een gebouwenverzekering afgesloten bij Nationale Nederlanden. Laatstgenoemde verzekeraar heeft in verband daarmee een inspectie op nummer 26 uitgevoerd. Bij brief van 24 juli 2008 heeft de verzekeraar het volgende geschreven:
(…)Uit deze inspectie blijkt dat:
1. Er is een grote hoeveelheid van het zeer brandbare polyetherschuim opgeslagen.
2. Deze opslag vindt niet gescheiden plaats van de productiefaciliteiten.
3. Er is geen sprake van een rookverbod.
4. De orde en netheid van het matrassenatelier laat veel te wensen over.
5. De unit scheidingswand voldoet niet aan de definitie van een brandwand zoals bedoeld in de richtlijnen.
6. Binnen de unit vindt het spuiten van lijm plaats. De lijm die wordt verspoten, bevat brandbare oplosmiddelen. Het lijmspuiten geschiedt zonder afzuiging wat tot gevolg kan hebben dat brandbare oplosmiddelen zich verzamelen en tot ontbranding kunnen komen. Gezien de opgeslagen polyetherschuim is dit een onwenselijke situatie.
7. De TL-armaturen vertonen op diverse plaatsen gebreken, zwart geblakerd vanwege storingen uit het verleden. Deze aanwijzing verraadt een slecht onderhoud van de verlichtingsinstallatie uit het verleden. Dit kan hebben geresulteerd in interne beschadigingen van de TL armaturen met kortsluiting tot gevolg. Dit in combinatie met de bedrijfsactiviteiten is dit een onverenigbare situatie.
8. Verder blijkt uit de inspectie dat aanrijdbeveiliging ter plaatse van de gevels en deuren ontbreekt. Hierdoor is het aanrijdingrisico zwaarder dan normaal.
Gezien de bovenstaande bevindingen kunnen wij deze verzekering niet langer continueren.
Om u de gelegenheid te geven om het risico bij een andere assuradeur aan te bieden, zullen wij de verzekering per 24 oktober 2008 beëindigen of eerder indien het risico elders is verzekerd. (…)
2.5. Na de constatering van de verzekeringsmaatschappij hebben [eiseres] en haar zoon, die als beheerder optreedt, de inhoud van de bovengenoemde brief met [gedaagden] besproken.
2.6. Bij brief van 28 augustus 2008 heeft de verzekeraar haar eerdere constateringen nogmaals bevestigd en, onder meer, als volgt nader toegelicht:
Onze technische buitendienstfunctionaris trof op dit adres een grote hoeveelheid polyetherschuim aan dat niet gescheiden wordt opgeslagen van het gedeelte waar de productie van matrassen plaats vindt.
Polyetherschuim heeft een zeer hoge brandvoortplantingssnelheid. Dit betekent dat bij een brand de situatie niet meer te beheersen is.
Verder blijkt dat de afscheidingswand tussen de bedrijfsunits niet voldoet aan de definitie van een brandwand gezien de toegepaste detaillering ter plaatse van het hellende vlak. Dit betekent dat het niet denkbeeldig is dat een brand overslaat naar de naastgelegen unit.
Een absoluut rookverbod op nummer 26 is een eerste vereiste. Het is niet duidelijk door de huurder gemaakt dat een rookverbod nooit wordt overtreden. Immers klanten/relaties kunnen het matrassenatelier bezoeken.
(…)
De lijm die wordt verspoten bevat brandbare oplosmiddelen. Het lijmen geschiedt zonder afzuiging wat tot gevolg kan hebben dat de brandbare oplosmiddelen zich verzamelen en mogelijk tot ontbranding kunnen komen. Gezien de opgeslagen – zeer brandbare – polyetherschuimen is dit een zeer ongewenste situatie.
(…)
Het is raadzaam dat de elektrische installatie van het gehele gebouw gecontroleerd wordt door een erkend elektrotechnisch installatiebedrijf.
(…)
Wij hebben niet de indruk dat de huurder de middelen en technische kennis heeft om het brandrisico verzekerbaar te maken en te houden.
(…)
Om verzekerde de gelegenheid te geven om het risico elders aan te bieden, zullen wij de verzekering per 24 november 2008 beëindigen.
(…)
2.7. Bij brief van 9 oktober 2008 heeft [eiseres] [gedaagden] gesommeerd om, onder meer, het gehuurde onmiddellijk in overeenstemming te brengen met de afspraken ten aanzien van de bestemming in de huurovereenkomst, volgens haar enkel het gebruik als naaiatelier. Ook heeft zij hen gesommeerd om gedane verbouwingen ongedaan te maken. [gedaagden] hebben als reactie daarop onder meer verklaard dat zij het lijmen niet zullen staken en dat zij de opslag van lijm en polyetherschuim niet uit het gehuurde zullen verwijderen.
2.8. Bij brief van 24 oktober 2008 heeft de assurantietussenpersoon van [eiseres] onder meer het volgende geschreven:
Echter geen één maatschappij vindt de huidige situatie een acceptabel verzekerbaar pand. Zij verwijzen hierbij steeds naar de brief van 28-08-2008 en naar het feit dat de lijm die de huurder gebruikt zeer licht ontvlambaar is.
3. Het geschil
3.1. Stellende dat [gedaagden] zodanig ernstig zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst – meer in het bijzonder de artikelen 4, 6.1, 6.2, 6.7.1, 6.7.2, 6.7.3, 6.11.1, 6.11.2.3 en 11.1 van de algemene bepalingen – én in hun plicht om zich als goed huurder te gedragen dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, vordert [eiseres] [gedaagden] in kort geding te veroordelen om binnen 2 keer 24 uur na de betekening van het in deze te wijzen vonnis, maar uiterlijk 23 november 2008, het gehuurde aan de Sint Walburg 26 te ontruimen en verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres] om bij gebreke daarvan de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm. Het spoedeisend belang is gelegen in de onverzekerbaarheid van het pand met ingang van 24 november 2008.
3.2. [gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd waarop, voor zover van belang, hierna nader zal worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Vooropgesteld wordt, dat een vordering tot ontruiming in kort geding alleen toewijsbaar is als aan twee voorwaarden is voldaan. In de eerste plaats moet er sprake zijn van een spoedeisend belang bij de vordering. In de tweede plaats moet aannemelijk zijn dat de rechter in een bodemprocedure de ontruimingsvordering zal toewijzen (zie: Hof Arnhem, 21 november 2006, LJN AZ6943).
4.2. Het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vordering vloeit voort uit de opzegging door haar verzekeraar van de opstal- of gebouwenverzekering voor de gehuurde bedrijfsruimte met ingang van 24 november 2008. [eiseres] heeft, door het overleggen van de brief van 24 oktober 2008 van haar assurantietussenpersoon, naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij voor de in geding zijnde bedrijfsruimte met ingang van 24 november 2008 geen opstalverzekering heeft kunnen verkrijgen en dat dat niet aan het pand ligt maar aan de manier waarop [gedaagden] hun bedrijf uitoefenen. Dat [gedaagden] een offerte hebben ontvangen van Fortis ASR voor een inboedelverzekering voor die bedrijfsruimte, maakt dit niet anders. Tegenover het verweer van [gedaagden] dat Fortis ASR wellicht ook bereid zou zijn tot een opstalverzekering voor de betreffende bedrijfsruimte, heeft [eiseres] aangevoerd dat zij van Fortis al een weigering heeft ontvangen. Bovendien hebben [gedaagden] in de slotverklaring van de offerte op de vraag ‘Heeft enige maatschappij ooit een verzekeringsvoorstel van u of uw bedrijf afgewezen, een lopende verzekering opgezegd of slechts onder bijzondere voorwaarden dan wel tegen een hogere premie willen voortzetten?’ ten onrechte het vakje ‘nee’ aangekruist.
4.3. Ter beoordeling staat vervolgens of aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat er voldoende grond bestaat voor toewijzing van de ontruimingsvordering en ontbinding van de huurovereenkomst. Het gaat in dit geval om een huurovereenkomst van twee jaar of korter, zoals neergelegd in artikel 7:301 BW Pro.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar is door de Hoge Raad voor de werking van de redelijkheid en billijkheid slechts een beperkte ruimte opengelaten.
4.4. Kort samengevat stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat de door [eiseres] gevolmachtigde makelaar vanaf het begin op de hoogte is geweest van het feit dat het productieproces van [gedaagden] ook het lijmen van matrassen omvatte. Die makelaar zou ook de benodigde vergunningen in orde maken. Pas daarna is de huurovereenkomst ondertekend. De wetenschap van de makelaar kan volgens hen aan [eiseres] worden toegerekend. Er is dus géén sprake van een tekortkoming aan hun zijde. Ze hebben nu ‘verboden te roken’-stickers opgehangen en brandblussers geplaatst. Het plaatsen van een afzuiginstallatie hebben ze uitgesteld vanwege de onzekere situatie. Als er al sprake zou zijn van een tekortkoming, dan is deze zo gering dat deze de ontruiming in redelijkheid niet rechtvaardigt, aldus [gedaagden]
4.5. Hoewel de voorzieningenrechter constateert dat een makelaar meestal als tussenpersoon optreedt bij het tot stand komen van een koop- of huurovereenkomst tussen een derde en de opdrachtgever, dus als bemiddelaar, en dat een opdracht tot bemiddeling aan een makelaar, gelet op de heersende jurisprudentie, in het algemeen géén volmacht tot het sluiten van een koop- of huurovereenkomst inhoudt, kan het antwoord op de vraag óf er in dit geval toch sprake was van een volmacht van [eiseres] aan de makelaar in het midden blijven. Ook het antwoord op de vraag of [gedaagden], zoals [eiseres] stelt, aan de makelaar slechts hebben meegedeeld dat het zou gaan om een naaiatelier waar tijken hoezen om aangeleverde matrassen zouden worden genaaid en niet om het lijmen van matrassen – hetgeen door de makelaar in een mailbericht wordt bevestigd – is voor de beoordeling van de vordering in dit kort geding niet noodzakelijk. De voorzieningenrechter overweegt daartoe als volgt.
4.6. Een eventuele wetenschap van [eiseres] van het feit dat het productieproces van [gedaagden] ook het lijmen van matrassen inhield in combinatie met de opslag van het zeer brandbare polyetherschuim, ontslaat [gedaagden] nog steeds niet van hun verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is, onder verwijzing naar de brieven van Nationale Nederlanden van 24 juli en 28 augustus 2008, zeer aannemelijk geworden dat in het gehuurde sprake is van een zeer onveilige en brandgevaarlijke situatie, niet behorend bij de normale bedrijfsuitoefening, en wel zodanig dat Nationale Nederlanden de opstalverzekering voor de betreffende bedrijfsruimte heeft opgezegd. [gedaagden] hebben zelfs ná door [eiseres] op de hoogte te zijn gesteld van de inhoud van die brieven van Nationale Nederlanden niet meteen al het mogelijke gedaan om deze zeer onveilige en brandgevaarlijke situatie zoveel mogelijk te beperken. Dit hadden zij wel kunnen doen, bijvoorbeeld op zijn minst door het onmiddellijk (laten) plaatsen van een installatie voor luchtafzuiging en het onmiddellijk aanbrengen van ‘niet-roken’-stickers aan de binnenkant én de buitenkant van het gehuurde of door het tijdelijk staken van het productieproces om de benodigde maatregelen te treffen. [gedaagden] konden op dat moment weten dat niet alleen hun eigen levens, maar ook die van de werknemers van het naastgelegen pand en de kinderen van het aan de andere kant gelegen kinderdagverblijf gevaar liepen. Door zich hier, ook na de aanmaning van 9 oktober 2008, nauwelijks rekenschap van te geven, hebben [gedaagden] zich naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW Pro gedragen en zijn zij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen zoals neergelegd in artikel 4, 6.1, 6.2, 6.7.1, 6.7.2, 6.11.1 en 11.1 van de algemene bepalingen. De voorzieningenrechter acht het zeer waarschijnlijk dat een vergunning van overheidswege benodigd is voor het werken met zodanig brandgevaarlijke stoffen of dat op zijn minst genomen melding moet worden gedaan en vervolgens brandveiligheidsvoorschriften zullen worden gesteld, waaraan [gedaagden] niet kunnen of willen voldoen. Het verweer van [gedaagden], dat de makelaar die vergunningen wel in orde zou maken, ontslaat [gedaagden] niet van hun eigen, in de algemene bepalingen neergelegde, verantwoordelijkheid op dat gebied. Dat [gedaagden] een paar brandblussers hebben geplaatst en kort voor de zitting alsnog een paar ‘niet-roken’-stickers hebben aangebracht, doet deze tekortkomingen niet ineens zodanig teniet dat deze een ontruiming niet meer rechtvaardigen.
4.7. De voorzieningenrechter acht voldoende grondslag aanwezig voor toewijzing in kort geding van de gevorderde ontruiming, vooruitlopend op een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst door de bodemrechter.
4.8. Bij toewijzing in kort geding van de gevorderde betaling van een boete van € 2.750,00, die voort zou vloeien uit artikel 7 van Pro de algemene bepalingen, heeft [eiseres] naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende spoedeisend belang.
4.9. Het gevorderde bedrag van € 750,00 aan buitengerechtelijke kosten acht de voorzieningenrechter niet onredelijk, nu dit bedrag lager is dan de forfaitair vastgestelde twee punten van het toepasselijke liquidatietarief.
4.10. [gedaagden] zullen, als de in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres]. Deze kosten worden als volgt begroot:
- vast recht € 254,00
- dagvaarding € 92,44
- salaris procureur € 816,00
- Totaal € 1.162,44
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar zoals gevorderd.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagden] om, binnen 2 keer 24 uur na de betekening van dit vonnis, het gehuurde aan [adres] met alle personen en roerende zaken die zich daar bevinden te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiseres],
5.2. machtigt [eiseres], ingeval [gedaagden] in gebreke mocht blijven aan bovenstaande veroordeling te voldoen, om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm,
5.3. veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.162,44, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag ingaande veertien dagen na de dag van de uitspraak van dit vonnis.
5.4. veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 750,00, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.A. Satijn op 19 november 2008, terwijl de motivering van voor melde beslissing afzonderlijk op schrift is gesteld op 27 november 2008.