Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 26 november 2008
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 161239 / HA ZA 07-1604 van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAPITOL STEEL TECHNOLOGIES B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAPITOL STEEL REAL ESTATE B.V.,
beide gevestigd te Sliedrecht,
eiseressen,
advocaat mr. H. van Ravenhorst, te Arnhem
tegen
1. [ged.1hfdz./eis.1vrijw.],
2. [ged.2hfdz./eis.2vrijw.],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. P.M. Wilmink, te Arnhem
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 167690 / HA ZA 08-425 van
1. [ged.1hfdz./eis.1vrijw.],
2. [ged.2hfdz./eis.2vrijw.],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. P.M. Wilmink, te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BRECHEISEN BEDRIJFSMAKELAARS B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. F.J. Boom, te Arnhem.
Eisers in de hoofdzaak zullen respectievelijk ook Capitol Technologies en Capitol Real Estate genoemd worden. Tezamen zullen zij ook worden aangeduid als Capitol. Gedaagden in de hoofdzaak, eisers in de vrijwaringszaak zullen samen tevens aangeduid worden als [gedn.hfdz./eis.vrijw.]. Gedaagden in de vrijwaringszaak zullen hierna ook Brecheisen genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 april 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 9 oktober 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 juni 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 9 oktober 2008.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1. [gedn.hfdz./eis.vrijw.] was eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres] (verder: het bedrijfspand).
3.2. [gedn.hfdz./eis.vrijw.] heeft het bedrijfspand in 2005 te koop aangeboden, waarbij B/Mak Bedrijfsmakelaars optrad als zijn makelaar. In de door B/Mak opgemaakte verkoopbrochure stond over de vloer van de bedrijfsruimte dat deze een vloerdruk had van 1500 kg/m2.
3.3. In december 2006 heeft [gedn.hfdz./eis.vrijw.] het pand opnieuw te koop aangeboden, waarbij Brecheisen optrad als zijn makelaar.
3.4. Van het bedrijfspand is door Brecheisen een verkoopbrochure opgemaakt. In die brochure staat onder het kopje “Vrijblijvende objectinformatie” een aantal kenmerken van het bedrijfspand, waaronder, achter de vermelding “Opleveringsniveau”: “ca. 2.500 kg/m2 draagvermogen”. Onder de opgesomde kenmerken staat de volgende mededeling:
Bovenstaande objectinformatie mag niet worden beschouwd als een aanbieding of offerte. Indien u een aanbieding wenst, kan Makelaar deze, na goedkeuring door de opdrachtgever, op basis van specifieke gegevens verzorgen.
Op het voorblad van de verkoopbrochure staan eveneens de woorden “Vrijblijvende objectinformatie”.
3.5. Bij de verkoopactiviteiten is ook gebruik gemaakt van de website Funda. Op de desbetreffende webpagina’s staat ook een aantal kenmerken van het bedrijfspand opgesomd. Over de vloerbelasting wordt daarin vermeld dat deze 2500 kg/m2 bedraagt.
3.6. Op 19 februari 2007 hebben de (middellijke) directeuren van Capitol, de heren [betrokkene] en [betrokkene], het bedrijfspand bekeken, samen met hun adviseur de heer [betrokkene] van Den Boer Consult B.V., de heer [gedn.hfdz./eis.vrijw.] en de heer [betrokkene] van Brecheisen.
3.7. Tussen Capitol Technologies als koper en [gedn.hfdz./eis.vrijw.] als verkoper is op 22 februari 2007 op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de koop van het bedrijfspand, tegen een verkoopprijs van € 1.150.000,00. De overeenkomst is, na een aantal kleine aanpassingen, neergelegd in een koopakte (verder: de koopovereenkomst), die door Capitol Technologies is getekend op 1 maart 2007 en door [gedn.hfdz./eis.vrijw.] op 7 maart 2007.
3.8. In de koopovereenkomst is bepaald dat het Capitol Technologies vrij staat om het bedrijfspand in plaats van aan haarzelf aan een andere aan haar gelieerde vennootschap te laten leveren.
3.9. Capitol Technologies heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en het bedrijfspand aan Capitol Real Estate laten leveren. Deze levering heeft op 27 april 2007 plaatsgevonden.
3.10. In de leveringsakte staat de volgende bepaling (artikel 2.2.):
Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.
3.11. Bij brief van 7 juni 2007 heeft (de raadsman van) Capitol Technologies aan [gedn.hfdz./eis.vrijw.] bericht dat het Capitol Technologies is gebleken dat de maximale belastbaarheid van de vloer geen 2500 kg per m2 maar slechts 1500 kg per m2 is, dat het bedrijfspand daarom niet gebruikt kan worden zoals door Capitol Technologies is beoogd en het dus niet de eigenschappen bezit die Capitol Technologies in redelijkheid mocht verwachten. Capitol Technologies heeft [gedn.hfdz./eis.vrijw.] in de brief ‘formeel’ in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op een schadevergoeding. Zij heeft daarbij aangegeven om, voordat zij nadere maatregelen treft, met [gedn.hfdz./eis.vrijw.] van gedachten te willen wisselen over op welke wijze [gedn.hfdz./eis.vrijw.] aan haar verplichtingen wil voldoen en dat zij daartoe graag binnen 14 dagen een voorstel ziet.
3.12. Na een op verzoek van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] verleend uitstel heeft Capitol bij brief van 23 juli 2007 aangegeven dat zij zelf herstelwerkzaamheden zal laten uitvoeren en de kosten op [gedn.hfdz./eis.vrijw.] zal verhalen.
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. Capitol vordert samengevat - hoofdelijke veroordeling van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] tot betaling van € 240.000,00, vermeerderd met rente, althans tot betaling van een bij schadestaat¬procedure op te maken vergoeding, althans tot betaling van een door de rechtbank te bepalen bedrag, een en ander vermeederd met kosten.
4.2. Capitol stelt - kort weergegeven - dat het geleverde bedrijfspand niet voldoet aan de koopovereenkomst nu de vloerbelastbaarheid lager is dan zij op grond van de door [gedn.hfdz./eis.vrijw.] verstrekte informatie mocht verwachten. Het bedrijfspand moet om te kunnen worden gebruikt als beoogd door Capitol, te weten voor de opslag van metalen legeringen, pijpen en leidingen met een hoog soortelijk gewicht, waarbij de belastbaarheid 2500 kg per m2 moet zijn, worden aangepast. [gedn.hfdz./eis.vrijw.] dient de kosten van die aanpassing, die zijn begroot op € 240.000,00, te dragen.
4.3. [gedn.hfdz./eis.vrijw.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.4. [gedn.hfdz./eis.vrijw.] vordert samengevat - dat Brecheisen wordt veroordeeld om aan [gedn.hfdz./eis.vrijw.] te betalen al hetgeen waartoe [gedn.hfdz./eis.vrijw.] jegens Capitol in de hoofdzaak mocht wordt veroordeeld, met veroordeling van Brecheisen in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring.
4.5. Hij voert daartoe, kort weergegeven, aan dat Brecheisen ten opzichte van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] tekort is geschoten in de uitvoering van de bemiddelingsopdracht, nu zij in de verkoop¬brochure en de funda-site, bestemd voor kandidaat-kopers als Capitol, vermeld heeft dat de vloerbelastbaarheid 2500 kg per m³ zou zijn, terwijl dit - volgens de stellingen van Capitol - onjuist is. Voor zover [gedn.hfdz./eis.vrijw.] in de hoofdzaak veroordeeld wordt om de kosten van Capitol te dragen vloeit dat voort uit voornoemde tekortkoming zodat [gedn.hfdz./eis.vrijw.] die kosten op Brecheisen kan verhalen.
4.6. Brecheisen voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. Ter comparitie hebben partijen eensluidend verklaard dat Capitol Real Estate door de ‘doorlevering’ van het bedrijfspand in de rechten is getreden van Capitol Technologies. De rechtbank zal daar daarom van uitgaan. Capitol Technologies heeft voorts ter comparitie aangegeven dat zij bij deze procedure geen belang heeft. Dit betekent dat de vordering die door Capitol Technologies is ingesteld niet toewijsbaar is. Het geschil concen¬treert zich daarom op de vordering van Capitol Real Estate.
5.2. Kern van het geschil is de vraag of het kantoorpand aan de overeenkomst beant¬woordt, nu de belastbaarheid van de vloer ‘slechts’ 1500 kg per m2 is. Voor zover [gedn.hfdz./eis.vrijw.] betwist dat de werkelijke belastbaarheid van de vloer 1500 kg m2 is, wordt deze betwisting als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. [gedn.hfdz./eis.vrijw.] betwist immers niet dat deze belastbaarheid de uitkomst is van de door de aannemer van het bedrijfspand gemaakte constructieberekeningen. Gesteld noch gebleken is dat deze berekeningen onjuist zijn of dat thans niet meer van deze destijds opgemaakte berekeningen kan worden uitgegaan.
5.3. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigen¬schappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwach¬ten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 BW).
5.4. Gesteld noch gebleken is dat voor normaal gebruik van een bedrijfspand een grotere belastbaarheid van de vloer dan 1500 kg per m2 nodig is, of dat in zijn algemeenheid geldt dat een belast¬baarheid tot 1500 kg per m2 minder is dan een koper van een bedrijfspand mag ver¬wachten. Uit de stellingen van Capitol volgt dat een hogere belastbaarheid in dit geval voor haar essentieel was vanwege het specifieke beoogde gebruik, de opslag van materialen met een hoog soortelijk gewicht.
5.5. Uit de door Capitol aangevoerde feiten en omstandigheden volgt echter niet dat het voor [gedn.hfdz./eis.vrijw.] kenbaar was dat de mate van belastbaarheid van de vloer voor het beoogde bijzondere gebruik van belang was. Capitol heeft in dat verband ter comparitie aangevoerd dat door een van haar medewerkers bij de bezichtiging van het pand op 19 februari 2007, op het moment dat de betrokkenen gezamenlijk in de kantine zaten, is gezegd dat Capitol blij was dat zij een bedrijfspand had gevonden met een tot 2500 kg per m2 belastbare vloer. Daarbij is echter namens Capitol tevens verklaard dat op voormelde opmerking van haar medewerker zijdens [gedn.hfdz./eis.vrijw.] niet is gereageerd en dat de belastbaarheid ook geen onderwerp was dat expliciet aan de orde is gesteld. Verder heeft Capitol ter comparitie aangevoerd dat zij de belast¬baar¬heid van de vloer ook overigens niet expliciet ter sprake heeft gebracht en dat zij daarover ook geen informatie heeft opgevraagd.
5.6. Uit het vorenstaande volgt dat de opmerking over de belastbaarheid, voor zover niet slechts terloops, in ieder geval zonder nadruk is gemaakt en dat niet kan worden vastgesteld dat deze door [gedn.hfdz./eis.vrijw.] is opgevangen. Verder is de belastbaarheid kennelijk niet aan de orde gesteld, zodat de bekendheid bij [gedn.hfdz./eis.vrijw.] van het belang daarvan niet kan worden aangenomen.
5.7. De stelling van Capitol dat zij, gezien de informatie in de verkoopbrochure en op Funda, ook zonder dat dit uitdrukkelijk ter sprake is gebracht mocht aannemen dat het bedrijfs¬pand de voor haar benodigde belastbaarheid had, wordt verworpen. De rechtbank overweegt in dat verband dat een koper in beginsel af mag gaan op de mededelingen van de verkoper, maar dat dit hem niet ontslaat van zijn verplichting zelf onderzoek te doen naar eigenschappen die voor hem essentieel zijn, maar waarvan het belang bij de verkoper niet bekend is. In deze zaak geldt dat ten aanzien van de informatie in de verkoopbrochure des te meer, nu zowel op het voorblad van de brochure als in de kop van de lijst met kenmerken staat dat de informatie vrij¬blijvend is. Voorts staat in de brochure dat de objectinformatie niet mag worden beschouwd als een aanbieding of offerte en dat de makelaar desgevraagd op basis van specifieke gegevens een aanbieding kan verzorgen. Ook voor de informatie op Funda geldt in zijn algemeenheid niet dat van ieder vermeld kenmerk van het aangeboden object de juistheid is gegarandeerd zodat dat controle niet nodig is. Gelet op het belang dat Capitol had bij de door haar verlangde minimale belastbaarheid van de vloer, welk belang zoals overwogen voor [gedn.hfdz./eis.vrijw.] niet kenbaar was, mocht zij niet slechts op de twee genoemde bronnen afgaan en had het op haar weg gele¬gen de desbetreffende informatie te verifiëren. Daarbij weegt mee dat Capitol heeft te gelden als een professionele partij en dat zij zich bij de aankoop van het bedrijfs¬pand heeft laten bijstaan door een bouwkundige, [betrokkene], die bij de bezichtiging aanwezig was. Dat de opdracht aan de bouwkundige beperkt was tot de beoordeling of in het pand goederen¬kranen geïnstalleerd konden worden, betekent niet dat aan zijn aanwezigheid geen betekenis toekomt.
5.8. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van non-conformiteit. Dit betekent dat het beroep van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] op artikel 2.2. van de leveringsakte (r.ov. 3.10) en zijn - door Capitol betwiste - stelling dat Capitol al voordat de overeenkomst definitief tot stand was gekomen beschikte over schriftelijke informatie waarin een belastbaarheid van 1500 kg per m2 werd genoemd, onbesproken kunnen blijven.
5.9. Voor zover Capitol haar aanspraak op een vergoeding van de herstelkosten baseert op de stelling dat [gedn.hfdz./eis.vrijw.] welbewust een onjuiste belastbaarheid van vloer in de verkoop¬infor¬ma¬tie heeft opgenomen, wordt deze stelling als onvoldoende onderbouwd verworpen. Uit het en¬kele gegeven dat in een eerdere verkoopbrochure wél de juiste belastbaarheid was opgenomen (zie r.ov. 3.2.) kan niet worden afgeleid dat [gedn.hfdz./eis.vrijw.] zich van de fout in de latere brochure bewust was. Andere feiten of omstandigheden waaruit bekendheid van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] met de fout in de verkoopinformatie zou kunnen worden afgeleid zijn niet aangevoerd.
5.10. Nu voor de vordering geen andere gronden zijn aangevoerd is de slotsom dat de vordering van Capitol wordt afgewezen.
5.11. Capitol zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden ver¬oor¬deeld. Nu [gedn.hfdz./eis.vrijw.] voldoende belang had bij het instellen van de vordering in vrijwaring, dient Capitol ook te worden veroordeeld in de kosten van het vrijwarings¬incident, dat wil zeggen zowel in de kosten van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] zelf als in de kosten waarin [gedn.hfdz./eis.vrijw.] in de zaak in vrijwaring zal worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] in de hoofdzaak worden begroot op:
- vast recht € 1.136,00
- salaris advocaat 4.000,00 (2,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 5.136,00
in de vrijwaringszaak
5.12. Nu de vordering in de hoofdzaak niet toewijsbaar is gebleken, moet de vordering in de zaak in vrijwaring worden afgewezen.
5.13. [gedn.hfdz./eis.vrijw.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.14. De kosten aan de zijde van Brecheisen worden begroot op:
- vast recht € 4.732,00
- salaris advocaat 4.000,00 (2,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 8.732,00
5.15. De kosten aan de zijde van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] worden begroot op:
- dagvaarding € 85,44
- salaris advocaat € 2.000,00 (1,0 punt × tarief € 2.000,00)
Totaal € 2.085,44
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt Capitol in de proceskosten, aan de zijde van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] tot op heden begroot op € 5.136,00,
6.3. veroordeelt Capitol in de voor rekening van [gedn.hfdz./eis.vrijw.] komende kosten van de zaak in vrijwaring ten bedrage van € 2.085,44 voor [gedn.hfdz./eis.vrijw.] en € 8.732,00 voor Brecheisen,
6.4. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak in vrijwaring
6.5. wijst de vorderingen af,
6.6. veroordeelt [gedn.hfdz./eis.vrijw.] in de proceskosten, aan de zijde van Brecheisen tot op heden begroot op € 8.732,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen, mr. T.P.E.E van Groeningen en mr. M.M. Vanhommerig en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2008.
col. TvG